РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 июля 2026 года город Омск
Ленинский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Кирьяш А.В., при секретаре судебного заседания Гугучкиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чернышовой Т.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Содружество» о защите прав потребителей, возложении обязанности выполнения восстановительного ремонта, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Содружество» к Чернышовой Т.В. о возложении обязанности предоставления доступа к общему имуществу, взыскании судебной неустойки, судебных расходов
УСТАНОВИЛ:
Чернышова Т.В. обратилась в Ленинский районный суд г.Омска суд к ответчику о возложении обязанности выполнить восстановительный ремонт бетонного козырька балкона и устранения дефектов стен, прилегающих к балкону квартиры <данные изъяты>. В обоснование требований указала, что является собственником квартиры <данные изъяты> расположенной жилом доме по адресу <данные изъяты> Лицом выполняющим работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме является ООО «Содружество». В квартире имеется остекление, установленное более двадцати лет тому назад, которое не затрагивает общее имущество в МКД. Остекление балкона было выполнено прежним собственником квартиры еще в период управления МКД другой управляющей организацией. Над этим балконом забетонирован балконный козырек (часть общего имущества в МКД). Этот балконный козырек расположен на последнем пятом этаже многоквартирного дома. Над балконным козырьком нет никаких помещений и конструкций.В силу естественных причин (природные факторы, износ материала) указанный балконный козырек с внешней стороны частично разрушился. Со стороны внутреннего застекленного пространства балкона разрушений балконного козырька не имеется. Также в зоне расположения балконного козырька возникло частичное разрушение кирпичной кладки (часть общего имущества в МКД).Указанные дефекты общего имущества в МКД напрямую угрожают состоянию балкона, стен, качеству проживания в квартире. Чернышова Т.В. неоднократно через портал ГИС ЖКХ направляла для Управляющей компании соответствующие заявки именно с целью предотвращения причинения ущерба общему имуществу в МКД. Управляющая компания на требования истца необоснованно отказывается выполнять восстановительный ремонт внешней стороны балконного козырька, устранение дефектов внешней кирпичной кладки и промерзания стены.Истец полагает, что ООО «Содружество» ненадлежащим образом содержится общее имущество многоквартирного дома <данные изъяты> что негативно влияет на благоприятные и безопасные условия проживания в указанном доме и нарушает жилищные права истца. До настоящего времени требования истца не исполнены. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просила суд обязать ООО «Содружество» выполнить восстановительный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в течении одно месяца: бетонного козырька балкона и устранить дефекты стен, прилегающих к балкону квартиры №<данные изъяты> в многоквартирном жилом доме расположенным по адресу г<данные изъяты> без демонтажа остекления балкона, примыкающих к бетонному козырьку, взыскать понесенные судебные расходы.
Ответчик ООО «Содружество» в лице представителя Калмыкова Д.В. требования признало в части, предъявили встречный иск к Чернышовой Т.В. о возложении обязанности предоставления доступа к общему имуществу, взыскании судебной неустойки, судебных расходов, в обоснование заявленных требований указав, что согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года №491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года №491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Поскольку ответчик принял на себя функцию управления многоквартирным домом, следовательно, на него возложена ответственность за содержание, ремонт многоквартирного дома, а также за соответствие его технического состояния действующим требованиям законодательства. На ООО «Содружество» как управляющую компанию многоквартирного жилого дома возложены функции по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, к которому относится в том числе, и козырьки балконов многоквартирных домов. В ходе досудебной переписки с Чернышовой Т.В. был проведен осмотр балконного козырька ее квартиры в ходе которого была установлена необходимость демонтажа остекления балкона для проведения ремонта балконного козырька. Производить требуемый демонтаж остекления балкона ответчик отказалась, в связи с чем ей были вручены два требования о предоставлении доступа к балконному козырьку, посредством демонтажа остекления балкона, для его ремонта. Однако вышеуказанные требования Чернышовой Т.В. исполнены не были. Создание препятствий в осуществлении управляющей организацией законной деятельности по осмотру технического и санитарного состояния общедомового имущества и ведению ремонтных работ общедомового имущества, расположенного в квартирах, противоречит принципу, установленному ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, и относится к действиям, которые могут причинить вред иным лицам (ч. 2 ст. 10 Гражданского кекса Российской Федерации). В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).Однако до настоящего времени остекление балкона не демонтировано, доступ к иному козырьку не обеспечен. Поскольку истец и ответчик не оспаривают факт необходимости проведения ремонта иного козырька в квартире <данные изъяты>, но не нашли консенсуса по методу проведения ремонта, просили суд обязать Чернышову Т.В. предоставить доступ к общедомовому имуществу, балконный бетонный козырек квартир №<данные изъяты>, для проведения его ремонта, посредством демонтажа остекления балкона в квартире <данные изъяты>, в срок не превышающий одного месяца со дня вступления в силу деления суда по настоящему иску. Взыскать с ответчика Чернышовой Т.В. в пользу ООО «Содружество» расходы по оплате государственной пошлины а рассмотрение искового заявления в размере 20000,00 (двадцать тысяч) рублей. Установить и взыскать с ответчика Чернышовой Т.В. судебную неустойку в порядке ст. 308.3 ГК РФ в пользу ООО «Содружество» в размере 1000 (одна тысяча) рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта начиная с первого дня после истечения срока исполнения решения суда по день фактического исполнения решения суда по настоящему иску.
Истец по первоначальному иску Чернышова Т.В., представитель Пилипенко Игорс в судебном заседания требования поддержали по основаниям указанным в иске, встречные требования Чернышовой Т.В. не признали, пологая их необоснованными, просили в удовлетворении требований произвести демонтаж остекления балкона отказать, применить к заявленным требованиям ООО «Содружества» последствия пропуска срока исковой давности.
Ответчик ООО «Содружество» по первоначальному иску, истец по встречным требованиям в лице представителя Калмыкова Д.В. в судебном заседании не возражали против необходимости проведения восстановительных работ силами управляющей компании, настаивали на удовлетворении заявленных требований ООО «Содружество» в полном объеме, полагал применение положений о пропуске срока исковой давности завяленных истцом не имеется.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ обязанность доказывания возлагается на ту сторону, которая ссылается на соответствующие обстоятельства. В соответствии с принципом состязательности и диспозитивности суд не имеет право по своей инициативе осуществлять сбор доказательств. Суд лишь способствует заинтересованным лицам в сборе доказательств при условии, что эти лица не имеют возможности самостоятельно получить необходимое им доказательство. Обязанность доказывания, предусмотренная ст. 56 ГПК РФ, участникам процесса судом разъяснялась в ходе рассмотрения дела. В соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Из смысла действующего гражданского и гражданско-процессуального законодательства следует, что выбранный способ защиты предполагаемого нарушенного права должен соответствовать такому нарушению и при удовлетворении заявленных требований восстанавливать право, за защитой которого в суд обратилось заинтересованное лицо.
Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В силу ч. 1, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила № 491).
В силу п. 2 Правила № 491 в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
В соответствии с п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил № 491).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Перечень), в п. 3, 4, 9 которого установлены виды работ для надлежащего содержания стен, перекрытий и покрытий, фасадов (в том числе, балконов, козырьков).
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила № 170).
В соответствии с п. 1.7.1 Правил № 170 переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен (п. 4.2.1.1 Правил № 170).
Организации по обслуживанию жилищного фонда при обнаружении трещин, вызвавших повреждение кирпичных стен, панелей (блоков), отклонения стен от вертикали, их выпучивание и просадку на отдельных участках, а также в местах заделки перекрытий, должны организовывать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков или др. способом. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Стабилизирующиеся трещины следует заделывать (п. 4.2.1.14 Правил № 170).
В силу п. 4.2.3.1 Правил № 170 местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту.
В соответствии с п. 4.2.4.2 Правил № 170 при обнаружении признаков повреждения козырьков следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.
Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов, восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей относятся к работам по текущему ремонту (приложение № 7 к Правилам № 170).
Согласно пункту 11 Правил № 491 содержание общего имущества включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (подпункт "а"); текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил (подпункт "з").
Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункт 13 Правил № 491).
Таким образом, бетонного козырька балкона и стены фасада, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Содружество» осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом ул. <данные изъяты> на основании лицензии и договора управления.
Чернышова Т.В. является собственником квартиры №<данные изъяты> расположенной жилом доме по адресу <данные изъяты>., что подтверждается выпиской из ЕГРН Управления Росреестра по Омской области.
В квартире имеется остекление балкона, установленное более двадцати лет тому назад, которое не затрагивает общее имущество в МКД. Остекление балкона было выполнено прежним собственником квартиры. Над этим балконом забетонирован балконный козырек. Этот балконный козырек расположен на последнем пятом этаже многоквартирного дома. Над балконным козырьком нет никаких помещений и конструкций.
В силу естественных причин (природные факторы, износ материала) указанный балконный козырек с внешней стороны частично разрушился.
Указанные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались, ответчик подтвердил наличие обязанности и желания произвести восстановительный ремонт по восстановлению целостности балконной плиты и устранить дефекты стен, прилегающих к балкону за счет ООО «Содружество», в том числе по результатам обследования технического состояния.
Факт не устранения данных нарушений ответчиком также не оспаривается.
Таким образом, приведенным ранее правовым регулированием предусмотрена обязанность управляющей организации содержать козырьки балконов, стен фасада, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, в технически исправном состоянии и принимать своевременные меры для устранения повреждений по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Поскольку представителем ответчика ООО «Содружество» оспаривался способ и характер восстановительного ремонта предложенного истцом от 04.05.2026 по гражданскому делу назначена судебная стороительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Абсолют Эксперт».
Согласно выводам экспертного заключения №016-06/26 ООО «Абсолют Эксперт» от 23.06.2026, установлено:
«В результате экспертно-диагностического исследования строительные работы по монтажу ПВХ-остекления балкона квартиры № <данные изъяты> были выполнены подрядчиком (по информации собственника в 2000-2005 годах) с нарушением технологии и действующих строительных регламентов, ненадлежащим качеством и частичным использованием не сертифицированных деталей и материалов, а именно: Общее техническое состояние бетонной плиты козырька после выполненных неустановленных подрядчиком строительно-монтажных работ по монтажу ПВХ-остекления балкона квартиры № <данные изъяты> – неудовлетворительное, неисправное, ограниченно работоспособное (п. 3.18 ГОСТ 31937- 2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»), что также подтверждается наличием дефектов, негерметичных пустотных участков, нарушением технологии и неправильным монтажом, наличием сверхнормативных трещин, зазоров, щелевых негерметичных участков. Причиной образования выявленных на объекте устранимых дефектов послужило нарушение технологии, технических условий и строительных регламентов, отступление от проектной документации, также не исключается использование несертифицированных и некачественных строительных материалов с заниженными прочностными, эксплуатационными характеристиками, с неудовлетворительными техническими параметрами. Допущенные подрядной организацией неудовлетворительное качество работ, строительный брак, существенные недостатки с нарушением технологии и действующих строительных регламентов, а также низкая квалификация исполнителя и использование некачественных/несертифицированных деталей/материалов относятся к устранимым дефектам и нарушениям и устраняются в ходе восстановительного ремонта. Перечень работ необходимых для восстановления балконного бетонного козырька квартиры № <данные изъяты> в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты> следующий: Демонтаж ПВХ-остекления по периметру балкона для обязательного монтажи конструкции опалубки для заливки бетона балконного козырька.Сборка и монтаж съемной опалубки временной формы для укладки бетонной смеси из деревянных досок, щитов, стяжных винтов, крепежных узлов и подкосов. Монтаж недостающих арматурных стержней диаметром d=12/16 мм. класса А400 или А500С с помощью электросварного оборудования. Укладка бетона класса В15 марки 200 прочности на сжатие не менее 19,3 МПа с использованием ручного виброформовочного оборудования. Аккуратный демонтаж и снятие деревянной опалубки после полного набора прочности бетонной поверхности козырька, но не менее 28 календарных дней. Для проведения работ по надлежащему восстановлению балконного бетонного козырька с соблюдением требований ГОСТ 25697-2018 «Плиты балконов и лоджий железобетонные, CII 28.13330.2012 «Защита строительных конструкций от коррозии», CI1 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», CП20.13330.2016 Свод Правил Нагрузки и воздействия» демонтаж конструкции ПВХ-остекления по периметру балкона квартиры <данные изъяты> технологически необходим для сборки/монтажа съемной опалубки из деревянных досок, щитов, стяжных винтов, крепежных узлов и подкосов, так как по геометрической форме данной опалубки будет выполнена укладка бетона класса В15 марки 200 прочности на сжатие не менее 19,3 МПа с последующим виброформованием и набором прочности не менее 28 календарных дней. Так как полный набор проектной (марочной) прочности бетона по стандартам составляет 28 суток при нормальных условиях твердения (температура 20°С и влажность около 90-100%). К этому сроку материал достигает 100% заявленной марки прочности. Наличие выявленных дефектов стен, прилегающих к балкону квартиры № <данные изъяты> в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты> не является следствием ненадлежащего содержания общедомового имущества управляющей организацией, а имеет иные причины возникновения данных дефектов, в частности низкая квалификация подрядчика, допущенный строительный брак/недоделки и нарушение проектной документации, технологии, а также действующих нормативных регламентов СП, ГОСТ при устройстве ПВХ-остекления балкона квартиры № 29».
Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы.
Оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы не имеется, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.
Суд принимает заключение судебной экспертизы №016-06/26 ООО «Абсолют Эксперт» в качестве допустимого доказательства по делу, выводы эксперта стороной истца по первоначальному иску не оспорены.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что управляющая компания ООО «Абсолют Эксперт» мер к устранению выявленных нарушений вышеназванного многоквартирного дома не приняла, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
Учитывая, что на ответчике, как на управляющей организации спорного многоквартирного дома, во исполнение договора управления лежит обязанность принять меры по обеспечению надлежащего технического состояния имущества собственников, организации работ по содержанию вышеназванного многоквартирного дома в интересах собственников помещений многоквартирного дома, при этом бездействие может привести к снижению допустимого уровня надежности многоквартирного дома и создать угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, в том числе жильцов данного многоквартирного дома, что, в свою очередь, нарушает конституционное право жильцов дома на благоприятные и безопасные условия проживания, а также на надлежащее содержание общедолевой собственности в части доли, принадлежащей собственникам жилых помещений в общем праве собственности на общедомовое имущество., суд приходит к выводу о необходимости возложения на ответчика ООО «Абсолют Эксперт» за счет собственных средств и своими силами либо с привлечением третьих лиц с учетом характера и объема работ провести восстановительные работы по ремонту балконного козырька и устранения дефектов стен, прилегающих к балкону квартиры <данные изъяты>.
В силу п. 11 названных Правил в целях обеспечения требований к состоянию общего имущества, установленных п. 10 Правил, содержание общего имущества предполагает проведение его осмотра для выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 13 Правил № 491 к лицам, осуществляющим осмотры общего имущества, относятся управляющие организации.
В пункте 3 и 9 (1) Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290 предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания стен, фасадов многоквартирных домов:
к ним относятся выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;
выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;
выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;
выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение., а также выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами; контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
В силу принадлежности гражданину жилого помещения в многоквартирном доме, у собственника в силу закона возникают гражданско-правовые обязательства как в отношении его собственного имущества, так и относительно содержания общего имущества дома. В связи с чем исполнитель, который в силу возложенных на него обязанностей призван обеспечивать надлежащее сохранение и использование общего имущества в многоквартирном доме, его надлежащее содержание, вправе требовать устранения препятствий, затрудняющих содержание такого имущества, в т.ч. предоставления доступа в жилое помещение, а пользователи обязаны предоставить такой доступ.
Принимая во внимание, что ненадлежащее состояние бетонного козырька балкона дефектов стен нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, самостоятельное проведение остекление балкона с нарушением технологии, технических условий, строительных регламентов, с использованием несертифицированных и некачественных строительных материалов собственником, при этом ответчик не допускает представителей управляющей компании в жилое помещение, оспаривая само основание для такого доступа и необходимость демонтажа остекления, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Содружество» в части возложения обязанности.
В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
С учетом изложенного следует отклонить и доводы Чернышовой Т.В. об отсутствии у собственника соответствующей оспариваемой обязанности.
Суд считает необходимым обязать Чернышову Т.В. предоставить доступ к общедомовому имуществу, балконный козырька квартиры <данные изъяты> для проведения ремонтных работ, демонтировать остекленение балкона за счет собственных средств и своими силами.
Согласно, п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего н держание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора- взыскателя.
Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
В постановлении Пленума N 7 содержатся разъяснения о применении статьи 308 ГК РФ в разделе "Ответственность за неисполнение обязательства в натуре", в том числе, о порядке и кругу правоотношений по ее применению.
Так, как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума N 7, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.
При этом судебная неустойка может быть присуждена только на случай неисполнения гражданско-правовых обязанностей, она не может быть установлена по спорам административного характера, при разрешении трудовых, пенсионных и семейных споров, вытекающих из личных неимущественных отношений между членами семьи, а также споров, связанных с социальной поддержкой (пункт 30 постановления Пленума N 7).
В пункте 31 постановления Пленума № 7 также указано, что судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).
Таким образом, судебная неустойка имеет ограниченную сферу применения и определенный порядок присуждения, выступает в качестве разновидности ответственности, являющейся одновременно средством понуждения за неисполнение подтвержденного судом гражданско-правового обязательства и (или) обязанности по итогам разрешения материального спора. При этом ответственность в виде судебной неустойки возникает перед истцом и взыскивается в его пользу.
На основании вышеизложенного, Определяя размер судебной неустойки, подлежащий взысканию с ответчика в случае неисполнения судебного акта, суд руководствуясь статьей 308.3 Гражданского кодекса с учетом принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения считает необходимым взыскать с Чернышовой Т.В. в пользу ООО «Содружество» судебную неустойку, начиная с даты вступления решения суда в законную силу и истечения срока исполнения решения суда установленного судом за каждый день просрочки исполнения судебного акта в размере 150 рублей и до дня фактического исполнения судебного акта в указанной части.
В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ в случае, если действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
При определении срока исполнения решения, суд принимает во внимание климатические и погодные условия, связанные с проведением работ, их объем, характер необходимых работ и очерёдность их выполнения, учитывает порядок и срок вступления его в законную силу, правовой статус и организационно-правовую форму ответчиков, характер и длительность допущенного нарушения, мнение лиц, участвующих деле, полагает возможным установить срок исполнения решения: для ответчика ООО «Содружество» провести восстановительные работы по ремонту балконного козырька и устранения дефектов стен, прилегающих к балкону квартиры в течении 45 дней с момента демонтажа остекления балкона, для ответчика Чернышовой Т.В. предоставить доступ к общедомовому имуществу, балконный козырька квартиры и демонтировать остекление балкона в срок не превышающий одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, полагая данный срок разумным и достаточным.
Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет 3 года.
В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Статья 200 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса РФ).
Между тем, как следует из материалов дела, Чернышова Т.В. обратилась в адрес ООО «Содружество» с заявлением о проведении восстановительного ремонта от 22.09.2025 года, с настоящим иском обратилась в суд 12.01.2026, ООО «Содружество» предъявила встречный иск 10 марта 2026 года то есть а пределах установленного законом срока исковой давности, что в соответствии с положениями статьи 199 ГК РФ и не является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Поскольку срок исковой давности ООО «Содружество» не пропущен, в соответствии с ст. 199 ГК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Чернышовой Т.В. суд полагает не имеется.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд учитывает следующее.
В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Истец Чернышова Т.В. в силу ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, истцом понесены почтовые расходы в суме 423 рубля (л.д.35-37), что подтверждается кассовыми чеками об оплате услуг.
ООО «Содружество» при предъявлении встречного иска понесены расходы по оплате государственной пошлины в доход местного бюджета в размере 20 000 рублей, согласно платежного поручения №135 от 24.02.2026 (л.дл.60).
В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст. 96 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В связи с чем, с ответчика ООО «Содружество» в пользу Чернышовой Т.В. подлежат взысканию почтовые расходы в сумме 423 рубля, с ответчика Чернышовой Т.В. в пользу ООО «Содружество» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования по иску Чернышовой Т.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Содружество» о защите прав потребителей, возложении обязанности выполнения восстановительного ремонта, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Содружество» к Чернышовой Т.В. о возложении обязанности предоставления доступа к общему имуществу, взыскании судебной неустойки, судебных расходов удовлетворить частично.
Обязать общества с ограниченной ответственностью «Содружество» провести за счет собственных средств и своими силами либо с привлечением третьих лиц с учетом характера и объема восстановительные работы по ремонту балконного козырька и устранения дефектов стен, прилегающих к балкону квартиры <данные изъяты> в течении 45 дней с момента демонтажа остекления балкона.
Обязать Чернышову Т.В. предоставить доступ к общедомовому имуществу, балконный козырька квартиры <данные изъяты> для проведения ремонтных работ, демонтировать остекление балкона за счет собственных средств и своими силами в срок не превышающий одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с Чернышовой Т.В., в пользу общества с ограниченной ответственностью «Содружество» ИНН 5505054737 судебную неустойку, начиная с даты вступления решения суда в законную силу и истечения срока исполнения решения суда за каждый день просрочки исполнения судебного акта в размере 150 рублей и до дня фактического исполнения судебного акта в указанной части.
Взыскать с Чернышовой Т.В., в пользу общества с ограниченной ответственностью «Содружество» ИНН 5505054737 государственную пошлину размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Содружество» ИНН 5505054737 в пользу Чернышовой Т.В. судебные расходы размере 423 (четыреста двадцать три) рубля.
В остальной части в удовлетворении заявленных требований сторонам отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба не может содержать требования, не заявленные при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Ссылка лица, подающего апелляционную жалобу, на новые доказательства, которые не были представлены в суд первой инстанции, допускается только в случае обоснования в указанной жалобе, что эти доказательства невозможно было представить в суд первой инстанции.
Судья
А.В. Кирьяш
Мотивированное решение по делу изготовлено 06 августа 2026 года
Судья
А.В. Кирьяш