РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«16» декабря 2025 года г. Омск
Ленинский районный суд г. Омска в составе:
председательствующего судьи Белоус О.В., при секретаре судебного заседания Овчинниковой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сороколетовой Т.С. к ФИО4 административного округа города Омска, Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, Копытько Ю.В., Демченко О.Ю., Микрюковой М.Ю., Рябкову Г.И., Рябковой Т.А. о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец Сороколетова Т.С. обратилась в Ленинский районный суд г. Омска с вышеназванным иском, указав в обоснование заявленных требований, что является собственником дома блокированной застройки № и земельного участка №, расположенных по адресу: <адрес>. В ноябре 2023 года по решению собственников многоквартирный дом разделен на на 3 блока. Собственниками блока №1 являются Рябков Г.И., Рябкова Т.А., собственником блока № 2 является Сороколетова Т.С., собственниками блока № 3 являются Копытько В.А, Копытько Ю.В., Демченко О.Ю., Микрюкова М.Ю. В настоящее время жилое помещение блока № 1 с кадастровым номером № ему присвоен адрес: <адрес>; жилое помещение блока № 3 с кадастровым номером № ему присвоен адрес: <адрес>. В 2003 году была осуществлена реконструкция жилого помещения с целью улучшения жилищных условий, в связи с чем, увеличилась площадь жилого помещения на № путем пристраивания 2-х жилых комнат. В результате общая площадь дома увеличилась и составляет № В соответствии с заключением ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива» №, выполненная реконструкция в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам. Произведенная реконструкция угрозу разрушения жилого дома в целом и здоровью граждан, проживающих в указанном жилом доме, а также иных лиц, не несет. Сохранение объекта недвижимости права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушают. Просит суд сохранить жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, согласно технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером Кравцовой Ю.Г. Признать право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью № расположенный по адресу: <адрес>, за Сороколетовой Т.С..
Истец Сороколетова Т.С. в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлена надлежащим образом, не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель истца Сороколетовой Т.С. – Лонская Е.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила, просила исключить Копытько В.А. из числа ответчиков в связи со смертью, в остальной части исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик Копытько Ю.В. в судебном заседании заявленные требования признал, полагал возможным сохранить жилой дом в реконструированном состоянии и признать за Сороколетовои Т.С. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью № подтвердил, что реконструированный жилой дом его прав как собственника соседнего жилого дома не нарушает.
Ответчики Администрация Ленинского АО г. Омска, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Демченко О.Ю., Микрюкова М.Ю., Рябков Г.И., Рябкова Т.А. в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлены надлежащим образом, не явились, причин неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.
Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Сороколетов А.В. в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлены надлежащим образом, не явились, причин неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.
Определением Ленинского районного суда г. Омска от 16.12.2025 производство по делу по иску Сороколетовой Т.С. к Копытько В.А. о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности прекращено в связи со смертью ответчика.
Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Согласно п. 1, 2 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 ГК РФ (ч. 2 ст. 263 ГК РФ).
Следовательно, данная статья устанавливает диспозитивное положение, согласно которому собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество при условии, что это имущество создано им для себя. Данное положение корреспондирует с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Нарушение земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, и (либо) градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, влечет за собой признание постройки самовольной в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).
Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в п. 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дали разъяснения о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.
При этом, Верховный суд Российской Федерации в Пленуме Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы их жизни и здоровью (п. 26 Постановления Пленума).Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 25 и п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). При этом, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Верховный Суд разъяснил, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения. В судебном заседании установлено, что Сороколетова Т.С. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью № кадастровый №, вид разрешенного использования – № (л.д. 12-13), а также земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью № кадастровый №, категория земель – № (л.д. 13). В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» объект недвижимости признан самостоятельным зданием с назначением «жилой дом». Собственниками блока № 1 являются Рябков Г.И., Рябкова Т А., собственником блока № 2 является Сороколетова Т.С., собственниками блока № 3 является Копытько Ю.В., Демченко О.Ю., Микрюкова М.Ю. (л.д.16-18).На основании распоряжения Администрации Ленинского АО г. Омска от 21.11.2023 № 2398 «Об аннулировании и присвоении адресов объектам адресации, расположенным на территории Ленинского административного округа города Омска» адрес жилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, аннулирован. Зданию дома блокированной застройки с кадастровым номером №, земельному участку с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>. С целью улучшения жилищных условий истцом была проведена реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, путем возведения двух жилых комнат, тем самым общая площадь увеличилась до №Согласно техническому паспорту на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (в настоящее время – <адрес>), подготовленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, квартира состоит из № Как следует из технического плана здания, расположенного по адресу: <адрес>, общая площадь объекта составляет 67,1 кв.м., год постройки – 1957 (л.д.21-31). Разрешая заявленные требования, суд обращает внимание, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности как на самовольную постройку, так и на реконструированное помещение,помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Из содержания ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ и п. 4 ст. 85 ЗК РФ следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В силу абз. 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ, реконструкция существующих объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Однако в данном случае реконструкция жилого дома на земельном участке является реализацией установленного для земельного участка разрешенного вида использования - для жилой застройки (индивидуальной). В связи с чем, реконструкцию квартиры, расположенной на спорном участке следует отнести к правомерному использованию этого земельного участка на основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и абзаца 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ. В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли определенных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ). Истцом произведена реконструкция объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в его собственности, имеющем вид разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, под одноэтажный многоквартирный дом, состоящий из четырех квартир. Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Ответчик Копытько Ю.В., собственник жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных Сороколетовой Т.С. требований, подтвердив отсутствие нарушений его прав как собственника произведенной истцом реконструкции жилого помещения. Остальные собственники возражений против исковых требований Сороколетовой Т.С. не представили, что дает основания полагать суду, что таковые отсутствуют. Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному № выполненная реконструкция в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № соответствует действующим на сегодняшний день градостроительным, строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, угрозу разрушения жилого дома в целом и здоровью граждан, проживающих в указанном жилом доме, а также иных лиц, не несет. В связи с тем, что истец не имеет возможности узаконить произведенную реконструкцию и перепланировку занимаемого жилого помещения путем согласования с органом местного самоуправления, суд приходит к мнению о том, что Сороколетовой Т.С. избран верный способ защиты права в судебном порядке. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Верховный Суд указал, что при возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части. Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
Оценив в совокупности представленные доказательства, и принимая во внимание, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни или здоровью граждан, полагает возможным исковые требования Сороколетовой Т.С. о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии площадью № удовлетворить и признать за ней право собственности.
Согласно ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости. Для проведения учета изменений необходимо подать заявление об учете изменений с приложением Технического плана, отвечающего требованиям установленным ст. 24 Закона о регистрации.
В соответствии с ч. 4 ст. 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации одним из оснований государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Следовательно, в случае удовлетворения требований истца, государственный кадастровый учет, государственная регистрация права будут осуществлены на основании судебного акта, вступившего в законную силу, при условии соблюдения заявительного порядка и предоставления необходимых документов (в т.ч. уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности, для осуществления государственного кадастрового учета в отношении квартиры, а также многоквартирного дома требуется Технический план, подготовленный в соответствии с требованиями ст. 24 Закона о регистрации).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Сороколетовой Т.С. к ФИО4 административного округа города Омска, Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, Копытько Ю.В., Демченко О.Ю., Микрюковой М.Ю., Рябкову Г.И., Рябковой Т.А. о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности удовлетворить.
Сохранить здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии общей площадью № согласно технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером Кравцовой Ю.Г..
Признать за Сороколетовой Т.С. право собственности на здание с кадастровым номером №, общей площадью № расположенное по адресу: <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья О.В. Белоус
Мотивированное решение изготовлено: «30» декабря 2025 года.