РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 августа 2026 года г.Барнаул
Октябрьский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе председательствующего судьи Савищевой А.В., при ведении протокола секретарем Кремень О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лапландия» о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, с учетом уточнения исковых требований просили: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лапландия» (далее - ООО «СЗ «Лапландия») причиненные затоплением нежилого помещения убытки в размере 2 067 522,58 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.
В обоснование требований указали, что ФИО1, находясь в браке с ФИО2, в соответствии с договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № оф от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением об уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ являлся участником долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, застройщиком является ООО «СЗ «Лапландия». Объектом долевого строительства является нежилое помещение № на первом этаже (офис) полезной площадью 430,2 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ помещение передано истцу по акту приема-передачи. В июле 2023 г. истцом обнаружены недостатки переданного помещения, а именно: протекание кровли во время дождя в месте входа в помещение трубы ливневой канализации, в результате чего помещение было частично затоплено. Об обнаруженных недостатках истец уведомил застройщика письменной претензией от ДД.ММ.ГГГГ, однако недостатки устранены не были, проявлялись периодически, о чем уведомлялся застройщик. ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена очередная претензия с требованием об устранении недостатков и возмещении убытков. ДД.ММ.ГГГГ недостатки устранены, что подтверждается актом. Невозможность использования нежилого помещения, приобретенного для сдачи в аренду, повлекла для истцов убытки. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключен договор аренды. Арендные платежи не вносились, поскольку арендатор не мог использовать помещение по назначению. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ убытки составляют 1 967 522,58 руб. Кроме того, ФИО2 арендатору по соглашению уплачен штраф в сумме 100 000 руб. Следовательно, размер убытков составляет 2 067 522,58 руб.
Решением Октябрьского районного суда г.Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ взыскано с ООО «Специализированный застройщик «Лапландия» солидарно в пользу ФИО1, ФИО2 в счет возмещения убытков 2 067 522,58 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 18 537,61 руб.
Апелляционным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда города Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела сторона истцов требования уточнила, основывая их на отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном частнопрактикующим оценщиком ФИО4, просили взыскать с ответчика в свою пользу в солидарном порядке в счет возмещения убытков 3 650 712 руб. 58 коп., в том числе: убытки за период с даты обнаружения недостатков сданного в аренду нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ по дату подписания акта об устранении недостатков ДД.ММ.ГГГГ в виде упущенной выгоды от неиспользования жилого помещения в размере 1 967 522,58 руб., штраф, уплаченный арендатору, в размере 100 000 руб., убытки в виде упущенной выгоды за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату продажи нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 583 190 руб.,
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО9 исковые требования поддержали, представитель ответчика ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражала.
Другие лица, участвующие в деле, в суд не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, соответствующая информация размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», об уважительности причин неявки суд не уведомили, что в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для рассмотрения гражданского дела в отсутствие данных лиц.
Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ истцы ФИО1 и ФИО2 состоят в браке.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Лапландия» (застройщик) и ИП ФИО6 заключен договор № № оф участия в долевом строительстве, в соответствии с п.п. 2.1, 2.1 которого застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гаражом стоянкой, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в собственность офис, будущий номер помещения №, полезной площадью 430,2 кв.м, на 1 этаже указанного дома, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную цену договору и принять объект долевого строительства.
В соответствии с п. 3.1 договора на долевое участие в строительстве цена договора составляет 30 114 000 руб.
Денежные средства в указанном размере переданы участнику долевого строительства застройщику, что не оспаривалось ответчиком.
Согласно п.4.1.3 договора срок передачи квартиры участнику долевого строительства – II квартал 2023 г.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО6 (участник - 1) и ФИО1 (участник - 2) заключено соглашение об уступки прав требований, согласно п. 1.1 которого участник - 1 передает, а участник-2 принимает на себя права и обязанности участника – 1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ № ПТ172/3 оф участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гаражом стоянкой, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенному между ООО «СЗ «Лапландия» (застройщик) и ИП ФИО6 Участник -2 получает право требования объекта долевого строительства - офис, будущий номер помещения №, полезной площадью 430,2 кв.м, на 1 этаже указанного дома.
Размер уступаемого права требования составляет 30 114 000 руб. (п.1.3)
Указанный договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует штамп филиала КАУ «МФЦ Алтайского края» по Центральному району г.Барнаула.
Обязательства застройщика по передаче нежилого помещения по акту приёма-передачи были исполнены ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ООО «Тог-Алтай» был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, общей площадью 438,8 кв.м, находящегося на 1 этаже задания по адресу <адрес> <адрес> (п. 1.1).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, как участником договора долевого участия в адрес застройщика направлена претензия, сообщено о протекании кровли, арендодатель просила устранить недостатки в рамках гарантийных обязательств не позднее ДД.ММ.ГГГГ В претензии приложены фотоматериалы, подтверждающие протекание кровли.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 сообщила ООО «Тог-Алтай», что обнаруженные недостатки будут устранены не позднее ДД.ММ.ГГГГ Арендная плата за период устранения недостатков начисляться не будет.
ДД.ММ.ГГГГ по заказу застройщика комиссией в составе ООО «Эксперт-строй» и ООО «Спецстрой» (генподрядчик при строительстве дома) составлен акт осмотра нежилого помещения. Комиссией произведен осмотр кровли, установлено ее нахождение в сухом состоянии. В самом помещении следов протекания не обнаружено. При этом комиссией указано, что осмотр помещения произведен со стороны улицы через витражное остекление.
При последующем составлении акта от ДД.ММ.ГГГГ в лице представителей ООО «Эксперт-Строй» и ООО «Спецстрой» протечек вновь не обнаружено, установлено, что труба ливневой канализации находится в сухом состоянии, на полу воды не обнаружено, произведена герметизация воронки и ливневой канализации.
Из акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, составленного инженером ООО УК «Новая волна», представителями ООО «Эксперт-Строй» и ООО «Союз-Инжениринг» с участием собственника ФИО1, следует, что следов протекания не обнаружено, комиссией сделан вывод о необходимости осуществления ревизии ливневой канализации. Со слов собственника протекание происходит в период дождей, из межплиточного шва и отверстия в плите.
В ходе осмотра, проведенного ДД.ММ.ГГГГ инженером ООО УК «Новая волна» и представителем застройщика протеканий в нежилом помещении не выявлено, о чем составлен соответствующий акт.
ДД.ММ.ГГГГ застройщику повторно направлена претензия, указано, что недостатки, на которые обращено внимание в претензии от июля 2023 г., не устранены, проявлялись многократно в течение всего лета и осени. Как только шел дождь кровля начинала протекать, вода поступала в помещение.
Актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что труба ливневой канализации находится в сухом состоянии, имеется наличие пыли, на полу под трубой имеется наличие воды, также есть старые следы подтеков, других следов протекания не обнаружено.
Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, составленного при участии представителя ООО «СЗ «Лапландия» и ФИО1, в ходе осмотра выявлено, что при проливе ливневой воронки на кровле в помещении офиса обнаружены участки с протеканием, а именно в месте стыковки и трубы ливневой канализации через герметик, в месте ранее пробуренного отверстия в плите перекрытия лопнуло 2 отверстия. Выполнен монтаж заглушки данной воронки, через которую проходит предполагаемое протекание.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «Лапландия» направило ФИО1 гарантийное письмо, в котором указано, что планируется выполнить ремонтно-восстановительные работы по устранению течи через ливневую воронку и ревизию кровельного пирога возле воронки, при наступлении температур не ниже – 15 градусов будет выполнена временная гидроизоляция кровли возле воронки. Начало основных работ запланировано на ДД.ММ.ГГГГ, окончание основных ремонтных работ – ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с претензией в адрес ООО «СЗ «Лапландия» о устранении недостатков протекания кровли в помещении и возмещении своих убытков.
ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи выполненных работ, согласно которому произведена ревизия ливневой воронки, перепайка примыкания ливневой воронки к основному гидроизоляционному слою кровли. После выполнения работ был выполнен пролив ливневой воронки, протечка отсутствовала. Указано, что необходимо дополнительно восстановить герметик в месте примыкания воронки и трубы ливневой канализации внутри помещения.
Как указывают истцы, в период дождей весной 2024 года недостатки в виде протекания кровли опять проявились, ФИО1 обращался к ответчику с требованием об их устранении, что подтверждается скриншотами переписки в мессенджере с сотрудниками ООО «СЗ «Лапландия» (т.1 л.д. 120-126).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал нежилое помещение Н-3 по договору купли-продажи ФИО7
ДД.ММ.ГГГГ, в период владения жилым помещением ФИО7, застройщик произвел комиссионный осмотр помещения, в ходе которого установлено протекание кровли через ливневую воронку, указанные недостатки зафиксированы в акте от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение о замене ливневой воронки, что свидетельствует о неустранении недостатков вплоть до продажи жилого помещения истцами.
Обратившись в суд с исковым заявлением, истцы указывали на невозможность использования нежилого помещения, приобретенного для сдачи в аренду, в следствии имеющихся недостатков, что повлекло для истцов убытки в виде упущенной выгоды, представляющей собой оплаченный арендатору в связи с расторжением договора аренды штраф, неполученную арендную плату как за период заключения договора аренды с ООО «Тог-Алтай», так и после его расторжения до момента продажи помещения.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Основаниями для возмещения убытков могут являться: нарушение обязательств (статьи 393 - 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), деликты (противоправное поведение лица, причинившего вред, не состоящего в договорных отношениях с потерпевшим лицом - статья 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации), действия (бездействие) государственных органов.
Из разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление N 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
В пункте 14 Постановления № 25 отмечено, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, который он получил бы с учетом разумных расходов на его получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы нарушения не было.
В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
По смыслу указанных норм и разъяснений лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие полного состава правонарушения: факт причинения убытков, противоправное поведение лица, действиями (бездействием) которого причинены убытки, причинную связь между указанными действиями (бездействием) и убытками, размер убытков, а также принятие мер по разумному уменьшению размера понесенных убытков.
Причинно-следственная связь между нарушением права и причинением убытков должна быть прямой; единственной причиной, повлекшей неблагоприятные последствия для истца в виде убытков, являются исключительно действия (бездействия) ответчика и отсутствуют какие-либо иные обстоятельства, повлекшие наступление указанных неблагоприятных последствий. Убытки истца являются прямым необходимым следствием исключительно действий (бездействия) ответчика, а именно в результате действий (бездействия) ответчика (причина) наступили неблагоприятные последствия для истца в виде убытков (следствие).
Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий, отсутствие хотя бы одного из элементов состава гражданского правонарушения исключает возможность привлечения к имущественной ответственности.
Поскольку строительство принадлежащего истцом нежилого помещения осуществлялось на основании договора долевого участия в строительстве, к спорным правоотношениям подлежат применению специальные нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ).
Согласно ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, и несет предусмотренную законом ответственность за ненадлежащее качество работ, предполагающую, в частности, обязательства по безвозмездному устранению обнаруженных недостатков.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в частности, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Аналогичные меры ответственности застройщика за нарушение требований качества работ изложены в ст. 723 ГК РФ.
Частью 1 ст. 722 ГК РФ установлено, что в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать требованиям качества (пункт 1 статьи 721).
В силу ч. 5 ст. 7 Закона №214-ФЗ гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, должен составлять не менее 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Исходя из системного анализа указанных положений законодательства и правоприменительной практики, содержание гарантийного обязательства включает право заказчика требовать от подрядчика обеспечения надлежащего качества результата выполненных работ и корреспондирующую ему обязанность подрядчика обеспечивать такое качество работ с момента их приемки и до окончания действия гарантийного срока.
Распространяя свое действие на период после приемки выполненных работ, гарантийное обязательство превращает отношения сторон договора подряда в длящиеся, в связи с чем презюмируется, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком своих обязательств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 августа 2016 г. №305-ЭС16-4838).
Таким образом, законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.
В этой связи, при разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный период, заказчик обязан доказать возникновение недостатков выполненных подрядчиком работ в пределах этого срока и размер понесенных расходов, а подрядчик, в свою очередь, обязан возместить такие расходы, если не докажет, что недостатки произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.Согласно п. 7.3 договора участия в долевой строительстве гарантийный срок долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 (пять) лет со дня передачи объекта долевого строительства (ДД.ММ.ГГГГ). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года со дня передачи первого передаточного акта.
Как следует из материалов дела, в пределах гарантийного срока (ДД.ММ.ГГГГ) истцом обнаружены недостатки протекание кровли в месте входа в помещение трубы ливневой канализации.
Доводы ответчика о том, что доказательств наличия протечек, начиная с июля 2023 г., истцом не представлено, подлежат отклонению, так как указанные обстоятельства подтверждаются фотоснимками, письменной претензией арендатора, совместным актом осмотра ИП ФИО2 и ООО «Тог-Алтай». При осмотре крыши ДД.ММ.ГГГГ следов протечки установлено не было, при этом в само помещение представители комиссии не входили. Осмотр помещения через витражные стекла свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязанности по осмотру нежилого помещения. Как указано истцами, протечки происходили в период дождей, о том, что представитель застройщика осматривал помещение после выпадения осадков, и следов протечек не устанавливалось, материалы дела не содержат. Доказательств тому, что собственниками чинились препятствия для осмотров, застройщиком не представлено. Фактически обстоятельства наличия неисправностей в ливневой системе и протечек в ходе рассмотрения дела установлены, застройщик ремонтные работы производил, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ
С целью определения, были ли устранены указанные недостатки ДД.ММ.ГГГГ, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Строительно-техническая экспертиза зданий и сооружений» (эксперт Юнг М.К.), на основании проведенного исследования эксперт считает, что не представляется возможным достоверно установить, имелись ли недостатки кровли (в том числе ливневые воронки) и ливневой системы над нежилым помещением по адресу: <адрес> т.к. данные недостатки на момент проведения исследования были устранены и воронки ливневой канализации были не единожды переустроены, также для устранения причин залития выполнен комплекс работ (переустройство системы ливневой канализации и переустройство воронок на кровле).
При этом эксперт отмечает, что устранение причины течи ливневой канализации выполнялось периодически, также периодически фиксировался факт залития исследуемого помещения, что свидетельствует о недостатках ливневой канализации, либо недостатков кровли в месте устройства воронки. Согласно материалам гражданского дела и произведенного осмотра, залития нежилого помещения прекратились после переустройства ливневой канализации, а именно было выполнено разграничение ливневой канализации на две отдельные системы с крыши пристроенной частик дому и с крыши жилого дома, и переустройству и герметизации ливневой воронки.
Эксперт считает, что недостатки кровли ливневой канализации нежилого помещения по указанному адресу, зафиксированные в акте осмотра ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ имелись на ДД.ММ.ГГГГ, также имелись строительные недостатки системы водоотведения и/или узлов примыкания ливневых воронок в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют акты осмотра нежилого помещения.
Изложенные в заключении экспертизы выводы в указанной части эксперт подтвердил при опросе в судебном заседании.
С учетом изложенного, оценивая представленные доказательства в совокупности, суд полагает установленным факт передачи застройщиком истцам нежилого помещения с недостатками в виде дефекта ливневой канализации, что повлекло протекание в нежилом помещении, и бездействие ответчика по неустранению причин протекания кровли входной группы нежилого помещения, поскольку, как следует из представленных доказательств, протекание имело место как после проведения мероприятий во исполнение гарантийного письма от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, в период возобновления сезона дождей весной 2024 года вплоть до продажи нежилого помещения ФИО7.
Таким образом, суд полагает доказанным факт протекания в нежилом помещении, принадлежащем истцам на праве совместной собственности, длительное неисполнение ООО «СЗ "Лапландия» обязанности по устранению строительных недостатков нежилого помещения.
Наличие упущенной выгоды истцы обосновывали неполучением арендных платежей по договору аренды, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Тог-Алтай», ввиду фактической невозможности использования арендатором нежилого помещения по причинам, за которые арендодатель не отвечает, а именно вследствие имеющихся строительных недостатков помещения (затопление помещения), допущенных застройщиком многоквартирного дома ООО «СЗ «Лапландия», несвоевременно их устранившим, а также невозможность сдачи помещения в аренду после расторжения договора с ООО «Тог-Алтай».
Вместе с тем, для разрешения настоящего спора, помимо установления факта затопления нежилого помещения по причине строительного недостатка, юридически значимым является установление судом в совокупности с этим фактом следующих обстоятельств: невозможности использования помещения арендатором по назначению (для размещения магазина розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией) по причине затопления, возникшей по вине застройщика ООО «СЗ «Лапландия», в связи с чем истцами не был получен доход, на который они были вправе рассчитывать при обычной хозяйственной деятельности, а также невозможности дальнейшей сдачи помещения в аренду иному лицу по той же причине.
Как указано выше, бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истцах, которые должны доказать, что они могли и должны были получить определенные доходы, и только нарушение обязательств со стороны ООО «СЗ «Лапландия» стало единственной причиной, лишившей их возможности получить прибыль.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями истцы, ссылались на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ООО «Тог-Алтая» был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, общей площадью 438,8 кв.м, находящегося на 1 этаже задания по адресу <адрес>, <адрес> (п. 1.1).
Помещение принадлежит арендодателю на праве общей совместной собственности с супругом – ФИО1 (п. 1.2)
Помещение предоставляется арендатору для размещения магазина розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, в т.ч. алкогольной продукцией (п. 1.3).
Стороны определили, что часть помещения площадью 153,8 кв.м требует проведения ремонтных работ для использования помещения по назначению, указанному в п. 1.3 договора. Работы будут проводиться силами арендатора и за его счет. В течении 2 месяцев с даты передачи помещения арендатору и подписания акта приема-передачи арендатор оплачивает пониженную арендную плату в связи с проведением ремонтных работ, необходимых для использования помещения. По истечению указанного двухмесячного срока арендная плата оплачивается арендатором в полном объеме вне зависимости от завершения ремонтных работ (п.1.5).
Согласно пункту 3.3 договора постоянная арендная плата устанавливается в следующем размере:
-начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения сроком на 2 месяца в размере 219 400 руб. в месяц из расчета 500 руб. за один кв.м арендуемой площади, в том числе НДС по действующей ставке;
- по истечении двух месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в размере 438 800 руб. в месяц из расчета 1 000 руб. за один кв.м арендуемой площади, в том числе НДС по действующей ставке.
Начисление арендной платы не осуществляется в случае невозможности использования арендатором помещения по назначению по вине арендодателя в связи с неисполнением арендодателем обязательств по настоящему договору (п.3.6 договора).
Указанное нежилое помещение передано ООО «Тог-Алтай» по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ
Как следует из представленных документов, после первоначального обращения арендатора ООО «Тог-Алтай» к ИП ФИО2 с претензией от ДД.ММ.ГГГГ поскольку недостатки протекания в нежилом помещении устранены не были, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тог-Алтай» вновь обратилось к арендодателю с указанием на невозможность использования помещения по назначению, ссылалось на свое право, предусмотренное п. 5.3 договора аренды, отказаться от исполнения договора в случае невозможности использования помещения по назначению после его приемки сроком более чем 14 дней.
ДД.ММ.ГГГГ ИП Д.Ю. письменно сообщено ООО «Тог-Алтай», что обнаруженные недостатки будут устранены не позднее ДД.ММ.ГГГГ Арендная плата за период устранения недостатков не начисляется.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тог-Алтай» направлена претензия о том, что по истечении установленного срока недостатки не устранены, течь потолка периодически происходит. ООО «Тог-Алтай» просило сообщить окончательный срок устранения недостатков, а также предоставить какие-то гарантии его соблюдения либо предложить способы обеспечения обязательства арендатора (неустойка, штраф). В противном случае ООО «Тог-Алтай» воспользуется правом на расторжение договора аренды в одностороннем порядке и потребует от арендодателя возмещения понесенных убытков.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП Д.Ю. и ООО «Тог-Алтай» заключено соглашение о том, что стороны пришли к соглашению об установлении арендодателю срока устранения указанных в п. 2 настоящего соглашения недостатков до ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата не оплачивается с ДД.ММ.ГГГГ и до даты устранения недостатков.
В случае неисполнения арендодателем обязательства по устранению недостатков помещения, арендатор вправе требовать от арендодателя уплаты штрафа в размере 200 000 руб. вне зависимости от принятия решения арендатором о расторжении договора аренды.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тог-Алтай» уведомила ИП ФИО2 о расторжении договора аренды, требуя выплатить предусмотренный соглашением штраф 200 000 руб., таким образом договор аренды между истцами и ООО «Тог-Алтай» был расторгнут.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение об урегулировании претензии по оплате штрафа по договору аренды, согласно которому размер штрафа составит 100 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ ИП Д.Ю. перечислила ООО «Тог-Алтай» 100 000 руб., что подтверждается платежным поручением.
Истцами представлены скриншоты объявления о сдаче указанного нежилого помещения в аренду, которое размещено на сайте ДД.ММ.ГГГГ, однако как указывают истцы договоров аренды помещения вплоть до продажи помещения ФИО7 не заключено.
Согласно отчету об оценке №, подготовленному ДД.ММ.ГГГГ частнопрактикующим оценщиком ФИО4, рыночная стоимость упущенной выгоды от неиспользования нежилого помещения площадью 438,8 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составила 2 047 002 руб., за период с с 22.12.2-23 по ДД.ММ.ГГГГ 1 583 190 руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (статья 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Исходя из существа рассматриваемого спора, необходимости установления юридически значимых обстоятельств по делу, в том числе и об объеме возможного использования площади арендатором нежилого помещения по назначению с учетом его залития в период дождей, а также целей, указанных в договоре аренды, принимая во внимание, что данный вопрос требует специальных познаний, которыми суд не обладает, судом назначалось проведение строительно-технической экспертизы.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Строительно-техническая экспертиза зданий и сооружений» (эксперт Юнг М.К.), на основании произведенного исследования, эксперт пришел к выводу о том, что нежилое помещение по адресу: <адрес>, с учетом его залития в период дождей для целей, указанных в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ (для размещения магазина рознично торговли продовольственными и непродовольственными товарами, в. т.ч. алкогольной продукцией) невозможно было эксплуатировать, т.к. в результате залития происходило распространение воды по поверхности пола, в том числе за пределы локального участка протекания (за гипсокартонною перегородку в смешное помещение).
Эксперт считает, что нежилое помещение по указанному адресу с учетом его залития в период дождей в случае его разделения на части возможно было эксплуатировать на площади 285 кв.м., однако требуется произвести дополнительные работы, а именно: выполнить зашивку проема (продолжение ГЛК перегородки), выполнить финишную отделку данного участка, выполнить устройство тамбура в левой части, установить ёмкости для сбора воды в результате залития (также необходимо следить за уровнем воды в данных емкостях), устройство мокрых точек при необходимости.
Экспертом в судебном заседании выводы, изложенные в заключении в указанной части поддержаны, дополнительно эксперт пояснил, что вариантов использования части нежилого помещения множество, в связи с чем по запросу суда им подготовлено дополнение к экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого возможен вариант использования части нежилого помещения площадью 315,01 кв.м., а также вариант, при котором для сдачи в аренду пригодна часть нежилого помещения площадью 343,93 кв.м., при общей полезной площади нежилого помещения 430,2 к.в.м., и перечислены мероприятия, которые необходимо произвести в нежилом помещении, в том числе с учетом сохранения доступа через основной вход в нежилое помещение, без необходимости обратного переустройства входа – зоны разгрузки, под основной вход.
Изложенные в экспертном заключении выводы в данной части сторонами не оспаривались, экспертом подробно мотивированы, сомнений у суда не вызывают, в связи с чем заключение эксперта, наряду с иными доказательствами по делу, подлежит принятию в качестве допустимого доказательства при вынесении решения суда.
Принимая во внимание выводы экспертного заключения, суд приходит к выводу о наличии возможности использовать помещение в части при наличии незначительного объема затопления, а именно в объеме площади от 285 до 343,93 кв.м. при общей полезной площади помещения 430 кв.м.
При наличии возможности использования части помещения путем сдачи в аренду, истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о принятии ими мер по разумному уменьшению размера понесенных убытков, как в период существования арендных отношений с ООО «Тог-Алтай», так и после расторжения договора аренды вплоть до продажи помещения, не смотря на то, что экспертом приведены способы, при которых при совершении действий по продлению гипсокартонной перегородки, с учетом сохранения существующего входа в нежилое помещение, оно могло быть использовано, при этом площадь не используемого нежилого помещения в связи с наличием протекания в наиболее выгодном варианте при максимальном использовании полезной площади 343,93 кв.ми., составляет 86,27 кв.м., что свидетельствует о возможности получения истцами прибыли от сдачи в аренду большей части нежилого помещения.
При этом, как следует из схематичного изображения нежилого помещения, приведенного в дополнении к заключению судебной экспертизы, участок затопления находится в части нежилого помещения, которая согласно п. 1.5 договора аренды требует проведения ремонтных работ.
Условиями договора проведение этих работ возложено на арендатора ООО «Тог-Алтай».
Опрошенный в судебном заседании эксперт пояснил, что имевшееся согласно материалам дела затопление части нежилого помещения, с учетом его локализации и площади, не препятствовало в проведении ремонтных работ ООО «Тог-Алтай» в той части помещения, которая для этого предназначалась.
Более того, после расторжения договора аренды, не смотря на наличие возможности сдавать помещение частично, истцы такой возможностью не воспользовались, меры по приведению помещения в состояние, пригодное для частичной сдачи в аренду, не приняли, доказательств обратного не представили, исковые требования основывая лишь на неисполнении застройщиком обязанности устранить недостатки.
Изложенное делает возможным вывод о том, что затопление нежилого помещения, принадлежащего истцам, ввиду не устранения ответчиком недостатков ливневой канализации, не являлось единственной причиной, лишившей их возможности получить прибыль.
Вопреки утверждениям истца и его представителя, ФИО10 Д.В., Ю.Ю. не представлено доказательств совершения ими конкретных действий, направленных на извлечение доходов от сдачи части помещения в аренду, которые не были получены исключительно в связи с допущенными застройщиком нарушениями.
Арендатор ООО «Тог-Алтай» не приступал к выполнению ремонтных работ, предусмотренных договором аренды, вместе с тем эксперт указал о возможности проведения таких работ с учетом незначительного участка затопления. Договор аренды нежилого помещения, заключенный в июле 2023 года, не расторгался до декабря 2023 года, при этом с учетом длительности не расторжения договора аренды, истцами меры возможному урегулированию разногласий с арендатором, согласованию в договоре аренды площади арендуемого помещения меньшей, чем предусмотрено договором, либо расторжения договора и заключения договора аренды после переустройства помещения на иных условиях, не приняты, что свидетельствует о том, что допущенное застройщиком нарушение по не устранению причин затопления не являлось единственным препятствием, не позволившим истцам получить доход от сдачи помещения в аренду.
Истцами не представлены доказательства принятия мер по сдаче в аренду большей площади принадлежащего им нежилого помещения, приведению помещения в состояние готовности для сдачи объекта в аренду, совершения работ и несения расходов к приготовлению помещения для сдачи в аренду в части и после расторжения договора аренды с ООО «Тог-Алтай».
Указание о том, что ООО «Тог-Алтай» помещение необходимо было в конфигурации и площади, предусмотренной договором аренды, поскольку арендатор планировал разместить в помещении зону торговли фермерскими товарами, в связи с чем получение доходов от сдачи помещения в аренду в рамках договора аренды с ООО «Тог-Алтай» при учете возможности его использования лишь в части, было невозможно, суд отклоняет, поскольку доказательств изложенного суду не представлено, как и не представлено доказательств того, что ООО «Тог-Алтай» такое предложение направлялось. При этом суд принимает во внимание бездействие истцов по минимизации возможных убытков после расторжения договора аренды, тогда как возможен был поиск нового арендатора при условии сдачи помещения в аренду в части.
Изложенное свидетельствует о том, что истцы не совершили необходимых предпринимательских действий, направленных на то чтобы скорее привести часть помещения в надлежащее состояние и передать его в аренду, т.е. вели себя как не профессиональные предприниматели, а как потребители, требуя при этом возмещения упущенной выгоды на общих основаниях.
При этом для получения упущенной выгоды на общих основаниях гражданин сам должен вести себя как профессиональный участник, сдающий помещения в аренду на возмездной основе, т.е. должен был сам ускорить сдачу помещения в аренду полностью или в части, приведя часть помещения (собственными или привлеченными силами) в состояние, надлежащее для передачи в аренду.
Принимая во внимание, что совокупность обстоятельств, необходимых для привлечения ответчика к ответственности в виде взыскания упущенной выгоды (наличие прямой причинно-следственной связи между поведением ответчика, как единственной причиной возникновения убытков, и убытками, противоправность действий ответчика) истцами не доказана, оценив в достаточной степени действия истцов, осуществляющих предпринимательскую деятельность при заключении договора аренды, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы и оплаченного истцом штрафа за расторжение договора аренды.
Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов судебных расходов не имеется.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 (ИНН № ФИО2 (ИНН № к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лапландия» (ИНН 2224199932) о взыскании убытков оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.В. Савищева
Мотивированное решение составлено 21.08.2026.