РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Магаданский городской суд Магаданской области в составе:
председательствующего судьи Благодёровой А.Н., при секретаре Сизинцевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Магаданского городского суда гражданское дело по иску публичного акционерного общества «ДОМ.РФ» к Хайдарову Бегзоду Абдулазизу угли о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Публичное акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в Магаданский городской суд с исковым заявлением к Хайдарову Б.А. о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов, взыскании судебных расходов.
В обоснование требований указано, что ПАО «Сбербанк России» на основании заключённого 19 декабря 2023 г. кредитного договора № 73945249 выдало Хайдарову Б.А. кредит в сумме 3 553 860 руб. на срок 360 мес. под 18,10% годовых. Кредит выдавался на приобретение недвижимости, а именно квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В соответствии п. 7 кредитного договора Заемщик обязался погашать кредит ежемесячно аннуитентными платежами 12 числа месяца, начиная с 12 мая 2023 г.
В связи с неисполнением ответчиком обязанности по предоставлению Банку полиса/договора страхования предмета залога, заключенного на новый срок, Банк начислил заемщику неустойку согласно п. 13 Кредитного договора за период с 18 января 2025 г. по 23 июля 2025 г.
Заёмщик более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, нарушал сроки внесения обязательных платежей. Данное нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным для Банка, поскольку заемщик фактически отказался от исполнения обязательств и уже более 10 месяцев не осуществляет гашение задолженности по кредитному договору. Заемщик вышел на просрочку в декабре 2024 года и до настоящего времени задолженность не погасил.
По состоянию на дату подачи искового заявления размер полной задолженности составляет 4 144 755, 46 руб., в том числе: просроченный основной долг 3 543 284,69 руб., просроченные проценты 425 915,00 руб., неустойка 175 555,77 руб.
Кредит выдан под залог недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, залоговая стоимость которого определена в п. 11 кредитного договора, а именно в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке. Составлена электронная закладная №
Согласно заключению о стоимости имущества от 17 апреля 2025 г. № 2-250716-2069664 рыночная стоимость предмета залога составляет 4 022 000 руб.
На основании договора купли-продажи закладных № ИЦБ-01/2815-24 от 15 июля 2024 г. ПАО Сбербанк передало ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» права на закладные, в том числе на закладную № на объект недвижимости, являющийся залогом по кредитному договору от 19 декабря 2023 г. № 73945249.
25 июля 2024 г. между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных № 01/6331-24, в том числе на закладную № в связи с чем к новому владельцу закладной - ПАО «ДОМ.РФ» - перешли все права первоначального залогодержателя.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, статьи 330, 361, 363, 348, п.1 ст. 349, 809-811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 32, 50, 51, 52 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», просит суд расторгнуть кредитный договор от 19 декабря 2023 г. № 73945249, взыскать досрочно в пользу ПАО «ДОМ.РФ» с Хайдарова Б.А. долг по кредитному договору от 19 декабря 2023 г. № 73945249 в размере 4 144 755,46 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 73 013,29 руб., обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем реализации с публичных торгов и установив начальную продажную цену предмета залога - в размере 3 217 600 руб.
Представитель истца, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в исковом заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Ответчик Хайдаров Б.А. о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Суд, руководствуясь ч. 4, ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.
Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, суд приходит к следующему.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами данного параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (п. 2).
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1).
Кредитный договор должен быть заключен в простой письменной форме (ст. 820 ГК РФ).
Заемщик по кредитному договору обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Положениями п. 1 ст. 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором (п. 1 ст. 809 ГК РФ).
В соответствии со ст. 307, ст. 309 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 19 декабря 2023 г. между ПАО «Сбербанк России» и Хайдаровым Б.А. заключен кредитный договор (индивидуальные условия кредитования) № 73945249, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере 3 553 860 руб. под 17,10% годовых, сроком на 360 месяцев, дата возврата кредита, согласно графику платежей, – 19 декабря 2053 г. (п. 1-4 договора).
Цель использования заемщиком кредита – приобретение объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> (пункт 18 кредитного договора).
В соответствии с индивидуальными условиями кредитного договора количество, размер и периодичность (сроки) платежей заемщика: 360 ежемесячных аннуитетных платежей. Платежная дата 19 числа каждого месяца.
Принятые на себя обязательства кредитором выполнены, что подтверждается справкой о зачислении суммы кредита от 23 октября 2025 г. на счет № №, открытый на имя ответчика (в соответствии с пунктом 18 кредитного договора).
В пункте 10 кредитного договора указано на необходимость заключения заемщиком иных договоров, требуемых для заключения или исполнения договора кредита, в том числе договора страхования объекта недвижимости, оформляемого в залог и договора об обслуживании пакета услуг «Домклик Плюс».
Согласно пункту 4 Кредитного договора, в случае расторжения (прекращения действия) Договора об обслуживании пакта услуг «Домклик Плюс»/отсутствия платы за обслуживание пакета услуг «Домклик Плюс» процентная ставка по кредитному договору может быть увеличена с даты, следующей за второй платежной датой после дня получения кредитором такой информации, на 1 процентный пункт.
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил (обеспечил предоставление) кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>.
Пунктом 13 кредитного договора предусмотрено, что за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает Банку неустойку в размере 16% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору.
За несвоевременное страхование/возобновление страхования объекта недвижимости, оформленного в залог заемщик уплачивает Банку неустойку в размере ? процентной ставки, установленной в п. 4 договора, начисляемой на остаток кредита за период, начиная 31 календарного дня после даты, установленной договором для исполнения обязательств, по дату предоставления заемщиком кредитору документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных обязательств.
Согласно п. 14 договора кредитор вправе передать свои права на электронную закладную любым третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства и передать саму закладную. При этом к новому владельцу электронной закладной переходят все права кредитора.
Ответчик Хайдаров Б.А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с 20 декабря 2023 г.
18 декабря 2023 г. Хайдаровым Б.А. заключен полис-оферта страхования указанного объекта недвижимости серии 0<адрес>5156, сроком действия с 19 декабря 2023 г. по 18 декабря 2053 г., действует при условии оплаты страховой премии в соответствующий период страхования, который составляет один год. Страховая премия за первый период страхования уплачивается не позднее 18 декабря 2023 г., а за каждый последующий период страхования страховая премия должна быть уплачена страховщику ежегодно в срок до 18 декабря каждого последующего года действия полиса (пункты 3.1, 3.3, 3.5, 3.6, 3.7 полиса).
20 декабря 2023 г. на жилое помещение зарегистрирована ипотека на срок 360 месяцев в пользу ПАО «Сбербанк России», электронная закладная №.
На основании договора купли-продажи закладных № ИЦБ-01/2815-24 от 15 июля 2024 г. ПАО Сбербанк передало ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» права на закладные, в том числе на закладную № в Приложении 1 к Договору купли- продажи закладных «Реестр закладных»).
25 июля 2024 г. между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных № 01/6331-24.
Согласно акту приема-передачи закладных от 25 апреля 2025 г. ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» передал АО «ДОМ.РФ» права на дефолтные закладные, в том числе на закладную №№ п/п 4 в приложении к акту приема-передачи закладных «Реестр закладных №»).
Таким образом, к ПАО «ДОМ.РФ», как новому владельцу электронной закладной, перешли все права кредитора по ней.
Как усматривается из расчета задолженности, представленного истцом, ответчик с ноября 2024 г. допускал просрочки в погашении основного долга и уплате процентов, в связи с чем образовалась задолженность, которая по состоянию на 23 июля 2025 г. составила 4 144 755,46 руб., из которых: просроченная ссудная задолженность 3 543 284,69 руб.; задолженность по процентам 425 915 руб. (в т.ч. просроченные 425 323,46 руб., и просроченные на просроченный долг 591,54 руб.); неустойки 175 555,77 руб. (в т.ч. за неисполнение условий договора 155 210,43 руб., по кредиту 553,49 руб., по процентам 19 791,85 руб.)
Последнее погашение по кредиту в сумме 179,76 руб. было произведено 19 декабря 2024 г.
Изложенное свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком принятых по кредитному договору обязательств.
Банк направлял в адрес ответчика досудебное уведомление 18 июня 2025 г. о досрочном возврате задолженности по кредитному договору, которое осталось без исполнения.
В нарушение положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие уплату задолженности по кредитному договору.
Расчет задолженности проверен в судебном заседании и признан судом обоснованным, составленным в соответствии с условиями заключенного между договора. Расчет задолженности и методика расчета ответчиком не оспаривались.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт неисполнения ответчиком своих обязательств по договору, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с Хайдарова Б.А. задолженности по кредитному договору от 19 декабря 2023 г. № 73945249 является законным и подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В связи с тем, что обязательство по уплате процентов и возврату кредита ответчиком не исполняется, образование задолженности по кредитному договору является существенным нарушением его условий, учитывая обращение банка к ответчику с требованием о погашении задолженности, оставленное без удовлетворения, требование истца о расторжении кредитного договора от 19 декабря 2023 г. № 73945249 является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.
Разрешая исковое требование об обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В силу положений ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1).
На основании ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 данного Кодекса.
Согласно ст. 51 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.
Пунктом 1 ст. 56 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что на дату обращения истца в суд, имело место систематическое неисполнение ответчиком обязательств по кредитному договору.
На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет залога.
Разрешая вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что при заключении между банком и ответчиком кредитного договора стоимость заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, определена сторонами в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке/допустимой стоимости объекта недвижимости, рассчитанной Банком (п. 11 кредитного договора).
Согласно представленному истцом заключению о стоимости имущества № 2-250716-2069664 от 17 июля 2025 г., составленному ООО «Мобильный оценщик», рыночная стоимость предмета залога на дату поведения оценки составляет 4 022 000 руб.
Учитывая, что с момента определения стоимости объекта недвижимости до момента рассмотрения дела прошло значительное время, в целях правильного, полного и всестороннего рассмотрения настоящего дела определением Магаданского городского суда от 18 марта 2026 г. назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости указанной квартиры.
Согласно отчету ООО «Правовой центр» № 63-03-26 об оценке рыночной стоимости квартиры от 13 апреля 2026 г., рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 13 апреля 2026 г. составляет 5 623 000 руб.
Ответчиком доказательств иной стоимости залогового имущества не представлено.
При таких обстоятельствах суд считает возможным принять данный отчет в качестве доказательства рыночной стоимости залогового имущества и определить его начальную продажную цену на основании отчета об оценке от 13 апреля 2026 г. № 63-03-26, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, то есть в размере 4 498 400 руб. (80% от 5 623 000 руб.).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Расходы истца по оплате государственной пошлины при обращении в суд в размере 93 013,29 руб. подтверждаются платежными поручениями № 2696 от 22 января 2026 г., и № 6648 от 12 февраля 2026 г. что соответствует размеру государственной пошлины, исчисленному из цены иска в соответствии с пп. 1 и пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.
Поскольку исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, то с ответчика также подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования публичного акционерного общества «ДОМ.РФ» к Хайдарову Бегзоду Абдулазизу угли о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов, взыскании судебных расходов.
Расторгнуть кредитный договор от 19 декабря 2023 г. № 73945249, заключенный между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и Хайдаровым Бегзодом Абдулазизом угли.
Взыскать с Хайдарова Бегзода Абдулазиза угли (СНИЛС №), в пользу публичного акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН №) задолженность по кредитному договору от 19 декабря 2023 г. № 73945249 в размере 4 144 755 рублей 46 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 93 013 рублей 29 копеек, всего 4 237 768 рублей 75 копеек.
Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, определив способ реализации указанного имущества - с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 4 498 400 рублей.
Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд Магаданской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Установить день принятия решения суда в окончательной форме 25 мая 2026 г.
Судья А.Н. Благодёрова