РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Первомайский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Еленской Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Долгой А.С.,, организации и подготовки судебного процесса помощником судьи Барановой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 15 июня 2026 года в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива «Малиновского-2015» к ХСА о признании отсутствующим право собственности, погашении записи в едином реестре прав, установил:
Жилищно-строительный кооператив «Малиновского-2015» обратился в суд с иском с указанным требованием, ссылаясь на то, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ООО «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление – 1 крупнопанельного домостроения» (далее ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (условный адрес: <адрес>) и земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066, площадью 3 062 кв. м, созданному участниками строительства ЖСК «Малиновского-2015».
Таким образом, к ЖСК перешли права застройщика объекта незавершенного строительства ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД».
Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 062 кв.м находится у ЖСК «Малиновского-2015» на праве аренды в соответствии с договором № № как у лица, к кому перешли права застройщика объекта незавершенного строительства.
В рамках процедуры несостоятельности (банкротства) ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений были включены требования участников долевого строительства на основании договоров долевого участия. Определением Арбитражного суда Омской области от 20.11.2017 во включении требования ХСА в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений было отказано.
Поскольку ХСА было отказано во включении в реестр требований кредиторов ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД», он не является ни членом ЖСК, ни участником долевого строительства. Наличие обременения в виде договора долевого участия при отсутствии правоотношений между ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» и ХСА, в связи с передачей прав застройщика ЖСК, препятствует реализации жилых помещений.
Наличие непогашенной записи о зарегистрированном договоре долевого участия свидетельствует о наличии обременения в отношении земельного участка и объекта незавершенного строительства в целом, что препятствует истцу соблюсти положения статьи 460 ГК РФ и в дальнейшем передать членам ЖСК жилые помещения, свободные от прав третьих лиц. Наличие ограничений также препятствует привлечению новых членов ЖСК и, соответственно, достройке дома за счет привлечения дополнительных денежных средств, а также реализации соответствующих квадратных метров по причине зарегистрированных договоров долевого участия
Поскольку права застройщика на объект незавершенного строительства переданы ЖСК «Малиновского-2015», то участники долевого строительства уже являются членами кооператива, а не дольщиками, их правоотношения регулируются не Законом № 214-ФЗ, а внутренними документами кооператива и иными нормативно-правовыми актами. Данный факт также дополнительно свидетельствует о необходимости в погашении записи о зарегистрированных договорах, в связи с чем, сохранение записи не целесообразно и противоречит закону.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в связи с передачей объекта незавершенного строительства и проведения всех мероприятий в рамках процедуры конкурсного производства, позволяющих пополнить конкурсную массу, в отношении ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» конкурсное производство было завершено. Судом указано, что определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД».
Поскольку основное обязательство, следующее из договоров долевого участия, в связи с ликвидацией юридического лица прекратилось, то в силу закона, залог на земельный участок и объект незавершенного строительства также считается прекращенным. Таким образом, в соответствии со ст. 419 ГК РФ обязательства ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» перед всеми кредиторами считаются прекращенными, а лицо, которое не было включено в реестр требований кредиторов, несет негативные последствия в виде отсутствия права на жилое помещение в объекте незавершенного строительства.
На основании изложенного, просит признать отсутствующим право ХСА на жилое помещение, расположенное в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, Советский административный округ, <адрес>; погасить, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись в отношении земельного участка с кадастровым номером № (часть №), площадью 8 349 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, Советский административный округ, <адрес>, номер регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель истца не присутствовала при надлежащем извещении о времени и месте его проведения.
Ответчик ХСА в судебном заседании требования иска не признал по доводам, приведенным в письменном отзыве (л.д. 76-77 том 2). В ходе судебного разбирательства пояснил, что соглашение о зачете требований по договору участия в долевом строительстве от 30.01.2009, а также платежные документы по <адрес> (л.д. 110-113 том 2) не предоставил в арбитражный суд, поскольку соглашение до полного расчета с застройщиком на руках отсутствовало. Считает, что ЖСК «Малиновского-2015» является ненадлежащим истцом, поскольку с иском в суд вправе был обратиться ООО «Хороший дом», которому были переданы квартиры ответчика. В настоящее время квартиры перепроданы иным лицам. Распоряжение о вводу дома в эксплуатацию получено, в связи с чем наличие обременения не препятствует вводу дома в эксплуатацию.
В судебном заседании представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Омской области, департамент Архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения извещены надлежащим образом.
Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № часть 8, площадью 8 349 кв. м ведется строительство многоквартирного жилого дома строительный № по <адрес>, о чем свидетельствуют зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве, заключенные застройщиком ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» (л.д. 122-167 том 1).
Участником долевого строительства является, в том числе, ХСА на основании договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 188-189 том 1).
Кроме того, ЕГРН содержит сведения о договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенном ЖСК «Малиновского» и ХСА В отношении объекта долевого строительства - <адрес> на 4 этаже строящегося <адрес> (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 125, 210 том 1).
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ООО «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление – 1 Крупнопанельного Домостроения» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> (условный адрес: <адрес>) и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 062 кв.м, созданному участниками строительства ЖСК «Малиновского-2015» (л.д. 168-170 том 1).
Согласно п. 3.1 Устава ЖСК «Малиновского-2015» кооператив создан для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье путем достройки на средства членов кооператива жилого дома, указанного в п. 1.1 названного устава, а также для последующего управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (л.д. 36-37 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сибирский институт промышленного проектирования» и ХСА заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве, согласно которому ХСА принял в полном объеме права (требования) принадлежащие ООО «Сибирский институт промышленного проектирования», как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» в отношении квартиры (объект) №, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома и общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> (адрес строительный).
Данный договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре ДД.ММ.ГГГГ № (оборот л.д. 188-л.д. 189 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ ХСА обратился в Арбитражный суд <адрес> к ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» с требованием о включении требования кредитора в реестр требований кредиторов, ссылаясь на заключение договора уступки права по договору участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства: однокомнатная <адрес> строящемся жилом доме со строительным адресом: <адрес>.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № в удовлетворении заявления ХСА о включении требования кредитора в реестр требований кредиторов ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» <адрес> о передаче жилых помещений было отказано (л.д. 18-22 том 1).
Указанным судебным определением установлено отсутствие достоверных доказательств, подтверждающих факт внесения ХСА денежных средств, или иного имущества в счет оплаты в целях строительства многоквартирного дома, в частности, в отношении помещения №.
О включении в реестр требований ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» требования о передачи жилого помещения № в строящемся жилом доме со строительным адресом: <адрес>, ХСА не заявлял.
В ходе настоящего судебного разбирательства ссылался на платежные документы (л.д. 110-113 том 2), которые не имел возможности предоставить в арбитражный суд, ввиду отсутствия соглашения о зачете требований от ДД.ММ.ГГГГ до полного расчета с ООО «Сибпромпроект» по <адрес>.
Однако довод ХСА о том, что представленными в ходе рассмотрения настоящего дела соглашением о зачете взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ, а также квитанциями к приходно-кассовым ордерам подтверждается состоятельность договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, судом отклоняется, как несостоятельный, поскольку в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ ссылки на договор долевого участия в строительстве нет, вопрос о восстановлении срока для включения в реестр требований кредиторов ХСА по <адрес> не инициировался и квитанции к приходно-кассовым ордерам, выданные ЖСК «Малиновского-2015», касаются оплаты взносов ХСА с ноября 2012 года по апрель 2013 года, то есть после регистрации ДД.ММ.ГГГГ договора от ДД.ММ.ГГГГ, и которые фактически содержат не содержат информацию о полной оплате договора, но имеют основание – договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, могли быть предоставлены в арбитражный суд, но не были представлены.
Поскольку в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ (<адрес>) и договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (<адрес>), однако ХСА фактически членом ЖСК не является, поскольку доказательства внесения денежных средств при заключении договора участия в долевом строительстве отсутствуют, что препятствует ЖСК «Малиновского-2015» реализовывать жилые помещения в объекте незавершенного строительства, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п.1 ст.1 ГК РФ)
Как разъяснено в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.5 ст.1 № 218-ФЗ).
Согласно ч. 7 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе вопросы, касающиеся договоров участия в долевом строительстве, регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 4 указанного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Исходя из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ у участника долевого строительства возникает право требования передачи объекта долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.
Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства регламентированы статьей 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
По правилам положений п. 7 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действующей на момент включения в реестр требование истцов о передаче им жилого помещения), регламентирующей погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
В соответствии с п. 3 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действующей на момент разрешения вопроса о передаче прав застройщика жилищно-строительному кооперативу) передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме, или здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, или домов блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
В силу подп. 2 п. 8. ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действующей на момент включения в реестр требование истцов о передаче им жилого помещения), закрепляющей норму закона о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям: членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
Согласно статье 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в редакции от 27.12.2018, действовавшей по состоянию на день передачи прав застройщика ЖСК (07.03.2019)) «О несостоятельности (банкротстве)», в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 названного Федерального закона, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном названным Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (п. 13 ст.201.10 № 127-ФЗ).
Пунктом 14 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям.
Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
Пунктом 8 статьи 201.10 указанного Федерального закона предусмотрено, что основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и предоставление в таких многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, членам указанного кооператива жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений; членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства); в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства. Если участник строительства исполнил обязательство по оплате жилого помещения не в полном объеме, в качестве паевого взноса он также обязан внести денежные средства в размере неисполненной части обязательства.
Согласно пункту 14 указанной нормы права, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям. Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования. На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства. Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
Из вышеизложенного следует, что Законом о банкротстве предусмотрен определенный механизм погашения требований участников строительства, который предусматривает, что участник строительства, который хочет реализовать свои права в виде передачи жилого помещения, обращается в рамках процедуры о банкротстве застройщика с соответствующим заявлением, по результатам рассмотрения которого, суд принимает решение об отказе во включении в реестр либо о включении его требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. С момента включения в соответствующий реестр требования участника строительства считаются обоснованными.
Согласно статье 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Таким образом, в соответствии со статьей 419 ГК РФ обязательства ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» перед всеми кредиторами считаются прекращенными, а лицо, которое по какой-либо причине не было включено в реестр требований кредиторов (в том числе не предъявление требований), несет негативные последствия в виде отсутствия права на жилое помещение в объекте незавершенного строительства.
По правилам п. 2, 5, 8 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости
По сведениям ЕГРН право собственности ответчика на спорные объекты долевого строительства у ХСА не возникло.
Более того, многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, что в свою очередь исключает возможность государственной регистрации права собственности на спорное жилое помещение.
ХСА не был включен в реестр требований кредиторов, как следствие, не является членом кооператива применительно к положениям ст. 201.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ, следовательно, и квитанции 2012, 2013 годов о внесении взносов не могут свидетельствовать ни о полном расчете по договорам приобретения прав, ни о членстве в ЖСК.
Земельный участок с кадастровым номером № находится у ЖСК «Малиновского-2015» на праве аренды в соответствии с договором № Д-С-31-6937, как у лица, которому перешли права застройщика объекта незавершенного строительства.
Между застройщиком ЖСК «Малиновского-2015» и инвесторами ООО «Завод ЖБИ №», ООО «Хороший дом» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор инвестирования строительства жилого <адрес>, предметом которого является взаимодействие сторон в инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
ЖСК «Малиновского-2015» выдано разрешение на строительство указанного многоквартирного дома, которое продлено до ДД.ММ.ГГГГ.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что работы по достройке объекта незавершенного строительства на день рассмотрения настоящего дела по существу ведутся, и оснований считать инвестора, а не ЖСК надлежащим истцом, у суда не имеется.
Обременение на земельном участке и объекте незавершенного строительства в виде договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве ХСА препятствует дальнейшему использованию и реализации жилых помещений объекта незавершенного строительства в целом, как и наличие непогашенной записи о зарегистрированном праве.
В нарушение положений ст.56 ГПК РФ ответчик от участия в судебном заседании уклонился и не представил возражений по заявленным требованиям.
Таким образом, оценив в совокупности изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ЖСК «Малиновский-2015» о признании отсутствующим права ХСА на жилые помещения, расположенные в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>.
При отсутствии права на объект недвижимости, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости должна быть погашена.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования удовлетворить.
Признать отсутствующим право ХСА на жилое помещение, расположенное в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес> САО <адрес>.
Погасить запись в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером № (часть №), площадь 8 349 кв. м. расположенного по адресу <адрес> САО <адрес>, номер регистрационной записи №-050 от ДД.ММ.ГГГГ; 55-55-01/168/2012-338 от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы в Первомайский районный суд г. Омска.
Судья Ю.А. Еленская
Мотивированное решение изготовлено 29 июня 2026 года.