РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ р.<адрес> резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.
решение в окончательной форме подготовлено ДД.ММ.ГГГГ
<адрес> районный суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи ФИО9
При секретаре ФИО3,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации <адрес> о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что она является собственником квартиры и земельного участка по адресу: <адрес> р.<адрес> № <адрес>.
С целью улучшения своих жилищных условий, она, начиная с 2002 года по 2025 год за счёт собственных денежных средств произвела реконструкцию квартиры, путём пристроя жилых комнат, в результате чего увеличилась общая площадь жилого помещения.
Предварительно, для выполнения строительных работ ДД.ММ.ГГГГ ей было выдано разрешение № на выполнение строительно-монтажных работ, со сроком действия один год, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
Выполнить в полном объёме строительные работы в установленный в разрешении срок, не представилось возможным, в связи с недостаточностью денежных средств, по этой причине недвижимое имущество не было введено в эксплуатацию документально, права собственников <адрес> своими действиями она не нарушила, что подтверждается техническим заключением.
Истица - ФИО1 в судебном заседании поддержала свои требования, изложенные в исковом заявлении в полном объёме, дополнила, что ей не было известно о возможности продлевать разрешение на строительство, которое было окончено в 2025 году, в результате пристроя ряда комнат, увеличилась общая площадь квартиры, однако её действия являются правомерными, каких-либо претензий собственники второй квартиры по поводу произведенной реконструкции, ей не предъявляли, последние производили аналогичные действия за время своего проживания.
Представитель истицы - ФИО4, действующая на основании устного ходатайства, в судебном заседании поддержала требования своей доверительницы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик – представитель администрации <адрес> ФИО5, действующий по доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещён надлежаще, о чём в деле имеются сведения, обратился в суд с заявлением, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, при этом указал, что не возражает против удовлетворения требований истца.
ФИО6 в судебном заседании пояснила, что приходится дочерью истицы, ранее проживала совместно с матерью по адресу: <адрес> р.<адрес> № <адрес>.
Действительно в начале 2000-х г.г., её семья, своими силами начала производить реконструкцию квартиры, предварительно получив на это разрешение, строительство длилось на протяжении нескольких лет, одновременно эти же действия производили собственники второй квартиры, каких-либо взаимных претензий жильцы к друг-другу не предъявляли.
ФИО7 в судебном заседании показал, что ФИО1 его свекровь, последняя в 2002 года купила <адрес> № в р.<адрес>, после чего в этом же году они совместно начали производить реконструкцию квартиры в целях увеличения её площади, однако в срок, указанный в разрешении на выполнение строительно-монтажных работ не уложились, работы были завершены в полном объёме в 2025 году, своими действиями истец не создала препятствий во владении и пользовании жильцам второй квартиры.
У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных свидетелями. Данных о какой-либо заинтересованности свидетелей в исходе дела нет, их показания соответствуют и не противоречат обстоятельствам, сведения о которых содержатся в других собранных по делу доказательствах.
Выслушав истицу, её представителя, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:
В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1 статьи 244 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пунктов 6, 6.2. части 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления перечень необходимых документов, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома, согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки; решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.
В силу части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В соответствии с частью 6 статьи 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
На основании части 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (часть 4 статьи 17 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
На основании части 2 статьи 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
В силу части 5 статьи 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.
Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (часть 6 статьи 26 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В силу части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно части 4 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
В силу части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из приведенных положений следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения перепланировки (реконструкции) жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества МКД. При его отсутствии такую реконструкцию нельзя признать проведенной в соответствии с требованиями закона.
Как разъяснено в пунктах 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Судом достоверно установлено и следует из материалов дела, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником следующего недвижимого имущества:
- <адрес>, площадью 30,1 кв.м. по адресу: <адрес> р.<адрес> №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12);
- земельного участка, площадью 284 кв.м. по адресу: <адрес> р.<адрес> № <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было выдано разрешение № на выполнение строительно-монтажных работ по вышеуказанному адресу, со сроком действия один год - до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).
Как стало известно из объяснений истицы, показаний свидетелей, с целью улучшения своих жилищных условий, ФИО1, начиная с 2002 года по 2025 год за счёт собственных денежных средств произвела реконструкцию квартиры, путём пристроя жилых комнат, в результате чего увеличилась её общая площадь с 30,1 кв.м. до 73,5 кв.м.
В настоящем деле спор о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, мотивирован невозможностью легализовать спорный объект, являющийся жилой квартирой в двухквартирном жилом доме, расположенной на земельном участке, принадлежащем истице, имеющем категорию земель и вид разрешенного использования, допускающие строительство данного объекта.
Факт реконструкции <адрес> по адресу: <адрес> р.<адрес> № и отсутствие после ДД.ММ.ГГГГ действий по продлению разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, истица не оспаривает и признаёт.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
В п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", которые аналогичны разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
При рассмотрении дела истцом представлены доказательства того, что объект капитального строительства – <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> р.<адрес> №, соответствует требования строительных норм и правил, в частности:
- строительные конструкции жилого дома, включая <адрес>, по вышеуказанному адресу, находятся в работоспособном техническом состоянии, так же как и состояние фундамента, состояние стен, перегородок, перекрытий, крыши, пола, проёмов, инженерные сети электроснабжения и водоснабжения;
- объёмно-планировочные и конструктивные решения <адрес> не противоречат требованиям действующих правовых актов и нормативных документов РФ;
- проведенные работы в <адрес> соответствуют строительным нормам и правилам и обеспечивают безопасную эксплуатацию помещений в целом, на нормативный срок службы;
- внутренние планировочные изменения в <адрес> результате выполненных работ не повлияли на характеристики надежности и безопасности всего здания и не нарушают права и законные интересы граждан;
- на момент обследования жилого дома, включая <адрес> по адресу: <адрес> р.<адрес> №, не нарушает права и законные интересы граждан;
- на момент обследования инженерные системы в <адрес> отвечают предъявленным эксплуатационным требованиям и находятся в работоспособном состоянии;
- на момент обследования <адрес> соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
- на момент обследования <адрес> пригодна для дальнейшего круглогодичного проживания;
- на момент обследования техническое состояние строительных конструкций <адрес>, не создают угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 21-43).
Исходя из вышеуказанных норм Закона, признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
В данном случае, лицо, создавшее самовольную постройку – ФИО1, имеющая вещное право на земельный участок, расположенный под спорным объектом, предпринимала меры к получению акта ввода объекта в эксплуатацию квартиры, имея первоначально действующее разрешение, однако в силу незнания, не произвела своевременно действий по продлению выданного ей в 2002 года разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.
Допустимых доказательств, подтверждающих те обстоятельства, что сохранение спорной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, проведение реконструкции квартиры привело к уменьшению размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), суду никем не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 являются законными и обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению в полном объёме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации <адрес> о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, удовлетворить полностью.
Признать право собственности <адрес>, площадью 73,5 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес> р.<адрес> №, в реконструированном виде, за ФИО1, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> ССР, зарегистрированной и проживающей по адресу: <адрес> р.<адрес> № <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции по гражданским делам <адрес> областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через <адрес> районный суд.
Председательствующий (подпись)
Верно: Судья ФИО10
Секретарь ФИО3
Решение вступило в законную силу «___» ___________2026 года
Судья ФИО11