РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 апреля 2026 года г. Барнаул
Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Гладышевой Э.А., при секретаре Демьяновской К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К. к О. о понуждении заключить основной договор купли-продажи, по встречному О. к К. о признании уведомления о бронировании незаключенным,
УСТАНОВИЛ:
К. обратилась в суд с иском к О. о понуждении заключить договор купли-продажи машино-места № П-7, площадью 13,25 кв.м., расположенного на 1 этаже в доме по адресу: <адрес> стоимостью 1 200 000 рублей.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался организовать и осуществить строительство жилого дома по адресу: <адрес> и передать истцу по акту приема-передачи <адрес>. Обязательства по указанному договору ответчик исполнил, квартиру передал. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком в лице сотрудника К. было заключено уведомление о бронировании машино-места №П-7, площадью 13,25 кв.м., расположенное на 1 этаже в доме по вышеуказанному адресу. Согласно уведомлению о бронировании истцом были переданы денежные средства в размере 30000 рублей. Общая стоимость машино-места составляет 1200000 рублей. В настоящее время машино-место выставлено на продажу по цене значительно выше, чем цена по которой ответчик обязался продать истцу, то есть обязанность передать истцу машино-место ответчиком не исполнена. Поскольку уведомление о бронировании вышеуказанного машино-места содержит все признаки предварительного договора, истец просит понудить ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи машино -места №П-7 по <адрес> в <адрес>, стоимостью 1200 000 рублей.
В свою очередь ответчик О. обратился с встречным исковым заявлением к К. о признании уведомления о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ, подписантами которого являются К. и К., незаключенным, взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 20000 рублей, ссылаясь на то, что сотрудник К. не имела полномочий на подписания уведомления о бронировании и иных документов на отчуждение имущества О. Таким образом, подписание договора неуполномоченным лицом свидетельствует об отсутствии воли самого юридического лица на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, вытекающих из этого уведомления. Следовательно, сторонами не было достигнуто соглашение по существенным условиям сделки, что влечет ее незаключенность. После выявления факта заключения К. с третьими лицами листы бронирования на продажу в будущем машино-мест и кладовых помещений (отсутствующих по проекту) и получение денежных средств от 30000 до 120000 рублей, которые она присвоила себе, К. была уволена. В отношении К. было написано заявление в полицию, где ведется разбирательство. По имеющейся информации у О., к К. обращались оперуполномоченные с предложением написать заявление на К. вместе со всеми потерпевшими, однако она отказалась, указав, что будет требовать продажи машино-места путем подачи искового заявления.
С учетом характера спорных правоотношений к участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены К. и К.
В судебное заседание истец К. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ранее участвуя в рассмотрении дела, поясняла, что при заключении договора купли-продажи квартиры, предполагали, что будет парковочное место, поскольку одновременно оформлено бронирование спорного парковочного места. В офисе ответчика им демонстрировали схему парковки, показали место. Обсуждение велось с Т., так как она занималась продажей их квартиры, деньги передавались также ей, приходный кассовый ордер не выдавался.
Представитель истца Р. поддержал исковые требования, просил заключить с истцом основной договор купли-продажи машино-места по <адрес> в <адрес>, поскольку К. являлась сотрудником О. получила предоплату за указанное машино-место, в удовлетворении встречного искового заявления просил отказать.
Представитель ответчика М. возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что К. являлась менеджером по продажам, в ее обязанности не входило заключать предварительные договора купли-продажи имущества, принадлежащего О., и получать от клиентов денежные средства, ответчик указывает на то, что о состоявшейся сделке он не знал, доверенность на право продажи принадлежащего ему имущества не выдавал.
3-и лица в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом.
В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную договором цену. Переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает у покупателя с момента такой регистрации.
В соответствии со статей 550 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В силу п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) или более сторон (многосторонняя сделка).
Пунктом 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ К. обратилась в О. с просьбой забронировать машино-место №П-7, площадью 13,25 кв.м., расположенного на 1 этаже в доме по адресу: <адрес>, стоимостью 1200000 рублей. Листок бронирования от имени О. подписан К.
В силу п.2 уведомления о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ установлена стоимость бронирования в размере 30000 рублей. Указанная сумма передается наличными денежными средствами в день подписания листка бронирования.
Истица выполнила свои обязательства в полном объеме, заплатив ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 30 000 рублей, что стороной ответчика не оспаривалось.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Таким образом, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Из представленных О. доказательств усматривается, что директором О. с ДД.ММ.ГГГГ является А.
ДД.ММ.ГГГГ на должность старшего менеджера по продажам О. принята К.
В соответствии с должностной инструкцией старшего менеджера по продажам (т.2, л.д. 43-45) главной задачей старшего менеджера по продажам является выполнение плана продаж торговых и офисных площадей (п.1.4).
В соответствии с п. 3.2 должностной инструкции, старший менеджер по продажам имеет право подписывать и визировать документы в пределах своей компетенции.
В соответствии доверенностью № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной О. в лице директора А. оглы, К. уполномочена быть представителем общества в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органах, осуществляющих кадастровый и технический учет, инвентаризацию объектов недвижимого имущества, Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг, по вопросам регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья, договоров уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве (цессии), иных договоров, соглашений, ограничений (обременений), снятия ограничений (обременений) и других необходимых документов.
Таким образом, право на подписание К. от имени общества договоров купли-продажи, в том числе, предварительных, данная доверенность не предоставляет.
На основании п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно, разъяснениям, данным в п. 124 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", если при отсутствии полномочий или при превышении полномочий представителем заключено соглашение во изменение или дополнение основного договора, то к такому соглашению подлежит применению абз. 2 п. 1, п. 2 ст. 183 ГК РФ, а также в части возмещения убытков - п. 3 ст. 183 ГК РФ.
Согласно п. 1, 2 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий, либо об их превышении.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Согласно п. 123 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (п. 1 и 2 ст. 183 ГК РФ).
Права заключать К. от имени О. сделки по отчуждению принадлежащего обществу недвижимого имущества последнее не давало, доверенность не выдавало, намерения на отчуждение спорного имущества не имело.
Данные обстоятельства подтверждаются, как материалами предварительной проверки по КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ по факту мошеннических действий в отношении менеджера К., так и пояснениями директора О. А. оглы, данными в судебном заседании.
Поскольку сделку бронирования общество не заключало, предварительный договор не подписывало, при этом последующего одобрения предварительного договора со стороны ответчика (истца по встречному иску) не последовало, при таких обстоятельствах следует признать незаключенным оспариваемый договор бронирования машино-места.
В связи с этим, исковые требования К. удовлетворению не подлежат, а встречный иск заявлен обоснованно.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы. В связи с чем, с К. в пользу О. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований К. (паспорт № №) к О. о понуждении заключить основной договор купли-продажи, отказать.
Встречные исковые требования О. (ОГРН №) к К. о признании уведомления о бронировании незаключенным удовлетворить.
Признать уведомления о бронировании машино-места №П-7, площадью 13,25 кв.м., расположенного по адресу<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между К. и О., незаключенным.
Взыскать с К. в пользу О. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Э.А. Гладышева
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ, что является датой принятия решения в окончательной форме (ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).