РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17.12.2025 года г. Омск
Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Чекурды А.Г., при секретаре Мякушкиной А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КИН, ЮАН к Администрации ЦАО г. Омска о признании права собственности на дом блокированной застройки,
УСТАНОВИЛ:
КИН, ЮАН обратились в суд с названным иском. В обоснование требований указали, что им на праве общей долевой собственности, 2/3 доли и 1/3 доли соответственно, принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 800 кв.м., кадастровый №. На данном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №, который принадлежит им на праве общей долевой собственности. ДД.ММ.ГГГГ они заключили соглашение о разделе принадлежащего им земельного участка и прекращении на него общей долевой собственности. В результате раздела земельного участка КИН приобретает в собственность образуемый земельный участок, площадью 385 кв.м, в границах согласно межевому плану от ДД.ММ.ГГГГ, обозначенный в нем под номером №, а ЮАН приобретает в собственность образуемый земельный участок, площадью 415 кв.м., в границах согласно межевому плану от ДД.ММ.ГГГГ, обозначенный в нем под номером №. Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> является домом блокированной застройки, состоящий из двух отдельных домов блокированной застройки. Каждый жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, конструкции кровли и крыши разделены и независимы, также не имеют общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Также дома блокированной застройки соответствуют установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, пригодны для постоянного проживания и не создают угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в них и на смежных земельных участках. Жилой дом общей площадью 82,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, является одноэтажным домом, состоящим из двух блоков, не имеющих общего имущества и помещений общего пользования, в связи с чем не может быть признан многоквартирным домом и является домом блокированной застройки. В техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом указан как состоящий из двух самостоятельных блоков: Блок 1 и Блок 2. КИН зарегистрирована и фактически проживает в блоке 1, площадью 63,8 кв.м., а ЮАН зарегистрирован и фактически проживает в блоке 2, площадью 35,9 кв.м. Таким образом, на основании сведений, содержащихся в техническом плане, фактического пользования и конструктивных характеристик здания, жилой дом фактически и технически соответствует признакам дома блокированной застройки. Просят суд прекратить право общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, снять с государственного кадастрового учёта жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; произвести раздел жилого дома с кадастровым номером №, признать за КИН право собственности на блок №, площадью 63,8 кв.м., в счет принадлежавшей ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности, признать за ЮАН право собственности на блок №, площадью 35,9 кв.м., расположенный в жилом доме с кадастровым номером №, в счет принадлежавшей ему 1/3 доли в праве общей долевой собственности.
В судебное заседание истцы КИН, ЮАН не явились, извещены надлежаще.
В судебном заседании представитель истцов по доверенности БАЮ исковые требования поддержала, просила их удовлетворить и произвести раздел жилого дома между сторонами с учетом фактически сложившегося определенного порядка пользования жилым домом и земельным участком, так как это отвечает интересам обеих сторон спора.
Представитель ответчика Администрации ЦАО г. Омска в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, а также мнением участника процесса, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения участника процесса, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовом актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу положений п.п. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом.
В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
По смыслу приведенных выше положений закона и актов их толкования, целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.
В силу части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Приказом Минстроя России от 17.05.2023 № 350-пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, приведенные в пунктах 3.1 - 3.3 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденные и введенные в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр.
Согласно пункту 3.1 СП 55.13330.2016 (в редакции, действующей с 18.06.2023) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
С принятием и вступлением в силу с 01.03.2022 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», каждый блок признается домом блокированной застройки, если он блокирован с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеет отдельный выход на земельный участок (пункт 40 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Понятия, обозначающего общее здание, состоящее из совокупности блоков, новый закон не предусматривает, подчеркивая тем самым автономность и самостоятельность каждого блока (дома блокированной застройки) как объекта недвижимости и объекта права.
Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность), и наличие отдельного земельного участка под каждым домом.
Согласно ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу переустройства и перепланировки жилых помещений.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу указанной нормы право собственности на созданную вещь приобретается лишь в том случае, если эта вещь создана с соблюдением закона и иных правовых актов.
В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Аналогичная норма содержится в подпункте 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ, согласно которой, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Отсутствие в гражданском законодательстве норм, регулирующих последствия проведения самовольной реконструкции, и существенное сходство отношений по поводу самовольного строительства и реконструкции позволяет квалифицировать незаконно перестроенную недвижимость как самовольную постройку.
Таким образом, положения ст. 222 ГК РФ распространяются не только на отношения, связанные с самовольным возведением нового объекта недвижимого имущества, но и на отношения, возникшие в результате самовольной реконструкции объекта недвижимости, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
При этом, из разъяснений, содержащихся в пункте 31 вышеуказанного совместного Постановления следует, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
Положениями пунктов 1 - 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК Российской Федерации. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК Российской Федерации, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из вышеприведенной нормы закона и разъяснений по ее применению, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ КИН и ЮАН на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома и хозяйственных построек, для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
В результате раздела исходного земельного участка КИН приобрела в собственность образуемый земельный участок, площадью 385 кв.м, в границах согласно межевому плану от ДД.ММ.ГГГГ, обозначенный в нем под номером №, а ЮАН приобрел в собственность образуемый земельный участок, площадью 415 кв.м., в границах согласно межевому плану от ДД.ММ.ГГГГ, обозначенный в нем под номером №.
Согласно выписке из ЕГРН КИН принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а ЮАН - 1/3 доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, сведения о правах внесены в ЕГРН.
КИН и ЮАН также являются участниками общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 82,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. КИН принадлежат 2/3 доли жилого дома, ЮАН 1/3 доля жилого дома.
Согласно техническому паспорту на жилой дом №, расположенный по адресу: <адрес>, жилой площадью 82,7 кв.м., общей площадью 58,4 кв.м., занимаемые сторонами помещения данного дома являются раздельными, с одной общей стеной. Каждая из сторон пользуется только своей частью дома и имеет отдельный вход как в помещение, так и на земельный участок.
Согласно заключению ООО «Альфа-Проект» № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> является домом блокированной застройки. Каждый жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, конструкции кровли и крыши разделены и независимы, также не имеют общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Оснований не доверять выводам эксперта, суд не усматривает.
Дома блокированной застройки (№, №), расположенные в доме блокированной застройки на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> соответствуют установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, пригодны для постоянного проживания и не создают угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в них и на смежных земельных участках.
Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному кадастровым инженером ЛЛВ с целью осуществления государственного кадастрового учета образованных в результате раздела без проведения строительных работ здания с кадастровым номером № объектов недвижимости: двух домов блокированной застройки. Согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ площадь домов блокированной застройки составляла 62,6 кв.м. (<адрес>) и 35,5 кв.м. (<адрес>), общая площадь дома - 98,1 кв.м. В соответствии с действовавшими на тот момент требованиями к подсчету площадей площадь определялась как сумма площадей помещений, входящих в состав жилого дома. В общую площадь помещений в целях регистрации права собственности не входили площади холодных неотапливаемых помещений (веранды, балконы и т.д.), в связи с чем, было зарегистрировано право на жилой дом, площадью 82,7 кв.м. Согласно действующему законодательству (Приказ Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места») площадь здания для целей государственного кадастрового учета определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен без учета перегородок с учетом балконов, лоджий, веранд и террас. В соответствии с указанными требованиями площадь дома блокированной застройки блок 1 составила 63,8 кв.м., площадь дома блокированной застройки блок 2 составила 35,9 кв.м. Реконструкция жилого дом по адресу <адрес>, не производилась.
Оценив собранные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцами требований, поскольку спорный жилой дом и земельный участок находятся в их общей долевой собственности, при том, что каждый из них фактически владеет и пользуется исключительно своей частью имущества, доли их фактически определены между ними режимом многолетнего пользования, который никем не нарушался и не оспаривается, а также представленным заключением о разделе земельного участка, на котором расположены жилые помещения, которыми пользуются истцы.
В данном случае, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, обладает признаками - жилого дома блокированной застройки и соответственно, может быть признан судом жилым домом блокированной застройки.
Таким образом, режим общей долевой собственности на жилой дом сторон подлежит прекращению, а жилой дом – разделу на блоки: жилой блок №, площадью 63,8 кв.м., жилой блок №, площадью 35,9 кв.м.
Принимая во внимание, что в досудебном порядке стороны достигли соглашения о способе и условиях раздела общего имущества, фактически дом и земля уже разделены, то суд считает необходимым произвести раздел жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выделив в натуре КИН, ЮАН фактически занимаемые ими доли.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования КИН, ЮАН удовлетворить.
Прекратить право общей долевой собственности КИН, ЮАН на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 82,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, без заявлений правообладателей.
Признать жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки.
Произвести раздел жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, выделив в натуре КИН, ЮАН фактически занимаемые ими доли.
Признать за КИН право собственности на блок №, площадью 63,8 кв.м., расположенный в жилом доме с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на основании Технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного кадастровым инженером ЛЛВ.
Признать за ЮАН право собственности на блок №, площадью 35,9 кв.м., расположенный в жилом доме с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на основании Технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного кадастровым инженером ЛЛВ.
Решение может быть обжаловано путем подачи жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение одного месяца.
Судья А.Г. Чекурда
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.