РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июля 2026 года г. Омск
Ленинский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Авдеевой Л.В.
при секретаре судебного заседания Араловой А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьев С.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сибжилсервис» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Соловьев С.Г. обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование требований указав, что он является собственником жилого помещения 1 П, общей площадью 22,4 кв.м., кадастровый № в доме, расположенном по адресу: ххх. ООО «Сибжилсервис» является организацией, обслуживающей данное здание. В принадлежащем ему помещении расположено оборудование теплового узла/пункта, через которое осуществляется теплоснабжение и водоснабжение помещений, принадлежащих не только ему, но и иным лицам, являющимся собственниками помещений, находящихся на первом этаже здания. Факт предназначения теплового пункта, находящегося в принадлежащем ему помещении для обслуживания нескольких помещений здания, принадлежащих разным лицам, указывает на то, что тепловой пункт является общим имуществом. При этом, нахождение общего имущества в помещении, принадлежащем одному собственнику, противоречит его назначению, поскольку ограничивает равный доступ всех собственников к нему и создает зависимость его эксплуатации от воли одного лица. Кроме того, нахождение теплового узла в принадлежащем ему помещении нарушает его права и законные интересы и фактически является незаконным ограничением его права собственности, так как: ограничивает возможность использования помещения по назначению, создает постоянный доступ третьих лиц, возлагает на него риски повреждения оборудования, снижает стоимость и коммерческую привлекательность принадлежащего ему помещения. Фактически принадлежащее ему помещение используется для размещения и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, что свидетельствует о возложении на него бремени содержания чужого имущества без предусмотренных законом оснований. Полагает, что нахождение в его помещении оборудования теплового пункта, без которого невозможна эксплуатация иных помещений в здании и ограничение доступа, к которому может привести к аварийной ситуации или сделать невозможным эксплуатацию нескольких помещений в здании, влечет необходимость не только его обслуживания управляющей компанией, но и необходимость перемещения оборудования теплового пункта из принадлежащего ему помещения в помещение общего пользования, а именно - помещение подвала. Размещение теплового пункта в жилом помещении не предусмотрено и должно быть исключено, т.к. противоречит требованиям строительных и технических норм, в том числе СП 124.13330.2012 и СП 510.1325800.2022, что создает угрозу безопасности, а размещение теплового пункта в подвале здания этими нормами закреплено. В целях устранения нарушения его прав, в адрес ответчика 30 марта 2026 года была направлена претензия с требованием о принятии на обслуживание теплового пункта с перемещением его в подвал здания, в удовлетворении которой ответчик отказал письмом от 01.04.2026 исх. №. Просит обязать ООО «Сибжилсервис»: переместить оборудование теплового пункта из помещения 1П, имеющего кадастровый №, находящегося в здании, расположенном по адресу: ххх в помещение общего пользования указанного здания, а именно – подвала, принять указанное оборудование теплового пункта на обслуживание, взыскать с ООО «Сибжилсервис» в его пользу компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела истец Соловьев С.Г., в порядке ст. 39 ГПК РФ, уточнил исковые требования, просил обязать ООО «Сибжилсервис» обеспечить доступ в подвал здания, расположенного по адресу: ххх, для выполнения работ по перемещению оборудования теплового пункта из помещения 1П, имеющего кадастровый №, находящегося в этом здании; принять указанное оборудование теплового пункта на обслуживание; взыскать с ООО «Сибжилсервис» в его пользу компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.
В судебное заседание истец Соловьев С.Г. не явился, о времени и месте слушания дела извещен, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Представители истца Большакова О.Г. и Шемшелёва О.В., действующие на основании доверенности, в судебном заседании поддержали требования в полном объеме, по основаниям, указанным в исковом заявлении, с учетом их уточнений. При этом пояснили, что ранее нежилое помещение принадлежало юридическому лицу, далее перешло в собственность ООО "Миллениум-Недвижимость", которое перевело это помещение из нежилого в жилое, разделили на несколько жилых помещений и одно из таких помещений перешло в собственность истца. Оборудование теплового узла, которое расположено в помещении, принадлежащем истцу, должно находиться на обслуживании УК, так как является общим имуществом данного дома, следовательно, должно быть перенесено в подвальное помещение. Учитывая, что оборудование обеспечивает несколько помещений, соответственно, его режим не может быть иным, как общим. Его нахождение в помещении истца создает критическую ситуацию, в случае аварии будет необходим допуск той организации, которая будет обязана обеспечить устранение последствий, будет затруднен. Нарушает права самого истца, так как он должен реагировать на ситуации, связанные с эксплуатацией теплового пункта, также лишает других собственников круглосуточного допуска к этому оборудованию, нарушает привлекательность, ликвидность этого помещения, если истец захочет его продать. В настоящее время тепловой узел обслуживается истцом. Требования предъявлены к УК, так как она обязана содержать и эксплуатировать общее имущество. УК единственный представитель, к которому относится эксплуатация и содержание общего имущества.
Представитель ответчика ООО «Сибжилсервис» - Харитонова Н.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, пояснив, что управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: ххх, на основании решения внеочередного общего собрания собственников, протокол № 2 от 10.04.2016, и договора управления № от 01.05.2016, осуществляет ООО «Сибжилсервис», которое является правопреемником ООО «Альянс», реорганизованного путем присоединения. На протяжении всего времени обслуживания данного многоквартирного дома в состав общего имущества входил только один тепловой узел (элеваторного типа) который обеспечивал теплом квартиры и расположен он в подвальном помещении данного многоквартирного дома. ООО «Сибжилсервис» ежегодно проводит работы по подготовке и проверке технической готовности теплоупотребляющей установки объекта к отопительному сезону, что подтверждается актами. Нежилое помещение, расположенное на первом этаже, ранее принадлежало АОЗТ РИА «Аэрокосмос», имеет тепловой узел, который отапливает нежилое помещение площадью 332,6 кв.м., у собственника данного нежилого помещения были заключены договора с ресурснабжающими организациями. Собственник нежилого помещения самостоятельно проводил работы по подготовке и проверке технической готовности теплоупотребляющей установки объекта к отопительному сезону. У собственника нежилого помещения имеются разграничения балансовой принадлежности. ООО «Сибжилсервис», а также собственники данного многоквартирного дома никогда не несли ответственность и не принимали решения на общем собрании собственников, о выносе и включении данного теплового узла в состав общего имущества, который расположен на 1 этаже данного многоквартирного дома. 23.10.2024 был заключен договор купли-продажи, право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ххх, перешло к ООО «Миллениум-недвижимость». В данном нежилом помещении №, в одном из помещений номер № (экспликация помещений до перепланировки кабинет 20,7 кв.м.) располагался тепловой узел, который подключен к сетям центрального теплоснабжения через индивидуальный тепловой узел, расположенный на первом этаже данного помещения, что отражено а акте разграничения балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности тепловых сетей от 19.12.2024). Балансодержателем теплового узла сдача и подготовка к отопительным сезонам осуществлялась собственником нежилого помещения ООО «Миллениум-Недвижимость» на все нежилые помещения, расположенные в помещении №. 10.02.2025 собственник нежилого помещения №, ООО «Миллениум-Недвижимость», кадастровый №, расположенного на первом этаже многоквартирного дома № по улице ххх, обратился с заявлением в Администрацию Октябрьского административного округа г. Омска, о переводе нежилого помещения в жилое помещение. На основании решения комиссии Администрации Октябрьского административного округа города Омска по рассмотрению вопросов о переводе помещений, а также переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме было принято распоряжение от 20.02.2025 №, согласно которому помещение переведено в жилое, при этом собственник ООО «Миллениум-Недвижимость» обязан был выполнить перенос теплового узла из кабинета № и согласно плана выполнить перепланировку и переустройство согласно проекту перепланировки и переустройства. ООО «Сибжилсервис» не принимал участие и не обследовал помещения 1П, принадлежащие ООО «Миллениум-Недвижимость» на праве собственности, не принимал участие в решении комиссии Администрации Октябрьского административного округа города Омска о переводе нежилого помещения в жилое. Для переноса теплового узла собственнику нежилого необходимо было получить письменное согласие всех собственников данного многоквартирного дома на подключение помещения к общедомовому имуществу. На основании решения общего внеочередного собрания собственников данного многоквартирного дома, подготовить проект переустройства, пройти процедуру изменения тепловой нагрузки в соответствии с приказом от 28.12.2009 № «Об утверждении правил установления и изменения (пересмотра) тепловых нагрузок», разработать и согласовать в АО «ОмскРТС» проектную документацию на реконструкцию системы отопления, индивидуального теплового пункта МКД, приборов учета при их наличии с учетом всех помещений в 1П, выполнить мероприятия в соответствии с разработанной проектной документацией и предъявить монтаж на соответствие представителю СП «ТИиЭ» «ОмскРТС». 03.05.2025 ООО «Миллениум-Недвижимостъ» обращались в управляющую компанию, с согласованием повестки дня для проведения внеочередного общего собрания собственников с вопросом: разрешить ООО «Миллениум-недвижимость» выполнить перенос теплового узла из помещения № в подвал МКД по адресу: ххх. Все работы производятся в соответствии с разрешительной документацией и за счет средств ООО «Миллениум-недвижимость». Управляющая компания согласовала повестку дня. До собственников данного многоквартирного дома была донесена информация путем размещения на информационных стендах. ООО «Миллениум-Недвижимость» не смогли провести собрание в связи с отсутствием кворума. Иных обращений и заявлений в адрес ООО «Сибжилсервис» не поступало. ООО «Миллениум-Недвижимость» собственник помещения 1П не выполнил перенос теплового узла из своего помещения как в статусе нежилое помещение, так и при переводе в жилое помещение, т.е. не выполнил работы по переустройству и перепланировке переводимого помещения в соответствии с представленным проектом, и перевел нежилое помещение в жилое с наличием индивидуального теплового узла в помещении №. 16.06.2025 в адрес управляющей компании поступила претензия о переносе теплового узла в подвальное помещение. 30.06.2025 в ответе на претензию было указано на необходимость получения согласия всех собственников данного МКД на перенос теплового узла в подвал. 29.11.2025 Соловьев С.Г. на основании договора купли-продажи приобрел жилое помещение №, расположенное по адресу: ххх. На момент заключения сделки тепловой узел располагался в указанном помещении и балансодержателем при сделке являлся ООО «Миллениум-Недвижимость», следовательно, имущество перешло к новому собственнику жилого помещения Соловьеву С.Г.. Полагает, что ООО «Сибжилсервис» является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору.
Представитель третьего лица АО "Омские распределительные тепловые сети" в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представили письменный отзыв, в котором указали, что законодательством РФ АО «Омск РТС» не наделено полномочиями по выдаче заключений (рекомендаций) о наличии либо отсутствии технической возможности переноса индивидуального теплового пункта. Индивидуальный тепловой пункт многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу, т.к. оборудование ИТП предназначено для обслуживания более одного помещения в МКД, в связи, с чем является объектом общей долевой собственности собственников помещений в данном доме. Принимая во внимание изложенное, решение вопросов, связанных с распоряжением, перемещением или изменением состава общего имущества, в том числе ИТП, относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 44-46 ЖК РФ) и управляющей организации, осуществляющей управление данным МКД. Кроме того, установка ИТП в жилых помещениях многоквартирного дома не предусмотрена действующими техническими нормами. Ранее, в письме от 29.06.2026 №, АО «Омск РТС» указало, что перенос ИТП из жилого помещения в техподвал возможен без получения новых технических условий и без разработки проекта на тепловые сети и ИТП при одновременном соблюдении двух условий: сохранение точки подключения ИТП от теплотрассы 2ДУ 50 мм; отсутствие необходимости монтажа дополнительных тепловых сетей и реконструкции ИТП. Для изменения точки подключения к системе теплоснабжения необходимо пройти процедуру в соответствии с Правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 №. Заявку на изменение точки подключения к системе теплоснабжения нужно подать в отделе новых присоединений АО «ТГК-11». В случае изменения точки подключения на сетях, находящихся на балансе потребителя и в границах его земельного участка, технические условия на изменение точки подключения могут быть выданы СП «ТИиЭ» АО «Омск РТС». Информация об изменении точки подключения предоставлена потребителю в письменном виде. Вопросы, связанные с установлением технической возможности переноса ИТП из помещения 1П в технический подвал многоквартирного дома, находятся в исключительной компетенции управляющей организации. Именно данное лицо наделено полномочиями по оценке допустимости и условиям такого переноса с учётом технического состояния общего имущества и требований эксплуатационной документации. 22.07.2026 представителем АО «Омск РТС» совместно с представителем собственника помещения и представителем управляющей организации - ООО «Сибжилсервис» - проведено обследование помещения 1П, расположенного по адресу: ххх. По итогам визуального осмотра и проверки состояния коммуникаций, составлен акт №. Указанный документ содержит сведения о фактическом состоянии помещения и инженерных сетей, однако не содержит выводов о наличии либо отсутствии технической возможности переноса ИТП из указанного помещения в техподвал. АО «Омск РТС» полагает, что надлежащее заключение по этому вопросу должно быть подготовлено именно управляющей организацией (ООО «Сибжилсервис»), поскольку она отвечает за содержание общего имущества МКД и обладает необходимой проектнотехнической документацией, а также правом принимать решения в пределах своей компетенции с учетом позиции собственников помещений многоквартирного дома, связанной с принятием решения о переносе ИТП. АО «Омск РТС» не является лицом, ответственным за эксплуатацию и техническое состояние ИТП, а следовательно, не может определять техническую возможность его переноса.
Третьи лица - Карпачев В.В., Чертищев А.О., представители Администрации Октябрьского АО г. Омска, ООО "Миллениум-Недвижимость" в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.
Выбор способа защиты права принадлежит истцу, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.
В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 1 ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
В судебном заседании установлено, что 30.10.2024 за ООО «Миллениум-Недвижимость» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: ххх, площадью 328,8 кв.м, (т.2 л.д.17-19).
Из представленной суду технической документации следует, что здание по адресу: ххх является шестиэтажным многоквартирным жилым домом, 1995 года постройки, состоящее из помещения №, расположенного на 1 этаже МКД, а также квартир (т.1 л.д. 25-46).
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Из материалов дела следует, что 01.05.2016 между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ххх и ООО «Альянс» был заключен договор управления многоквартирным домом №, на основании решения внеочередного общего собрания собственников, протокол № от 10.04.2016 (том 1 л.д. 81-91).
В настоящее время управление многоквартирным домом осуществляет ООО «Сибжилсервис», в связи реорганизацией ООО «Альянс» путем присоединения к ООО «Сибжилсервис», что подтверждается уведомлением (том 1 л.д. 103) и листом записи ЕГРЮЛ (т.1 л.д.104,105).
Как следует из приложения №2 к договору управления многоквартирным домом № от 01.05.2016 (т.1 л.д.92-97) в состав общего имущества многоквартирного дома по адресу: ххх, входит один тепловой узел (элеваторного типа).
07.02.2025 собственник нежилого помещения № - ООО «Миллениум-Недвижимость», кадастровый №, расположенного на первом этаже многоквартирного ххх, обратился с заявлением в Администрацию Октябрьского административного округа г. Омска о переводе нежилого помещения в жилое помещение (т.2 л.д.8).
Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка нежилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Согласно распоряжению главы администрации Октябрьского АО г. Омска от 20.02.2025 № нежилое помещение с кадастровым №, расположенное на первом этаже многоквартирного дома № по улице ххх в Октябрьском административном округе города Омска, принадлежащее ООО «Миллениум-Недвижимость» на праве собственности, переведено в жилое помещение. При этом, указано на необходимость собственнику помещения выполнить работы по переустройству и перепланировке переводимого помещения в соответствии с представленным проектом; предъявить для приемки выполненные ремонтно-строительные работы приемочной комиссии по приемке работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, а также переводу помещений из жилых в нежилые и нежилые в жилые, что позволяет суду сделать вывод о необходимости проведения работ, в том числе и по переносу теплового узла, выполнив переустройство согласно проекту (т.1 л.д.53-60).
При этом, из ответа администрации Октябрьского АО г.Омска от 22.06.2026 (т.2 л.д.42-44) следует, что проектом перепланировки и (или) переустройства предусмотрены: демонтаж, монтаж ненесущих перегородок, дверных блоков, установка санитарно – технического оборудования с целью изменения функционального назначения указанного помещения. Наличие индивидуального теплового пункта указанным проектом не предусмотрено. Приемочной комиссией администрации округа наличие индивидуального теплового пункта в ходе комиссионного обследования помещения не установлено. Актом приемочной комиссии от 26.06.2025 помещение принято в эксплуатацию.
Из представленного суду акта (т.1 л.д.61) следует, что 19.12.2024 между АО «Тепловая компания», АО «Омск РТС» и ООО «Миллениум-Недвижимость» согласовано разграничение балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности (ИТП, ПУ находится на балансе ООО «Миллениум – недвижимость»).
15.10.2025 произведена проверка технической готовности теплопотребляющей установки объекта к отопительному периоду 2025/2026, № лицевого счета №, наименование объекта ООО «Миллениум-Недвижимость», наименование здания - нежилое помещение по адресу: ххх, что подтверждается актом № (т.1 л.д.72-73). Данные обстоятельства позволяют суду сделать вывод об эксплуатации теплового узла в помещении 1 П.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным сделать вывод о том, что ООО «Миллениум-Недвижимость» - собственник помещения 1П, при переводе помещения в статус жилого, не произвел перенос теплового узла, в соответствии с представленным проектом, и перевел нежилое помещение в жилое с наличием индивидуального теплового узла в помещении №.
Согласно акту обследования теплопотребляющих систем абонента СП «Тепловая инспекция и энергоаудит» № от 22.07.2026 тепловой ввод от точки врезки от сетей АО «Тепловая компания» в техподвале жилого дома по ххх до прибора учета и ИТП, находящегося в помещении № на 1 этаже, находятся на балансе ООО «Миллениум – недвижимость». Система отопления помещения № двухтрубная с нижней разводкой, подключена от ИТП, расположенного в данном помещении. Тепловой узел элеваторный (пломба на элеваторе отсутствует), оснащен приборами учета тепловой энергии и теплоносителя. Врезки системы горячего водоснабжения с ИТП помещения № отсутствуют. На элеваторной перемычке установлен регулирующий клапан с электроприводом (не указан в акте формы № от 24.03.2016 №). Отопительные приборы в помещении № – алюминиевые радиаторы h=500 мм. Несанкционированных точек горячего водоразбора на системе отопления помещения № не обнаружено.
АО «Омск РТС» в ответе от 22 июля 2026 года указало, что индивидуальный тепловой пункт многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу, так как оборудование ИТП предназначено для обслуживания более одного помещения в МКД, в связи с чем, является объектом общей долевой собственности собственников помещений в данном доме. Решение вопросов связанных с распоряжением, перемещением или изменением состава общего имущества, в том числе ИТП, относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и управляющей организации, осуществляющей управление данным МКД. Установка ИТП в жилых помещениях многоквартирного дома не предусмотрена действующими техническими нормами. Перенос ИТП из жилого помещения в техподвал возможен без получения новых технических условий и без разработки проекта на тепловые сети и ИТП при одновременном соблюдении двух условий: - сохранение точки подключения ИТП от теплотрассы 2ДУ 50мм; - отсутствие необходимости монтажа дополнительных тепловых сетей и реконструкции ИТП. Для изменения точки подключения к системе теплоснабжения необходимо пройти процедуру в соответствии с Правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 №. Вопросы, связанные с установлением технической возможности переноса ИТП из помещения 1П в технический подвал МКД, находятся в исключительной компетенции управляющей организации.
Таким образом, для переноса теплового узла собственнику нежилого помещения необходимо было получить письменное согласие всех собственников данного многоквартирного дома на подключение помещения к общедомовому имуществу и на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома, подготовить проект переустройства, пройти процедуру изменения тепловой нагрузки в соответствии с приказом от 28.12.2009 № «Об утверждении правил установления и изменения (пересмотра) тепловых нагрузок», разработать и согласовать в АО «Омск РТС» проектную документацию на реконструкцию системы отопления, индивидуального теплового пункта МКД, приборов учета, с учетом всех помещений в 1П, выполнить мероприятия в соответствии с разработанной проектной документацией и предъявить монтаж на соответствие представителю СП «ТИиЭ» АО «ОмскРТС».
Судом установлено, что ООО «Миллениум – недвижимость» в досудебном порядке обращалось в управляющую компанию с заявлением о переносе теплового узла в подвальное помещение, без изменения точки подключения и гидравлики, что является переустройством и не требует внесения изменений в проект многоквартирного дома; в их адрес был направлен ответ на претензию, где указано на необходимость получения согласия всех собственников данного МКД, а также обратиться в ресурснабжающую организацию.
В материалах дела имеется протокол общего собрания ООО «Миллениум-недвижимость» от 20.11.2025 (т.1 л.д.188-190), согласно которому принято решение об одобрении продажи недвижимого имущества Общества, а именно жилых помещений – комнат, расположенных по адресу: ххх, с кадастровыми № (площадью 22,4 кв.м), № (площадью 21,2 кв.м), № (площадью 10,7 кв.м).
Из представленных суду сведений из ЕГРН собственниками жилых помещений – комнат, расположенных по адресу: ххх, являются: Карпачев В.В. (комната, кадастровый №, площадь 10,7 кв.м), Чертищев А.О. (комната, кадастровый №, площадь 21,2 кв.м), Соловьев С.Г. (комната, кадастровый № (площадь 22,4 кв.м), остальные комнаты в указанном помещении принадлежат ООО «Миллениум-недвижимость» (т.1 л.д.109-176).
В судебном заседании установлено, что Соловьев С.Г. является собственником помещения №, расположенного по адресу: ххх, площадью 22,4 кв.м., кадастровый №, на основании договора купли-продажи от 29.11.2025 (т.1 л.д.186-187, 177), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.12.2025 (том 1 л.д. 11-13).
Обращаясь в суд с иском, Соловьев С.Г. указывает, что в принадлежащем ему помещении, располагается оборудование теплового узла, обслуживающее потребности всех собственников комнат в помещении 1П.
01.04.2026 Соловьев С.Г. обратился в управляющую компанию (ООО «Сибжилсервис») с требованием о принятии на обслуживание оборудование теплового узла и переместить данное оборудование в подвал указанного дома, в чем ему было отказано (т.1 л.д.8, 9-10).
По мнению суда, требования истца направлены на изменение системы теплоснабжения многоквартирного дома, которая относится к общему имуществу всех собственников помещений МКД, в том числе и собственников помещения 1П, и, как следствие, затрагивает их права, в связи с чем, переустройство системы теплоснабжения многоквартирного дома возможно только с согласия собственников помещений многоквартирного дома.
При этом согласно п. 7.1 ст. 157.2 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, если иное не установлено настоящим Кодексом. Изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, возможны при получении согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Таким образом, изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, возможны лишь при получении согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме, согласия которых в данном случае Соловьевым С.Г. не получено.
Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что истцу было известно об особенностях приобретаемого им жилого помещения, оборудованного тепловым узлом. Тепловой узел, установленный в жилом помещении, принадлежащем истцу, обслуживает потребности всех собственников помещений, в том числе истца, относится к общему имуществу собственников.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что тепловой узел установлен в жилом помещении истца, позднее, чем указанное помещение перешло в собственность Соловьева С.Г., не установлено.
С учетом того, что входящая в состав общего имущества собственников, внутридомовая система отопления, предполагает взаимосвязанность и взаимозависимость ее элементов, в отсутствие допустимых доказательств, того, что требуемый истцом перенос тепловой установки, не повлечет негативных последствий для проживающих в доме лиц, суд не усматривает правовых оснований к удовлетворению заявленных истцом требований, полагая, что избранный истцом способ защиты нарушенного права, с учетом фактических обстоятельств дела, не отвечает требованиям закона и приводит к существенному нарушению баланса интересов сторон.
Между тем данные обстоятельства не лишают истца, как собственника помещения защищать свои права и интересы, при условии доказанности факта их нарушения, иным предусмотренным законом способом, с учетом установленного ст. 10 ГК РФ принципа недопустимости злоупотребления правом, соразмерности избранного способа защиты гражданских прав.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Соловьева С.Г..
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Соловьев С.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сибжилсервис» о защите прав потребителей, отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Л.В. Авдеева
Мотивированное решение суда изготовлено 12 августа 2026 года