РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 сентября 2026 года г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Поповой М.В., при помощнике Лаптевой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Нестерова А. АлексА.а, Дьяконовой Э. Г., Н. М. Н., Пасенко И. В. к ООО “Сервисно-эксплуатационная компания Загородный комфорт” о признании решения общего собрания недействительным, установил:
Нестеров А.А., Дьяконова Э.Г., Н. М.Н., Пасенко И.В. обратились в суд с иском к ООО “Сервисно-эксплуатационная компания Загородный комфорт”, в котором просили признать недействительными решения общего собрания собственников земельных участков с назначением: для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: Новосибирская область, муниципальный район Новосибирский, сельское поселение Плотниковский сельсовет, <адрес>, микрорайон Уютный (коттеджный поселок «САЛАИР ПАРК»), проведенного в форме очно-заочного голосования в период с 29 июня по ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, но вопросам повестки №..., 11.
В обоснование иска указано, Нестеров А.А., Дьяконова Э.Г., Н. М.Н., Пасенко И.В. являются собственниками земельных участков и домовладений в земельно-жилищном комплексе, расположенном в микрорайоне Уютный села Плотниково Новосибирского района Новосибирской области.
По инициативе ООО «СЭК Загородный комфорт» в период с 29 июня по ДД.ММ.ГГГГ в форме очно-заочного голосования проведено общее собрание собственников земельных участков с назначением: для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, муниципальный район Новосибирский, сельское поселение Плотниковский сельсовет, <адрес>, микрорайон Уютный (коттеджный поселок «САЛАИР ПАРК»), оформленное протоколом б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно протоколу на повестку общего собрания собственников были поставлены следующие вопросы:
1. выбор председателя и секретаря общего собрания;
2. выбор счетной комиссии для подсчета голосов на общем собрании;
3. определение порядка подсчета голосов на общем собрании;
4. утверждение Порядка проведения общих собраний собственников земельных участков;
5. определение состава имущества общего пользования собственников земельных участков и порядка его содержания
6. утверждение Правил проживания на территории коттеджного поселка SALAIR Park;
7. дополнительное благоустройство имущества общего пользования: асфальтирование подъездных путей и внутрипоселковых проездов в 2023-2026 гг. за счет собственников земельных участков;
8. приемка результата работ по асфальтированию подъездных путей и внутрипоселковых проездов в 2023 г. и определение порядка возмещения понесенных затрат на асфальтирование выполненного 1-го этапа работ (<адрес>. 5 метров съездов на каждую улицу), общая площадь асфальтирования 4 410 кв.м., из расчета 1 258,331 руб. за 1 кв.м, асфальтирования, общая стоимость работ 5 490 240 руб.
9. выполнение работ по асфальтированию подъездных путей и внутри поселковых проездов в 2026 г. (2 этап работ): <адрес>, Рыбацкая, Охотничья, Альпийская, Усадебная, Предгорная, Таежная, разворотные площадки, часть подъездной дороги к поселку;
10. утверждение единой формы договора ООО «СЭК Загородный комфорт» на оказание услуг по содержанию имущества общего пользования, подлежащий заключению всеми собственниками земельных участков;
11. утверждение стоимости услуг по содержанию имущества общего пользования собственников земельных участков на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 400 руб. в месяц с одного земельного участка площадью не более 20 соток. В случае, если площадь участка превышает 20 соток, стоимость услуг рассчитывается с повышающим коэффициентом согласно тарифам сервисной компании.
12. выбор места хранения бюллетеней голосования, протокола подсчета голосов и протокола общего собрания.
Истцы полагают, что решения по вопросам повестки №№..., 11 недействительны (ничтожны) по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.
Микрорайон Уютный села Плотникове Новосибирского района, в котором истцами в собственность приобретены земельные участки с назначением для индивидуального жилищного строительства, представляет собой комплекс земельных участков и индивидуальных жилых домов с общей инфраструктурой, предназначенной для их использования. В микрорайоне не создано товарищество собственников недвижимости, которому бы принадлежали земельные участки и объекты инфраструктуры общего пользования.
Действующее законодательство не определяет правовой статус такого комплекса индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, в том числе в части порядка заключения договоров обслуживания общей инфраструктуры, установления размера платы за оказанные услуги (выполненные работы) по таким договорам.
В частности, законом не определен круг вопросов, принятие решений но которым входит в компетенцию общего собрания собственников земельных участков в таком комплексе.
По вопросу повестки общего собрания №... согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об утверждении единой формы договора ООО «СЭК Загородный комфорт» на оказание услуг по содержанию имущества общего пользования, подлежащий заключению всеми собственниками земельных участков.
В силу п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Соответственно, как указал Конституционный суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №...-П г., действующее законодательство не относит общие собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участии в собрании (п. 6.2).
При указанных обстоятельствах, правоотношения сторон, с одной стороны - сервисной компании ООО «СЭК Загородный комфорт» - и каждого конкретного собственника - с другой стороны, регулируются общими положениями гражданского законодательства об обязательствах и договоре.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении его условий, если это не противоречит закону.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Несмотря на то, что ответчик ООО «СЭК Загородный комфорт» оказывает услуги по содержанию инфраструктуры на территории микрорайона, договор использования объектов инфраструктуры и предоставления сервисных услуг заключается индивидуально с каждым собственником. Условия такого договора не могут быть едиными для всех собственников и могут варьироваться в зависимости от использования конкретным собственником того или иного объекта инфраструктуры и объема такого использования. К примеру, одни собственники не пользуются общей системой водоснабжения, другие - пропускной системой на въезде в поселок.
Более того, собственника невозможно принудить к заключению такого договора, в т.ч. решением общего собрании собственников. В таком случае, обслуживающая организация взыскивает с собственника расходы по содержанию общего имущества как неосновательное обогащение, что разъяснено в постановлении КС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №...- П. При этом, судам в соответствии с разъяснениями Конституционного суда Российской Федерации надлежит устанавливать связь между затратами на оказание услуг по содержанию общего имущества и правом конкретного собственника пользоваться указанным имуществом и обязанностью его содержать, а также давать оценку названным расходам с точки зрения их разумности и экономической обоснованности, исходя не только из объективной стоимости оказанных услуг, но и из того, насколько выгодными и хозяйственно необходимыми они были для конкретного собственника.
Таким образом, в компетенцию общего собрания собственников не входит принятие решения об утверждении единой формы договора с обслуживающей организацией, обязательной для всех собственников. Следовательно, решение общего собрания по вопросу повестки №... является ничтожным.
По вопросу повестки общего собрания №... согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об утверждении стоимости услуг по содержанию имущества общего пользования собственников земельных участков на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 400 руб. в месяц с одного земельного участка площадью не более 20 соток. В случае, если площадь участка превышает 20 соток, стоимость услуг рассчитывается с повышающим коэффициентом согласно тарифам сервисной компании.
Размер стоимости услуг по содержанию имущества общего пользования является одним из условий договора использования объектов инфраструктуры и предоставления сервисных услуг.
Аналогично вышесказанному, решение общего собрания собственников по вопросу об утверждении платы за содержание общего имущества не является обязательным для собственников, голосовавших против принятия такого решения или не принимавших участия в голосовании.
Также стоимость оказываемых услуг, выполняемых сервисной компаний по содержанию общего имущества, его управлению, не может быть единой для всех собственников. Стоимость услуг и работ будет зависеть от перечня работ и услуг, их объема, востребованного каждым конкретным собственником, т.к. не все собственники пользуются или имеют возможность пользоваться тем или иным объектом общей инфраструктуры, и, соответственно, не извлекают полезный эффект из оказываемых обслуживающей организацией услуг.
Таким образом, в компетенцию общего собрания собственников не входит принятие решения об утверждении стоимости услуг и работ по содержанию общего имущества собственников микрорайона. Следовательно, решение общего собрания по вопросу повестки №... является ничтожным.
В соответствии с п. 4 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно противоречит основам правопорядка.
Истцы полагают, что решения общего собрания собственников по вопросам повестки №... (об утверждении единой формы договора ООО «СЭК Загородный комфорт» на оказание услуг по содержанию имущества общего пользования, подлежащий заключению всеми собственниками земельных участков) и №... (об утверждении стоимости услуг по содержанию имущества общего пользования собственников земельных участков на период с ДД.ММ.ГГГГ но ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 400 руб. в месяц с одного земельного участка площадью не более 20 соток, в случае, если площадь участка превышает 20 соток, стоимость услуг рассчитывается с повышающим коэффициентом согласно тарифам сервисной компании) противоречат основам правопорядка, так как принятыми решениями нарушен справедливый баланс интересов сторон правоотношений, определенный постановлением Конституционного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №...-П.
Объекты инфраструктуры общего пользования микрорайона Уютный, включая земельные участки общего пользования, проезды, системы холодного водоснабжения и др., находятся в собственности у застройщика - Соболева М. Р.. Как известно собственникам, некоторые объекты переданы застройщиком в аренду сервисной компании - ООО «СЭК Загородный комфорт».
Согласно ст. 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В свою очередь, собственники, проживая на территории микрорайона Уютный, пользуются объектами общей инфраструктуры, а также оказываемыми сервисной компанией услугами по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов, и соответственно должны наряду с собственником объектов общей инфраструктуры н (или) его арендатором участвовать в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №...-П, в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени докатывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.
Однако, при установлении обязанности по участию в расходах на содержание и управление общим имуществом, необходимо обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания, но и реальная возможность формировать свою общую волю.
Ни при заключении, ни при изменении данного договора управляющая организация или иное лицо, оказывающее услуги по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и по его содержанию, не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия - установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания, и т.п.
Застройщику Соболеву М.Р. принадлежат значительная по площади часть земельных участков микрорайона -66 127 кв.м, из 174 783 кв.м, площади всех земельных участков для индивидуального жилищного строительства в микрорайоне.
В общем собрании собственников, проведенном с 29 июня по ДД.ММ.ГГГГ, принимали участие собственники, обладающие земельными участками общей площадью 106 228 кв.м.
Соответственно, застройщиком изначально было образовано большинство при принятии любого решения на общем собрании (66127/106228=62,25% голосов).
При таких обстоятельствах, общее собрание собственников формально принимает решения, выгодные застройщику и аффилированным с ним лицам. Обычные же собственники фактически лишены реальной возможности сформировать общую волю.
Пользуясь своим положением, застройщик за счет собственников улучшает принадлежащую ему на праве собственности инфраструктуру микрорайона (например, асфальтирование дорог), что позволяет ему в дальнейшем, продавая земельные участки в микрорайоне по более высокой цене, извлекать прибыль за счет средств, вложенных индивидуальными собственниками.
В свою очередь, сервисная компания ООО «СЭК Загородный комфорт», которая обслуживает общую инфраструктуру поселка, является аффилированным к застройщику лицом, о чем свидетельствует тот факт, что совпадает адрес местонахождения офиса продаж и адрес сервисной компании - <адрес>, они пользуются одним сервером электронной почты - sld-group.ru, что очевидно из содержания сайта salair-park.ru и данных ЕГРЮЛ в отношении ответчика.
На протяжении всего периода осуществления деятельности по содержанию общего имущества в микрорайоне Уютный ООО «СЭК Загородный комфорт» ни разу не отчитаюсь перед собственниками о выполненных работах (оказанных услугах), годовые собрания собственников не проводятся, деятельность ООО «СЭК Загородный комфорт» является закрытой для собственников, за чей счет оно существует.
Ответчиком не обоснован предлагаемый размер платы за содержание общего имущества в критериях разумности и экономической обоснованности, в частности отсутствует экономически обоснованный расчет размера платы исходя из перечня услуг и работ и их объема. Собственникам отказано в предоставлении соответствующей информации, что подтверждается ответом от ДД.ММ.ГГГГ №....
При таких обстоятельствах собственники лишены возможности оценить предлагаемый размер платы с точки зрения разумности и экономической обоснованности размера платы, реальной потребности собственника в той или иной услуге (работе).
Собственникам навязали размер платы, который не связан с реальными затратами сервисной компании на обслуживание общей инфраструктуры, не определен однозначно. Так, для собственников земельных участков площадью свыше 2000 кв.м. установлен абстрактный размер платы - с повышающим коэффициентом согласно тарифам сервисной компании, что недопустимо законом.
Решение принято большинством исключительно за счет только лишь земельных участков, принадлежащих застройщику.
Исходя из количества земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. - 142, минимальной стоимости обслуживания 5400 руб., предполагается, что ежемесячно ООО «СЭК Загородный комфорт» оказывает собственникам услуги на общую сумму свыше 766 780 руб. Однако, сервисная компания отказывает собственникам в предоставлении информации о расходовании указанных средств, не информирует о годовом плане работ и услуг по содержанию общего имущества.
В то же время, собственники вправе знать информацию об объеме и стоимости фактически оказанных услуг, о наличии экономии денежных средств за предыдущие годы, о выполнении застройщиком Соболевым М.Р. обязанности по содержанию как принадлежащего ему общего имущества, так и принадлежащих ему земельных участков, так как собственники не обязаны нести бремя содержания общего имущества, принадлежащего застройщику, в полном объеме.
Кроме того, размер платы установлен на период до проведения общего собрания, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, и на срок менее одного года, что не позволяет оценить, какие работы и услуги включены в предложенную стоимость.
Нестеров А.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Дьяконова Э.Г., Н. М.Н., Пасенко И.В. и их представитель в судебном заседании исковое заявление поддержали, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в иске.
Представитель ООО “Сервисно-эксплуатационная компания Загородный комфорт” в судебном заседании иск не признала, в обоснование возражений пояснила на момент проведения собрания в коттеджном поселке «САЛАИР ПАРК» имелось 142 земельных участка с назначением для индивидуального жилищного строительства, общая площадь которых составляла 174 783 кв.м. В общем собрании принимали участие собственники 117 земельных участков общей площадью 146 479 кв.м., то есть более 50 % от общего числа и общей площади земельных участков. Кворум на собрании имелся. На момент проведения собрания в собственности Соболева М.Р. находилось 52 земельных участка общей площадью 64 746 кв.м., что составляет 36,619 % от общего количества и 37,043 % от общей площади земельных участков на территории мкр. Уютный и, соответственно, 44,4 % от общего количества и 44,2 % от общей площади земельных участков, собственники которых приняли участие в голосовании, в связи с чем, вопреки утверждению истцов, Соболев М.Р. единолично не смог бы набрать ни необходимого кворума, ни большинства голосов при голосовании по вопросам повестки дня. Истцами не раскрывается, каким образом решение общего собрания в части утверждения единой формы договора и стоимости обслуживания поселка в равной степени для всех собственников нарушает их права, а также основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. Истцами не приведено правового обоснования относительно доводов об обязанности ООО «СЭК «Загородный комфорт» отчитываться перед собственниками о выполненных работах (оказанных услугах), о проведении годовых собраний собственников, и о раскрытии перед собственниками сведений о финансово-хозяйственной деятельности, о предоставлении информации о расходовании денежных средств, о наличии экономии денежных средств за предыдущие годы, о выполнении Соболевым М.Р. обязанности по содержанию принадлежащего ему имущества и земельных участков и какое отношение данные доводы имеют к оспариванию решений общего собрания. Перечень выполняемых работ и оказываемых услуг приведен в приложении к договору. Перечень и объем услуг и размер платы был не навязан, а предложен ООО «СЭК «Загородный комфорт» собственникам исходя из экономической целесообразности и вынесен на общее собрание для выяснения воли большинства собственников и принятия соответствующих решений, поскольку с момента утверждения общим собранием стоимости в размере 3 500 рублей прошло 5 лет, уровень инфляции в Российской Федерации за период с июня 2020 года до июля 2025 года составил 52.56 %, соответственно сумма 3 500,00 руб., определенная по состоянию на июнь 2020, в июле 2025 года, с учетом инфляционных процессов, составляла 5 339,60 руб. После проведения собрания истцам были направлены предложения об изменении условий действующих договоров. Само по себе принятие собранием собственников индивидуальных жилых домов, находящихся на территории коттеджного поселка, по результатам проведения собрания решения об утверждении формы договора и стоимости обслуживания не влечет у остальных собственников индивидуальных жилых домов и земельных участков, в том числе истцов, чьи земельные участки расположены в границах коттеджного поселка «САЛАИР ПАРК» (мкр. «Уютный»), безусловной обязанности по оплате таких услуг в размере, установленном решением собрания, кроме случаев, непосредственно предусмотренных законом. В данном случае у такого собственника возникает обязательство по выплате неосновательного сбережения, размер которого подлежит доказыванию, исходя из фактического пользования. Воля собственников земельных участков (выраженная в голосовании по вопросам повестки дня №...,11) и обличенная в форму решений общего собрания, не противоречит закону и не нарушает права истцов, в силу следующего: исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) решение общего собрания не порождает обязанности истцов подписать дополнительное соглашение либо заключить договор в новой редакции, утвержденной решением общего собрания; в отсутствие согласованного сторонами индивидуального договора его условий и размера стоимости обслуживания (с учетом направленного предложения об изменении договора), при фактическом потреблении оказываемых услуг, извлечении полезного эффекта и наличия потребительской ценности, взыскание денежных средств с собственников, не производящих оплату, возможно в судебном порядке в индивидуальных спорах в качестве неосновательного обогащения, то есть на условиях состязательности (в том числе при доказанности размера неосновательного обогащения). В связи с указанным, принятые общим собранием собственников решения, не нарушают права истцов, так как не порождают обязанности подписать договор в утвержденной редакции или дополнительное соглашение и производить оплату в размере, утвержденном общим собранием, а денежные средства с истцов могут быть взысканы в судебном порядке за фактическое пользование в качестве неосновательного обогащения, при доказанности размера последнего. Указание в решении собрания конкретной суммы не будет является обязательным обстоятельством для суда при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения.
Представителем ответчика представлены письменные возражения на исковое заявление (т. 1 л.д. 137-149).
Третье лицо Глазкова Т.О. в судебном заседании полагала, что исковое заявление подлежит удовлетворению.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В соответствии со ст. 181.2 ГК РФ, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.
В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: 1) дата, время и место проведения собрания; 2) сведения о лицах, принявших участие в собрании; 3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; 4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; 5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
Согласно ч. 2 ст. 259.3 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.
Пунктом 1 ст. 181.3 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным данным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Согласно п. 3 ст. 259.3 ГК РФ количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.
Судом установлено, Нестеров А.А., Дьяконова Э.Г., Н. М.Н., Пасенко И.В. являются собственниками земельных участков и домовладений в земельно-жилищном комплексе, расположенном в микрорайоне Уютный села Плотниково Новосибирского района Новосибирской области, что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 15-20, 76-79, 84-85).
Коттеджный поселок «САЛАИР ПАРК» представляет собой обособленную территорию в виде совокупности индивидуальных земельных участков и домовладений, расположенных в границах кадастрового квартала 54:19:153401, с назначением: для индивидуального жилищного строительства, территория Микрорайон Уютный села Плотниково Новосибирского района Новосибирской области, объединенных общей территорией, общими коммуникациями (газо-водо- электроснабжение), имеет собственную инфраструктуру, необходимую для его жизнеобеспечения, расположенную как в границах поселка, но вне пределов индивидуальных земельных участков, так и за его пределами на прилегающей территории, внутрипоселковые проезды, коммуникации (газо-водо-электроснабжение), предоставленные в общее пользование и используемые для удовлетворения потребностей жителей поселка.
ООО «СЭК Загородный комфорт» создано ДД.ММ.ГГГГ, участником является Соболев М.Р. (размер доли 100%), основной вид деятельности – управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (т. 1 л.д. 24-40).
По инициативе ООО «СЭК Загородный комфорт», занимающейся обслуживанием коттеджного поселка, по вопросам №...,5,6,10,11 и по инициативе собственников 81 земельного участка, обладающих в совокупности 106 228 голосами (по количеству квадратных метров): Соболев М. Р., Рамазанова Г. М., Дружинин И. Б., Хасанов И. Т., ООО «СЛД-Строй», Брашнина Г. Ф., Боровских Р. Н., Шеболтаева В. В., Земель Л. А., Шиповалова О. А., Гайдук Е. А., Кузьмин Д. А., Ярыгов К. Н., Кодирова Н. В., Дьяконов А. В., Трошанова И. В., Сомов И. А., Мороз Е. В., Капустин А. А.ич, Царегородцев А. В., Угрюмое О. АнатО.ч, Саранча И. С., Щуплецов М. А., Динер О. С. по вопросам 7,8,9 в период с 29 июня по ДД.ММ.ГГГГ в форме очно-заочного голосования проведено общее собрание собственников земельных участков с назначением: для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, муниципальный район Новосибирский, сельское поселение Плотниковский сельсовет, <адрес>, микрорайон Уютный (коттеджный поселок «САЛАИР ПАРК»), оформленное протоколом б/н от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 41-55).
Согласно протоколу на повестку общего собрания собственников были поставлены следующие вопросы:
1. выбор председателя и секретаря общего собрания;
2. выбор счетной комиссии для подсчета голосов на общем собрании;
3. определение порядка подсчета голосов на общем собрании;
4. утверждение Порядка проведения общих собраний собственников земельных участков;
5. определение состава имущества общего пользования собственников земельных участков и порядка его содержания
6. утверждение Правил проживания на территории коттеджного поселка SALAIR Park;
7. дополнительное благоустройство имущества общего пользования: асфальтирование подъездных путей и внутрипоселковых проездов в 2023-2026 гг. за счет собственников земельных участков;
8. приемка результата работ по асфальтированию подъездных путей и внутрипоселковых проездов в 2023 г. и определение порядка возмещения понесенных затрат на асфальтирование выполненного 1-го этапа работ (<адрес>. 5 метров съездов на каждую улицу), общая площадь асфальтирования 4 410 кв.м., из расчета 1 258,331 руб. за 1 кв.м, асфальтирования, общая стоимость работ 5 490 240 руб.
9. выполнение работ по асфальтированию подъездных путей и внутри поселковых проездов в 2026 г. (2 этап работ): <адрес>, Рыбацкая, Охотничья, Альпийская, Усадебная, Предгорная, Таежная, разворотные площадки, часть подъездной дороги к поселку;
10. утверждение единой формы договора ООО «СЭК Загородный комфорт» на оказание услуг по содержанию имущества общего пользования, подлежащий заключению всеми собственниками земельных участков;
11. утверждение стоимости услуг по содержанию имущества общего пользования собственников земельных участков на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 400 руб. в месяц с одного земельного участка площадью не более 20 соток. В случае, если площадь участка превышает 20 соток, стоимость услуг рассчитывается с повышающим коэффициентом согласно тарифам сервисной компании.
12. выбор места хранения бюллетеней голосования, протокола подсчета голосов и протокола общего собрания.
Истцы полагают, что решения по вопросам повестки №№..., 11 недействительны (ничтожны).
По вопросу повестки общего собрания №... согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об утверждении единой формы договора ООО «СЭК Загородный комфорт» на оказание услуг по содержанию имущества общего пользования, подлежащий заключению всеми собственниками земельных участков.
Голоса распределились следующим образом: «за» - 102 759 кв.м., «против» - 38 324 кв.м., «воздержались» - 3442 кв.м. или «за» - 81 участок, «против» - 31,5 участков, «воздержались» - 3 участка.
По вопросу повестки общего собрания №... согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об утверждении стоимости услуг по содержанию имущества общего пользования собственников земельных участков на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 400 руб. в месяц с одного земельного участка площадью не более 20 соток. В случае, если площадь участка превышает 20 соток, стоимость услуг рассчитывается с повышающим коэффициентом согласно тарифам сервисной компании.
Голоса распределились следующим образом: «за» - 98 246 кв.м., «против» - 42 602 кв.м., «воздержались» - 4780 кв.м. или «за» - 77 участков, «против» - 35,5 участков, «воздержались» - 4 участка.
На момент проведения собрания в коттеджном поселке «САЛАИР ПАРК» имелось 142 земельных участка с назначением для индивидуального жилищного строительства, общая площадь которых составляла 174 783 кв.м.
В общем собрании принимали участие собственники 117 земельных участков общей площадью 146 479 кв.м., то есть более 50 % от общего числа и общей площади земельных участков. Кворум на собрании имелся.
На момент проведения собрания в собственности Соболева М.Р. находилось 52 земельных участка общей площадью 64 746 кв.м., что составляет 36,619 % от общего количества и 37,043 % от общей площади земельных участков на территории мкр. Уютный и, соответственно, 44,4 % от общего количества и 44,2 % от общей площади земельных участков, собственники которых приняли участие в голосовании. Указанное подтверждено пояснения представителя ответчика в судебном заседании.
На голосование была представлена безальтернативно одна управляющая компания - ООО «СЭК Загородный комфорт», одна редакция договора с данной организацией, один размер тарифов, подготовленных и использованных в расчетах ООО «СЭК Загородный комфорт».
На недопустимость подобной ситуации указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 55-П, а именно: "в то же время в случаях проведения такого собрания на начальных стадиях застройки жилищно-земельного комплекса, когда большая часть расположенных в нем земельных участков еще не продана и по-прежнему остается в собственности застройщика либо иных (как правило, аффилированных с ним) лиц, не исключена вероятность злоупотреблений со стороны этих субъектов при принятии соответствующих решений (в том числе в виде передачи полномочий по управлению имуществом общего пользования и его содержанию управляющим организациям, также аффилированным с застройщиком, установления для собственников участков и домов завышенных тарифов на содержание объектов инфраструктуры и предоставления управляющей организации права в одностороннем порядке повышать данные тарифы и т.п.). В отсутствие гарантий периодичности проведения общего собрания собственников недвижимости в жилищно-земельном комплексе граждане, приобретшие земельные участки в нем после принятого указанным образом решения, ограничены в возможности выразить свою волю по вопросам платы за управление имуществом общего пользования и его содержание. Проблема усугубляется отсутствием организационно-правовых механизмов, позволяющих при принятии решений о взимании платы исходить из того, что собственник земельного участка - в силу самого факта его приобретения - знал или должен был знать, что приобретаемый участок находится в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, в котором предполагается управление имуществом общего пользования и его содержание иным лицом с взиманием за это платы с собственников".
Введение "имущественного ценза" в тех случаях, когда застройщик-продавец в подобных земельно-имущественных комплексах оставляет в своей собственности значительную часть индивидуальных участков (в данном случае 52 земельных участка по утверждению представителя ответчика ООО «СЭК Загородный комфорт»), получая большее количество голосов при способе определения кворума 1 участок равен 1 голос, и злоупотребляет своим доминирующим положением, является недопустимым, как ограничение права собственников иных участков на выбор иной компании, минимизацию издержек по содержанию имущества общего пользования, по контролю за управлением общим имуществом и многие другие.
Анализ представленных решений свидетельствует о том, что Соболев М.Р. является собственником 52 земельных участка общей площадью 64 746 кв.м., что составляет 36,619 % от общего количества и 37,043 % от общей площади земельных участков на территории мкр. Уютный и, соответственно, 44,4 % от общего количества и 44,2 % от общей площади земельных участков, собственники которых приняли участие в голосовании. Соболев М.Р. с ДД.ММ.ГГГГ также является учредителем ООО «СЭК Загородный комфорт», до этого единственным участником и генеральным директором являлся Гайдук Е.А. – секретарь общего собрания и собственник земельного участка в земельно-жилищном комплексе, расположенном в микрорайоне Уютный села Плотниково Новосибирского района Новосибирской области.
На основании ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Поскольку суд находит в действиях Соболева М.Р. явное злоупотребление своими правами, направленное на причинение вреда законным интересам иных собственников, то в целях установления справедливого баланса интересов всех сторон, подсчет голосов должен определяться исходя из количества собственников индивидуальных земельных участков. В случае принадлежности одного участка нескольким лицам один голос делится пропорционально доле в праве общей долевой собственности на участок.
Это соответствует императивному указанию в п. 1 ст. 181.2 ГК РФ, согласно которому кворум на общем собрании достигнут, если в нем приняло участие не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Соответственно при подсчете подлежат исключения голоса Соболева М.Р. в количестве 50 (52 земельных участка – 1 земельный участок (№... по генплану - принадлежит Попантонопуло Е.В., что подтверждается выпиской из ЕГРН) – 1 земельный участок (№... по генплану – принадлежит Соболеву М.Р. и расположен жилой дом с кадастровым номером 54:19:153401:7364).
Голоса по вопросу 10 распределились следующим образом: «за» - 31 участок, «против» - 31,5 участков, «воздержались» - 3 участка.
Голоса по 11 вопросу распределились следующим образом: «за» - 27 участков, «против» - 35,5 участков, «воздержались» - 4 участка.
Таким образом, решения общего собрания собственников по вопросам повестки №... (об утверждении единой формы договора ООО «СЭК Загородный комфорт» на оказание услуг по содержанию имущества общего пользования, подлежащий заключению всеми собственниками земельных участков) и №... (об утверждении стоимости услуг по содержанию имущества общего пользования собственников земельных участков на период с ДД.ММ.ГГГГ но ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 400 руб. в месяц с одного земельного участка площадью не более 20 соток, в случае, если площадь участка превышает 20 соток, стоимость услуг рассчитывается с повышающим коэффициентом согласно тарифам сервисной компании) большинством голосов не приняты (с учетом исключения голосов Соболева М.Р.), следовательно, решения по вопросам №..., №... очевидным образом нарушают права истцов на участие в управлении имуществом общего пользования, утверждении размера взносов на его содержание.
Соответственно, заявленные исковые требования подлежат полному удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд решил:
Иск удовлетворить.
Признать недействительными решения общего собрания собственников земельных участков с назначением: для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: Новосибирская область, муниципальный район Новосибирский, сельское поселение Плотниковский сельсовет, <адрес>, микрорайон Уютный (коттеджный поселок «САЛАИР ПАРК»), проведенного в форме очно-заочного голосования в период с 29 июня по ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, но вопросам повестки №..., 11.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья - М.В. Попова