РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Еленской Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Долгой А.С., при участии в подготовке и организации судебного процесса помощника судьи Барановой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 09 июня 2026 года в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости «Альтернатива» к ДНЮ о взыскании неосновательного обогащения, установил:
товарищество собственников недвижимости «Альтернатива» (сокращенное наименование – ТСН «Альтернатива») обратилось в суд с требованием о взыскании с ДРВ неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что с ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <адрес> находится в управлении ТСН. ДРВ с апреля 2006 года является собственником <адрес> указанном доме, впоследствии данная квартира была переведена в нежилое помещение. Согласие собственников помещений на проведение реконструкции не выдавалось. В результате проведенной в коммерческих целях реконструкции, уменьшилась площадь общего имущества многоквартирного дома (земельного участка), поскольку к нежилому помещению была пристроена входная группа (крыльцо), которая занимает площадь на земельном участке 6,67 кв. м и входная группа (крыльцо) площадью 7,28 кв. м.
Полагает, что в связи с проведенной реконструкцией и уменьшением площади общего имущества собственников помещений на стороне собственника нежилого помещения возникло неосновательное обогащение.
Решением собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ утверждена стоимость ежемесячной платы за пользование общедомовым имуществом в размере 1 000 рублей за 1 кв. м в месяц за период с 2023 по 2024 год. Решением общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ размер платы за пользование общим имуществом установлен в размере 1 100 рублей за 1 кв.м. занимаемой площади.
ДД.ММ.ГГГГ ТСН «Альтернатива» в адрес ответчика направил претензию с требованием выплатить сумму неосновательного обогащения, оплата не поступила.
На основании изложенного, просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 263 655 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 100 рублей.
В последующем истец требования искового заявления уточнил, просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 438 588 рублей и расходы по уплате государственной пошлины.
ДД.ММ.ГГГГ истцом уточнены исковые требования с уменьшением их размера до 416607,41 рублей неосновательного обогащения.
Определением Октябрьского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ненадлежащего ответчика ДРВ на ДНЮ (л.д. 78-79).
Представитель истца ТСН «Альтернатива», ответчик ДНЮ, третьи лица - администрация Октябрьского административного округа города Омска, ККВ, ДРВ в судебном заседании участия не принимали, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ответчика ШТФ, действующая на основании доверенности, возражала против требований иска. Представила суду письменные возражения на исковое заявление, в которых указала, что спорные крыльца (две входные группы) являются неотъемлемой частью нежилого помещения, принадлежащего ответчику, обеспечивают единственно возможный доступ к нему (ст. 271 ГК РФ). Крыльца расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №, их общая площадь 13,0 кв.м (6,0 кв.м и 7,0 кв.м), то есть 0,66 % от общей площади участка (13/1950*100). Кадастровая стоимость земельного участка составляет 8 759 770 руб. 50 коп., таким образом, сумма от общей кадастровой стоимости под крыльцами составляет 58 398,47 руб. (8 759 770,50/1950*13). Ответчик крыльцо не возводила, помещение уже приобретено с ними. О вынесенных ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ решениях общего собрания собственников МКД ответчику стало известно только в ходе судебного разбирательства. Указала, что решения общих собраний об установлении платы в размере 1000 руб., а затем 1100 руб. за 1 кв. м является экономически не обоснованными и противоречат ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом). Указанный тариф многократно превышает рыночную стоимость аренды земельных участков в данном районе. Согласно представленным в материалы дела заключениям специалистов, экономически обоснованная ставка составляет 74,87 за 1 кв. м в месяц, или 973,31 рублей в месяц за два крыльца. Ответчик утратил право собственности на помещение ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем требования истца о взыскании за пользование имуществом подлежат исчислению только за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Представила суду контрасчет, на основании ставки 74,87 руб./кв. м, за спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика составляет 29 199,3 рублей. В настоящее время помещение продано иному лицу ДД.ММ.ГГГГ.
Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> является ДНЮ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38-40).
Согласно распоряжению администрации Октябрьского административного округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р на основании заявления ДРВ жилое помещение <адрес> в <адрес> по переведена в нежилое помещение, с выполнением работ по перепланировке и переустройству <адрес> в <адрес>, согласно проекту (л.д.109).
При переоборудовании квартиры под магазин непродовольственных товаров и офис проектом было предусмотрено устройство входа в помещение магазина и продовольственных товаров и офис непосредственно на Космический проспект в виде возведения крыльца с торца жилого дома (148-152).
Из представленных в дело фотоматериалов усматривается, что к фасаду здания № по <адрес> в <адрес> пристроена конструкция крыльца, имеются сведения о распорядке работы (л.д. 15-16).
Согласно договору дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ДРВ безвозмездно передал, а ДНЮ приняла в дар помещение, площадью 41,2 кв. м, адрес: <адрес>, кадастровый № (л.д. 47-48).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ДНЮ с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения №, площадью 41,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> (л.д. 38-40).
Многоквартирный жилой <адрес> в <адрес>, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1950 кв. м.
Истец, ссылаясь на использование ответчиком части общего имущества собственников многоквартирного дома - земельного участка под крыльцом при входе в нежилое помещение, обратился в суд с требованием о взыскании платы за использование общего имущества в виде неосновательного обогащения.
Оценивая правомерность заявленных истцом требований, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с п. «в» ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктами 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно абз. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Правом на использование земельных участков в соответствии со ст. ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации наделены собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. На указанных лиц в силу ст. 42 ЗК РФ возложена обязанность, в том числе по соблюдению при использовании земельных участков градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных требований правил, нормативов.
Возложение на собственников, владельцев, пользователей земельных участков обязанности по содержанию их земельных участков, может быть осуществлено либо на основании федерального закона и принятых в соответствии с ним нормативных документов и правил, либо на основании договора.
Пунктом 19 ч. 1 ст. 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ установлено, что к вопросам местного значения поселения относится утверждение правил благоустройства территории поселения, устанавливающих, в том числе требования по содержанию зданий (включая жилые дома), сооружений и земельных участков, на которых они расположены.
Положениями ч. 3 ст. 104 Решения Омского городского Совета «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска» от 25.07.2007 года № 45 (далее по тексту – Правила благоустройства на территории города Омска) предусмотрено, что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не образован или образован по границам такого дома, обязанность по содержанию и уборке прилегающей к такому многоквартирному дому территории, в том числе расположенных на такой территории элементов озеленения, пешеходных дорожек, тротуаров, въездов (выездов) во дворы, детских, спортивных и иных площадок, малых архитектурных форм, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объектов, возлагается на лиц, осуществляющих деятельность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в следующих пределах:
1) пятиметровой территории, прилегающей по периметру к многоквартирным домам, имеющим от 1 до 4 этажей включительно;
2) десятиметровой территории, прилегающей по периметру к многоквартирным домам, имеющим 5 и более этажей;
3) территории, прилегающей по периметру к многоквартирному дому, до границ территорий, обязанности по содержанию и уборке которых возложены на иных хозяйствующих субъектов, в случае если расстояние от многоквартирного дома до данных территорий меньше указанного в пунктах 1, 2 настоящей части расстояния.
Как следует из приведенных положений действующего законодательства, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности собственников квартир могут решаться только по воле всех собственников жилых помещений в этом доме.
Из приведенных выше норм следует, что к общей собственности в многоквартирном доме относится как сформированный земельный участок, так и внешняя стена (фасад) здания.
Эксплуатация нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, принадлежащего ответчику и занятого магазином предполагает образование отдельных входов во внешней стене, а также использование общего участка для обслуживания помещений.
Из распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое от 18.07.2006 следует, что при переводе жилого помещения в нежилое собственниками были осуществлены мероприятия по перепланировке и переустройству, а не реконструкции помещения, в связи с чем получение согласия собственников помещений многоквартирного дома, не требовалось.
Вместе с тем, как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, произведена не только внутренняя перепланировка помещения, но и возведены крыльца с торца жилого дома.
Из приведенных выше норм следует, что к общей собственности в многоквартирном доме относится как внешняя стена здания (фасад, так и земельный участок. Эксплуатация принадлежащего ответчику помещения в многоквартирном жилом доме предполагает использование общего участка для обслуживания помещения.
В указанной связи, фактически оборудование отдельного входа в нежилое помещение путем установки крыльца при переводе жилого помещения в нежилое является реконструкцией здания, предполагающей изменение параметров объекта капитального строительства, что предполагает обязательность получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.
Разрешение департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска на реконструкцию жилого <адрес> в <адрес> не выдавалось.
Доказательств наличия согласия собственников на безвозмездное использование земельного участка ответчиком для обустройства отдельного входа с установлением металлического крыльца в материалы дела не представлено.
В соответствии с п. 3.1, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно положениям ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принято решение разрешить пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а именно предоставлять во временное пользование общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме для установки и эксплуатации рекламных конструкций, информационных стендов и внешних досок объявлений земельный участок, нежилые помещения многоквартирного дома. Для этих целей утверждена стоимость ежемесячной платы за пользование общедомовым имуществом на 2023-2024 годы в размере 1 000 рублей за 1 кв.м. занимаемой площади общедомового имущества (л.д. 12-13).
Протоколом годового (очередного) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об утверждении стоимости ежемесячной платы за пользование общедомовым имуществом на 2024-2025 годы в размере 1 100 рублей за 1 кв.м. занимаемой площади общедомового имущества за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, размещение информационных вывесок и стендов, использования земельного участка многоквартирного дома по адресу: <адрес> (л.д. 14).
Обозначенные решения общего собрания в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.
В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Из анализа данной нормы закона следует, что под обязательством из неосновательного обогащения понимается правоотношение, возникшее в связи с приобретением или сбережением имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований одним лицом (приобретателем) за счет другого лица (потерпевшего).
Обязательства вследствие неосновательного обогащения возникают при наличии следующих условий:
- отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения или сбережения имущества;
- приобретение или сбережение имущества приобретателя должно произойти за счет другого лица.
Отсутствие надлежащего правового основания для обогащения как условие его неосновательности означает, что ни нормы законодательства, ни условия сделки не позволяют обосновать правомерность обогащения.
Установив факт размещения ДНЮ крыльца на земельном участке многоквартирного дома в отсутствие соответствующей оплаты, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения за фактическое размещение входной группы на общем имуществе многоквартирного дома, определенной на основании тарифов, утвержденных общими собраниями собственников помещений в многоквартирном доме и исходя из размера крыльца.
Проверив расчет, представленный стороной истца, суд находит его арифметически верным, составленным исходя из размера ежемесячной платы за использование общего имущества, а также размера входной группы и периода использования земельного участка.
На основании изложенного, с ДНЮ подлежит взысканию неосновательное обогащение за период с 11.09.2023 по 28.02.2026 в размере 416607,41 рублей в пределах исковых требований истца.
Довод ответчика о завышенной стоимости платы не свидетельствует о наличии оснований для определения платы по приемлемой для ответчика стоимости за 1 кв. м, в то время, как крыльцо и реконструкция многоквартирного дома произведены незаконно. Законных оснований для размещения крыльца на земельном участке и реконструкции многоквартирного дома нет. Собственниками принято решение о взимании платы за использование земельного участка, с которой незаконно занимающий земельный участок ответчик может либо согласиться, либо привести помещение в первоначальный вид. В указанной связи необходимости в проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости платы за использование земельного участка, нет, а ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы судом было отклонено.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче искового заявления в суд, истец уплатил государственную пошлину в общей сумме 9 240 рублей, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).
Принимая во внимание, что заявленные требования удовлетворены в полном объеме, суд приходит к выводу о взыскании с ДНЮ в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в размере 7498,22 рублей
Возвратить ТСН «Альтернатива» излишне уплаченную пошлину в размере 1 741,77 рублей, уплаченную на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования товарищества собственников недвижимости «Альтернатива» к ДНЮ о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить.
Взыскать с ДНЮ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт 5208 678328) в пользу товарищества собственников недвижимости «Альтернатива» (ИНН 5506121802) неосновательное обогащение в размере 416607,41 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 7498,22 рублей.
Возвратить ТСН «Альтернатива» излишне уплаченную пошлину в размере 1 741,77 рублей, уплаченную на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Первомайский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Ю.А. Еленская
Мотивированное решение изготовлено 24 июня 2026 года.