РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 октября 2026 года г. Чулым
Чулымский районный суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Ждановой О.А.
при секретаре Дзюбаненко В.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кошелева Анатолия Петровича к Калимуллиной Марии Евгеньевне о признании недействительным договора купли - продажи недвижимого имущества, взыскании судебных расходов,
Установил:
Кошелев А.П. обратился в суд с иском к Калимуллиной М.Е. о признании недействительной договора купли - продажи недвижимого имущества, взыскании судебных расходов, указав, что 02 ноября 2024 года между ним и Калимуллиной М.Е. заключен договор купли - продажи жилого дома и двух земельных участков, расположенных по адресу <адрес>. Жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №,земельный участок, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер № и земельный участок, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №. Цена продажи составила 600000 рублей. Право собственности на жилой дом и земельные участки зарегистрированы на Калимуллину М.Е., государственная регистрация договора произведена 07.11.2024 года.
Перед заключением данного договора устно договорились о сделке на других условиях, а именно, что передает Калимуллиной М.Е. в собственность недвижимость, а она обязуется частично обеспечивать его содержание до момента смерти, производить текущие и капитальные ремонты дома, заботиться и ухаживать за ним в случае болезни, а после его смерти полностью возьмет затраты на похороны.
Поскольку в силу возраста и образования юридически не грамотный, ответчик убедила заключить тот договор.
После заключения сделки Калимуллина М.Е. не исполняет условия их договоренности, не оказывает ему помощь в содержании имущества. Все текущие ремонта дома проводит за свой счет, в частности, подключился к газовому отоплению. Заботой, уходом, бытовыми вещами Калимуллина М.Е. его не обеспечивает. На его требования переоформить дом в его собственность, отвечает отказом.
Таким образом, Калимуллина М.Е. вынудила его заключить вышеуказанную сделку, которая по сути является притворной, мнимой, обманув его.
Просит признать недействительным договор купли - продажи жилого дома и двух земельных участков, расположенных по адресу <адрес>,заключенный между ним и Калимуллиной М.Е. Взыскать с Калимуллиной М.Е. в его пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10000 рублей, на услуги представителя 5000 рублей (л.д. 6-8).
В судебном заседании истец Кошелев А.П. заявленные исковые требования и доводы искового заявления поддержал в полном объеме. Дополнил, что заключил оспариваемый договор, так как ответчик убедила его, что он заключается на тех условиях, что он в течение своей жизни будет проживать в указанном доме и пользоваться земельными участками, а ответчик при его жизни будет помогать ему, производить в доме ремонт, ухаживать за ним, покупать лекарства и приносить их ему, а в случае его смерти, возьмет затраты на похороны на себя. Согласился на такие условия и подписал договор, в то время совсем недавно умерла его гражданская жена ФИО4, с которой прожил 25 лет. Договор не читал. После заключения указанного договора этот дом и земельные участки ответчику не передавал, пользуется ими до настоящего времени, проживает в указанном доме, производит в нем ремонт, зарегистрирован в нем по месту жительства, оплачивает коммунальные услуги. Других объектов недвижимости в собственности не имеет, как и иного жилья. Ответчик деньги за вышеуказанный жилой дом и земельные участки ему не передавала. После заключения указанного договора, когда понадобился в доме ремонт, проводить газовое отопление, он обратился к ответчику за помощью в этом, но ответчик отказала. За ним ответчик не ухаживает. Просит признать недействительным договор купли – продажи жилого дома и земельных участков от 02 ноября 2024 года, указав, что решение суда является основанием для исключения записи о праве собственности ответчика и восстановления регистрации его права собственности на указанные в исковом заявлении объекты недвижимого имущества.
Ответчик Калимуллина М.Е. с заявленными исковыми требованиями не согласна. Пояснила, что Кошелев А.П. – брат ее бабушки. Еще до смерти своей гражданской супруги Кошелев А.П. уговаривал ее заключить с ним договор дарения его дома и земельных участков по <адрес> НСО, так как не хотел, чтобы они достались его детям и внукам, звонил ее свекрови, чтобы та уговорила ее на это. В итоге согласилась. Когда пришли в МФЦ для заключения договора дарения, там сообщили, что нужно оплатить большую пошлину, предложили заключить договор купли – продажи указанных объектов недвижимого имущества. 02 ноября 2024 года с Кошелевым А.П. заключили такой договор купли - продажи, который оба подписали, за ней было зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости. Данный договор был заключен на тех условиях, что Кошелев А.П. остается проживать в доме, пользоваться им и земельными участками до своей смерти, а в случае его смерти она похоронит его, на что понесет затраты. Никаких других договоренностей не было, в том числе, что она должна нести затраты на дом, ухаживать за ним. Не могла давать таких обещаний, учитывая свое материальное положение, когда имеет ребенка – инвалида, на которого получает небольшое пособие по уходу за ним, оплачивает учебу, о чем истцу было известно. Кошелев А.П. просил ее копать картошку, но она отказалась, так как договоренностей таких не было. После заключения указанного договора купли - продажи Кошелев А.П. не передавал ей указанный дом и земельные участки, и до настоящего времени сам пользуется ими, живет в доме, оплачивает коммунальные платежи. Она не передавала ему деньги в виде стоимости указанного дома и земельных участков - 600000 рублей, и таких намерений не имела, в указанный дом не вселялась, не зарегистрирована в нем по месту жительства. Мер к содержанию указанного дома не принимала, его ремонт не производила. С каким – либо вопросом о необходимости проведения в дом газового отопления, истец к ней не обращался. Оплачивала налог на дом в прошлом году.
Выслушав истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьями 550, 551 ГК РФ, предусмотрена обязательная письменная форма договора продажи недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
В силу статьи 602 ГК РФ, обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.
В соответствии со статьей 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Согласно копии паспорта истца Кошелева Анатолия Петровича, он ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрирован по месту жительства по адресу НСО, <адрес>, с 08 февраля 2001 года (л.д. 9-10).
Согласно удостоверению, выданному ДД.ММ.ГГГГ, Кошелеву А.П. назначена пенсия в соответствии с Федеральным законом «О трудовых пенсиях в РФ» в размере <данные изъяты> (л.д. 23).
Из справки ОСФР по НСО от 13.08.2026 года, Кошелеву А.П. на 13.08.2026 года установлены следующие виды выплат: страховая пенсия по старости с 31.01.2007 года бессрочно в размере <данные изъяты>. Установлена фиксированная выплата страховой пенсии по старости в соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О страховых пенсиях» в размере <данные изъяты>. Суммарный размер страховой пенсии и фиксированной выплаты к страховой пенсии составляет <данные изъяты> (л.д. 25).
Согласно договору, свидетельствам о государственной регистрации права, Кошелев Анатолий Петрович, ДД.ММ.ГГГГ года рождения являлся собственником жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №, земельного участка, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер № и земельного участка, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер № на основании договора купли - продажи от 24.07.2005 года (л.д. 82-84, 85, 86, 87).
Согласно договору купли - продажи купли - продажи от 02 ноября 2024 года он заключен между Кошелевым Анатолием Петровичем (продавец) и Калимуллиной Марией Евгеньевной (покупатель), предмет договора – жилой дом земельные участки, расположенные по адресу <адрес>. Жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №,земельный участок, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер № и земельный участок, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, принадлежащие на праве собственности Кошелеву А.П. (п. 1.2,3,4). Продавец продал покупателю дом и земельные участки за 600000 рублей, из них 50000 рублей задом и 100000 рублей за земельные участки (п. 5).(л.д. 11-13).
Согласно выпискам из ЕГРН от 20.08.2026 года, собственником жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №,земельного участка, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, земельного участка, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, является Калимулина Мария Евгеньевна, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, переход права собственности зарегистрирован 07.11.2024 года на основании договора купли – продажи от 02.11.2024 года (л.д. 32-33, 35 – 36, 38-40).
Согласно уведомлению от 20 августа 2026 года, 21 октября 2026 года Кошелев А.П. не является правообладателем каких- либо объектов недвижимого имущества (л.д. 30, 138)
Согласно сведений о физическом лице, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла 12.09.2024 года (л.д. 62-64).
Как показала в суде свидетель ФИО7, истец Кошелев А.П. – ее супруг, брак зарегистрирован несколько месяцев назад, но фактически стали проживать совместно раньше. Кошелев А.П. до настоящего времени проживает на <адрес>, по указанному адресу имеются земельные участки, пользуется ими. Знает со слов Кошелева А.П., что до их совместного проживания он заключил договор с Калимулиной М.Е. о передаче ей в собственность этого дома и земельных участков на условиях, что он до самой смерти будет жить в доме, а она будет ему помогать в быту, похоронит его. Кошелев А.П. сказал, что этот договор заключил после смерти своей жены, когда был очень расстроен. За данный дом и земельные участки Калимуллина М.Е. деньги Кошелеву А.П. не передавала. Когда истцу понадобилось провести в дом газ, Калимуллина М.Е. отказала сделать это.
Свидетель ФИО8 показала, что ответчик Калимуллина М.Е. – ее сноха, которая с Кошелевым А.П. родственники, были в хороших отношениях. Кошелев А.П. около месяца уговаривал, чтобы ее сноха заключила с ним договор передачи ей принадлежащих ему дома и земельных участков по адресу НСО <адрес>. В итоге сноха согласилась и заключила с Кошелевым А.П. договор купли – продажи указанного имущества. Данный договор был заключен под условием. Калимуллина М. Е. должна была похоронить Кошелева А.П., ухаживать за его могилой. После заключения указанного договора этим домом и земельными участками так и пользуется Кошелев А.П., ответчику он их не передавал. Калимуллина М. Е. деньги за указанные объекты недвижимого имущества в размере 600000 рублей истцу не передавала, ремонт в указанном доме не производит, коммунальные платежи не оплачивает, в указанном доме по месту жительства не зарегистрирована, не проживает, носила ему консервированные продукты.
Таким образом, на основании представленных суду доказательств установлено, что истец Кошелев А.П. являлся собственником жилого дома по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> м2, с кадастровым номером № земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по этому же адресу. 02 ноября 2024 года между Кошелевым А.П. и Калимуллиной М. Е. был заключен договор купли – продажи указанных объектов недвижимого имущества.
Принимая во внимание совокупность установленных в суде обстоятельств, предшествующих подписанию указанного договора купли - продажи, фактические отношения между сторонами, их намерения, поведение сторон до и после совершения сделки, суд приходит к выводу, что действительная воля сторон при ее заключении не соответствовала их фактическому волеизъявлению. Воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной.
Как установлено на основании представленных доказательств, на момент оформления оспариваемой сделки купли - продажи истец Кошелев А.П. находился в престарелом возрасте, достиг возраста 77 лет, имел доходы в виде пенсионных выплат, проживал один, так как его сожительница, с которой он прожил длительное время, умерла за полтора месяца до оформления сделки. Помимо объектов недвижимого имущества в виде дома и земельных участков по <адрес>, НСО, иных объектов недвижимого имущества в его собственности не было, вышеуказанный жилой дом являлся его единственным жильем. При заключении оспариваемого договора купли - продажи Кошелев А.П. ожидал встречное предоставление со стороны ответчика.
После оформления оспариваемой сделки истец данные объекты недвижимого имущества ответчику не передавал. Истец по настоящее время пользуется ими, несет расходы по их содержанию, проживает в доме, зарегистрирован в нем по месту жительства, оплачивает коммунальные платежи. В то же время ответчик спорными объектами недвижимого имущества не пользуется, обязанности собственника по оплате содержания данного имущества, оплате коммунальных услуг не несет, в дом не вселялась, не проживает и не зарегистрирована в нем, истца с регистрационного учета не снимала, таких попыток не предпринимает. Денежные средства за объекты недвижимого имущества ответчик истцу не передавала и не имела намерения их передавать, о чем она подтвердила в суде, указав на свое имущественное положение. Представленные ответчиком документы о ее доходах, расходных обязательствах, подтверждают, что ее имущественное положение не позволяло ей произвести расчеты по оспариваемой сделке (л.д. 70, 120-122).
После оформления оспариваемой сделки ответчик некоторое время помогала истцу, передавала ему консервированную продукцию. В последующем, не получая от ответчика помощи, истец стал высказывать ей требования в ее оказании, в частности, в копке картофеля, проведении газового отопления, обратился в правоохранительные органы, указывая и на обстоятельства оформления оспариваемой сделки (л.д. 89- 134).
Совокупность вышеуказанных обстоятельств свидетельствуют о направленности воли и действий сторон при подписании оспариваемого договора купли-продажи на совершение иной сделки - договора пожизненного содержания с иждивением, а не договора купли-продажи с полным отказом истца от прав на спорное имущество в пользу иного лица. Спорный договор купли-продажи заключен без намерения произвести реальную передачу имущества, что противоречит правовой природе договора купли-продажи. Правовые последствия по оспариваемой сделке не наступили по обоюдному желанию сторон, договор купли-продажи не повлек правовых последствий, присущих такого рода сделкам, за исключением формального осуществления государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру. В связи с чем, суд приходит к выводу о притворности оспариваемого договора купли-продажи в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
То обстоятельство, что оспариваемый договор купли-продажи по своей форме и содержанию соответствует требованиям, установленным действующим гражданским законодательством к такого рода сделкам, переход права зарегистрирован уполномоченным органом, не препятствуют признанию договора купли-продажи притворной сделкой с учетом всех вышеуказанных обстяотельств.
Доказательств того, что ответчиком фактически был оплачен налог на спорное недвижимое имущество, не представлено. Более того, один лишь факт единой оплаты такого налога, с учетом всех вышеуказанных обстоятельств, не может изменить выводы суда о притворности оспариваемой сделки, на основании которой и был зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимого имущества на ответчика.
Учитывая вышеизложенное, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, договор купли – продажи жилого дома по <адрес>, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, заключенный 02 ноября 2024 года между Кошелевым А.П. и Калимуллиной М.Е., следует признать недействительным в силу его притворности, указав, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о переходе права собственности Калимуллиной М.Е. и восстановления записи о праве собственности Кошелева А.П. на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.
Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Доказательств, дающих основание для принятия иного решения, сторонами на момент рассмотрения дела, суду не представлено.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно чеку по операции от 14 августа 2026 года, Кошелевым А.П. оплачена государственная пошлина в суд в размере 10000 рублей (л.д. 4).
Согласно квитанции № серии СЕ от 14.08.2026 года Кошелевым А.П. оплачено адвокату 5000 рублей за консультацию, изучение документов, составление письменного документа в суд (л.д. 21).
В связи с удовлетворением исковых требований истца, суд полагает требования истца о взыскании с ответчика указанных судебных расходов в размере 15000 рублей (10000 рублей по оплате государственной пошлины и 5000 рублей за услуги представителя), удовлетворить в полном объеме. Указанная сумма судебных расходов соответствует принципу разумности и справедливости.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кошелева Анатолия Петровича – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли – продажи жилого дома по <адрес>, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, заключенный 02 ноября 2024 года между Кошелевым Анатолием Петровичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) и Калимуллиной Марией Евгеньевной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №).
Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о переходе права собственности Калимуллиной Марии Евгеньевны и восстановления записи о праве собственности Кошелева Анатолия Петровича на объекты недвижимого имущества: жилой дом по <адрес>, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер №, земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер № Взыскать с Калимуллиной Марии Евгеньевны в пользу Кошелева Анатолия Петровича судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10000 рублей и по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей, а всего 15000 (пятнадцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: подпись Жданова О.А.
Решение в окончательной форме изготовлено 28.10.2026
Председательствующий: подпись Жданова О.А.
Подлинный документ находится в гражданском деле № 2-503/2026 Чулымского районного суда Новосибирской области
УИД 54RS0042-01-2026-000928-10