РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«20 » августа 2026 года г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:
Председательствующего - Поповой М.В.
При секретаре - Акимовой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гилева М. М. к администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности, установил:
Гилев М.М. обратился в суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области, в котором просил признать право собственности на жилой дом блокированной застройки, площадью 259,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
В обоснование иска указано, что по договору купли-продажи недостроенного жилого дома от 25.01.1996 Гилев М. М. приобрел 1/2 доли двухэтажного недостроенного жилого дома, расположенный на земельном участке площадью 1232 кв.м., в <адрес> <адрес>
После приобретения указанного объекта Гилев М.М. приступил к завершению строительства жилого дома без получения разрешительных документов.
В 2008 году постановлением администрации Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области домовладению Гилева М.М. присвоен адрес: <адрес>
Гилеву М. М. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 946 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилья.
В 2023 году строительство жилого дома на указанном земельном участке было завершено, Гилев М.М. решил оформить свои права на построенный им жилой дом. С указанной целью он обратился к кадастровому инженеру, который подготовил технический план на построенный объект недвижимости.
Согласно технического плана, подготовленного кадастровым инженером Махотиной Н.В., жилой дом, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 259,2 кв.м., является домом блокированной застройки, соответствует признакам, установленным ст. 1 ГрК РФ, в соответствии с которыми, дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Гилев М.М. обратился в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
Таким образом, возведенный Гилевым М.М. жилой дом блокированной застройки, в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной, так как построен без получения необходимых разрешений.
Жилой дом блокированной застройки, возведенный Гилевым М.М., соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением кадастрового инженера (со схемой расположения жилого дома блокированной застройки в границах земельного участка), экспертным заключением о соответствии объекта ООО Аккредитованный центр «Санитарно-эпидемиологические экспертизы и лабораторные исследования», заключением о соответствии требованиям норм и правил пожарной безопасности ООО «Сибирский центр исследований и экспертиз», экспертным заключением по результатам технического обследования конструкций здания ООО «Фесан».
В результате сложившейся ситуации, Гилев М.М. лишен возможности оформить право собственности на возведенный жилой дом блокированной застройки в административном порядке и вынужден обратиться в суд.
Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика администрации Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, администрация Новосибирского района Новосибирской области о месте и времени судебного заседания извещена.
Третье лицо Хабиров К.Ш. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что по договору купли-продажи недостроенного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Гилев М. М. приобрел 1/2 доли двухэтажного недостроенного жилого дома, расположенный на земельном участке площадью 1232 кв.м., в <адрес> Новосибирского района Новосибирской области.
После приобретения указанного объекта Гилев М.М. приступил к завершению строительства жилого дома без получения разрешительных документов.
В 2008 году постановлением администрации Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области домовладению Гилева М.М. присвоен адрес: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, жилмассив «Ключевой», переулок Солнечный №..., <адрес>.
Гилеву М. М. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 946 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилья.
В 2023 году строительство жилого дома на указанном земельном участке было завершено, Гилев М.М. решил оформить свои права на построенный им жилой дом. С указанной целью он обратился к кадастровому инженеру, который подготовил технический план на построенный объект недвижимости.
Согласно технического плана, подготовленного кадастровым инженером Махотиной Н.В., жилой дом, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 259,2 кв.м., является домом блокированной застройки, соответствует признакам, установленным ст. 1 ГрК РФ, в соответствии с которыми, дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Гилев М.М. обратился в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания такого права.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Таким образом, исходя из совокупности вышеуказанных норм и позиции Верховного Суда Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано при отсутствии разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, при соблюдении строительных норм и правил, непосредственно только за тем лицом, которому принадлежит земельный участок на определенном законом вещном праве.
В соответствии с положением ст. 16 ЖК РФ, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства, как:
объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Кроме того, понятие многоквартирного дома дано в пункте 6 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №... (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме приведен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Согласно СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", утвержденному Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №..., дом жилой блокированный - это блокированный дом, состоящий из двух и более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.
В письме Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ог-<адрес> "О статусе жилого дома блокированной застройки" указано, что неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях "квартиры", "жилые дома блокированной застройки", "многоквартирные дома" требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.
Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.
Для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.
Согласно заключению ООО «Фесан» на основании результатов технического обследования объекта с адресом: Новосибирская область, <адрес>, ЖСК "Ключевой", пер. Солнечный, уч. №..., <адрес>, установлено, что инженерные системы, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном техническом состоянии, недопустимых прогибов, трещин и дефектов не обнаружено. Состояние Объекта в целом оценивается как работоспособное техническое состояние, недопустимых дефектов не обнаружено, что соответствует требованиям: СП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП Н-26-76; СП 22.13330.2016 Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-83*; СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87»; Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» Приказ об утверждении СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»; Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №... "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом". На основании вышеизложенного, объект, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям нормативно-технических документов, перечисленных выше и действующих в настоящее время на территории Российской Федерации, обеспечивает безопасную для постоянного нахождения и здоровья людей эксплуатацию, не нарушает права и законные интересы граждан.
В соответствии с заключением ООО «Сибирский центр исследований и экспертиз» установлено, что рассматриваемый в настоящем заключении объект защиты (блок №..., расположенный в контуре здания малоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №..., по адресу: <адрес>), на момент проведения обследования (08.12.2025 г.) соответствует требованиям ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 8 и ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а так же основным положениям нормативных правовых актов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» с учетом принятых и реализованных в процессе строительства проектных решений. Принятые архитектурные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, и позволяют эксплуатировать рассматриваемый к Объект защиты, согласно принятого класса функциональной пожарной опасности для круглосуточного и круглогодичного проживания людей.
Согласно заключению ООО Аккредитованный центр «Санитарно-эпидемиологические экспертизы и лабораторные исследования» объект, расположенный по адресу: <адрес> соответствует СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ- 03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».
Вступившим в законную силу заочным решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ за Хабировым К. Ш. признано право собственности на жилой дом блокированной застройки площадью 249,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Анализ исследованных судом материалов дела свидетельствует о том, что строительство жилого дома блокированной застройки истцом осуществлялось на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности. Истец использовал земельный участок по целевому назначению. Объект строительства соответствует всем строительным нормам и правилам, спорные помещения по своему размещению, типу строения, примененным материалам, степени благоустройства соответствуют необходимым для данного типа помещений правилам СНиП и ГОСТ, безопасно и пригодно к эксплуатации, соответствуют всем пожарным и санитарным нормам. Истец в настоящее время лишен возможности оформить свое право собственности на жилой дом блокированной застройки по не зависящим от него обстоятельствам, возведение истцом жилого дома блокированной застройки не противоречит требованиям закона и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать за Гилевым М. М. (паспорт №...) признать право собственности на жилой дом блокированной застройки, площадью 259,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий М.В. Попова