РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 августа 2026 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд, Сахалинской области, в составе:
председательствующего Омелько Л.В., при помощнике судьи Безбородовой Е.А., с участием истца с Исакова Ш.Ш., его представителя Салюк А.А., ответчика Махмудова З.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исакова Ш.Ш к Махмудову З.И, Махмудовой Н.Н о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Исаков Ш.Ш. обратился в суд с иском к Махмудову З.И., Махмудовой Н.Н. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, ссылался на то, что 04 июня 2025 года между истцом Исаковым Ш.Ш. и ответчиком Махмудовым З.И., состоящим в зарегистрированном браке с Махмудовой Н.Н., заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>. Цена сделки определена сторонами 1 660 000 рублей. В договоре купли-продажи, порядок расчета по сделке определен единовременно, однако фактически, в день подписания договора выплачена сумма 1 000 000 рублей, на оставшуюся сумму по расчету предоставлена рассрочка – в декабре - 250 000 рублей, остаток долга составил 410 000 рублей, в марте.
Однако, ответчики сообщили что у них отсутствует финансовая возможность произвести полную оплату сделки.
Стороны добровольно пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи от 04 июня 2025 года.
Регистрирующим органом, отказано в регистрации расторжения договора, поскольку право собственности на покупателя уже произведено.
Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка от 04 июня 2025 года, заключенный между Исаковым Ш.Ш. и Махмудовым З.И.
В судебном заседании истец Исаков Ш.Ш., его представитель Салюк А.А. поддержали заявленные исковые требования по изложенным выше основаниям.
Ответчик Махмудов З.И. в судебном заседании согласился с заявленными исковыми требованиями. Суду пояснил, что он покупал у истца недостроенный дом. Фактически возведены стены и крыша, участок не огорожен. Рассчитывал на то, что достроит дом для своей семьи. Однако возникли сложности с бизнесом и он не может оплатить сделку и достроить дом, поэтому они с Исаковым Ш.Ш. пришли к договоренности о расторжении договора купли-продажи. Денежные средства в размере 1 000 000 рублей, истец ему вернул по расписке.
Ответчик по делу Махмудова Н.Н., в суд направила отзыв на исковое заявление, в котором также согласилась с заявленными исковыми требованиями.
Третье лицо по делу Управление Росреестра по Сахалинской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, об отложении разбирательства по делу, суд не просили.
В порядке положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим причинам.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Исходя из смысла пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Из материалов дела следует, что 04 июня 2025 года между истцом Исаковым Ш.Ш. и ответчиком Махмудовым З.И. заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого, в собственность покупателя передается жилой дом с земельным участком, расположенные по <адрес>А со следующими характеристиками: жилой дом: общей площадью 225,7кв.м., кадастровый №, жилой дом двухэтажный, 2022 года постройки; земельный участок площадью 1 103 +/-12кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №.
В соответствии с п. 2.1. названного договора, общая стоимость жилого дома и земельного участка составляет 1 660 000 рублей.
Согласно п. 2.3. договора, оплата стоимости жилого дома с земельным участком произведена покупателем собственными денежными средствами в полном объеме до подачи документов на регистрацию перехода права.
В судебном заседании, на вопрос суда, стороны пояснили, что условия п. 2.3. в договор купли-продажи ими включено для того, чтобы произвести регистрацию сделки, без обременения на объекты недвижимости.
Согласно материалам реестрового дела, 04 июня 2025 года, стороны сделки, обратились в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости от Исакова Ш.Ш. к Махмудову З.И.
Регистрация перехода права осуществлена, в ЕГРН внесены сведения о новом собственнике жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>
12 мая 2026 года между Исаковым Ш.Ш. и Махмудовым З.И. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи дома с земельным участком от 04 июня 2025 года.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № регистрирующим органом возвращены документы заявителям со ссылкой на то, что действующим законодательством не предусмотрено расторжение (изменение) договора по соглашению сторон, если обязательства по нему сторонами исполнены надлежащим образом.
В соответствии с положениями статей 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную по договору цену этого имущества.
По смыслу закона существенными условиями такого договора являются предмет и цена продаваемого имущества.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) разъяснено (п. 8), что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В случае расторжения договора купли-продажи, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса (абзац 4 пункта 65 постановления №).
В судебном заседании, стороны по делу утверждали, что Махмудов З.И. в полном объёме не произвел расчет по сделке, оплатил лишь 1 000 000 рублей, при этом получение продавцом от покупателя согласованной цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора и возврата объектов недвижимости в пользу продавца, поскольку на момент рассмотрения спора ответчиком было оплачено только 1 000 000 рублей из 1 660 000 рублей, кроме того, стороны пришли к обоюдному согласию о расторжении сделки, что подтверждается пояснениями сторон в судебном заседании, а также письменным соглашением.
Согласно представленной в материалы дела расписки от ДД.ММ.ГГГГ Махмудов З.И. получил от Исакова Ш.Ш. денежные средства в размере 1 000 000 рублей, в связи с расторжением договора купли-продажи.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Исакова Ш.Ш удовлетворить.
<данные изъяты> №
Возвратить жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, <адрес> в собственность Исакова Ш.Ш (ДД.ММ.ГГГГ, паспорт <данные изъяты>).
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН, ГКН.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Южно-Сахалинского городского суда Л.В. Омелько