РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Еленской Ю.А. при секретаре судебного заседания Долгой А.С., с участием в организации и подготовке судебного процесса помощника судьи Барановой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 04 июня 2026 года в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению Моисеева И. М. к Манжаевой Ж. С. о признании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным, установил:
Моисеев И.М. обратился в суд с вышеназванным иском к Манжаевой Ж.С., в обоснование требований указал, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.
В июле 2026 года истцу стало известно о том, что в период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений здания, расположенного по адресу: <адрес>, было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений. Общим собранием по вопросам повестки были приняты следующие решения:
Выбрать председателем собрания Манжаеву Ж. С. – собственника помещения №;
Выбрать секретарем собрания Куликова Д. В. собственника помещения №;
Выбрать счетную комиссию в составе двух человек: Куликова Д. В., собственника помещения №; Тряскина В. В., собственника помещения №;
Определить порядок передачи инициатору. Оформленных в письменной форме решений собственников путем личного вручения инициатору, либо передачи через почтовый ящик инициатора;
Определить место хранения настоящего протокола по адресу: <адрес>
Отказаться от исполнения решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании № по <адрес>, оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ;
Отказаться от исполнения договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ТСН «Маршал» и ООО «ТСН-Групп» (ИНН №), фактически не начавшего своего действия;
Изменить способ управления нежилых зданием № по <адрес> собственников недвижимости на непосредственное управление собственниками помещений в данном нежилом здании;
Выбрать в качестве организации, оказывающей услуги и выполняющей работы по техническому обслуживанию, содержанию им текущему ремонту общего имущества в здании № по <адрес> – ОО «УК «Основа Град» (ИНН №);
Утвердить проект договора между собственниками помещений в нежилом здании № по <адрес> и ООО «УК «Основа Град»;
Выбрать уполномоченного представителя – Тряскина В. Валериевича, собственника помещения № нежилого здания № по <адрес> и наделить его полномочиями.
Истец считает принятое решение недействительным, поскольку собственник не имели право отменять ране принятые ими на общих собраниях решения, равно, как и принимать решение о законности ране принятого решения собственников.
Решение собственников помещений, оформленное протоколом от 03.05.20265 об утверждении управления товариществом собственников недвижимости, не оспорено, судом недействительным не признавалось.
Кроме того, инициаторами общего собрания был нарушен порядок созыва, поскольку в установленный законом срок уведомление о запланированном общем собрании собственников помещений нежилого строения истцу не поступало, под роспись не вручалось.
С нарушением сроков для проведения общего собрания сообщение о проведении собрания было размещено в чате мессенджере Телеграмм ДД.ММ.ГГГГ. В общедоступных местах сообщение не размещалось.
Оформленные соответствующим протоколом голосования решения собственников также не были доведены до сведения собственников помещений в нежилом здании. Уведомление о результатах голосования не содержит даты размещения и подписи инициатора собрания.
По вопросу № 6 проект договора, равно как и бланки голосования, не направлялись, в местах общего пользования не размещались.
При этом сам истец разместил сообщение об обращении с иском в суд на доске объявлений, приложив к иску фотографии.
По п. 7 протокола Тряскин В.В. наделен полномочиями.
Считает, что кворум решения в размере 2/3 об общего числа голосов собственников помещений в здании не состоялся.
На основании изложенного, просит признать решение общего собрания собственников помещений нежилого строения, расположенного по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, недействительным (ничтожным). Признать договор оказания услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества в здании № по <адрес>, между собственниками нежилых помещений и ООО УК «основа рад» не заключенным. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
В судебном заседании истец представители Моисеева И.М. по доверенности – Артёмова Л.П. и Токарев М.В. требования искового заявления поддержали, по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях. Уведомление о проведении собрания было размещено только за два дня до собрания и только в чате собственников. Кроме того, настаивали на том, что застройщик ОО «Апарт-Отель «Маршал» в соответствии со ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ не имел права голосовать за помещения, не проданные собственникам, поскольку построил помещения не за свой счет, о чем свидетельствует судебная практика. Считает, что кворум составил 46,67%, то есть менее 50% согласно письменному расчету кворума, представленному в материалы дела (л.д. 43 том 2). Поскольку собственник проживают в помещениях и зарегистрированы по месту жительства, постольку в данном случае применимы положения ст. 161 ЖК РФ, предусматривающей возможность непосредственного способа управления при количестве жилых помещений не более 30, в то время, как в здании 274 собственника. В указанной связи должен был быть заключен договор оказания услуг, а не непосредственного управления. Бланки голосования являются ненадлежащими подложными доказательствами, поскольку изначально были представлены иные, в которых сторона с подписью не соответствовала фамилии лица, заполнившего бланк.
В судебном заседании представитель ответчика Манжаевой Ж.С. по доверенности – Рассудихина И.Б., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – ООО «УК «Основа Град» по доверенности – Свистуненко Л.А. возражали против удовлетворения искового заявления по доводам, приведенным в письменных пояснениях управляющей компании на иск. Пояснили, что истец, зная о планируемом собрании, участия в нем не принял. Расходы на оплату услуг управляющей компании оплатил только в судебном порядке. Здание не является многоквартирным домом, не смотря на регистрацию в нем граждан, о чем свидетельствует правовая позиция Конституционного Суда РФ, в связи с чем положения ст. 161 ЖК РФ в части невозможности непосредственного управления при количестве помещений более 30, в данном случае не применимы. Застройщик имел право принимать участие в голосовании, о чем свидетельствует судебная практика. Кроме того, кворум состоялся и был посчитан исходя из площади помещений 12731,2 кв. м и площади помещений общего пользования 2823,2 кв. м, составляющих в сумме 15554,4 кв. м, и составил более 50% согласно письменному расчету кворума, представленному в материалы дела (л.д. 44-45 том 2, л.д. 220-221 том 1).
Истец Моисеев И.М., ответчик Манжаева Ж.С., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора - Управление Росреестра по Омской области, Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному административному округу г. Омска, Межрайонной инспекции налоговой службы №12, ТСН «Маршал» в судебном заседании участия не принимали, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.
Определением суда, оформленным протоколом судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ судом отказано в удовлетворении ходатайства Якубовой Л.Н. и Федоровой Е.Н. о принятии к производству искового заявления о признании недействительным пункта 4 решения общего собрания, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
Вместе с тем в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ - п.1 Постановления Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009 года.
При этом п.6 указанного выше Пленума ВАС РФ разъяснено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст.ст. 1, 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Исходя из системного анализа приведенных выше положений, режим обслуживания общего имущества собственников помещений нежилого здания может устанавливаться на основании решения общего собрания собственников помещений такого здания, принимаемом в порядке, определенном ст. ст. 44-48 ЖК РФ.
Часть 1 ст. 46 ЖК РФ императивно устанавливает, что официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей являются решения и протокол.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Согласно п. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.
Статьей 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 названного Кодекса); очно-заочного голосования.
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей (п. 1).
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (п. 2).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 названого Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3).
Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (п. 4).
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (п. 5).
Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 названного Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 названного Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг (ч. 1).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 2).
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 названного Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5).
В п. 3 ст. 181.2 ГК РФ определены требования к протоколу общего собрания.
Согласно требованиям ст. ст. 181.3, 181.4, 181.5 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания: 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
При этом решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.
В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В силу правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, не любое нарушение требований жилищного законодательства может явиться основанием к отмене решения общего собрания, а только такие существенные нарушения закона, ввиду которых невозможно выявить истинную волю большинства участников соответствующего гражданско-правового сообщества, при этом принятое решение нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего такое решение.
Значимыми по делу обстоятельствами при разрешении настоящего спора являются наличие кворума, легитимность лиц, участвующих в голосовании, соблюдение порядка подготовки и проведения собрания, голосования на нем и подсчета голосов, что имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решений, а, следовательно, и их законности.
В п. 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ). К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
Бремя доказывания указанных обстоятельств по делу лежит на ответчике.
В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований, либо возражений.
Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проведенным в форме очно-заочного голосования с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ приняты решения:
1. Выбрать председателем собрания Манжаеву Ж. С. – собственника помещения №;
Выбрать секретарем собрания Куликова Д. В. собственника помещения №;
Выбрать счетную комиссию в составе двух человек: Куликова Д. В., собственника помещения №; Тряскина В. В., собственника помещения №;
Определить порядок передачи инициатору оформленных в письменной форме решений собственников путем личного вручения инициатору, либо передачи через почтовый ящик инициатора;
Определить место хранения настоящего протокола по адресу: <адрес>, пом. 924;
2. Отказаться от исполнения решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании № по <адрес>, оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ;
3. Отказаться от исполнения договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ТСН «Маршал» и ООО «ТСН-Групп» (ИНН №), фактически не начавшего своего действия;
4. Изменить способ управления нежилых зданием № по <адрес> собственников недвижимости на непосредственное управление собственниками помещений в данном нежилом здании;
5. Выбрать в качестве организации, оказывающей услуги и выполняющей работы по техническому обслуживанию, содержанию им текущему ремонту общего имущества в здании № по <адрес> – ОО «УК «Основа Град» (ИНН №
6. Утвердить проект договора между собственниками помещений в нежилом здании № по <адрес> и ООО «УК «Основа Град», в том числе: утвердить состав общего имущества нежилого здания; утвердить перечень работ и (или) услуг по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества в здании № по <адрес> периодичность их выполнения, утвердить порядок изменения такого перечня; утвердить цену договора; утвердить порядок определения цены договора и размера платы за техническое обслуживание, содержание и текущий ремонт общего имущества здания, платы за услугу по сбору и вывозу строительных отходов, образующихся в помещениях собственников; утвердить порядок внесения, изменения размера платы; опредлит срок действия договора один год;
7. Выбрать уполномоченного представителя собственников помещений в нежилом здании № по <адрес> – Тряскина В. Валериевича, собственника помещения № нежилого здания № по <адрес> и наделить его полномочиями на заключение с ООО «УК «Основа-Град» дополнительных соглашений к договору, на согласование работ по текущему ремонту общего имущества, действовать от имени собственников помещений в отношениях с ООО «Основа-Град» в рамках договора, утвержденного настоящим общим собранием; с ресурсоснабжающими организациями по заключению договоров и и предоставлению коммунальных услуг; выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в нежилом здании по любым вопросам, связанным с управлением данным нежилым зданием и предоставлением коммунальных услуг, а также совершать любые процессуальные действия от имени собственников помещений в целях реализации переданного ему полномочия, а также во взаимоотношениях с третьими лицами по вопросам, касающимся общего имущества собственников, технической и иной документации на нежилое здание; на принятие решений по вопросам, не отнесенным законом к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений.
Согласно указанному протоколу общего собрания, инициатором его проведения является Манжаева Ж.С.
Согласно протоколу по всем вопросам приняты положительные решения, то есть «за» проголосовали по первому вопросу: 8956,3 кв. м, по второму – 8989,6, по третьему – 8989,6, по четвертому – 8956,4 кв. м, по пятому – 9050,4 кв. м, по шестому – 8954,8 кв. м, по седьмому – 8956,4 кв. м.
В качестве обоснования заявленных требований, истцом указано на существенное нарушение порядка созыва проведения собрания, поскольку повестка была размещена за два дня до начала голосования в чате собственников здания, и отсутствие кворума.
Судебным разбирательством установлены, что существенных нарушений при проведении голосования, не допущено поскольку уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в целом соответствует требованиям ст. ст. 44.1, 45 ЖК РФ, а собственники помещений располагали информацией о начале голосовании, его повестке и дате завершения голосования из сообщения о планируемом собрании в срок, достаточный для принятия участия в голосовании, что подтверждается скриншотами сообщений в чате мессенджере, пояснениями свидетелей Сорокоумова С.А. (собственника помещения №), Ивановой О.Ю. (собственника помещения №), Архипова И.И. и Кочикяна С.Г., пояснивших, что знали как о сообщении о планируемом собрании, размещенном в чате собственников, а Кочикян С.Г. знал и о результат собрания, размещенном в фойе, но не смог прочитать его из-за мелкого шрифта; в тексте сообщения указано на период голосования и повестку для голосования. Голосование проводилось путем опроса каждого собственника, что подтверждается бюллетенями голосования. При этом в решениях собственников присутствуют только те вопросы, которые значатся в повестке собрания, указанной в сообщении о планируемом собрании. Возможность ознакомления с материалами собрания также была предоставлена собственникам помещений перед голосованием, что подтверждается сообщением о проведении собрания от ДД.ММ.ГГГГ в чате дома с указанием в нем на размещение информации на информационном стенде (л.д. 83-85 том 1).
Возражений к порядку созыва собрания и осведомленности о планируемом оспариваемом собрании от иных собственников помещений МКД, кроме Моисеева И.М. и свидетелей Тырсенко Н.А. (представителя Сапелиной М.С. собственника помещения №), Полецкой Т.А. (собственника помещения №) суду не поступило.
При этом исковое заявление Якубовой Л.Н. (собственника помещения №) и Федоровой Е.Н. (собственника помещения №), в удовлетворении ходатайства которых о принятии иска к производству судом было отказано с учетом разумного срока рассмотрения дела и наличия в деле аналогичных доводов истца, приводимых данными лицами, не содержит в качестве оснований для признании решения общего собрания недействительным, нарушение порядка созыва.
При наличии возражений только трех собственников относительно предоставления материалов собрания для ознакомления, и наличии в материалах дела
В материалы дела не представлены доказательства того, что решения собственников получены после даты окончания их приема.
Результаты голосования были размещены на информационных стендах подъездов и в фойе здания, в чате дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается фотографиями, скриншотами чата собственников и пояснениями указанных выше свидетелей (л.д. 232-238 том 1).
Вышеизложенное свидетельствует о достаточных мерах, предпринятых инициатором собрания для извещения собственников о проведении общего собрания и его результатах.
Проверив кворум собрания, а также расчеты кворума, представленные сторонами и третьим лицом ООО «УК «ОсноваГрад», суд приходит в выводу, что по результатам голосования общего собрания, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в голосовании участвовали собственники, владеющие помещениями общей площадью в сумме 8583,95 кв. м (8487,25+проголосовавшие против 33,1 (пом. 1320)+63,3(пом.1417) из 7777,2 кв. м, что составляет 55,2% голосов от общего числа голосов кв. м помещений. При этом общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД составляет 15554,4 кв. м согласно сведениям разрешения на ввод в эксплуатацию здания (л.д. 19-22 том 2). По всем вопросам приняты положительные решения в соответствии с формулировками вопросов согласно следующему расчету:
153,7
153,7
153,7
153,7
153,7
153,7
153,7
101
48,3
48,3
48,3
48,3
48,3
48,3
48,3
102
27,3
27,3
27,3
27,3
27,3
27,3
27,3
203
34,3
34,3
34,3
34,3
34,3
34,3
34,3
105
871,1
871,1
871,1
871,1
871,1
871,1
871,1
106, 301, 815, 716, 816
399,4
399,4
399,4
399,4
399,4
399,4
399,4
107
406,7
406,7
406,7
406,7
406,7
406,7
406,7
201
31,6
31,6
31,6
31,6
31,6
31,6
31,6
202
47,5
47,5
47,5
47,5
47,5
47,5
47,5
204
36,1
36,1
36,1
36,1
36,1
36,1
36,1
205
34,6
34,6
34,6
34,6
34,6
34,6
34,6
206
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
208
68,8
68,8
68,8
68,8
68,8
68,8
68,8
209
109,5
109,5
109,5
109,5
109,5
109,5
109,5
210
645
645
645
645
645
645
645
211, 212, 917, 1015, 315, 603, 617
77,7
77,7
77,7
77,7
77,7
77,7
77,7
213
39
39
39
39
39
39
39
214
104,6
104,6
104,6
104,6
104,6
104,6
104,6
215
97,1
97,1
97,1
97,1
97,1
97,1
97,1
302
63,8
63,8
63,8
63,8
63,8
63,8
63,8
303
94,7
94,7
94,7
94,7
94,7
94,7
94,7
309, 624
131,6
131,6
131,6
131,6
131,6
131,6
131,6
310, 404, 610, 710
34,5
34,5
34,5
34,5
34,5
34,5
34,5
311
32,7
32,7
32,7
32,7
32,7
32,7
32,7
314
94,1
94,1
94,1
94,1
94,1
94,1
94,1
316
60
60
60
60
60
60
60
317
34,6
34,6
34,6
34,6
34,6
34,6
34,6
323
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
403
33,6
33,6
33,6
33,6
33,6
33,6
33,6
405
33
33
33
33
33
33
33
406
32
32
32
32
32
32
32
408
33,7
33,7
33,7
33,7
33,7
33,7
33,7
411
33,1
33,1
33,1
33,1
33,1
33,1
33,1
412
32,7
32,7
32,7
32,7
32,7
32,7
32,7
414
62,4
62,4
62,4
62,4
62,4
62,4
62,4
417
32,7
32,7
32,7
32,7
32,7
32,7
32,7
420
61
61
61
61
61
61
61
421
62,9
62,9
62,9
62,9
62,9
62,9
62,9
501
63,5
63,5
63,5
63,5
63,5
63,5
63,5
515
93,9
93,9
93,9
93,9
93,9
93,9
93,9
516
33,1
33,1
33,1
33,1
33,1
33,1
33,1
519
33,2
33,2
33,2
33,2
33,2
33,2
33,2
520
60,9
60,9
60,9
60,9
60,9
60,9
60,9
521
32,9
32,9
32,9
32,9
32,9
32,9
32,9
523
95,6
95,6
95,6
95,6
95,6
95,6
95,6
602
32,2
32,2
32,2
32,2
32,2
32,2
32,2
605
34,2
34,2
34,2
34,2
34,2
34,2
34,2
606
60,7
60,7
60,7
60,7
60,7
60,7
60,7
609
32,5
32,5
32,5
32,5
32,5
32,5
32,5
611
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
615
95,5
95,5
95,5
95,5
95,5
95,5
95,5
616
32,4
32,4
32,4
32,4
32,4
32,4
32,4
619
187,8
187,8
187,8
187,8
187,8
187,8
187,8
702, 802
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
703
32,9
32,9
32,9
32,9
32,9
32,9
32,9
711
63,3
63,3
63,3
63,3
63,3
63,3
63,3
715
62,8
62,8
62,8
62,8
62,8
62,8
62,8
717
32,5
32,5
32,5
32,5
32,5
32,5
32,5
720
33,4
33,4
33,4
33,4
33,4
33,4
33,4
724
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
806
32,1
32,1
32,1
32,1
32,1
32,1
32,1
810
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9
811
33,4
33,4
33,4
33,4
33,4
33,4
33,4
813
33
33
33
33
33
33
33
818
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
901
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
903
60,9
60,9
60,9
60,9
60,9
60,9
60,9
909
32,2
32,2
32,2
32,2
32,2
32,2
32,2
912
32,1
32,1
32,1
32,1
32,1
32,1
32,1
914
62,8
62,8
62,8
62,8
62,8
62,8
62,8
915
93,5
93,5
93,5
93,5
93,5
93,5
93,5
916
61,2
61,2
61,2
61,2
61,2
61,2
61,2
921
32,8
32,8
32,8
32,8
32,8
32,8
32,8
924
384,3
384,3
384,3
384,3
384,3
384,3
384,3
1001, 1002, 1003, 1004, 1005, 1006, 104
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
1007
32,6
32,6
32,6
32,6
32,6
32,6
32,6
1008
33,2
33,2
33,2
1012
32,6
32,6
32,6
32,6
32,6
32,6
32,6
1014
84,92
84,92
84,92
84,92
84,92
84,92
84,92
1016
62,6
62,6
62,6
62,6
62,6
62,6
62,6
1017
66,1
66,1
66,1
66,1
66,1
66,1
66,1
1022, 1208
33,4
33,4
33,4
33,4
33,4
33,4
33,4
1106
32,9
32,9
32,9
32,9
32,9
32,9
32,9
1108
66,2
66,2
66,2
66,2
66,2
66,2
66,2
1112, 1113
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
1115
94
94
94
94
94
94
94
1116
33,6
33,6
33,6
33,6
33,6
33,6
33,6
1118
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
63,1
1201
34
34
34
34
34
34
34
1206
126,3
126,3
126,3
126,3
126,3
126,3
126,3
1215, 1315
62,8
62,8
62,8
62,8
62,8
62,8
62,8
1217
63
63
63
63
63
63
63
1301
93,7
93,7
93,7
93,7
93,7
93,7
93,7
1302
32,8
32,8
32,8
32,8
32,8
32,8
32,8
1305
33
33
33
33
33
33
1307
60,9
60,9
60,9
60,9
60,9
60,9
60,9
1309
33,1
33,1
33,1
33,1
33,1
33,1
33,1
1311
30,33
30,33
30,33
30,33
30,33
30,33
30,33
1313
32,8
32,8
32,8
32,8
32,8
32,8
32,8
1314
184,8
184,8
184,8
184,8
184,8
184,8
184,8
14011, 14013, 14014
59,4
59,4
59,4
59,4
59,4
59,4
59,4
14012, 14015
33,3
33,3
33,3
33,3
33,3
33,3
33,3
1405
60,8
60,8
1409
32,4
32,4
32,4
32,4
32,4
32,4
32,4
1414
33,2
33,2
33,2
33,2
33,2
33,2
33,2
1418
33,7
33,7
33,7
33,7
33,7
33,7
33,7
1419
61,3
61,3
61,3
61,3
61,3
61,3
61,3
1421
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
1423
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
33,5
14241224
8360,25
8426,45
8426,45
8393,25
8487,25
8454,05
8426,35
В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о наделении лица полномочиями по обращению в суд с иском принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений при наличии кворума (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Пунктом 1 ст. 185 ГК РФ предусмотрено, что доверенностью является письменный документ, оформленный надлежащим образом и в соответствии с требованиями, предъявляемыми к такого рода документам, содержащий указание на наделение полномочиями по предоставлению одним лицом интересов другого лица или группы лиц. В указанной связи, руководствуясь п. 1 ст. 185 ГК РФ, суд приходит к выводу о наличии кворума по всем вопросам, в том числе по пункту 7 протокола общего собрания собственников. При этом собственниками помещений в настоящее время ранее был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ на техническое обслуживание, содержание, текущий ремонт общего имущества здания, заключенный с ООО «Апарт-Отель «Маршал» (л.д. 68-73 том 1) и фактически исполняется аналогичный договор №Н/2025 от ДД.ММ.ГГГГ на техническое обслуживание, содержание, текущий ремонт общего имущества здания, заключенный собственниками, принявшими участие в голосовании, с ООО «Апарт-Отель «Маршал» (л.д. 74-79 том 1).
Какие-либо допустимые доказательства, свидетельствующие о фальсификации решений собственников после подведения итогов голосования либо иным образом, не позволяющие определить действительное волеизъявление граждан, не представлены, в связи с чем представленные в материалы дела решения собственников позволяют проверить кворум собрания.
Предоставление в материалы дела решений с несоответствующими друг другу обеими сторонами в части лица, их заполнившего, не опровергают представленные в последующем надлежаще изготовленные копии решений, подлинность которых была проверена судом и сверена между собой для приобщения к материалам дела. Состоятельность своих решений подтвердили также опрошенные в судебном заседании свидетели Сорокоумов С.А. (помещение №), Иванова О.Ю. (помещение №).
В силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Из положений ст. 166 ГК РФ следует, что собственники, вправе оспорить лишь решение общего собрания собственников МКД, если их волеизъявление было при этом нарушено при этом, не посягая на права иных собственников.
В случае исключения голосования кого-либо из собственников, не присоединившихся к рассматриваемому судом иску, может стать поводом для подачи апелляционной жалобы на решение суда о признании недействительным решений общего собрания, поскольку именно исключением голоса такого собственника из кворума будут прямым образом затронуты права и интересы собственника сознательно неприсоединившегося к иску.
Ни один из собственников помещений не заявил в ходе судебного разбирательства о подложности своего бюллетеня.
Заполненные собственниками листы голосования позволяют установить волеизъявление каждого участвовавшего в голосовании.
В указанной связи, доводы истца об исключении голосов из числа проголосовавших своего подтверждения в материалах дела не находят ни по подложности документов, ни по отсутствию полномочий собственника на голосование.
При этом полномочия голосовавших подтверждены представленными в материалы дела представителем ответчика и управляющей компании документами, а также сведениями налоговой службы, к которым представители истца в судебном заседании возражений не заявили.
Представители истца полагали также неверным расчет площади помещений, принадлежащих застройщику, и который, по их мнению, вовсе не имел права принимать участие в голосовании.
Как следует из материалов дела, ООО «Апарт-Отель «Маршал» принимал участие в голосовании за помещения №№ 211, 212, 1415, 1416, 917, 1015, 315, 603, 617 (л.д. 115 том 2).
Согласно части 1.1 статьи 44 ЖК РФ лица, которые приняли от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопросам в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Поскольку в части 1.1 статьи 44 ЖК РФ не содержится прямого запрета на совершение данных действий, владельцы помещений, переданных им от застройщика по актам приема-передачи, и не зарегистрировавшие свои права в установленном порядке, вправе принимать участие в общем собрании и голосовать по вопросам повестки дня и по истечении года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Участники долевого строительства многоквартирного дома, являющиеся потенциальными собственниками помещений (до государственной регистрации права собственности), после подписания передаточного акта наделены правом на избрание и заключение договора с управляющей компанией путем принятия таких решений общим собранием, при этом лишение лиц, принявших от застройщика объекты, права на участие в общих собраниях по вопросу содержания общего имущества является дискриминационным, поскольку закон возлагает на таких лиц наравне с лицами, зарегистрировавшими право собственности, бремя содержания общего имущества многоквартирного дома.
Лица, принявшие от застройщика по акту приема-передачи объекты долевого строительства, но не зарегистрировавшие права собственности в установленном законом порядке, а также застройщик в отношении помещений в многоквартирном доме, не переданных иным лицам по актам приема-передачи, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. Иное влекло бы нарушение прав лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, учитывая, при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, приведенной в судебном акте вышестоящего суда (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №).
При этом ссылка представителя истца на иные судебные акта вышестоящих судом касаются других фактических обстоятельств дел, и не применимы в данном случае.
В частности, Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС23-29019 по делу № №, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ №АП-13225/2023 по делу № № выводы о незаконности участия застройщика в голосовании за собственника помещений в многоквартирном доме, а не нежилом здании.
В Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС21-6729 по делу № № управляющая компания были избрана в нарушение порядка, установленного для государственного имущества, в связи с чем застройщик не имел права принимать участие в голосовании в обход законодательства.
Свои фактические обстоятельства по делу были установлены и в иных судебных актах, на которые в качестве практикообразующих ссылались представители истца, однако которые на возможность участия застройщика в общем собрании в рассматриваемом случае, не влияют.
Отсутствие имущества у ООО «Апарт-Отель «Маршал» в рамках конкурсного производства, на что указано в определении Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № (л.д. 4-6 том 2), не свидетельствует о том, что у застройщика не было права принимать участие в голосовании в отношении помещений в здании, не переданных иным лицам по актам приема-передачи, с момента выдачи разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
Довод стороны истца о том, что в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ непосредственное управление не могло быть избрано собственниками, поскольку количество помещений в здании более тридцати, также основано на неверном толковании закона.
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым относятся: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать (пункт 1); управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (пункт 2); управление управляющей организацией (пункт 3).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2.2 Определения от 08.04.2021 № 599-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Центр трансфера технологий» на нарушение его конституционных прав пунктом 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации», приведенные положения Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющие порядок выбора способа управления многоквартирным жилым домом и осуществления такого управления, в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть применены к отношениям собственников помещений и в нежилых зданиях, в том числе к отношениям по управлению такими зданиями.
Вместе с тем количество помещений в нежилом здании не имеет юридического здания для выбора способа непосредственного управления, поскольку к жилыми помещениями помещения, расположенные в здании по адресу: <адрес>, не являются.
По правилу ч. 2 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации), что соответствует правовой позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ВАС-12148/09, Определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ N 88-819/2024, апелляционном определении Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №.
В рассматриваемом деле общее собрание собственников помещений в нежилом комплексе, осуществляющих его непосредственное управление, делегировало свои полномочия избранной обслуживающей организации общего имущества собственников помещений комплекса ООО «АпартОтель «Маршал» на предоставление их интересов перед поставщиками энергоресурсов, заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями и произведение оплаты согласно выставленных счетов.
Учитывая положения частей 2, 3 статьи 164 ЖК РФ наделение управляющую компанию полномочиями на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями не противоречит требованиям законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении иска Моисеева И. М. к Манжаевой Ж. С. о признании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ недействительным отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Первомайский районный суд г. Омска.
Судья Ю.А. Еленская
Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2026 года.