ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июня 2026 года г. Омск
Ленинский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Богатырь О. В., при секретаре судебного заседания Келлер Е. В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Администрации Ленинского административного округа <адрес> о признании жилого дома нежилым зданием, установил:
ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к Администрации Ленинского административного округа <адрес> о признании жилого дома нежилым зданием, указав в обоснование на то, что согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № принадлежит им на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о местоположении границ земельного участка внесены в ЕГРН. Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № имеет следующие виды разрешенного использования: Хранение автотранспорта (код 2.7.1); Социальное обслуживание (код 3.2); Деловое управление (код 4.1); Магазины (код 4.4); Ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), Автомобильные мойки (код 4.9.1.3), Объекты торговли (код 4.2), ИЖС (код 2.1, Обеспечение дорожного отдыха (код 4.9.1.2). В соответствии с градостроительным планом на замеленный участок с кадастровым номером № подготовленным ДД.ММ.ГГГГ, Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования <адрес> виды разрешенного использования земельных участков Хранение автотранспорта (код 2.7.1); Социальное обслуживание (код 3.2); Деловое управление (код 4.1); Магазины (код 4.4); Ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), Автомобильные мойки (код 4.9.1.3), Объекты торговли (код 4.2), ИЖС (код 2.1), Обеспечение дорожного отдыха (код 4.9.1.2) является основными видами для данного земельного участка. На земельном участке с кадастровым номером № расположен жилой дом с кадастровым номером № площадью 139 кв.м., этажностью – 1, который принадлежит истцам на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Истцами было подано обращение в Администрацию Ленинского административного округа <адрес> о переводе жилого помещения в нежилое. ДД.ММ.ГГГГ был получен отказ в переводе жилого помещения в нежилое, отказ мотивирован тем, что не соблюдены условия перевода, предусмотренные статьёй 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. Земельный участок с видом разрешенного использования Хранение автотранспорта (код 2.7.1); Социальное обслуживание (код 3.2); Деловое управление (код 4.1); Магазины (код 4.4); Развлекательные мероприятия (код 4.8.1может и должен использоваться по назначению, в этой связи необходимо изменение назначения строения с «жилого» на «нежилое» в судебном порядке. При сопоставлении координат земельного участка, содержащихся в ЕГРН и координат нежилого здания, специалистом в заключениях сделан вывод, что исследуемый объект: нежилое здание с кадастровым номером № площадью 139 кв.м, полностью расположен в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером №. В связи с тем, что было отказано в досудебном порядке в переводе «жилого дома» в «нежилое здание», истцы обращаются с настоящим иском за защитой своих прав.
Просят суд признать здание (жилой дом), общей площадью 139 кв.м, этажностью – 1, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, «нежилым зданием», расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером № категория земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования: Хранение автотранспорта (код 2.7.1); Социальное обслуживание (код 3.2); Деловое управление (код 4.1); Магазины (код 4.4); Ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), Автомобильные мойки (код 4.9.1.3), Объекты торговли (код 4.2), ИЖС (код 2.1, Обеспечение дорожного отдыха (код 4.9.1.2).
Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 в судебном заседании участия не принимала, о причинах неявки суду не сообщила, извещена надлежащим образом.
Представитель истцов по доверенности ФИО9 требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации Ленинского административного округа <адрес> при надлежащим извещении участия в судебном заседании не принимал.
Третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, надлежащим образом извещался о дате судебного заседания.
В соответствии со статьёй 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, представленные доказательства, пришел к следующему.
Как установлено судом, истцам принадлежит на праве общей долевой собственности жилой дом с общей площадью 139 кв.м, этажностью – 1, с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, ФИО1 - 6/40 доли, ФИО2 - 17/40 доли, ФИО3 – 17/40 доли.
Право собственности, на указанные объекты недвижимости у истцов возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 (продавец) и ФИО1, ФИО2, ФИО3 (покупатели). Предметом указанного договора является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 426 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуальной жилой застройки. Индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей), расположенный по адресу: <адрес>, Ленинский АО, <адрес> земельном участке расположен жилой <адрес>.
На указанные объекты недвижимости за истцами зарегистрировано право собственности, так на жилой дом (кадастровый №) ДД.ММ.ГГГГ, внесены записи в Единый государственный реестр недвижимости: № правообладатель 6/40 долей в праве общей долевой собственности ФИО1; № правообладатель 17/40 долей в праве общей долевой собственности ФИО2; № правообладатель 17/40 долей в праве общей долевой собственности ФИО3 и земельный участок (кадастровый №) ДД.ММ.ГГГГ внесены записи в Единый государственный реестр недвижимости № правообладатель 6/40 долей в праве общей долевой собственности ФИО1; № правообладатель 17/40 долей в праве общей долевой собственности ФИО2; № правообладатель 17/40 долей в праве общей долевой собственности ФИО3
Согласно техническому плану здания, составленному кадастровым инженером ФИО7 ООО «Центр правовой помощи «Цитадель» от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, 139 кв.м, год завершения строительства 2024.
Из заключения кадастрового инженера следует, что при подготовке технического плана были получены сведения на жилой дом с кадастровым номером № по адресу <адрес>, что подтверждается кадастровым паспортом № от ДД.ММ.ГГГГ. Здание с кадастровым номером № снесено. В границах земельного участка возведено новое строение.
По состоянию на 2025 год в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 139 кв.м.
Истцами предоставлен проект перепланировки и переустройства индивидуального жилого №, расположенного по адресу: <адрес> административном округе в <адрес> под нежилое здание индивидуального предпринимателя ФИО8 №-АР, в котором общая площадь здания составляет 139 кв.м.
Из содержания указанного проекта следует, что конструктивные решения проекта выполнены в соответствии с действующими нормами и правилами. Организация пространства в помещениях выполнена согласно нормативной документации, регламентирующей санитарно-эпидемиологические нормы. Проектные решения не предусматривают изменений объекта капитального строительства и его частей, затрагивающих конструктивные и другие характеристики их прочности, надежности и безопасности, превышающих предельные параметры строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Таким образом, на основании пункта 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство (реконструкции) не требуется.
Как установлено судом, истцы обратились в Администрацию Ленинского административного округа <адрес> с заявлением о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в нежилое. На указанное заявление получен отказ об удовлетворении заявления с указанием на то, что предполагаемое использование переводимого помещения – магазин. В настоящее время объект используется как автомойка. Кроме того, конфигурация объекта в представленном проекте не соответствует конфигурации объекта, зарегистрированного в ЕГРН, имеются признаки реконструкции.
Из ответа Департамента архитектуры и градостроительства администрации <адрес>, полученного в связи с запросом суда следует, что в департамент архитектуры не поступали заявления от ФИО1, ФИО2, ФИО3 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Ленинский административный округ, <адрес>, земельный участок №. В соответствии с положением о департаменте архитектуры, утвержденным Решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № «О департаменте архитектуры и градостроительства Администрации <адрес>», департамент архитектуры обеспечивает подготовку проектов муниципальных правовых актов <адрес> о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения. Нормативные акты о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, Ленинский административный округ, <адрес>, земельный участок жилищного строительства (код 2.1), хранение автотранспорта (код 2.7.1), деловое управление (код 4.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) код 42), магазины (код 4.4), обеспечение дорожного отдыха (код 49.1.2), автомобильные мойки (код 4.9.1.3), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4) или об отказе в предоставлении такого разрешения в департаменте архитектуры отсутствуют.
Согласно представленному заключению специалиста №, подготовленному ООО «ПромТехЭксперт», на рассматриваемом земельном участке планируется перевод индивидуального жилого дома в нежилой. Указано, что в нежилом здании планируется частичный демонтаж кирпичных перегородок. Работы по перепланировке и переустройству, предусмотренные проектной документацией не влияют на устойчивость и несущую способность здания и не затрагивают несущие конструкции. При этом, согласно техническим характеристикам, указанным в заключении, общая площадь объекта после перевода увеличивается.
Предусмотренные работы в рамках «Проекта перепланировки и переустройства индивидуального жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> административном округе <адрес> под нежилое здание» не будут снижать несущую способность конструкций здания, не будут нарушать работу инженерных сетей здания и не будут противоречить требованиям СП 70.13330.2013 «Несущие и ограждающие конструкции».
Предусмотренные работы в рамках «Проекта перепланировки и переустройства индивидуального жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> административном округе <адрес> под нежилое здание» согласно статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, не будут затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и не будут противоречить требованиям СП 70.13330.2013 «Несущие и ограждающие конструкции».
Предусмотренные работы в рамках «Проекта перепланировки и переустройства индивидуального жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> административном округе <адрес> под нежилое здание», согласно статьи 51 Градостроительного кодекса РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 190-ФЗ не будут являться реконструкцией.
Предусмотренные работы в рамках «Проекта перепланировки и переустройства индивидуального жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> административном округе <адрес> под нежилое здание» не требуют получения разрешения на реконструкцию.
Предусмотренные работы в рамках «Проекта перепланировки и переустройства индивидуального жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> административном округе <адрес> под нежилое здание», не входят в «Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».
Границы объекта капитального строительства не будут меняться и не будут превышать предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, принятые решением № от ДД.ММ.ГГГГ Омского городского совета «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа <адрес>».
Эксплуатационная надежность переводимого объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Ленинском административном округе г. будет соответствовать требованиям безопасности для жизни и здоровья граждан, не будет противоречить требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Переводимый объект будет отвечать требованиям СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты.
Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».
Расстояния от переводимого в нежилой фонд объекта границ соседних земельных участков, соответствуют ст. 46 Правил землепользования и застройки (Решение Омского городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ <адрес> (далее - Правила землепользования и застройки).
Строение с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> бедного, 35 соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, градостроительным и санитарным нормам и правилам, предъявляемым к нежилым зданиям и помещениям, пригодно для дальнейшей эксплуатации в качестве нежилого производственного назначения (помещения), не создает угрозу жизни и здоровью находящихся в здании (помещении) граждан.
Кроме того, согласно заключению специалиста общества с ограниченной ответственностью «ПромТехЭксперт» № по результатам визуального и инструментального обследования объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес> Ленинском АО, действия собственника земельного участка с кадастровым номером № по переводу жилого здания в нежилой фонд, согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не является реконструкцией, так как не изменились параметры объекта капитального строительства (площадь застройки и объем).
При проверке фактического местоположения объекта исследования, установлено:
- объект исследования расположен на размежеванном земельном участке, находящемся в собственности;
- здание построено без нарушения границ, отведенного земельного участка;
- назначение обследуемого здания отвечает основному виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №;
- на размежеванном участке, границы земельного участка установлены. Согласно установленному ограждению земельного участка здание построено без нарушений отведенных границ;
- на момент строительства градостроительный регламент не был установлен (Решение Омского городского Совета «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №);
- объект исследования расположен на земельном участке с кадастровым номером № в границах территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (код ОЖ-1), вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №: Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1); Хранение автотранспорта (код 2.7.1); Бытовое управление (код 4.1.); Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2); Магазины (код 4.4); Объекты дорожного отдыха (код 4.9.1.2); Автомобильные мойки (код 4.9.1.2); Ремонт автомобилей (код 4.9.1.4) и отвечает установленному градостроительному регламенту.
Нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Ленинский АО, отвечает градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам не противоречит требованиям, предъявляемым к зданиям, используемым в коммерческих целях. А также не несет угрозу разрушения строения в целом, здоровью граждан, а также иных лиц, находящихся в помещениях.
Исходя из позиции Администрации Ленинского АО <адрес>, основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое послужило несоответствием проекта переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме требований законодательства.
В настоящее время объект по адресу: <адрес> используется как автомойка. В помещении гаража (помещение 7 плана жилого дома до перепланировки и переустройства, лист 5 представленного проекта) оборудовано два поста для мойки автомобилей.
Согласно разделу 12 СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», введенными в действие постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от ДД.ММ.ГГГГ № мойки автомобилей с количеством постов не более 5 отнесены к объектам V класса опасности, для которого санитарно-защитная зона составляет 50 м.
Объект по адресу: <адрес> расположен на расстоянии менее 50 метров от жилых домов. Кроме того, конфигурация объекта в представленном проекте не соответствует конфигурации объекта, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, имеются признаки реконструкции.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требования ЖК РФ и законодательство о градостроительной деятельности.
Учитывая вышеизложенное, администрация округа на основании пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказала заявителю в переводе указанного жилого помещения в нежилое из-за несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещений.
Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> имеет виды разрешенного использования: для жилищных нужд под жилой дом, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, Хранение автотранспорта (код 2.7.1); Деловое управление (код 4.1); Магазины (код 4.4); Ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), Автомобильные мойки (код 4.9.1.3), Объекты торговли (код 4.2), ИЖС (код 2.1, Обеспечение дорожного отдыха (код 4.9.1.2).
Согласно Приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования 4.1 «деловое управление» предусматривает размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, Магазины (код 4.4); Развлекательные мероприятия (код 4.8.1), также предназначены для ведения коммерческой деятельности.
Из представленной выше нормы закона следует, что в других целях вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № как Хранение автотранспорта (код 2.7.1); Социальное обслуживание (код 3.2); Деловое управление (код 4.1); Магазины (код 4.4); Ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), Автомобильные мойки (код 4.9.1.3), Объекты торговли (код 4.2), ИЖС (код 2.1, Обеспечение дорожного отдыха (код 4.9.1.2) использоваться не может.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участка и объектов капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Пунктом 3 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
В соответствии с пунктом 4 указанной нормы земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видом разрешенного использования.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
По смыслу части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории размещенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с пп. 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо есть право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Положениями пункта 3 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.
В соответствии со статьёй 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Принимая во внимание общий принцип земельного права - единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о переводе жилого здания в нежилое, ввиду наличия вида разрешенного использования земельного участка на котором расположенное такое здание.
Руководствуясь статьями 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил:
Признать здание (жилой дом), площадью 139 кв.м, этажностью – 1, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> «нежилым зданием», расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером №, категория земель «земли населённых пунктов» с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1), индивидуальное жилищное строительство (код 2.1), деловое управление (код 4.1), объекты торговли (код 4.2), магазины (код 4.4), обеспечение дорожного отдыха (код 4.9.1.2), автомобильные мойки (код 4.9.1.3), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4).
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости и Государственный кадастр недвижимости.
Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд города Омска заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья: (подпись) О.В. Богатырь
Мотивированный текст решения изготовлен 25 июня 2026 года
Судья О.В. Богатырь