РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 февраля 2026 года г. Омск
Ленинский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Авдеевой Л.В.
при секретаре судебного заседания Араловой А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании в гражданское дело по иску Бесценный Д.С. к Товариществу собственников недвижимости «Берег» о признании недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Бесценный Д.С. обратился в суд с иском к ТСН «Берег» о признании недействительным решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, ссылаясь на то, что он является собственником ? доли в квартире №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ххх. По инициативе ТСН «Берег» было проведено в очно – заочной форме очередное общее собрание собственников помещений МКД. В связи с отсутствием кворума на очном собрании, голосование проведено заочно. В соответствии с протоколом №2 от 05.08.2025 в голосовании приняли участие собственники, обладающие 2761,01 кв.м, что составляет 57,03%. По второму вопросу повестки дня принято решение выполнить работы по капитальному ремонту верхней крыши многоквартирного дома, по ремонту парапетов по всему периметру крыши подземной парковки многоквартирного дома, по обустройству капельников с наружной стороны стен террас 10 этажа. По четвертому вопросу принято решение о выполнении работ по ремонту крыльца подъезда №2 с торца дома, в связи с разрушением кирпичной кладки цоколя, основания и пилона крыльца, а также существованием риска его обрушения. Полагает, что принятые решения по вопросам №2 и №4 являются недействительными в связи с отсутствием кворума. Кроме того, указывает, что до собственников не была доведена информация кто и как будет проводить работы, срока и объемах работ, гарантийных обязательствах, не был произведен осмотр крыши, сумма, подлежащая взысканию в собственников для производства ремонта (856816 руб.) ничем не обоснована. Также указывает, что некоторые бюллетени для голосования заполнены с нарушениями и могли быть учтены при подсчете голосов. Просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ххх, проведенное в форме очно – заочного голосования, оформленное протоколом №2 от 05.08.2025, по вопросам №2 и №4.
В судебном заседании истец Бесценный Д.С. поддержал требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что согласно уведомлению о проведении общего собрания собственников помещений МКД вторым вопросом предлагается выполнить именно работы по капитальному ремонту верхней крыши многоквартирного дома. Какой – либо сметы предлагаемых к выполнению работ вместе с уведомлением о проведении собрания не прикладывалось. Указано лишь общее описание работ и их стоимость в размере 856816 рублей, без учета стоимости доставки материалов. Из отчета председателя правления ТСН за 2024 год следует, что с 28 по 31 июля 2025 года будет проводиться общее собрание собственников для решения вопроса об определении расходов на капитальный ремонт. То есть именно капитальный ремонт основной крыши и крыши парковки был обозначен еще в 2023 году и осуществлялся поэтапно. При этом, ответчик не обращался в банк, где открыт специальный счет капитального ремонта, с запросом о возможности финансирования работ, указанных в уведомлении о проведении собрания, за счет средств капитального ремонта. Ответчик целенаправленно доводил до сведения собственников и организовывал общее собрание по вопросам необходимости проведения капитального ремонта кровли и по итогам проведенного собрания принято решение о проведении именно капитального ремонта верхней крыши и крыши парковки МКД. Отмечает, что до проведения общего собрания собственников не составлялись никакие акты осмотра крыши, не было никаких экспертных заключений о необходимости устранения конкретных повреждений крыши. На момент рассмотрения дела судом, никаких работ, перечисленных в вопросе №2 повестки общего собрания собственников, не проводилось. В общедомовом чате председатель сообщила 31.07.2025 о привлечении компании ООО «ЦКС» для обследования проблем с крышей дома, а 03.09.2025 сообщила, что результат экспертизы получен. Заключением ООО «ЦКС» даны рекомендации, но работы, которые предлагалось провести в соответствии с вопросом №2 общего собрания собственников, не нашли своего отражения в указанном заключении. На основании проведенной экспертизы было установлено, что для устранения протечек на 10 и 9 этажах необходимо выполнить работы на крыше террасы на сумму 322206 рублей, а не на верхней крыше дома и крыше парковки на сумму 856816 рублей, как это предлагается протоколом №2 от 05.08.2025. Кроме того, указывает, что по состоянию на 23.09.2025 на счету капитального ремонта дома было достаточно денежных средств для выполнения указанных работ.
Представитель ТСН «Берег» Умняшкина О.А. – председатель правления Товарищества, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, указав, что уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в МКД было размещено 17.07.2025 на всех информационных площадках Товарищества ( на информационных стендах, в общедомовом чате) и в системе ГИС ЖКХ, т.е. в срок не менее, чем за 10 дней до проведения собрания. В очной форме собрание было проведено 28.07.2025, о чем составлен протокол №1 от 28.07.2025, кворум составил 34,83%, собрание было неправомочно принимать решения по повестке собрания. В связи с отсутствием кворума, было проведено заочное голосование по вопросам повестки собрания, необходимый кворум, установленный ч.3 ст. 45 ЖК РФ имелся. Работы, перечисленные в вопросе №2 повестки собрания по сути не являются работами, относящимися к капитальному ремонту, а являются работами по текущему ремонту общего имущества, направленными на локальное устранение имеющихся аварийных ситуаций, последствиями которых являются намокания и протечки в помещениях трех квартир, а также работами, направленными на сохранение общедомового имущества в исправном состоянии, герметизацию и гидроизоляцию общедомовых конструкций. Источником финансирования выполнения работ явились целевые взносы собственников, а не средства, предназначенные для капитального ремонта, хранящиеся на специальном счете Товарищества. Пояснила, что Банки осуществляют контроль за расходованием денежных средств и к расходам за счет средств капитального ремонта не принимают расходы на ремонт, если он не соответствует понятиям, установленным ч.14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, а также не выполняется комплексная замена изношенных элементов оборудования и конструкций в объемах более 30-50% от их общего объема. Работы не соответствующие таким критериям, за счет средств капитального ремонта, хранящихся на специальном счете, не оплачиваются. В заочном голосовании приняло участие 57,03% голосов, что соответствует 2761,01 кв.м от общей площади 4841,58 кв.м. При этом, «ЗА» по вопросу №2 повестки проголосовало большинство в размере 65,71% принявших участие в собрании, по вопросу №4 «ЗА» проголосовало большинство в размере 49,49% принявших участие в собрании, что составляет большинство голосов от общего числа принявших участие в голосовании. Принятие решения по вопросам повестки собрания явилось основанием для сбора целевых средств на финансирование проведения ремонтных работ. На момент начала судебного разбирательства основные работы по герметизации швов, гидрозащите парапетов одной из крыш выполнены полностью, выполнены работы по герметизации швов на верхней крыше дома, что исключило протечки в двух квартирах, в оставшейся части работы будут выполняться в весеннее-летний период 2026 года. Также указала, что истец принимал участие в проведении очного собрания, в заочном голосовании, его права не нарушены принятыми решениями. Все собственники, принявшие участие в голосовании, изъявили свою волю. Незначительные расхождения в подсчете голосов собственников, принявших участие в голосовании, не свидетельствуют о нарушении процедуры проведения общего собрания, поскольку результат голосования превышает 50% голосов. Находит требования истца необоснованными и просит в их удовлетворении отказать.
Представитель Государственной жилищной инспекции Омской области, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Статьей 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 настоящего Кодекса); очно-заочного голосования.
В соответствии с ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Согласно ч. 4.1 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного ст. 47.1 настоящего Кодекса (ч. 5 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. ч. 4 - 5 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Частью 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.
По правилам ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Статьей 181.3 ГК РФ установлено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
В силу положений ст.ст. 181.4, 181.5 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Бесценный Д.С. с 30.07.2020 является собственником ? доли жилого помещения, расположенного по адресу: ххх, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.11-18).
Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ххх, общей площадью 4841,58 кв. м, находится в управлении ТСН «Берег», что сторонами при рассмотрении дела не оспаривалось.
По инициативе ТСН «Берег» в период с 28.07.2025 по 31.07.2025 проведено общее собрание собственников помещений указанного многоквартирного дома в форме очно - заочного голосования, по результатам которого собственниками приняты решения, оформленные протоколом №2 от 05.08.2025.
Информация о проведении заочного внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме размещена на досках объявлений, расположенных в каждом подъезде многоквартирного дома, в общедомовом чате, что не опровергнуто истцом в ходе рассмотрения дела.
Решения принимались по вопросам, соответствующим повестке дня.
В протоколе общего собрания отражено, что в собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома общей площадью 2761,01 кв. м, что составляет 57,03% от общего числа всех собственников помещений. Общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме - 4841,58 кв. м. Кворум для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме имеется.
Как следует из протокола, собственниками приняты решения по следующим вопросам:
1. Избрание председателя собрания Умняшкину О.А. и секретаря собрания Маляренко П.О. и наделение указанных лиц полномочиями по подсчету голосов. Выбрать председателем собрания Умняшкину О.А. (собственник квартиры № по адресу: улххх №), секретарем М. (собственник квартиры № по адресу: ххх) ("за" - 90,10%, "против" - 3,39%, "воздержалось" – 6,51%).
2.В соответствии с п.4 ст.146 и п.6.1 ст. 189 ЖК РФ, выполнить работы по капитальному ремонту верхней крыши многоквартирного дома: герметизация швов парапетов, монтаж капельников – отливов по всему периметру парапетов, обустройство на парапетах покрытия из ПВХ-мембраны с устройством разделительного слоя из геотекстиля, обваривание ПВХ-мембраной стоек металлических ограничителей, смонтированных на парапетах, в целях защиты парапетов от затекания осадков, предотвращения протеканий в квартиры 9 и 10 этажа и предотвращения промокания стеновой кирпичной кладки наружных стен.
Выполнить работы по ремонту парапетов по всему периметру крыши подземной парковки многоквартирного дома с герметизацией швов, обустройством покрытия из ПВХ-мембраны с устройством разделительного слоя из геотекстиля с обвариванием ПВХ-мембраной стоек металлического ограничителя, смонтированного на парапетах, в целях предотвращения промокания стеновой кирпичной кладки наружных стен.
Выполнить работы по обустройству капельников с наружной стороны стен террас 10 этажа в целях обеспечения отвода осадков от стен дома и предотвращения протечек осадков в квартиры 9 этажа.Стоимость работ (включая стоимость материалов без учета стоимости доставки) составляет 856816 рублей.
Определить источник финансирования указанных работ – целевые взносы собственников помещений многоквартирного дома с разделением на 3 платежа, что составляет 59 рублей за 1 кв.м за 1 платеж ("за" - 65,71%, "против" - 18,12%, "воздержалось" – 16,17%).
3. Выполнить работы по демонтажу и замене разрушенного поребрика на выходе с главного крыльца и бордюрного камня, разделяющего тротуарную дорожку от асфальтового покрытия на придомовой территории с работами по частичному восстановлению асфальтового покрытия после выполнения монтажных работ.
Примерная стоимость работ (включая стоимость материалов) составляет 119000 рублей.
Определить источник финансирования указанных работ – взносы на содержание и текущий ремонт в случае утверждения общим собранием сметы доходов и расходов на 2025 год ("за" - 31,31%, "против" - 42,31%, "воздержалось" – 26,38%).
4. В соответствии с п.4 ст.146 и п. 6.1 ст.189 ЖК РФ, выполнить работы по ремонту крыльца в подъезде № (офисы 4-7) с торца дома, выходящего на дом по ххх. В связи с разрушением кирпичной кладки цоколя, основания и пилона крыльца существует риск обрушения лестничного марша, что может привести к возникновению травмоопасной ситуации и полному отсутствию возможности доступа собственникам в помещения, вход в которые осуществляется с данного крыльца.
Примерная стоимость работ (включая стоимость материалов) составляет 204793 рубля.
Определить источник финансирования указанных работ – взносы на содержание и текущий ремонт в случае утверждения общим собранием сметы доходов и расходов на 2025 год ("за" - 49,49%, "против" - 45,43%, "воздержалось" - 5,08%).
5. Предложено выбрать способ управления домом управляющей компанией. Выбор управляющей компании УК «Полет». Информация о тарифах и перечне услуг будет доведена до сведения собственников членом правления Бесценным Д.С.. Принято решение: управление домом оставить товарищество собственников недвижимости ("за" - 20,78%, "против" - 72,70%, "воздержалось" – 6,52%).
6. Предложено размещать временно свободные денежные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете № в Филиале «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) г. Москва, на специальном депозите в кредитной организации – Банк ВТБ (ПАО). Поручить ТСН «Берег» - владельцу специального счета в лице Председателя правления Товарищества, заключить договоры специального депозита с кредитной организацией – Банк ВТБ (ПАО). Голосовали от общего числа голосов собственников: "за" 36,76%, "против" 13,35%, "воздержалось" – 6,92%, «не голосовали» 42,97%. Решение не принято.
7. Выбрать форму проведения заочного голосования по вопросам будущих повесток общих собраний членов ТСН «Берег»: А) - опросным путем с использованием бюллетеней голосования в бумажной форме с передачей своих решений до окончания объявленной в уведомлении даты окончания голосования в место по приему решений собственников, указанное в уведомлении о проведении общего собрания; В) – путем проведения онлайн собраний с использованием системы ГИС ЖКХ или через Госуслуги, полномочия администратора выполняет инициатор собрания. В этом случае в голосовании принимают участие лица, имеющие подтвержденную квалифицированную подпись.
Принято решение: Выбрать форму проведения заочного голосования по вопросам будущих повесток общих собраний членов ТСН «Берег» - опросным путем с использованием бюллетеней голосования в бумажной форме с передачей своих решений до окончания объявленной в уведомлении даты окончания голосования в место по приему решений собственников, указанное в уведомлении о проведении общего собрания ("за вариант А" - 71,42%, "за вариант В" – 13,17%, "воздержалось" – 4.58%, «нет голоса» - 10,83%).
При проверке соответствия бюллетеней требованиям жилищного законодательства суд исходит из следующего.
В силу п. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (п. 6 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из представленных бюллетеней для голосования следует, что они предъявляемым требованиям соответствуют, позволяют установить волеизъявление лица, принявшего участие в голосовании, у управляющей организации имеется перечень собственников МКД, сведения о документе, подтверждающем право собственности, его полные реквизиты, данные о количестве голосов (площади помещений), что в своей совокупности позволяет с очевидностью установить действительное волеизъявление лица, принадлежность помещений голосовавшим лицам.
Ссылка истца на отсутствие в бюллетене полного наименования документа, подтверждающего право собственности не влияет на результаты голосования по оспариваемым вопросам.
Бюллетень 7П который своевременно поступил для подсчета в электронном виде, но его не смогли своевременно распечатать, не свидетельствует о его недействительности, в связи с чем, не может быть исключен из подсчета голосов.
При этом, бюллетень №7 не свидетельствует о голосовании по четвертому вопросу, поскольку отсутствует пометка о выборе одного из варианта («за, «против», «воздержался»), что позволяет суду сделать вывод о том, что собственник по данному вопросу не голосовал.
В бюллетене №4П отсутствует скан листа голосования по вопросам №1, №2, №3, что исключило возможность голосования собственника по данным вопросам.
При таких обстоятельствах бюллетень №7 подлежит исключению при подсчете голосов по вопросу №4, а бюллетень 4П – по вопросу №2.
В целом, поскольку по своей сути все существенные требования к бюллетеням выполнены, лицами, осуществившими голосование, не оспаривается действительность волеизъявления, к исковому заявлению они не присоединились, то оснований для непринятия таких бюллетеней при подсчете голосования не имеется.
Оценивая доводы стороны истца о том, что оспариваемое решение по пунктам №2 и №4 должно было быть принято двумя третями голосов, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В пункте 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации указано на принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.
Часть 5.1 статьи 189 ЖК РФ содержит перечень условий, которые должны быть утверждены при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.
По смыслу приведенной нормы эти условия относятся к обязательному содержанию решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества.
Таким образом, определение или утверждение предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту является неотъемлемой составной частью такого решения.
Следовательно, с учетом взаимосвязанных положений пункта 1 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46, части 5.1 статьи 189 ЖК РФ, решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором должна быть определена (утверждена), кроме прочего, предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с этим вне зависимости от того, выносится решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме на голосование общего собрания одним вопросом или же за каждый из пунктов перечня, обозначенного в части 5.1 статьи 189 ЖК РФ организуется отдельное очно-заочное голосование, результаты такого голосования должны оцениваться с учетом названных требований закона.
Указанные разъяснения содержатся также в п. 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 г.
Согласно п.14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Как следует из протокола общего собрания собственников помещений МКД от 05.08.2025 вопросы 2 и №4 не имеют непосредственного отношения к решению вопросов о проведении капитального ремонта МКД, что следует из Приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", соответственно решения по ним должны приниматься большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, принятие решений по вопросам 2, 4 требовало наличие 50% от общего числа участников общего собрания.
Учитывая общую площадь МКД в размере 4841,58 кв. м, общее количество голосов, принявших участие в голосовании 2826,55 кв. м (при этом по вопросу №2 – 2805,95 кв.м, по вопросу №4 – 2728,25), количество голосов "против" и "воздержался", указанных в протоколе и не оспоренных сторонами, то количество проголосовавших "за" принятие решений составит:
по вопросу 2 - 63,92%, из расчета (2805,95 кв. м - 500,18 "против" - 512,15 "воздержался") x 100% / 2805,95 кв. м;
по вопросу 4 - 46,47%, из расчета (2728,25 кв. м – 1254,34 "против" – 205,86 "воздержался") x 100% / 2728,25 кв. м.
С учетом вышеприведенных норм жилищного законодательства, решение по вопросу 4 не может считаться действительным, по причине отсутствия большинства голосов, проголосовавших "за" принятие данного решения.
При таких обстоятельствах, решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, оформленное протоколом №2 от 05.08.2025 в части вопроса 4 следует признать недействительным.
Проверяя доводы истца в части нарушения порядка созыва и проведения собрания, суд исходит из следующего.
К нарушениям порядка принятия решения, в том числе могут быть отнесены нарушения, касающиеся созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования (пп.1 п.1 ст.181.4 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что уведомление о проведении собрания было своевременно размещено на досках объявлений и в общедомовом чате, что не оспаривалось истцом.
Суду не представлено доказательств о наличии в уведомлении информации о порядке ознакомления с какими – либо материалами, которые будут представлены на собрании, что противоречит ч.5 ст.45 ЖК РФ, согласно которой в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен быть указан в т.ч. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 05.08.2025 следует, что проводилось голосование по вопросу №2 о выполнении работ по ремонту верхней крыши многоквартирного дома и крыши подземной парковки, стоимость которых составляет 856816 рублей (без учета стоимости доставки материалов), определении источника финансирования - целевые взносы собственников помещений МКД с разделением на 3 платежа, что составляет 59 рублей за 1 кв.м за 1 платеж.
При этом, суду не представлено доказательств ознакомления собственников МКД со сметой расходов на проведение указанных ремонтных работ, что подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели Г., Н., И..
В судебном заседании представитель ответчика не оспаривала факт отсутствия, на момент проведения собрания, акта осмотра крыш и сметы.
Согласно представленной суду переписке в общедомовом чате ТСН «Берег», лишь 31.07.2025 председатель сообщила о привлечении компании ООО «ЦКС» для обследования проблем с крышей дома, а 03.09.2025 она сообщила о наличии заключения специалиста.
Как следует из представленного суду заключения ООО «Центр качества строительства» даны следующие рекомендации:
- по основной крыше здания: вариант №1 – проведение детального визуального обследования с проведением вскрытий участков совмещенного покрытия и осмотром гидроизоляционного покрытия, устройства водосточных воронок, примыканий и т.д., а также тепловизионной съемки ограждающих конструкций в зимний период для выявления нарушений температурного режима и в случае наличия таковых их причин; вариант №2 – выполнение проекта и замена существующего пирога совмещенного покрытия, при отсутствии необходимости устройства эксплуатируемого покрытия на кровле здания и с учетом сложного рельефа покрытия рекомендуется рассмотреть конструктивные решения с расположением гидроизоляционного слоя поверх теплоизоляционных слоев для возможности постоянного контроля состояния. Необходимо также восстановить целостность короба для пропуска кабелей, не допускать длительного снятия элементов на длительный срок во избежание проникновения атмосферной влаги.
- по покрытию террасы: восстановить теплоизоляционные слои теплоизоляции стен, обеспечить плотное прилегание к теплоизоляционным слоям покрытия; провести осмотр и при отсутствии, утепление стены парапета в выступающих элементах каркаса для нормализации температурного режима конструкций.
- отливы остеклений балконов и оконных блоков: обеспечить нахлест смежных листов отлива оконных блоков не менее 30 мм с проклейкой герметиком стойким к атмосферным воздействиям; при отсутствии на оконных блоках отливов выполнить их установку для предотвращения проникновения атмосферной влаги в толщу конструкции стены.
Перечень работ рекомендованных специалистами ООО «ЦКС» отличается от перечня работ, которые предлагалось провести в соответствии с вопросом №2 общего собрания собственников.
Таким образом, на момент проведения общего собрания обоснование размера взноса, смета ремонта крыши и доказательства необходимости проведения данного вида работ, отсутствовали, данная информация не была доведена до собственников помещений многоквартирного дома, что свидетельствует о нарушении порядка принятия решения по вопросу №2.
По мнению суда, принятое по вопросу №2 решение нарушает права собственников помещений многоквартирного дома, в том числе и истца, поскольку его исполнение (оплата работ, проведение которых не требовалось) может привести к убыткам.
При таких обстоятельствах, решение общего собрания собственников МКД, оформленное Протоколом №2 от 05.08.2025 по вопросу 2 и 4 повестки дня общего собрания, нельзя признать законными.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Бесценный Д.С. удовлетворить.
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № по ул. ххх в г. Омске проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленного протоколом №2 от 05.08.2025 в части вопроса №2 о выполнении работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома и вопроса №4 о выполнении работ по ремонту крыльца.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Л.В. Авдеева
Мотивированное решение изготовлено 06 марта 2026 года.