РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 марта 2026 г. город Магадан
Магаданский городской суд Магаданской области в составе председательствующего судьи Вигуль Н.Е., при секретаре ФИО3, с участием представителя истца ФИО1 – ФИО5, представителей ответчика ООО «Магадан-Тепличная» ФИО10, ФИО6, представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО7, в отсутствие истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Тэссмо», рассмотрев в помещении Магаданского городского суда в открытом судебном заседании в городе Магадане гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Тэссмо», к обществу с ограниченной ответственностью «Магадан-Тепличная» о признании недействительным договора купли-продажи, о применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 через своего представителя ФИО4 обратился в Магаданский городской суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тэссмо» (далее – ООО «Тэссмо», Общество), к обществу с ограниченной ответственностью «Магадан-Тепличная» (далее – ООО «Магадан-Тепличная») о признании недействительным договора купли-продажи, о применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (займодавец) и ООО «Тэссмо» (заемщик) заключен договор займа, в соответствии с которым ООО «Тэссмо», заняло у ФИО1 денежные средства в сумме 46 666 000 руб. с возвратом в срок до ДД.ММ.ГГГГ, равными долями ежемесячно, начиная ДД.ММ.ГГГГ в сумме по 80 0000 руб.
В нарушение условий заключенного договора займа ООО «Тэссмо» не возвратил ФИО1 сумму займа, в связи с чем истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности и процентов по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, однако решением Магаданского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ФИО1 в удовлетворении исковых требований было отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ названное решение суда отменено, принято новое решение, которым с ООО «Тэссмо» в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 46 666 000 руб., проценты за просрочку возврата сумм займа в размере 0,1 % за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 8 195 983 руб. 92 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 60 000 руб., а всего взыскано 54 921 983 руб. 90 коп., определено начисление процентов за просрочку возврата сумм займа в размере 0,1 % на сумму задолженности продолжить с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактической уплаты денежных средств.
Определение от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу, исполнительный лист предъявлен исполнению.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции (ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1 стало известно о том, что в декабре 2024 года ООО «Тэссмо» заключило договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ООО «Тэссмо» (продавец) передал в собственность ООО «Магадан-Тепличная» (покупатель) объекты недвижимости: здание, 2-этажное, назначение нежилое, общей площадью 1631,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1395+/-8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ стоимость двух объектов недвижимости определена в размере 35 000 000 руб., в том числе: 25 444 208 руб. 74 коп. – стоимость здания, 9 555 791 руб. 26 коп. – стоимость земельного участка.
Кроме того, ООО «Магадан-Тепличная» приняло на себя обязательства возместить ПАО «Сбербанк России» расходы по уплате государственной пошлины по решению Магаданского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ПАО «Сбербанк России» к ООО «Тэссмо» и ФИО9 о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ и обращении взыскания на заложенное имущество: 2-х этажное здание и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Истец полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключен ООО «Тэссмо» в целях урегулирования задолженности ООО «Тэссмо» перед ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, в ущемление интересов других кредиторов ООО «Тэссмо», поскольку установленная спорным договором стоимость объектов недвижимости полностью исключает возможность исполнения ООО «Тэссмо» обязательств в пользу иных кредиторов.
ООО «Тэссмо» не имеет доходов, налоговая задолженность Общества растет. Единственный актив ООО «Тэссмо» его имущество – здание и земельный участок, заложенные в ПАО «Сбербанк России» в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком и Обществом ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные объекты недвижимости проданы ООО «Магадан-Тепличная» по цене ниже рыночной 35 000 000 руб. (по размеру остатка задолженности ООО «Тэссмо» перед ПАО «Сбербанк России»).
При этом, вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества (здания и земельного участка), был разрешен Магаданским городским судом при рассмотрении гражданского дела №. Однако спустя 30 дней, ДД.ММ.ГГГГ ответчики заключили спорный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ООО «Тэссмо» продает недвижимое имуществе по цене 35 000 000 руб., в три раза ниже рыночной стоимости имущества и в два раза ниже стоимости, установленной судом при разрешении вопроса об установлении начальной продажной цены заложенного имущества по делу №, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества.
ФИО1 считает, что на момент совершения оспариваемой сделки руководитель ООО «Тэссмо» достоверно знал о наличии у Общества крупных неисполненных долговых обязательств по двум нотариальным договорам займа и при отсутствии у Общества финансовой возможности погасить долги перед кредиторами, заключил экономически неоправданный договор купли-продажи недвижимого имущества.
По мнению истца, в действиях ответчиков усматривается злоупотребление правом, недобросовестное поведение, направленное на сокрытие имущества ООО «Тэссмо» от претензий кредиторов. Оспариваемая сделка совершена сторонами с целью неисполнения ООО «Тэссмо» обязательств по договорам займа, судебных решений о взыскании с ООО «Тэссмо» денежных средств.
Полагает, что такое поведение ответчиков свидетельствует об их недобросовестности при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. По мнению истца, о недобросовестном поведении ответчиков свидетельствует и то обстоятельство, что стороны спорного договора, зная о наличии у ООО «Тэссмо» неисполненных обязательств перед третьими лицами (информация о движении гражданских дел в отношении ответчика ООО «Тэссмо» размещена на афише суда), при отсутствии у ООО «Тэссмо» иных активов, заключили спорный договор на продажу имущества должника по заниженной цене, фактически отдавая преимущественно ПАО «Сбербанк России» перед другими кредиторами ООО «Тэссмо».
Сделка совершена на значительно невыгодных условиях для ООО «Тэссмо», в ущерб интересам третьих лиц (кредиторам ООО «Тэссмо»), что должно было быть очевидно для другой стороны сделки, названные обстоятельства свидетельствуют о преднамеренном сговоре сторон спорной сделки. Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), то есть нарушает требования закона, в связи с чем такая сделка, должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ.
На основании изложенного ФИО1 просит суд: признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Тэссмо» и ООО «Магадан-Тепличная», недействительным; применить последствия недействительности сделки в виде обязания сторон в десятидневный срок после вступления в силу решения суда возвратить в натуре все полученное по сделке; обязать ООО «Магадан-Тепличная» вернуть ООО «Тэссмо» здание 2-этажное, назначение нежилое, общей площадью 1631,6 кв.м., кадастровый №, а также земельный участок, общей площадью 1395+/-8, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>; обязать ООО «Тэссмо» возвратить ООО «Магадан-Тепличная денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ на основании ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено ПАО «Сбербанк России».
В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 поддержала заявленные исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, указывая на заниженную стоимость сделки, недобросовестность должника при совершении сделки.
Представители ответчика ООО «Магадан-Тепличная» ФИО10, ФИО6 возражали против удовлетворения исковых требований. ФИО10 указала, что она как директор ООО «Магадан-Тепличная» давно рассматривала варианты приобретения для общества нежилого помещения и следила за объявлениями. Объявление о продаже спорных объектов было размещено на сайте «Авито» и портале «Да». Оспариваемая сделка была совершена через ПАО «Сбербанк России», именно оно давало объявление на продажу объекта нежилого строительства и земельного участка, а не ООО «Тэссмо». ФИО10 указала, что она сама связывалась с директором ООО «Тэссмо», чтобы договориться о стоимость объектов, но он отказывался снизить стоимость. ООО «Магадан-Тепличная» дважды заказывала оценку объектов недвижимости в августе, сентября 2024 года и повторно в ноябре 2024 года, инициатором оценки была она. Оценка производилась с осмотром. О том, что имеется решение суда о взыскании с Общества задолженности и об обращении взыскания на спорное имущество, ей стало известно в процессе заключения сделки, когда ПАО «Сбербанк России» включил в условия договора необходимость уплаты расходов по уплате государственной пошлины. Сведения об обременении недвижимого имущества открытые источники не содержат. ООО «Магадан-Тепличная» спорные объекты приобретены за счет кредитных средств и они находятся в залоге у Банка. Нежилое помещение используется ООО «Магадан-Тепличная» по назначению, в нем происходит реализация овощной продукции ООО «Магадан-Тепличная» и помещения в спорном нежилом помещении ООО «Магадан-Тепличная» сдает в аренду.
В письменном отзыве относительно искового заявления ответчик ООО «Магадан-Тепличная» указывает, что истец не доказал совокупности условий, необходимых для признания сделки недействительной, как совершенной с злоупотреблением правом и в ущерб правам кредиторов, а также не подтвердил недобросовестность ООО «Магадан-Тепличная» как покупателя. Отмечает, что оспариваемый договор купли-продажи заключен в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке, в договоре определены все существенные условия договора купли-продажи Отмечает, что истец, указывая на недобросовестность ООО «Тэссмо» не приводит конкретных доказательств, подтверждающих недобросовестность ООО «Магадан-Тепличная», тогда как факт наличия задолженности у ООО «Тэссмо» перед истцом не может свидетельствовать о незаконности распоряжения имуществом. ООО «Магадан-Тепличная» отмечает, что является законным приобретателем спорных объектов недвижимости. Относительно требований о применении последствий недействительности сделки ООО «Магадан-Тепличная» отмечает, что приобретенное имущество уже обременено ипотекой и на него уже обращено взыскание по делу № в пользу ПАО «Сбербанк России», а обязательства перед Банком частично или полностью погашены за счет сделки с участием ООО «Магадан-Тепличная». Возврат имущества должнику без одновременного урегулирования обязательств перед Банком создал бы риск нарушения прав залогодержателя и иных участников оборота, что противоречит целям гражданского законодательства и принципу баланса интересов. ООО «Магадан-Тепличная» просит суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1
Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО7 возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы письменного отзыва, в котором указано, что истцом не представлено доказательств того, что оспаривание сделки является единственным способом защиты своих прав. Истец не приводит доказательств того, что ООО «Магадан-Тепличная» действовало с целью причинить вред его правам, знало о допущенных нарушениях при заключении договора займа, либо находилось в сговоре ООО «Тэссмо» для сокрытия имущества. Перед совершением сделки спорное имущество было оценено за 28 100 000 руб., однако его реализация произведена за 35 000 000 руб., что значительно выше оценки. Сам факт того, что имущество было продано за цену ниже установленной решением суда по делу № не является безусловным основанием для признания сделки недействительной. Заключенная сделка соответствует требованиям закона, содержит все существенные условия, переход права собственности на имущество прошел государственную регистрацию.
Иные участники процесса: истец ФИО1, представитель ответчика ООО «Тэссмо», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. ФИО1 ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Руководствуясь положениями частей 3, 5 ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО8 указывал на наличие у ответчика ООО «Тэссмо» перед ним обязательств по возврату денежных средств.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в ходе рассмотрения в апелляционном порядке гражданского дела по иску ФИО1 к ООО «Тэссмо» о взыскании задолженности по договору займа, неустойки за нарушение срока возврата займа, отменено принятое Магаданским городским судом решение от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано ФИО1 в удовлетворении исковых требований и принято новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ООО «Тэссмо» о взыскании задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, неустойки за нарушение срока возврата займа, судебных расходов удовлетворены. С ООО «Тэссмо» в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>8 в размере 46 666 000 руб., проценты за просрочку возврата сумм займа в размере 0,1% за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 8 195 983 руб. 92 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 60 000 руб., а всего взыскано 54 921 983 руб. 90 коп. Кроме того, указано, что начисление процентов за просрочку возврата сумм займа в размере 0,1 % на сумму задолженности продолжить с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактической уплаты денежных средств.
Ранее решением Магаданского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по с ООО «Тэссмо» и ФИО9 в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №GV0A4BBR2Q0QG2UW3F по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 25 444 208 руб. 74 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 000 руб., всего взыскано 25 510 208 руб. 74 коп. Судом обращено взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №GV0A4BBR2Q0QG2UW3F путем продажи с публичных торгов на объект недвижимости - здание 2-этажное, назначение нежилое, общей площадью 1631,6 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащее ООО «Тэссмо», определив начальную продажную стоимость залогового имущества в размере 68 104 000 руб., также обращено взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №GV0A4BBR2Q0QG2UW3F путем продажи с публичных торгов на объект недвижимости - земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1395+/-8 по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащий ООО «Тэссмо», определив начальную продажную стоимость залогового имущества в размере 7 680 000 руб.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).
Пунктом 1 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1).
В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (п. 3).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Тэссмо» (продавец) и ООО «Магадан-Тепличная» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здание (сооружение), площадью 1631.6 кв.м., кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес> (далее - здание), и земельный участок, площадью 1395+/-8 кв.м., с кадастровым номером 49:09:030109:38, находящийся по адресу: <адрес>, г Магадан, <адрес> (п. 1.1 договора).
В соответствии с пунктами 1.3, 1.4 договора купли-продажи покупатель уведомлен о том, что объекты недвижимости находятся в залоге (ипотеке) у ПАО «Сбербанк России» в соответствии с договором ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Банком и ООО «Тэссмо» в целях обеспечения исполнения обязательств по заявлению о присоединении к Общим условиям кредитования юридического лица и индивидуального предпринимателя от ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель ознакомлен с содержанием вышеуказанных договоров ипотеки, а также кредитных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом отчуждаемого имущества.
Цена договора составляет 35 000 000 руб., и состоит из стоимости здания 25 444 208 руб. 74 коп. и стоимости земельного участка 9 555 791 руб. 26 коп. (п. 2.1).
Не позднее десяти дней подписания договора, денежные средства в размере 25 444 208 руб. 74 коп. оплачиваются покупателем в счет погашения обязательств продавца перед банком по заявлению о присоединении к общим условиям кредитования юридического лица и индивидуального предпринимателя от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2.).
Не позднее десяти дней со дня подписания договора, денежные средства в размере 9 489 791 руб. 26 коп. покупатель перечисляет продавцу путем открытия покрытого (депонированного), безотзывного аккредитива, открываемого покупателем в пользу продавца (п. 2.3).
Не позднее десяти дней со дня подписания договора, денежные средства в размере 66 000 руб. оплачиваются покупателем в счет погашения расходов банка по уплате государственной пошлины при обращении в суд с иском о взыскании задолженности по заявлению о присоединении к общим условиям кредитования юридического лица и индивидуального предпринимателя от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.4).
Пунктом 2.5. договора купли-продажи определено, что обязанность покупателя по оплате объектов считается исполненной с момента зачисления на счета, указанные в пунктах 2.2 - 2.4 настоящего договора суммы, указанной п. 2.1 договора.
Платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 35 000 000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 444 208 руб. 74 коп., от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 66 000 руб. подтверждается выдача ПАО «Сбербанк России» ООО «Магадан-Тепличная» кредитных средств и выполнение ООО «Магадан-Тепличная» принятых на себя обязательств по договору купли-продажи по оплате приобретенных объектов.
ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Магадан-Тепличная» зарегистрировало право собственности на здание (сооружение), площадью 1631.6 кв.м., с кадастровым номером 49:09:030109:70, находящееся по адресу: <адрес> (далее - здание), и земельный участок, площадью 1395(+/-8) кв.м., с кадастровым номером 49:09:030109:38, находящимся по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ на данные объекты зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».
Статья 46 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусматривает, что крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом: связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату; предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1).
Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества (п. 3).
Положения настоящей статьи не применяются к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно является единственным лицом, обладающим полномочиями единоличного исполнительного органа общества (п. 7).
В соответствии с имеющимися в материалах дела документами ООО «Магадан-Тепличная» зарегистрировано в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, основным видом деятельности является смешанное сельское хозяйство, с ДД.ММ.ГГГГ дополнительным видом деятельности – аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, а также аренда и лизинг торгового оборудования.
Единственным участником ООО «Магадан-Тепличная» является его же директор ФИО10
В свою очередь ООО «Тэссмо» зарегистрировано в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, его директором и единственным участником является ФИО9
Требуя признать недействительным заключенный между ответчиками договор купли-продажи объектов недвижимости, истец ФИО1 указывает на недобросовестность поведения сторон сделки, допущенное ими злоупотребление правами, выраженное в продаже (приобретении имущества) по заниженной цене.
В соответствии ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1 и 2 ст. 167 ГК РФ).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
В соответствии с требованиями ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Из смысла ст. 12 ГПК РФ следует, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Действительно при рассмотрении гражданского дела № по иску ПАО «Сбербанк России» к ООО «Тэссмо» и ФИО9 о взыскании задолженности по кредитному договору судом была назначена судебная оценочная экспертиза спорных объектов: нежилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Как следует из экспертного заключения ООО «Правовой центр» №, рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 85 130 000 руб., а земельного участка - 9 600 000 руб. Указанное заключение принято в качестве доказательства рыночной стоимости залогового имущества и определена его начальная продажная цена равная восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, то есть в размере 68 104 000 руб. - нежилое помещение и 7 680 000 руб. - земельный участок.
Согласно отчету ООО «Центр развития инвестиций» №.354, составленному по заказу ООО «Магадан-Тепличное», рыночная стоимость здания с кадастровым номером 49:09:030109:70, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию ДД.ММ.ГГГГ составляет 27 700 000 руб.
В соответствии с отчетом ООО «Центр развития инвестиций» №.1248, составленным по заказу ООО «Магадан-Тепличное», рыночная стоимость здания с кадастровым номером 49:09:030109:70, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка, с кадастровым номером 49:09:030109:38, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию ДД.ММ.ГГГГ составляет соответственно 26 600 000 руб. и 5 600 000 руб.
Следует отметить, что оценка объектов недвижимости ООО «Правовой центр» в рамках гражданского дела № произведена без осмотра спорных объектов, тогда как из представленных стороной ответчика ООО «Магадан-Тепличная» отчетов указанная оценка произведена с осмотром объектов недвижимого имущества.
Необходимость оценки объектов недвижимого имущества до заключения сделки директор ООО «Магадан-Тепличная» ФИО10 обосновала своим желанием знать достоверную стоимость объектов. Также ФИО10 в ходе рассмотрения дела пояснила, что она обращалась к директору ООО «Тэссмо» с просьбой снизить стоимость объектов, однако он отказался.
Следует отметить, что установленная решением суда начальная продажная цена объектов недвижимости не свидетельствует об обязательной продаже объектов по указанной цене.
В подтверждение фактического использования приобретенного здания, расположенного в <адрес>, ООО «Магадан-Тепличная» предоставила копии заключенных договоров аренды нежилых помещений в указанном здании.
Из представленных суду документов также следует, что объявление о продаже спорных объектов недвижимости было размещено в открытых источниках и стоимость здания была указана 25 500 000 руб.
Дата, произведенной ООО «Центр развития инвестиций» по заказу ООО «Магадан-Тепличная» оценки (ДД.ММ.ГГГГ), а также представленная из личного кабинета ООО «Магадан-Тепличная» переписка свидетельствует о том, что подготовка к совершению сделки по продаже спорных объектов недвижимости начата ранее состоявшегося судебного решения о взыскании с ООО «Тэссмо» в пользу ФИО1 денежных средств.
Стороной истца ФИО1 не было представлено неоспоримых доказательств отсутствия у ответчиков намерений по достижению правового результата при заключении оспариваемого договора купли-продажи, наличия сговора между сторонами сделки.
Оспариваемый договор купли-продажи по своей форме и содержанию соответствует требованиям, установленным действующим гражданским законодательством, в нем согласованы все существенные условия, выражены предмет договора и воля сторон, волеизъявление сторон при заключении договора купли-продажи была направлена на реальное возникновение и прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении спорных объектов недвижимости, на реальное возникновение правовых последствий, которые наступают при совершении сделки купли-продажи.
Представленные суду доказательства свидетельствуют, об отсутствии совокупности условий для признания оспариваемой сделки недействительной, поскольку сделка по отчуждению объектов недвижимого имущества была совершена между ООО «Тэссмо» и ООО «Магадан-Тепличная» в пределах предоставленных сторонам сделки полномочий, использование имущества ответчиком ООО «Магадан-Тепличная» после заключения сделки подтверждено доказательствами.
Какие-либо допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие злоупотребление правом ООО «Магадан-Тепличная» суду представлено не было.
На основании изложенного не имеется правовых оснований для признания недействительным заключенного между ООО «Тэссмо» и ООО «Магадан-Тепличное» договора купли-продажи, в связи с чем в удовлетворении указанных требований ФИО1 надлежит отказать.
Также надлежит отказать ФИО1 в удовлетворении производных требований о применении последствий недействительности сделки, поскольку в удовлетворении основного требования было отказано.
Часть 1 ст. 98 ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме, то оснований для возложения на ответчиков обязанности возместить истцу понесенные расходы на уплату государственной пошлины не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Тэссмо», к обществу с ограниченной ответственностью «Магадан-Тепличная» о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о применении последствий недействительности сделки.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Установить срок изготовления решения суда в окончательной форме (с учетом выходных дней) – ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Н.Е. Вигуль