РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 июля 2026 года г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Сафроновой Е.Н.
при секретаре Дьяченко Т. А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пыко К. А. к Бучук О. А. о взыскании убытков, установил:
Пыко К. А. обратилась в суд с данным иском. В обоснование заявленного требования указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №..., согласно п.1 которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры в строящемся 4-этажном жилом доме по адресу (строительный): Новосибирская область, Новосибирский район, Мичуринский сельсовет <адрес>.
В силу п. 4 предварительного договора, планируемый срок строительства жилого <адрес> (стр.): в период с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ Планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию 4 квартал 2022 г.
Стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор (п. 5 предварительного договора).
Согласно п. 9 предварительного договора, цена за квартиру составляет 1 333 000 рублей и при заключении основного договора купли-продажи изменению не подлежит, в том числе, в случае задержки заключения основного договора купли-продажи.
Пунктом 10 предварительного договора предусмотрено, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: 693 568,17 рублей оплачиваются в рассрочку, 50 000 рублей ежемесячно, начиная с июля 2021 г. по июль 2022 г., последний платеж в размере 43 568,17 рублей оплачивается в августе 2022 г., оставшаяся сумма в размере 639 431,83 рублей оплачивается за счет средств материнского капитала.
Как указывает истица, она уплатила ответчику 692 290 руб.
Акт ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома выдан ИП Бучук О. А. в январе 2023 г., дому присвоен адрес: №...
В силу п. 5 предварительного договора, у ответчика возникло обязательство передать истцу квартиру-студию №... путем заключения договора купли-продажи.
В установленный договором срок ответчик отказался от передачи истцу квартиры, договор купли-продажи между сторонами заключен не был, продавец имущества заявил об увеличении цены договора.
Обращаясь с данным иском в суд, истец указывает, что в результате действий ответчика истцу причинены убытки.
Так реальный ущерб истца составил 204 000 руб., поскольку в счет оплаты стоимости квартиры истица передала ответчику денежные средства в размере 692 290 руб., в связи с отказом от заключения основного договора ответчик вернула 488 290 руб.
В результате действий ответчика истец была лишена возможности приобрести квартиру по согласованной сторонами цене – 1 333 000 руб. Рыночная стоимость квартиры по состоянию на 24.11.20205 составляет 2 700 000 руб. Следовательно, размер убытков - 1 367 000 руб.
Кроме того, истец имела намерение использовать квартиру для извлечения прибыли путем сдачи её в наем. Размер предполагаемой арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 568 889 руб.
Общий размер убытков истца определен в сумме 2 139 889 руб. Указанную сумму истица просит взыскать с ответчика в свою пользу.
В судебном заседании истица и её представитель настаивали на заявленных требованиях, представили суду письменную позицию в обоснование своих требований.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав, что договор не был заключен по вине самого истца, который не произвел оплату предмета договора.
Исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующем.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Пыко К.А. (покупатель) и ответчиком Бучук О.А. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №..., согласно п. 1 которого, стороны договариваются о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры в строящемся жилом доме по адресу (строительный): Новосибирская область, Новосибирский район, Мичуринский сельсовет <адрес>.
Продавец за счет денежных средств покупателя будет обязан своими силами и с привлечением других лиц построить здание и, после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, передать покупателю квартиру, а покупатель принять квартиру и уплатить обусловленную договором цену.
Согласно п. 2 предварительного договора, продавец обязан передать покупателю квартиру со следующими характеристиками: однокомнатная квартира студия №... в подъезде №..., расположенная - первом этаже в осях: А:Б, 5:7 общей площадью 26,66 кв.м., жилой площадью 11,39 кв.м., площадью без балкона 23,66 кв.м.
В силу п. 4 предварительного договора, планируемый срок строительства жилого <адрес> (стр.) в период с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ Планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию 4 квартал 2022 г.
Стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор (п. 5 предварительного договора).
Согласно п. 9 предварительного договора, цена за квартиру составляет 1 333 000 рублей и при включении основного договора купли-продажи изменению не подлежит, в том числе в случае вдержки заключения основного договора купли-продажи.
Пунктом 10 предварительного договора предусмотрено, что расчету между сторонами производится в следующем порядке:
- 693 568,17 рублей оплачиваются в рассрочку:
- 50 000 рублей ежемесячно, начиная с июля 2021 г. по июль 2022 г., последний платеж в размере 43 568,17 рублей оплачивается в августе 2022 г.
- оставшаяся сумма в размере 639 431,83 рублей оплачивается за счет средств, на основании ФЗ ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Решением Новосибирского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, имеющим преюдициальное значение в соответствии со ст. 61 ГПК РФ при разрешении настоящего спора, установлено, что по заключенному вышеназванному предварительному договору Пыко К. А. уплатила Бучук О. А. 488 290 рублей.
Факт передачи денежных средств в размере 692 290 руб. не установлен и истцом не доказан. Данным обстоятельствам судом ранее дана надлежащая правовая оценка, и повторная переоценка установленных судебным решением обстоятельств недопустима. Следовательно, факт передачи истцом ответчику денежных средств в размере 204 000 руб., не установлен.
В указанной части требования истца удовлетворению не подлежат.
Истец заявляет о взыскании убытков в размере 1 367 000 руб. в качестве разницы в стоимости квартиры по состоянию на дату заключения предварительного договора (1 333 000 руб.) и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ( 2 700 000 руб.).
В указанной части требования истца суд находит подлежащими удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ранее установлено судом и не оспаривается ответчиком, стороны согласовали срок заключения основного договора купли-продажи квартиры - не позднее ДД.ММ.ГГГГ
До окончания срока, то есть, до ДД.ММ.ГГГГ, Пыко К. А. направила в адрес ответчика предложение о заключении договора, датированное ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, не прекращены по правилам п. 6 ст. 429 ГК РФ, и у Бучук О. А. была обязанность заключить с Пыко К. А. договор купли-продажи квартиры.
В то же время Бучук О.А. оформила квартиру в совместную собственность себя и своего супруга, и ДД.ММ.ГГГГ продала квартиру Высоцкому Д.А. по договору купли-продажи.
Суд приходит к выводу, что именно ответчиком нарушены условия обязательства, установленные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, Бучук О. А. не могла отказаться от заключения основного договора купли-продажи квартиры с Пыко К. А..
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинно-следственную связь между нарушением права и возникшими убытками.
Исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу, что в результате действий ответчика истцу причинены убытки в заявленном им размере в виде удорожания стоимости квартиры, которую истец мог приобрести на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Стоимость квартиры в размере 2 700 000 руб. подтверждена представленным в материалы дела заключением, ответчиком не оспорена. Доказательств иной стоимости квартиры не представлено, ходатайство о проведении по делу экспертизы не заявлено.
Доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для освобождения от гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, ответчиком не представлено.
При указанных обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки в размере 1 367 000 руб.
Разрешая требования истца о взыскании убытков в виде недополученной арендной платы в размере 568 889 руб., суд находит их не подлежащими удовлетворению.
Возмещение убытков как способ защиты права (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) и принцип полноты возмещения (п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации) должны рассматриваться в совокупности с другими принципами и нормами закона о правовой определенности, равенстве и добросовестности участников гражданских правоотношений, недопущения злоупотребления правами.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №... "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
По смыслу закона, необходимо не только подтверждение факта возникновения убытков, но и наличие причинно-следственной связи между виновными действиями ответчика и объемом нарушенного права, подлежащего восстановлению, несение соответствующих убытков должно подтверждаться, в том числе, их необходимостью, разумностью и целесообразностью.
Исходя из установленных обстоятельств дела, суд полагает, что предполагаемые расходы истца по возможной сдаче в аренду жилого помещения, которое являлось предметом предварительного договора, нельзя признать реальными, необходимыми и состоящими в причинно-следственной связи с действиями ответчика, в связи с чем, данные расходы возмещению за счет ответчика не подлежат.
Данные требования истца носят предположительный характер, в письменных дополнениях истица указывает на то, что спорное помещение намерена была использовать как для личного проживания, так и для сдачи в аренду. Следовательно, данные расходы нельзя признать необходимыми, причинно-следственная связь между предполагаемыми доходами истца и неправомерными действиями ответчика, а также вина последнего в таких убытках, не установлены.
В силу положений ст. 98 ГПК РФ, в пользу истца подлежат взысканию расходы по определению размера убытков (заключение специалиста) в размере 6 258 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28 670 руб., пропорционально размеру подлежащих удовлетворению исковых требований. Данные расходы подтверждены документально, являются относимыми к предмету спора, понесены истцом с целью защиты нарушенного права.
руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Пыко К. А. удовлетворить частично.
Взыскать с Бучук О. А. №... в пользу Пыко К. А. №... убытки в размере 1 367 000 руб., расходы по оценке в сумме 6 825 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28 670 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Пыко К. А. - отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд в течение месяца с даты изготовления судом мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья /подпись/ Е. Н. Сафронова.