ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 февраля 2026 года г. Чулым
Чулымский районный суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Ждановой О.А.
при секретаре Дзюбаненко В.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Семерун Николая Николаевича к Котченко Юрию Степановичу о признании действительной сделки купли - продажи недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Семерун Н.Н. обратился в суд с иском к муниципальному образованию администрации Иткульского сельсовета, Чулымского района, Новосибирской области о признании права собственности на недвижимое имущество - нежилое здание, расположенное по адресу <адрес> (л.д. 5-7).
В последующем Семерун Н.Н. свои исковые требования изменил, заявив их к Котченко Ю.С. о признании действительной сделки купли - продажи недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимое имущество, указав, что:
01 июля 2025 года заключил договор купли - продажи нежилого здания, расположенного по адресу <адрес>. Сделка была заключена с Котченко Ю.С., владельцем вышеуказанного здания на основании договора купли - продажи. Котченко Ю.С. приобрел указанное здание 27 августа 2007 года у ОАО «Иткульское» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 02 августа 2006 года по делу № А45-8733/06-29/71. Данное имущество после покупки Котченко Ю.С. использовал, как объект недвижимости, владел им постоянно, непрерывно и открыто с 27 августа 2007 года до момента продажи ему, но не зарегистрировал свое право собственности на здание в органах регистрации прав на недвижимое имущество.
Покупал указанное нежилое здание не для разбора, а для использования, как объект недвижимости в личных целях, планируя перевести его в жилое помещение, просто договор купли- продажи составили по образцу предшествующего договора.
Является добросовестным приобретателем, так как со своей стороны выполнил все условия сделки купли - продажи. Передал Котченко Ю.С., являющимся также добросовестным приобретателем по договору от 27 августа 2007 года, деньги за здание и принял его.
В настоящий момент решил оформить право собственности на указанное здание, однако, не может это сделать ввиду отсутствия регистрации права собственности на здание у Котченко Ю.С. в ЕГРН.
В соответствии с информацией о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, оценке и принадлежности недвижимого имущества по результатам обследования в натуре от 03 декабря 2025 года, выданной ГБУ Новосибирской области «Центр кадастровой оценки и инвентаризации» Межрайонный отдел № 6 г. Каргат, нежилое здание двухэтажное, кирпичное, 1963 года строительства, площадь здания составляет <данные изъяты>.
Просит признать сделку купли - продажи нежилого двухэтажного здания, площадью <данные изъяты> м2, расположенного по адресу <адрес>,заключенную 01 июля 2025 года между Котченко Юрием Степановичем и им, Семерун Николаем Николаевичем, действительной.
Признать за ним, Семерун Николаем Николаевичем право собственности на нежилое двухэтажное здание, площадью <данные изъяты> м2, расположенное по адресу <адрес> (л.д. 109-111).
В судебном заседании истец Семерун Н.Н. и его представитель адвокат Чулюков С.Е. исковые требования с учетом их уточнения и доводы искового заявления поддержали, пояснив, что 01 июля 2025 года заключил сделку купли-продажи нежилого здания по адресу <адрес>, с Котченко Ю.С., который являлся его собственником на основании заключенного им договора купли – продажи с арбитражным управляющим ОАО «Иткульское». При этом, Котченко Ю.С. не зарегистрировал свое право собственности на указанный объект недвижимости в силу юридической безграмотности, однако, на протяжении длительного времени с момента его покупки, Котченко Ю.С. пользовался указанным зданием, как своим собственным. Во исполнение условий сделки от 01 июля 2025 года Семерун Н.Н. передал Котченко Ю.С. деньги в сумме 100000 рублей за указанное здание, а Котченко Ю.С. передал ему указанное здание. ОАО «Иткульское» в настоящее время ликвидировано. Таким образом, истец не в состоянии оформить сделку купли-продажи указанного нежилого здания без обращения в суд. Иные лица своих прав на указанное нежилое здание не заявляют, как и на земельный участок, на котором оно расположено. Истец же пользуется указанным зданием, намерен использовать его в личных целях, перевести его в жилое помещение, проживать в нем.
Просят признать действительной сделку купли - продажи нежилого двухэтажного здания, площадью <данные изъяты> м2, расположенного по адресу <адрес>, заключенную 01 июля 2025 года между Котченко Юрием Степановичем и Семерун Николаем Николаевичем, действительной. Признать за Семерун Николаем Николаевичем право собственности на нежилое двухэтажное здание, площадью <данные изъяты> м2, расположенное по адресу <адрес>.
Ответчик Котченко Ю.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен (л.д. 120), о причинах своей неявки в суд, не сообщил, что дает суду основание признать ответчика извещенным о времени и месте рассмотрения дела и в силу положений ст. 167 ч.4 ГПК РФ, рассмотреть дело в ее отсутствие, в порядке заочного производства. Истец против этого не возражал.
В прошлом судебном заседании Котченко Ю.С. пояснил, что исковые требования о признании за Семерун Н.Н. права собственности на нежилое здание по адресу <адрес>, считает обоснованными. В 2006 году это здание было приобретено им, как физическим лицом, у конкурсного управляющего ОАО «Иткульское» ФИО3 за 90 000 рублей. Данные деньги за это здание передал ФИО3, указанное здание использовал в личных целях. Свое право собственности на указанное здание не зарегистрировал. Потом к нему обратился Семерун Н.Н., которому продал это здание за 100000 рублей, о чем составили соответствующий договор, деньги по договору переданы ему.
Представитель третьего лица - администрации муниципального образования Иткульского сельсовета Чулымского района Новосибирской области ФИО6 заявленные исковые требования с учетом их уточнения находит подлежащими удовлетворению, находя Котченко Ю.С. надлежащим ответчиком. Не оспаривает, что между Котченко Ю.С. и Семерун Н.Н. был заключен договор купли - продажи спорного нежилого здания по адресу <адрес>. Со слов Котченко Ю.С., он действительно получил от Семерун Н.Н. по указанному договору деньги за покупку указанного здания. Это здание двухэтажное, капитальное, до настоящего времени годное к использованию, вписывается в архитектуру, никому не мешает. Желали бы, чтобы данное здание продолжало существовать после улучшения его состояния, либо истец должен его разобрать, как об этом указано в договоре купли - продажи. МО Иткульского сельсовета, Чулымского района, Новосибирской области своих прав на объекты недвижимого имущества – здание и земельный участок по адресу <адрес>, не заявляет, на указанные объекты недвижимости не претендуют, оформлять их в муниципальную собственность не намерены. Право собственности на земельный участок под спорным зданием в настоящее время не разграничено.
Представитель третьего лица - администрации Чулымского района в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения истца, его представителя, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 ч. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этот имущества.
На основании ст. 454 ч. 1 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 424 ч. 1 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
На основании ст. 163 ч. 2 п. 2 ГК РФ в случаях, предусмотренных соглашением сторон, обязательно нотариальное удостоверение сделки.
В соответствии со ст. 165 ч. 2 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Согласно договору купли - продажи № 5 от 27 августа 2007 года, ОАО «Иткульское» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 02 августа 2006 года, с одной стороны, и Котченко Юрий Степанович, как покупатель с другой стороны, заключили договор, по которому продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность имущество, в том числе, здание конторы центральной усадьбы, 1963 года ввода, расположенное по адресу <адрес>. Стоимость имущества по настоящему договору составляет 90000 рублей, оплата производится покупателем не позднее 1 месяца с момента заключения договора (л.д. 24-25, 26- 29).
Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что ОАО «Иткульское» создано до 01.07.2002 года, дата присвоения ОГРН 18.11.2002 года. Прекращение деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства - 02.12.2008 года. Конкурсный управляющий ФИО3, сведения о нем внесены 30.08.2006 года (л.д.30 - 38).
Согласно информации отдела архивной службы администрации Чулымского района, документальные материалы по основной деятельности Открытого акционерного общества (ОАО) «Иткульское» Чулымского района, Новосибирской области, сданы в архив по 11.06.2006 года. На основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 27.03.2006 года по делу № А45-8733/06-29/71 ОАО «Иткульское» признано банкротом. Ликвидировано 29 апреля 2006 года (л.д. 101)
Согласно договору купли - продажи нежилого здания от 01 июля 2025 года, Котченко Юрий Степанович (продавец) и Семерун Николай Николаевич (покупатель) заключил договор, по которому продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность имущество, расположенное по адресу <адрес>. Стоимость имущества по настоящему договору составляет 100 000 рублей, оплата производится покупателем не позднее 1 месяца с момента заключения договора (л.д. 19-22).
Согласно акту от 01 июля 2025 года, Котченко Ю.С., именуемый продавец, передал, а покупатель Семерун Н.Н. принял в собственность здание конторы на центральной усадьбе согласно договору купли - продажи (л.д. 23).
Согласно уведомлению, в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости: здание и земельный участок по адресу <адрес> (л.д. 88, 92).
Из информации администрации Чулымского района следует, что нежилое здание и земельный участок по адресу <адрес> не являются муниципальной собственностью и в реестре муниципального имущества Чулымского района не содержатся (л.д. 97).
Из информации администрации Иткульского сельсовета Чулымского района Новосибирской области следует, что нежилое здание по адресу <адрес>, не находится в муниципальной собственности (л.д. 98).
Из информации Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области следует, что сведения об объектах - нежилое здание по адресу <адрес>, а также земельный участок по этому же адресу, в Реестре имущества Новосибирской области не значится (л.д. 99).
Согласно информации отдела архивной службы администрации Чулымского района, Новосибирской области, имеется приказ директора ОАО «Иткульское» № 12 от 01.05.2006 года, о консервации основных средств и амортизацию на них не начислять, в том числе, в отношении конторы центральной усадьбы, 1963 года (л.д. 102).
В соответствии с информацией о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, оценке и принадлежности недвижимого имущества по результатам обследования в натуре от 03 декабря 2025 года, выданной ГБУ Новосибирской области «Центр кадастровой оценки и инвентаризации» Межрайонный отдел № 6 г. Каргат, нежилое здание двухэтажное, кирпичное, 1963 года строительства, площадь здания <данные изъяты> м2, год начала строительства – 1963. Площадь здания для постановки на ГКУ составляет <данные изъяты> м2, посчитана в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23.10.2020 года (л.д. 9).
В соответствии с техническим паспортом на нежилое здание – административное здание по адресу НСО, <адрес>, он составлен 16.09.2025 года. Здание имеет процент износа - 54. Год постройки – 1963. Площадь застройки – <данные изъяты> м2. Площадь здания – <данные изъяты> м2. Площадь здания для постановки на ГКУ составляет <данные изъяты> м2, посчитана в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23.10.2020 года (л.д.10 – 18).
Таким образом, представленными суду доказательствами подтверждено, что правообладателем нежилого здания по адресу <адрес>, являлось ОАО «Иткульское», что следует из приказа директора ОАО «Иткульское» № от 01.05.2006 года, где оно указано, как центральная усадьба, 1963 года постройки (л.д. 102).
ОАО «Иткульское» в лице конкурсного управляющего ФИО3 продало данное здание Котченко Ю.С., на основании письменного договора купли - продажи № 5 от 27 августа 2007 года (л.д. 26-29). Обязательства по указанной сделке купли - продажи ее сторонами выполнены в полном объеме: покупатель Котченко Ю.С. уплатил продавцу ОАО «Иткульское» стоимость приобретенной недвижимости, а продавец передал ему указанное здание. После этого Котченко Ю.С. на протяжении длительного времени пользовался данным зданием, как своим собственным. Иные лица своих прав на указанное здание не заявляли. Указанные обстоятельства подтверждены сторонами. Доказательств обратного не представлено.
Следовательно, Котченко Ю.С. имел право распоряжаться спорным зданием по своему усмотрению, в том числе заключать сделку купли-продажи, и 01 июля 2025 года им с истцом Семерун Н.Н. был заключен договор купли - продажи вышеуказанного нежилого здания по адресу <адрес> (л.д. 19-22). Вышеприведенными доказательствами подтверждено указанное обстоятельство, как и то, что истец Семерун Н.Н. по указанному договору принял данное здание и уплатил полную его стоимость. Ответчик, как и иные лица, сделку купли-продажи не оспаривают.
Таким образом, из представленных суду доказательств следует, что между Котченко Ю.С. и Семерун Н.Н. была заключена сделка купли-продажи вышеуказанного нежилого здания по адресу <адрес> по цене 100000 рублей. Обязательства по указанной сделке покупателем Семерун Н.Н. выполнены в полном объеме: он уплатил продавцу полную стоимость приобретенной недвижимости, Котченко Ю.С. передал покупателю указанное здание, которым Семерун Н.Н. пользуется на протяжении более полугода после заключения указанной сделки. Однако, ответчик Котченко Ю.С. после покупки указанного здания свое право собственности на него не зарегистрировал в едином государственном реестре недвижимости, при этом, прежний собственник указанного имущества ОАО «Иткульское» в настоящее время ликвидировано и правопреемников не имеет. Указанные обстоятельства препятствуют истцу надлежащим образом оформить договор - купли продажи спорного недвижимого имущества, При этом, ответчик Котченко Ю.С., который является прежним собственником указанного нежилого здания, третье лицо не претендуют на спорное нежилое здание, своих прав на него не заявляют, как и иные лица, доказательств обратного суду не представлено.
Как указал в суде истец Семерун Н.Н., указанное здание он намерен использовать в личных целях, в частности, для проживания в нем, в связи с чем, им совершено обращение в орган местного самоуправления, что подтверждено представленными им доказательствами (л.д. 106,104-105).
При таких обстоятельствах суд полагает признать действительной сделку купли - продажи нежилого двухэтажного здания, площадью <данные изъяты> м2, расположенного по адресу <адрес>,заключенную 01 июля 2025 года между Котченко Юрием Степановичем и Семерун Николаем Николаевичем, и признать за Семерун Николаем Николаевичем право собственности на указанное нежилое здание на основании вышеуказанной сделки, иск удовлетворить.
В связи с признанием права собственности на спорное нежилое здание за истцом, не имеет правового значения внесение прокурором Чулымского района в адрес главы Иткульского сельсовета, Чулымского района, Новосибирской области представления об устранении нарушений законодательства с требованием о постановке спорного имущества на учет, как бесхозяйного (л.д. 65-66), так как при рассмотрении настоящего иска установлено, что истец Семерун Н.Н. заявил свое право собственности на указанное имущество, оно подлежит признанию за ним.
Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Доказательств, дающих основания для принятия иного решения, в материалах дела не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Семерун Николая Николаевича к Котченко Юрию Степановичу о признании действительной сделки купли - продажи недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить.
Признать сделку купли - продажи нежилого двухэтажного здания, площадью <данные изъяты> м2, расположенного по адресу <адрес>, заключенную 01 июля 2025 года между Котченко Юрием Степановичем и Семерун Николаем Николаевичем, действительной.
Признать за Семерун Николаем Николаевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>), право собственности на нежилое двухэтажное здание, площадью <данные изъяты> м2, расположенное по адресу <адрес>.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий: подпись Жданова О.А.
Решение в окончательной форме изготовлено 02 марта 2026 г.
Председательствующий: подпись Жданова О.А.
Подлинный документ находится в гражданском деле № 2-86/2026 Чулымского районного суда Новосибирской области
УИД 54RS0042-01-2025-001514-79