РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кировский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи В.А. Лопаткина при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев ДД.ММ.ГГГГ года в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора и возмещении судебных расходов, а также по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о внесении изменений в договор, установил:
ИП ФИО1 обратился в Кировский районный суд <адрес> с иском к ФИО2 о расторжении договора и возмещении судебных расходов. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> отсрочкой платежа на сумму десять миллионов рублей.
В момент подписания и подачи Договора на регистрацию согласно п 2.2 договора на реквизиты расчетного счета истца открытого в АО «Альфа-Банк», <адрес> была покупателем перечислена первоначальная сумма в размере один миллион рублей.
Согласно условиям договора оставшаяся сумма в размере девять миллионов рублей вносится в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ на указанные в п.2.2 договора реквизиты продавца ежемесячно в порядке, определенном договором.
На момент подачи иска, после неоднократных уведомлений о просрочке платежа, денежные средства в счет приобретения объекта недвижимости не перечислены, задолженность по договору не погашена.
Поскольку обязательства по оплате денежных средств в счет приобретения объекта недвижимости не исполнены, а действия покупателя свидетельствуют об одностороннем отказе от исполнения договора, основываясь на положениях ст. 309, 310, 450, 452, 486, 488 ГК РФ просит расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с отсрочкой платежа б/н от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, а также взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.р. в пользу ИП ФИО1 (ИНН №, ОГРНИП №) расходы по госпошлине в размере 3 000 рублей.
ФИО3 обратился со встречным иском к ИП ФИО1 о внесении изменений в договор. В обоснование встречного иска указал, что на момент заключения договора ему не была предоставлена достоверная информация о наличии обременения в отношении приобретаемого объекта незавершенного строительства. Данная информация скрыта продавцом от покупателя. Вследствие установления обстоятельств наличия обременения полагает целесообразным и оптимальным уменьшение цены договора с установлением новых сроков внесения выкупной стоимости.
Обращаясь со встречным иском, просит признать ценой предмета заключенного между ИП ФИО1 и ФИО5 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с отсрочкой платежа б/н от ДД.ММ.ГГГГ (объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 2419,3 кв.м., степенью готовности 8%, расположенного по адресу: <адрес>, установлено в 18 м западнее относительно 10-этажного дома, имеющего почтовый адрес : <адрес>) 8 000 000 (восемь миллионов) рублей; а также установить новые сроки платежей по заключенному договору купли-продажи объекта незавершенного строительства с отсрочкой платежа б/н от ДД.ММ.ГГГГ с учетом осуществленного ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ платежа в размере 1 000 000 рублей по следующему графику в течение пяти месяцев после вступления в законную силу итогового судебного акта по настоящему делу: 4 000 000 рублей по 1 000 000 рублей в течение каждого месяца, следующего за датой вступления в законную силу итогового судебного акта по настоящему делу, а 3 000 000 рублей в течение последнего пятого месяца.
В судебное заседание истец ИП ФИО1 не явился, уведомлен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО7, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, об удовлетворении встречного иска возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО10, действующий на основании доверенности, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении первоначального иска возражал, указывая, что ответчик как покупатель имеет намерения на исполнение договора при условии внесения в него изменений, указанных во встречном иске.
Третьи лица ФИО8, ФИО9, МИФНС № по <адрес> в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.
Выслушав пояснения сторон, исследовав доказательства, представленные сторонами и истребованные судом, суд считает исковые требования истца по первоначальному иску подлежащими удовлетворению, требования встречного иска не подлежащими удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в том числе, на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, возмещения убытков; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.
Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. (ст. 12 ГПК РФ) Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделки представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий. По смыслу закона обязательным условием сделки как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. (п. 1 ст. 432 ГК РФ)
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой разновидность договора купли-продажи, регулируемого нормами главы 30 ГК РФ, в связи с чем, на него распространяются общие положения о купле-продаже, установленные параграфом первым указанной главы.
Из содержания ч. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящем Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иными правовыми актами.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (ИНН №, ОГРНИП №) и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Стороны согласовали цену договора с отсрочкой платежа на сумму 10 000 000 (Десять миллионов) рублей.
ДД.ММ.ГГГГ покупателем согласно п. 2.2 Договора на реквизиты расчетного счета продавца, открытого в АО «Альфа-Банк», внесена первоначальная сумма в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.
В соответствии с п. 2.3. Договора оставшаяся сумма в размере 9 000 000 (Девять миллионов) рублей 00 копеек подлежит внесению в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ на указанные в п. 2.2 Договора реквизиты Продавца ежемесячно в следующем порядке: в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере не менее 1 000 000 (один миллион) рублей путем перечисления на указанные в п. 2.2 Договора реквизиты; в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере не менее 1 000 000 (один миллион) рублей путем перечисления на указанные в п. 2.2 Договора реквизиты; в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере не менее 1 000 000 (один миллион) рублей путем перечисления на указанные в п. 2.2 Договора реквизиты; в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере не менее 1 000 000 (один миллион) рублей путем перечисления на указанные в п. 2.2 Договора реквизиты; в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере не менее 5 000 000 (пять миллионов) рублей 00 копеек перечислением на указанные в п.2.2 Договора реквизиты.
Условиями Договора предусмотрена рассрочка платежа в связи с чем имущество в виде продаваемого объекта незавершенного строительства признается сторонами в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи объекта, указанного в п.1.1 Договора покупателю и до внесения им полной оплаты, находящимся в залоге у продавца с целью обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимости (п. 2.5 Договора).
Покупатель не имеет права отчуждать объект, указанный в п.1.1 Договора, без письменного согласия Продавца (3.6 Договора).
После получения последнего платежа, согласно п. 2.3 Договора, продавец обязуется в тот же день выдать покупателю справку о получении оплаты за Объект в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган регистрации прав (3.7 Договора).
В соответствии с п. 2.4. Договора моментом надлежащего исполнения обязанности покупателя по уплате стоимости Объекта является дата поступления денежных средств на счет Продавца в суммы и в сроки, указанные пунктах 2.1, 2.2, 2.3 Договора с возможностью досрочного погашения.
В соответствии с и. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Аналогичная позиция изложена в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", по смыслу которого спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452.
Исходя из изложенного, заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона обязана подтвердить факт досудебного урегулирования данного вопроса путем представления суду письменного отказа другой стороны договора либо при неполучении ответа от другой стороны, представив суду подтверждение надлежащего уведомления стороны договора об обращении к ней с соответствующим требованием.
Установлено, что ИП ФИО1 в адрес ФИО3 было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, с целью предупреждения о наступлении неблагоприятных последствий для обеих сторон, и требованием о внесении денежных средств до истечения сроков предусмотренных п.4.3. Договора.
Поскольку условия внесения периодичных платежей в счет оплаты цены договора не исполнено покупателем, то ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлено уведомление о расторжении договора. Уведомление не получено истек срок хранения.
Ссылаясь на существенные нарушения условий договора об оплате цены договора истец обратился с настоящим иском о расторжении договора.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд, исходя из анализа пояснений исковой стороны и стороны ответчика, анализа действий сторон, направленных на урегулирование спора, в том числе, безрезультатных действий со стороны ответчика по первоначальному иску по поиску (в ходе процесса) денежных средств, необходимых для реализации договорной обязанности покупателя о внесении выкупной стоимости, полагает, что ответчик не имел и не имеет финансовой возможности исполнить условия договора.
Об этом свидетельствует и тот факт, что в соответствии с платежным поручением 763381, подтверждающего оплату по Договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнителем платежа является ФИО9 являющийся индивидуальным предпринимателем зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (ИНН №, ОГРНИП №) основной вид деятельности: «Строительство жилых и нежилых зданий - 41.20», а также находящийся в отношениях родства и свойства с истцом ФИО3.
По мнению суда, нарушения ответчиком как стороной сделки условий об оплате цены договора с отсрочкой платежа является существенным нарушением условий договора, являющимся основанием к расторжению договора.
В судебном заседании установлено, что согласно сведениям из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, номер регистрации №
Поскольку представленный на государственную регистрацию Договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержал сведений об обременении (ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства) это обстоятельство явилось основанием для приостановлении государственной регистрации прав в соответствии с положениями пункта 17 части 1 статьи 26 Закона.
Суд соглашается с позицией стороны истца по первоначальному иску, в той части, что не указание в договоре купли-продажи сведений об обременении не является правовым препятствием к расторжению договора по основанию неисполнения покупателем условия по оплате цены договора, равно как и основанием к неисполнению условий договора по оплате цены договора.
Из содержания материалов дела следует, что ИП ФИО1 как сторона договора действовал добросовестно, при этом после заключения договора предпринимал меры, направленные на устранение последствий, связанных с внесением в договор условий относительно наличия обременения в отношении предмета сделки.
Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В п. 2 ст. 10 ГК РФ установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление №) дано разъяснение о необходимости для участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ). В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В постановлении № сделан вывод: поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК, ст. 65 АПК). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК), например признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (п. 3 ст. 157 ГК); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК).
По мнению суда, обращение ответчика в суд со встречными исковыми требованиями, основанными не на приведении договора в соответствие с объективно установленным наличием обременения, а на изменение условий цены договора и порядка внесения платежей при изначально не исполненных обязательствах по оплате, при отсутствии воли на изменение таковых условий со стороны продавца, свидетельствует о недобросовестном осуществлении ответчиком своих гражданских, в том числе процессуальных прав, а также об уклонении ответчиком от исполнения ранее достигнутого соглашения.
В этой связи суд считает, что требования истца по встречному иску о внесении изменений в договор удовлетворению не подлежат в полном объеме.
С учетом положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика по первоначальному иску подлежит взысканию в пользу истца госпошлина в размере 3000 рублей.
Руководствуясь ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ИП ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора и возмещении судебных расходов удовлетворить, в удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1 о внесении изменений в договор отказать.
Расторгнуть Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с отсрочкой платежа б/н от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в пользу ИП ФИО1 (ИНН № ОГРНИП №) расходы по госпошлине в размере 3 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца с момента принятия в окончательной форме.
Судья В.А. Лопаткин
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ