РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 августа 2026 г. г. Татарск
Татарский районный суд Новосибирской области в составе:
Председательствующего Запрудневой Л.Ю.
При секретаре судебного заседания Востренковой Я.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Булаевой Ирины Ивановны к Магомедову Мураду Насреддиновичу, Соболевой Екатерине Александровне о признании ипотеки (залога) прекращённой, признании права собственности на жилой дом, понуждении к регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Булаева И.И. обратилась в суд с иском к Магомедову М.Н., Соболевой Е.А. о признании ипотеки (залога) прекращённой, признании права собственности на жилой дом, понуждении к регистрации перехода права собственности, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор купли-продажи жилого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № с ответчиком Магомедовым М.Н. Данная сделка и отчуждение имущества совершались с целью изыскания денежных средств для полного погашения задолженности должника Магомедова М.Н. перед ответчиком Соболевой Е.А. в рамках исполнительного производства №-ИП во избежание окончательного принудительного изъятия дома после того как публичные торги по исполнительному производству были признаны несостоявшимися. Она полностью и добросовестно исполнила свои обязательства по оплате имущества. В связи с установленными банками лимитами на разовые и годовые переводы денежных средств (до 800 000 руб.), оплата стоимости дома на депозитный счет РОСП, ФССП через территориальное Управление Федерального казначейства производилось траншами, в том числе с техническим привлечением родственников со стороны истца и ответчика Магомедова М.Н. Во всех указанных платежных документах в назначении платежа строго указаны Ф.И.О. ответчика Магомедова М.Н. - должника, номер исполнительного производства №-ИП. Данные платежек были безоговорочно приняты ССП - исполнителей, учтены в рамках исполнительного производства в соответствии со ст. 313 ГК РФ (исполнение обязательства третьими лицами) и направлены на полное погашение перед ответчиком - Соболевой Е.А. Общая сумма внесённых траншей полностью покрыла задолженность по исполнительному листу ответчика Магомедова М.Н. перед ответчиком Соболевой Е.А. Указанные денежные средства были перечислены ССП со своего депозитного счета ответчику кредитору Соболевой Е.А., а исполнительное производство было официально окончено фактическим исполнением на основании ст. 47 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве», что также подтверждается справкой РОСП о распределении денежных средств. Судебный пристав-исполнитель снял все ранее наложенные им ограничения и запреты на регистрационные действия с имущества. Однако она до настоящего времени не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН, так как в Государственном реестре сохраняется запись об обременении в виде ипотеки (залоге) в пользу ответчика Соболевой Е.А. Ответчик Соболева Е.А. фактически получив денежные средства от реализации заложенного имущества в полном объеме, умышленно уклоняется от подачи заявления в Росреестр о снятии обременения. Более того, ответчик Соболева Е.А. инициировала новые судебные споры, пытается изменить природу процентов и повторно заявляет требования об обращении взыскания на имущество, за которое она уже полностью расплатилась через госсистему казначейства. Этот дом ей уже передан по Акту от ДД.ММ.ГГГГ с момента выдачи окончания ИП по ст. 47 ФЗ № 229. Она там проживает с несовершеннолетними детьми, которые по программе переселения из аварийного жилья имеют (должны иметь дом) согласно договору купли-продажи. Этот дом является для неё и несовершеннолетних детей единственным жильем. Деньги выделены государством по программе переселения из аварийного жилья. Согласно п. 1ч. 1ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество реализовано в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом. В соответствии с принципами Гражданского права и позиций Верховного суда РФ, зачисление денег за имущество на депозит Службы принудительного исполнения является финальной точкой взыскания и прекращает обязательства должника, а, следовательно, уничтожает и сам залог. Использование третьих лиц (родственников) для технических переводов с прямым указанием номера ИП не меняет принудительного характера погашения долга за счет реализации залога. Поскольку залог прекратился в силу закона фактом полного расчета через депозит ФССП, удержание ответчиком Соболевой Е.А. (кредитором) записи об ипотеке является незаконным, нарушает права истца (покупателя) как добросовестного приобретателя и блокирует законную регистрацию права собственности.
Истец просит признать обременение в виде ипотеки (залога) на жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый № №, номер регистрации в пользу кредитора в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным; обязать Управление Росреестра по Татарскому району Новосибирской области погасить в ЕГРН запись об обременении (ипотеке) от ДД.ММ.ГГГГ признать за ней право собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый № и обязать Управление Росреестра зарегистрировать переход права собственности от Магомедова М.Н. к Булаевой И.И.
В судебном заседание истец Булаева И.И. поддержала исковые требования в полном объёме.
Ответчик Соболева Е.А. в судебное заседание не явилась, предоставила ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствие, просила отказать в удовлетворении иска в полном объёме, указала, что правомерность сохранения в настоящее время обременения в виде ипотеки (залога недвижимости) в отношении жилого дома общей площадью 99,8 кв.м., условный номер №, а также земельного участка площадью 1100 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов - эксплуатация жилого дома, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>, была предметом рассмотрения в рамках дел № (решение от ДД.ММ.ГГГГ), № (решение от ДД.ММ.ГГГГ) Татарского районного суда Новосибирской области, указанным обстоятельствам дана надлежащая оценка.
Ответчик Магомедов М.Н. в судебном заседании исковые требования признал в полном объёме, суду пояснил, что жилой дом по адресу: <адрес>, был продан Булаевой И.И. в рамках исполнительного производства, возбужденного в пользу Соболевой Е.А. Денежные средства от продажи дома поступили на депозитный счёт казначейства ФССП. Они полностью покрыли задолженность перед Соболевой Е.А. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о прекращении исполнительного производства. Залог должен быть прекращён. Со стороны Соболевой Е.А. имеется злоупотребление правом в связи с тем, что до сих пор обременение с жилого дома не снято, чем нарушаются права истца. Данный дом являлся его единственным жильём. Считает, что согласия Соболевой Е.А. на продажу дома не требовалось, т.к. по дому и земельному участку велись исполнительские действия ССП.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра Новосибирской области в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица – ОСП по Татарскому МО и Усть-Таркскому району ГУФССП по Новосибирской области судебный пристав-исполнитель Колотилина Д.А. оставила разрешение иска на усмотрение суда, суду пояснила, что в её производстве находилось исполнительное производство, предметом исполнения которого было обращение взыскания дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Имущество было снято с реализации в связи с погашением задолженности. Исполнительное производство было окончено ДД.ММ.ГГГГ Соболева Е.А. ДД.ММ.ГГГГ предъявила к исполнению второй исполнительный лист. Также в отношении Магомедова М.Н. были предъявлены к исполнению исполнительные листы другими взыскателями, были возбуждены исполнительные производства, которые ДД.ММ.ГГГГ объединены в одно сводное производство, по исполнительным производствам выносились постановления о запрете на совершение регистрационных действий с домом и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство на основании решения суда о взыскании задолженности в Магомедова М.Н. в пользу Соболевой Е.А., которым также обращено взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Выслушав мнение участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).
В силу абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Судом установлено, что в собственности Магомедова М.Н. имеются жилой дом общей площадью 99,8 кв.м. и земельный участок общей площадью 1100 кв.м., категории земель земли населенных пунктов эксплуатации индивидуального жилого дома, с кадастровым номером №, расположенные по адресу <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между Магомедовым М.Н. и Соболевой Е.А. был заключен договор займа, по условиям которого Соболева Е.А. передает в собственность Магомедову М.Н. денежные средства в размере 1 700 000 рублей, а ответчик обязуется возвратить сумму займа в срок до ДД.ММ.ГГГГ и уплатить причитающиеся проценты в размере 3,5 % в месяц, которые начисляются со дня поступления суммы займа на счет заемщика или передачи суммы займа и до дня возврата суммы займа в полном объеме. В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по возврату денежных средств между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 99,8 кв.м. и земельного участка площадью 1100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - эксплуатация индивидуального жилого дома, кадастровый номер: №, принадлежащих ответчику на праве собственности.
Пунктом 2.2 залога предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения или ненадлежащего выполнения обязательств по возврату суммы займа и процентов согласно порядку, предусмотренному договору займа от ДД.ММ.ГГГГ
Вступившим в законную силу решением Татарского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № (с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительного апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ) с Магомедова М.Н. в пользу Соболевой Е.А. взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере основного долга 1700000 руб., проценты за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 354813,44 руб., а также судебные расходы в размере 19318 руб.
Судом также обращено взыскание на заложенное по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество, принадлежащее Магомедову М.Н. в виде жилого дома и земельного участка.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Татарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с Магомедова М.Н. в пользу Соболевой Е.А. взысканы проценты за пользование денежными средствами по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 183950,35 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 4879,01 рублей.
Решением Татарского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с Магомедова М.Н. в пользу Соболевой Е.А. взысканы проценты за пользование заемными денежными средствами по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 843665 рублей 80 копеек, штраф за просрочку исполнения обязательств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 390000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 28307 рублей 90 копеек. Обращено взыскание на предмет залога - жилой дом общей площадью 99,8 кв.м. и земельный участок общей площадью 1100 кв.м., категории земель земли населенных пунктов эксплуатации индивидуального жилого дома, с кадастровым номером №, расположенные по адресу <адрес>.
В соответствии с ч. 1-3 статьи 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.
При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.
Исходя из указанных правовых норм в случае вынесения судом решения о взыскании основного долга и процентов по договору займа договор считается исполненным в момент возврата денежных средств или поступления денежных средств на счет займодавца, а потому в случае неисполнения решения суда указанный договор нельзя считать исполненным, а обязательство по выплате указанных сумм - прекращенным. Кроме того, глава 26 ГК РФ, устанавливающая основания прекращения обязательств, не включает в число таких оснований сам по себе факт вынесения судебного решения о взыскании денежных сумм.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В силу пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.
По смыслу приведенных норм в системном толковании со ст. 329 ГК РФ, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием право залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.
Не смотря на то, что Магомедовым М.Н. в полном объёме были исполнены обязательства по погашению задолженности по основному долгу и процентам, взысканных на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время у Магомедова М.Н. имеются неисполненные обязательства по уплате процентов за пользование денежными средствами по данному договору за иные периоды.
Доказательств уплаты взысканной по решению суда задолженности Магомедовым М.Н. по процентам в полном объёме в материалы дела не предоставлено.
Договором залога от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что ипотекой по настоящему договору обеспечивается исполнение обязательств, в том числе, по возврату суммы займа и по возврату процентов за пользование заемными средствами; в также по возмещению расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.
В п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" указано, что по общему правилу, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая суммы основного долга, процентов за пользование денежными средствами, неустоек, в том числе процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и расходов, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией (статья 337 ГК РФ).
Таким образом, оснований для прекращения обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) в отношении спорного недвижимого имущества не имеется.
Кроме того, Булаевой И.И. заявлено требование о признании за ней права собственности на спорное имущество.
В материалы дела истцом Булаевой И.И. приложен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, подтверждающий, по её мнению, и мнению ответчика Магомедова М.Н., переход права собственности на указанные объекты от ответчика Магомедова М.Н. к Булаевой И.И.
В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Определена цена договора – 5 000 000 рублей.
Согласно п. 1 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 4.1 предварительного договора сторонами предусмотрена оплата покупателем продавцу задатка в размере 2 250 000 рублей.
Из расписок, предоставленных в материалы дела следует, что продавец получил от Булаевой И.И. ДД.ММ.ГГГГ 1 540 000 рублей – задаток, ДД.ММ.ГГГГ – 1 640 000 рублей – задаток, ДД.ММ.ГГГГ – 2 020 000 рублей – за покупку дома.
В срок, предусмотренный предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны основной договор не заключили, что подтверждается показаниями ответчика Магомедова М.Н., данными в судебном заседании.
Доказательств совершения Булаевой И.И. и Магомедовым М.Н. действий, направленных на заключение основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, материалы дела не содержат. Наличие в материалах дела расписок от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в отсутствие других доказательств исполнения сторонами обязательств по предварительному договору не может свидетельствовать о надлежащем исполнении ими своих обязательств.
Предварительный договор купли-продажи не может являться основанием для возникновения права собственности на спорные объекты недвижимости, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Магомедовым М.Н. и Булаевой И.И. прекращён на основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона.
Пунктом 1.1 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что денежные средства предоставляются Магомедову М.Н. в целях осуществления предпринимательской деятельности ООО «Паритет СМ».
Таким образом, заложенное недвижимое имущество могло быть отчуждено Магомедовым М.Н. только с согласия Соболевой Е.А.
Как установлено из показаний ответчика Магомедова М.Н., согласия на продажу дома Булаевой И.И. он от Соболевой Е.А. не получал, в известность её о заключении предварительного договора купли-продажи не ставил.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Булаевой И.И.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Булаевой Ирины Ивановны к Магомедову Мураду Насреддиновичу, Соболевой Екатерине Александровне о признании обременения в виде ипотеки (залога) на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, прекращённым, признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, понуждении к регистрации перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, от Магомедова Мурада Насреддиновича к Булаевой Ирине Ивановне отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский облсуд путем подачи жалобы в Татарский районный суд в течение месяца со дня изготовления.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Запруднева Л.Ю.