РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Еленской Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Юдиной К.О., при участии в организации и подготовке судебного процесса помощника судьи Барановой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 31 марта 2026 года в городе Омске гражданское дело по иску Кадыровой Н. П. к Жахонгирову А. М. об обращении взыскания на недвижимое имущество, возмещении судебных расходов, установил:
Кадырова Н.П. обратилась в суд с иском к Жахонгирову А.М. о взыскании задолженности, неустойки и обращении взыскания на предмет залога (ипотеки), указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи № доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, цена договора составила 1 500 000 рублей. Переход права собственности на указанную долю земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в ДД.ММ.ГГГГ году. Также ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о признании задолженности и предоставлении отсрочки платежа с обеспечением исполнения обязательств залогом (ипотекой). В соответствии с пунктом 2.21 соглашения ответчик признал, что денежные средства в размере 1 500 000 рублей, указанные в договоре купли-продажи как оплаченные, фактически истцу не передавались. Указанная сумма признана задолженностью ответчика перед истцом. Согласно пункту 3.1 соглашения истец предоставил ответчику отсрочку оплаты задолженности до ДД.ММ.ГГГГ, однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик свои обязательства не исполнил, задолженность в размере 1 500 000 рублей не погашена. В соответствии с пунктом 4.1 соглашения за нарушение срока оплаты предусмотрена неустойка в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. В обеспечение исполнения обязательств ответчик передал в залог принадлежащую ему на праве собственности № долю земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м в целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить задолженность и неустойку, указанная претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако в установленный в претензии срок требования не исполнены.
На основании изложенного, просит обратить взыскание на предмет залога – № долю земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, принадлежащую Жахонгирову А. М..
Истец Кадырова Н.П., ее представитель по доверенности Сенчилина О.Н. в судебном заседании не участвовали, до объявления перерыва в судебном заседании требования искового заявления поддержали по основаниям, изложенным в иске. Обременение не зарегистрировано, в связи с доверительными отношениями между сторонами. Земельный участок был приобретен истцом у ООО «Декойл», а затем часть земельного участка была реализована с отсрочкой платежа ответчику для использования его под размещение кафе.
Ответчик Жахонгиров А.М. в судебное заседание не явился, до объявления перерыва в судебном заседании требования искового заявления признал, поскольку не имеет возможности оплатить задолженность из-за отсутствия прибыли на используемом земельном участке.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п. 2 ст. 307 ГК РФ).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Таким образом, под исполнением обязательства понимается совершение должником определенных действий (либо воздержание от определенных действий), обусловленных содержанием обязательства.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Кадырова Н.П. (продавец, сторона 1) и Жахонгиров А.М. (покупатель, сторона 2) заключили договор купли – продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого сторона 1 продала, а сторона 2 купила № долю в праве общей собственности на земельный участок, площадью № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: столовые, кафе, закусочные, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Омская область, город Омск (пункт 1 договора).
Пунктом 3 договора установлена цена приобретаемого недвижимого имущества и составляет 700 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Кадырова Н.П. (продавец) и Жахонгиров А.М. (покупатель) заключили соглашение о признании задолженности и предоставлении отсрочки платежа с обеспечением исполнения обязательств залогом (ипотекой), из пункта 1.1 данного соглашения следует, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, цена которого составила 1 500 000 рублей.
По условиям п. 2.1 соглашения покупатель подтверждает и безусловно признает, что денежные средства в размере 1 500 000 рублей, указанные в договоре купли-продажи как оплаченные, фактически продавцу не передавались. Указанная сумма является задолженностью покупателя перед продавцом, подлежащей обязательной и полной оплате (пункт 2.2 соглашения).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 соглашения стороны договорились о предоставлении покупателю отсрочки оплаты задолженности до ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель обязуется произвести оплату задолженности единовременно либо частями, но в полном объеме не позднее указанной даты.
В случае нарушения срока оплаты задолженности покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.1 соглашения).
Пунктами 4.3 – 4.7 соглашения предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств по настоящему соглашению покупатель передает продавцу в залог принадлежащий ему на праве собственности № часть земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м. Заложенное имущество остается во владении и пользовании покупателя. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему соглашению продавец вправе обратить взыскание на заложенное имущество в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, либо во внесудебном порядке при наличии отдельного нотариального удостоверенного соглашения. Настоящее соглашение в части залога подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Настоящее соглашение является признанием долга в смысле статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет соответствующие правовые последствия, включая прерывание срока исковой давности (5.1).
Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права, за Жахонгировым А.М. зарегистрировано право собственности на № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: Омская область, город Омск.
Кадырова Н.П. является собственником № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № местоположение: Омская область, город Омск, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра об объекте недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ Жахонгировым А.М. от Кадыровой Н.П. получена претензия по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени не исполнена.
Поскольку до настоящего времени ответчик не выплатил денежные средства, истец обратилась в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога – № долю земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, принадлежащую Жахонгирову А. М..
Рассматривая требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Положениями ч. 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Как установлено ч. 1, 2 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Согласно пункта 3 статьи 339 ГК РФ договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В силу статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
В соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).
Пунктами 1, 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей" залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Абзацем 3 части 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Из содержания приведенных норм следует, что ипотека в силу договора возникает не с момента подписания сторонами соответствующего соглашения, а с момента государственной регистрации этого соглашения в установленном законом порядке. До момента государственной регистрации договор об ипотеке не считается заключенным, а залоговое обязательство – возникшим.
Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра об объекте недвижимости, государственная регистрация ипотеки в отношении № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащей Жахонгирову А.М. произведена не была.
Отсутствие государственной регистрации договора об ипотеке влечет его незаключенность, а, следовательно, отсутствие права залога у истца на указанное имущество.
Поскольку залог (ипотека) не возник в установленном законном порядке, правовые основания для обращения взыскания на предмет залога отсутствуют, в связи, с чем суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части обращения взыскания на предмет залога.
Реальность сделки купли-продажи земельного участка сторонами не доказана. Напротив, в совокупности с пояснениями сторон из материалов дела явно усматривается намерение вывести недвижимое имущество из оборота.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении искового заявления Кадыровой Н. П. к Жахонгирову А. М. об обращении взыскания на недвижимое имущество, возмещении судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы в Первомайский районный суд г. Омска.
Судья Ю.А. Еленская
Мотивированное решение изготовлено 14 апреля 2026 года.