РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 апреля 2026 года город Омск
Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Сафроновой Л.А., при секретаре Пресницовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЛМЮ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании решения незаконным, об обязании совершить действия,
УСТАНОВИЛ:
ЛМЮ обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области) о признании решения незаконным.
В обоснование требований указал, что 14.07.2016 между ЛМЮ и ЗАО «Алмазинвест» был заключен договор купли-продажи земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.
21.01.2025 Управлением Росреестра по Омской области приняты документы на государственную регистрацию перехода прав собственности на основании вышеназванного договора.
28.04.2025 Управлением Росреестра по Омской области административному истцу отказано в государственной регистрации прав, ввиду не представления согласия залогодержателя, о чем сообщено в уведомлении № № об отказе в государственной регистрации.
С указанным решением административный ответчик не согласен по следующим основаниям.
На земельный участок на основании договоров о залоге прав требований с учётом уступки прав зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу «Хепри Файненс Лимитед», срок действия ипотеки истек в 2013-2014 г.г., что подтверждается записями ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Арбитражного суда Омской области от 28.12.2016 по делу № № завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «Алмазинвест».
Поскольку ликвидация юридического лица не влечёт правопреемства, а в силу положений действующего законодательства, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, оснований для сохранения записей об ипотеке в силу закона не имеется; обязательства ЗАО «Алмазинвест» перед Компаний «Хепри Фаиненс Лимитед» были исполнены в ходе завершения процедуры банкротства, что влечёт за собой прекращение обеспеченного залога обязательства.
Доказательства сохранения ипотечных правоотношений отсутствуют. Наличие непогашенных записей об ипотеке в силу закона влечёт невозможность истцу зарегистрировать право собственности на земельный участок.
Кроме того, по сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона, которым обременено право собственности ЗАО «Алмазинвест» участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>
Определением Арбитражного суда Омской области от 16.11.2015 по делу № № ЖСК «<адрес> переданы права застройщика на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: <адрес> степенью готовности 1%, кадастровый № и права аренды данного земельного участка.
Строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> осуществлялось на двух земельных участках: кадастровый №, кадастровый №.
Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № снят с государственного кадастрового учета, состоящий из двух железобетонных свай, объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Требования участников долевого строительства ЗАО «Алмазинвест» погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> и права аренды данного земельного участка ЖСК «<адрес> <адрес>
При этом, указал, что в силу пункта 14 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ в результате передачи объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок, не происходит переход к созданному участниками строительства ЖСК «<адрес> <адрес> прав и обязанностей ЗАО «Алмазинвест», связанных с объектом незавершенного строительства.
Таким образом, обязательства между ЗАО «Алмазинвест» и участниками строительства, основанные на договорах участия в долевом строительстве, прекращены с момента погашения требований участников строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Алмазинвест» (ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем ипотека в силу закона участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на указанный земельный участок кадастровый № также прекращена с ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, обязательства между ЗАО «Алмазинвест» и участниками долевого строительства прекращены ввиду ликвидации ЗАО «Алмазинвест», принимая во внимание, что залог предусматривался для обеспечения требований участников долевого строительства, как акцессорный способ обеспечения исполнения обязательства, и поскольку ЛМЮ не являлся правопреемником последнего, в отношениях с участниками долевого строительства залог прекратился.
Нормы Закона о банкротстве содержат специальные правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, имеют приоритетный характер перед положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходя из чего, земельный участок с кадастровым номером № не обременен ипотекой и является свободным.
На основании изложенного просил признать незаконным и отменить решение Управления Росреестра по Омской области об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:114, расположенный по адресу: г. Омск, Кировский АО, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № обязать Управление Росреестра по Омской области осуществить государственную регистрацию права собственности ЛМЮ на земельный участок с кадастровым номером №
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены кадастровый инженер ООО «ГЮЦН «Эталон» ПЮН, государственный регистратор Управления Росреестра по Омской области ЯЛМ, а также компания «Хепри Файненс Лимитед» (в настоящее время – компания «Хепри Файненс Дезингнейтед Активити Компани») в лице конкурсного управляющего ХКА
ЛМЮ в судебном заседании участие не принимал, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, от участия в судебном заседании посредством ВКС отказался, заявленные требований поддержал в полном объеме.
Из письменных возражений ЛМЮ на отзыв административного ответчика следует, что на государственную регистрацию им также были предоставлены выписки из ЕГРЮЛ подтверждающие, что ЗАО «Алмазинвест» ДД.ММ.ГГГГ прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства по делу о несостоятельности (банкротстве). Дольщик ООО «Новый центр» согласно выписке из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ прекратил деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства по делу о несостоятельности (банкротстве). Существенное отличие от дела № состоит в том, что при рассмотрении дела в 2017 году было выявлено нахождение части планируемой подземной парковки объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № ЖСК «<адрес> на спорном земельном участке. В 2022 году Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исключена запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ЖСК «<адрес> на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> Снят с государственного кадастрового учета в связи с прекращением существования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> состоящий из двух железобетонных свай (абзац 4,5 страница 5 Постановления). Как указано в данном Постановлении по смыслу определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2011 № сами по себе железобетонные сваи, вбитые в землю, объектом недвижимости не являются. Также в Постановлении (страница 7 абзац 2) указано, что права дольщиков не нарушены, поскольку Постановление только устраняет необоснованно присвоенный имуществу статус недвижимости. Иных объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № не имеется.
Представитель административного ответчика ПАА, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования административного истца не признала, поддержала письменный отзыв Управления Росреестра по Омской области, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ ЛМЮ с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:114 были представлены следующие документы: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный конкурсным управляющим ЗАО «Алмазинвест» ГУВ и ЛМЮ; акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту №8 (публичное предложение №) от ДД.ММ.ГГГГ; справка, выданная конкурсным управляющим ЗАО «Алмазинвест» ГУВ; пояснительная записка ЛМЮ; определение Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № постановление Восьмого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № При проведении правовой экспертизы представленных документов установлено следующее. По сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано право собственности за ЗАО «Алмазинвест». Между тем, в нарушение пункта 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации, заявление от конкурсного управляющего ГУВ в орган регистрации прав не поступало. ЕГРН также содержит сведения о зарегистрированном ограничении (обременении) в виде ипотеки в пользу банка «Хепри Файненс Лимитед». Однако на государственную регистрацию согласие залогодержателя банка «Хепри Файненс Лимитед» не представлено. Еще одним из оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности государственным регистратором было указано, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки. В отношении спорного земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРН внесены сведения о залоге прав требования участников долевого строительства. В договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют сведения о наличии зарегистрированных обременений (ипотеки в силу закона, сделок в отношении объектов долевого строительства) на земельный участок кадастровый №, который является предметом договора. Ввиду не устранения причин приостановления государственной регистрации прав, ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности. Указанное явилось основанием для обращения административного истца с настоящим административным исковым заявлением. В рассматриваемом случае стороной договора (продавцом) являлся конкурсный управляющий, следовательно, заявление о переходе права собственности также должно было быть подано конкурсным управляющим. Административный истец не лишен возможности избрать иной способ защиты права, вытекающий из характера спорных отношений. Кроме того, административным истцом не учтено, что банкротство застройщика осуществляется в соответствии со специальной процедурой, регламентированной в § 7 гл. 9 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». По сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:114, внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона, которой обременено право собственности ЗАО «Алмазинвест» участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве; записи о регистрации договоров долевого участия и записи договора ипотеки права требования в отношении объектов долевого строительства (всего 305 актуальных записей). Однако, из представленных документов следует, что оценка земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:114, производилась без учета вышеуказанных ограничений и была включена в состав объектов недвижимости, подлежащих реализации с торгов путем проведения аукциона в виде самостоятельного лота. Вопреки доводам административного искового заявления, документы, подтверждающие соблюдение норм, предусмотренных параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, в отношении спорного земельного участка, не представлены. В качестве основания для признания незаконным решения Управления об отказе в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности ЛМЮ указывает, что продажа заложенного имущества, в порядке, предусмотренном законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога. Управление не может согласиться с вышеуказанным доводом по следующим основаниям. Погашение регистрационной записи об ипотеке без соответствующего заявления осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных законом. Если объект недвижимости, в отношении которого зарегистрирована ипотека, реализован (в частности, продан) (например, в порядке, установленном Законом о банкротстве) в целях удовлетворения требований залогодержателя такого объекта, погашение регистрационной записи об ипотеке в отношении этого объекта осуществляется государственным регистратором прав одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя (в частности, покупателя) данного объекта (без заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке). В остальных случаях погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в общем порядке, установленном Законом об ипотеке - по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке. Таким образом, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости зарегистрирована ипотека, то государственная регистрация перехода права на него на основании договора, заключенного по результатам торгов (в том числе проводимых в рамках процедуры банкротства гражданина), осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке. При отсутствии такого согласия (если договор об ипотеке не предусматривает отсутствие- необходимости получения такого согласия) имеются основания для приостановления государственной регистрации по пункту 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации. Поскольку документов, свидетельствующих, что земельный участок с кадастровым номером № реализован в целях удовлетворения требований залогодержателя, в Управление не представлено, то государственный регистратор, при вынесении оспариваемого решения правомерно указал на необходимость предоставления согласия залогодержателя. Поскольку основания для отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, оспариваемые ЛМЮ при рассмотрении дела № и в 2025 году аналогичны, считали, что указанный судебный акт имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела. С учетом изложенного, полагали, что отсутствуют основания для удовлетворения требований ЛМЮ и просили отказать в удовлетворении требований в полном объеме.
Заинтересованное лицо – кадастровый инженер ООО «ГЮЦН «Эталон» ПЮН в судебное заседание не явился, о дате. времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Заинтересованное лицо - компания «Хепри Файненс Лимитед» (в настоящее время – компания «Хепри Файненс Дезингнейтед Активити Компани») в лице конкурсного управляющего ХКА, в судебном заседании участие не принимало, о дате, времени и месте рассмотрения извещено надлежащим образом, ходатайствовало о рассмотрении дела в их отсутствие. Кроме того, конкурсным управляющим представлены письменные пояснения относительно рассматриваемого спора, из которых следует, что в рамках дела о банкротстве ЗАО «Алмазинвест» № требования компании как залогового кредитора были учтены в реестре требований кредиторов и в ходе конкурсного производства полностью удовлетворены за свет реализации заложенного имущества либо признаны погашенными в соответствии с Законом о несостоятельности (банкротстве). Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № конкурсное производство в отношении ЗАО «Алмазинвест» завершено. Согласно ч. 9 ст. 142 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества, считаются погашенными. В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку основное обязательство ЗАО «Алмазинвест» перед компанией «Хепри Файненс Лимитед» прекратилось в связи с завершением конкурсного производства и ликвидацией должника (ст. 419 ГК РФ, ипотека также утратила силу. Кроме того, продажа заложенного имущества в рамках конкурсного производства с открытых торгов влечет прекращение залога в силу закона (п. 1 ст. 126, ст. 138 Закона о банкротстве, п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58). Кроме того, указал, что поскольку компания не является действующим залогодержателем в отношении земельного участка с кадастровым номером № какие-либо материально-правовые требования к ЛМЮ, связанные с сохранением ипотеки, отсутствуют, в связи с этим конкурсный управляющий не усматривает нарушения прав и законных интересов Компании оспариваемым отказом в регистрации, равно как и не усматривает препятствий для перехода права собственности на указанный земельный участок к административному истцу. Учитывая изложенное, не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Иные заинтересованные лица участие в судебном заседании не принимали, извещены о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Выслушав административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
В силу положений ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).
Как указано в п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Основания для приостановления государственного кадастрового учета предусмотрены в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.
Как следует из ч. 1 ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ).
В судебном заседании установлено, что ЛМЮ по результатам электронных торгов на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с конкурсным управляющим ЗАО «Алмазинвест» ГУВ, приобрел земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1099 кв.м., относящийся к категории земель: земли населенных пунктов – для жилищных нужд, принадлежащий на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Алмазинвест». Указанный земельный участок передан ЛМЮ по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-29,30).
ДД.ММ.ГГГГ на основании заключенного договора ЗАО «Алмазинвест», в лице конкурсного управляющего ГУВ, и ЛМЮ обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ ЛМЮ отказано в государственной регистрации права собственности на основании абз.7, 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ, со ссылкой на те же обстоятельства, что и при приостановлении государственной регистрации, указано, что по сведениями ЕГРП строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> осуществлялось на двух земельных участках - кадастровый № и № Оценка земельного участка с кадастровым номером № произведена без учета указанных ограничений и была включена в состав объектов недвижимости, подлежащих реализации с торгов путем проведения аукциона в виде самостоятельного лота.
Не согласившись с указанным отказом Управления Росреестра по Омской области, ЛМЮ обжаловал его в суд.
Решением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по административному делу №, требования ЛМЮ, были удовлетворены, отказ Управления Росреестра по <адрес> в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № за ЛМЮ признан незаконным; на Управление возложена обязанность осуществить соответствующую государственную регистрацию права собственности.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ отменено, в удовлетворении иска ЛМЮ отказано.
Постановлением президиума Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции в ином составе судей.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение, в удовлетворении иска ЛМЮ отказано.
ДД.ММ.ГГГГ ЛМЮ обратился в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № К заявлению был приложен пакет документов, в том числе: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный конкурсным управляющим ЗАО «Алмазинвест» ГУВ и ЛМЮ; акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № (публичное предложение №) от ДД.ММ.ГГГГ; справка, выданная конкурсным управляющим ЗАО «Алмазинвест» ГУВ; пояснительная записка ЛМЮ; Определение Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (резолютивная часть); Постановление Восьмого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №; выписка из ЕГРЮЛ в отношении ЗАО «Алмазинвест»; выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Новый центр» (л.д. 58-102).
По результатам проведения правовой экспертизы Управлением Росреестра по Омской области было принято решение от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении действий по государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем заявителю направлено соответствующее уведомление № № (л.д. 103).
Основанием для приостановления государственной регистрации послужили следующие обстоятельства:
1) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: в нарушении части 4 статьи 18 Закона, заявителем не представлены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации права собственности; в нарушение части 4 статьи 53 Закона на государственную регистрацию, не представлено согласие залогодержателя на отчуждение земельного участка с кадастровым номером № В орган регистрации с заявлением о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, обратился покупатель - ЛМЮ на основании договора купли-продажи № от 14.07.2016г., согласно которому данный земельный участок с кадастровым номером № реализовывался через торги в связи с банкротством продавца - Закрытого акционерного общества «Алмазинвест». По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельном участке с кадастровым номером № зарегистрировано право собственности за ЗАО «Алмазинвест», ограничения - договорная ипотека в пользу банка «Хепри Файненс Лимитед». Заявление от продавца - ЗАО «Алмазинвест» на переход права собственности на государственную, регистрацию не представлено. По сведениям Единого государственного реестра юридических лиц ЗАО «Алмазинвест» ДД.ММ.ГГГГ прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. На государственную регистрацию согласие залогодержателя банка «Хепри Файненс Лимитед» не представлено.
2) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки. В отношении данного земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРН внесены сведения о залоге прав требования участников долевого строительства. В нарушение действующих норм в договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют сведения о наличии зарегистрированных обременений (ипотеки в силу закона, сделок в отношении объектов долевого строительства) на земельный участок с кадастровым номером №, который является предметом договора. Разъяснено право решить вопрос о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № в судебном порядке.
В связи с не устранением приведенных в указанном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, ЛМЮ отказано в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № о чем направлено Уведомление № № от ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на вышеприведенные обстоятельства.
Не согласившись с указанным отказом, ЛМЮ обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Согласно ч. 2 ст. 64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства. При этом нельзя ссылаться на преюдицию обстоятельств, установленных вынесенным ранее судебным актом, который впоследствии был отменен (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №
Как установлено судом апелляционной инстанции в апелляционном определении судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках рассмотрения административного дела № постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЗАО «Алмазинвест» введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ при банкротстве ЗАО «Алмазинвест» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
Решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Алмазинвест» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, которое определением суда от ДД.ММ.ГГГГ завершено.
ЛМЮ по результатам электронных торгов на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 155 005 руб. приобрел земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1099 кв.м., относящийся к категории земель: земли населенных пунктов - для жилищных нужд, принадлежащий по праву собственности с ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Алмазинвест».
Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что предметом ипотеки по настоящему делу является обременение права собственности на земельный участок с кадастровым номером № которое возникло в силу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком ЗАО «Алмазинвест» с ООО «Новый центр» и компанией Хепри Файненс Лимитед, в том числе в отношении жилых помещений в доме, расположенном по адресу: <адрес> в ЕГРП внесена запись об ограничении (обременении) вышеуказанного земельного участка.
Разрешение на строительство департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Омска ЗАО «Алмазинвест» выдавалось ДД.ММ.ГГГГ (взамен разрешения от ДД.ММ.ГГГГ) на двух земельных участках с кадастровыми номерами № и 55:36:110201:114 комплекса жилых домов с подземным паркингом в <адрес> со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, который был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно представленным ДД.ММ.ГГГГ департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Омска в Управление Росреестра по Омской области сведениям комплекс жилых домов с подземным паркингом по адресу: <адрес> является единым объектом капитального строительства.
Судебной коллегией, также установлено, что по строительному адресу: <адрес>, <адрес> запланировано строительство двух корпусов и на двух земельных участках, а не самостоятельно каждого из них в отдельности и на отдельных земельных участках.
Из материалов настоящего дела усматривается, что определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ), ЖСК «<адрес> переданы права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <адрес>, <адрес> степенью готовности 1%, кадастровый №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № и права аренды данного земельного участка, признаны погашенными требования следующих участников строительства, включенных в реестр требований ЗАО «Алмазинвест» о передаче жилых помещений, расположенных в жилом доме по адресу <адрес>, <адрес> - ООО «Новый центр».
Таким образом, к ЖСК перешли права ЗАО «Алмазинвест», как застройщика объекта незавершенного строительства и право аренды на земельный участок.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № конкурсное производство в отношении ЗАО «Алмазинвест» прекращено, организация ликвидирована, что следует из выписки ЕГРЮЛ.
Как следует из п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Согласно положениям ст. 4 Закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
По смыслу ст. 13 Закона № 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.
Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Как следует из п. п. 11, 13 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Согласно ч. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Статьей 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 13.07.2015, действующей в период передачи прав застройщика к ЖСК) «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.
Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, погашенные в соответствующей части требования участников строительства, исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Из вышеизложенного следует, что Законом о банкротстве предусмотрен определенный механизм погашения требований участников строительства, который предусматривает, что участник строительства, который хочет реализовать свои права в виде передачи жилого помещения, обращается в рамках процедуры о банкротстве застройщика с соответствующим заявлением. По результатам рассмотрения указанного заявления, суд принимает решение об отказе во включении в реестр либо о включении его требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. С момента включения в соответствующий реестр требования участника строительства считаются обоснованными.
По смыслу ч. 9 ст. 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 13.07.2015, действующей в период передачи прав застройщика к ЖСК), требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд или такие требования признаны арбитражным судом необоснованными.
Из пункта 1 ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 13.07.2015) следует, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Как следует из п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
Согласно ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Статьей 419 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Согласно п. 1 ст. 61 ГК РФ, ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.
Таким образом, обязательства ЗАО «Алмазинвест» перед всеми кредиторами, в том числе ООО «Новый центр» и «Хепри Файненс Лимитед», считаются прекращенными, а лицо, по какой-либо причине не включенное в реестр требований кредиторов (в том числе ввиду не предъявления требований), несет негативные последствия в виде отсутствия права на жилое помещение в объекте незавершенного строительства.
Решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № с учетом постановления Восьмого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, признано отсутствующим право собственности ЖСК «<адрес> на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, снят с государственного кадастрового учета.
Из указанного постановления Восьмого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ №, а также соответствующим приложениям к данному акту (схема размещения земельного участка, фотоматериалы), на момент осмотра земельный участков № не огорожен, границы его местности не обозначены, доступ на него свободный. Объект с кадастровым номером № расположенный на земельном участке с кадастровым номером № присутствует в виде двух железобетонных свай.
Принятие указанного судебного акта свидетельствует об отсутствии оснований для сохранения в ЕГРН записи о государственной регистрации договоров долевого участия в пользу ООО «Новый центр» и ЗАО «Алмазинвест», заключенных в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в том числе договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу участника долевого строительства ООО «Новый центр».
Из представленных административным истцом выписок из ЕГРЮЛ усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Алмазинвест» прекратил деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства по делу о несостоятельности (банкротстве).
ООО «Новый центр» согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ прекратил деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства по делу о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из справки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ЛМЮ кадастровым инженером ПЮН, на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует жилой дом с кадастровым номером № и иные строения. Согласно сведениям из ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером № находится жилой дом с кадастровым номером № имеющий статус «погашено». Сведения об иных объектах недвижимости материалы дела не содержат.
Согласно выписке из ЕГРН об основных сведениях и характеристиках объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, его собственником является ЗАО «Алмазинвест»; ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в силу закона (со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) в пользу участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение – ипотека (со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение – ипотека (со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) в пользу «Хепри Файненс Лимитед» на основании договора уступки прав (требований) №.№ от ДД.ММ.ГГГГ, договора о залоге прав требования участника долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ. В пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №
Объект недвижимости - жилое здание с кадастровым номером №, местоположение установлено: <адрес>, 1952 года постройки снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные обстоятельства подтверждаются также пояснениями кадастрового инженера ПЮН, данными им в ходе рассмотрения настоящего дела, который осуществлял выход на местность, производил фотосъемку спорного земельного участка. Фотоснимки исследованы судом и приобщены к материалам настоящего дела.
Таким образом, с учетом представленных по делу доказательств, суд приходит к выводу о том, что обязательства ЗАО «Алмазинвест» перед всеми кредиторами, в том числе ООО «Новый центр» и «Хепри Фаиненс Лимитед», являются прекращенными в силу закона, в связи с чем согласие залогодержателя в силу вышеназванных положений закона не предусмотрено, спорный земельный участок является свободным, не обременным ипотекой.
Оценивая правомерность принятого регистрационным органом решения, суд приходит к следующему.
Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» обратил внимание судов, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.
Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).
Пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Учитывая, что указанным выше законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В соответствии с п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица, необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Статья 61 ГК РФ предусматривает, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.
Согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.
С учетом того, что состоявшиеся торги по продаже земельного участка с кадастровым номером № как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, продажа заложенного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве, повлекла прекращение права залога в отношении спорного имущества, а значит обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также являются прекращенными.
Учитывая изложенное, доводы административного ответчика об отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога, являются несостоятельными.
Принимая во внимание вышеназванное правовое регулирование во взаимосвязи с установленным фактом завершения конкурсного производства и ликвидации ЗАО «Алмазинвест», ООО «Новый центр», обстоятельств заключения договора залога, признания отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства ЖСК, снятия объекта незавершенного строительства, часть которого должна была быть расположена на спорном земельном участке, с кадастрового учета, отсутствие на спорном земельном участке каких-либо объектов недвижимости, наличие доказательств, подтверждающих исполнение административным истцом обязанности по оплате договора купли-продажи, его передачи, регистрацию права собственности на спорное имущество в установленном законом порядке за ЗАО «Алмазинвест», суд приходит к выводу о том, что приостановление, а затем и отказ в государственной регистрации перехода права собственности, по основаниям, изложенным в соответствующих уведомлениях, нельзя признать законными.
Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи за ЛМЮ при установленных судом обстоятельствах его приобретения, прав иных лиц не затрагивает и позволит административному истцу в установленном законом порядке реализовать, в числе прочего, право на обращение в суд с требованиями о погашении регистрационных записей, внесенных на основании договоров долевого участия в строительстве.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными, соответствующими положениям действующего законодательства и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Согласно п. 7 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ (ред. ФЗ от 08.08.2024 № 259-ФЗ, подлежащего применению с ДД.ММ.ГГГГ), по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 15 000 рублей.
При обращении в суд с административным иском административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., что подтверждается чеком об операции от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку требования ЛМЮ о признании решения административного ответчика незаконным и возложении обязанности совершить действия удовлетворены судом, с Управления Росреестра по Омской области в пользу ЛМЮ подлежат взысканию понесенные им расходы по оплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ЛМЮ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании решения незаконным, об обязании совершить действия, удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении № №
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию права собственности ЛМЮ на земельный участок с кадастровым номером: № площадью 1099 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной застройки, расположенный по адресу: <адрес>.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в пользу ЛМЮ расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.А. Сафронова
Мотивированное решение изготовлено 16.04.2026