РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2026 года г. Омск
Ленинский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Назаретян К.В., при секретаре судебного заседания Смольницкой А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, указав, что она является собственником ? доли в общей долевой собственности жилой комнаты <адрес> в г. Омске. Сособственником ? доли указанной комнаты, являлась ФИО3. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 признана несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура реализации имущества гражданина (сроком на шесть месяцев до ДД.ММ.ГГГГ), финансовым управляющим должника утверждена ФИО6. Согласно описи имущества, являющейся приложением к сообщению о собрании кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость ? доли, находящейся в праве общей долевой собственности в жилой комнате, площадью 18,4 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, по оценке Финансового управляющего, составляет 465 000 рублей. Победителем торгов признан ФИО2, который выкупил ? доли, в комнате в общежитии за 126 000 рублей. Истцу, как преимущественному покупателю не было предоставлено право выкупа указанной доли в жилом помещении за 126 000 рублей, чем были нарушены ее права. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании недействительными торгов по Лоту №1 - S доли в праве общей долевой собственности на указанную жилую комнату. Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления истцу было отказано. ФИО1 являясь собственником ? доли, не была надлежащим образом уведомлена о преимущественном праве выкупа ? доли за 126 000 рублей. Данное имущество является для истца единственным жильем. В настоящее время ответчик предлагает истцу право выкупа, принадлежащей ему на праве собственности ? доли в жилой комнате за 600 000 рублей.
Просит перевести на нее права и обязанности ФИО2, как приобретателя 1/2 доли общей долевой собственности на жилую комнату, расположенную по адресу: <адрес>
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, указав, что в рассматриваемом случае нарушено право истца на преимущественное право приобретение доли по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора купли-продажи. Полагал, что срок исковой давности не пропущен либо подлежит восстановлению, поскольку ФИО1 обращалась в арбитражный суд за оспариванием торгов, и после отказа обратилась в суд с настоящим иском.
В судебном заседании ответчик ФИО2 участия не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика по доверенности ФИО7 просила в иске отказать, указала на пропуск истцом срока исковой давности. Также полагала, что истцу было предложено приобрести долю до начала торгов, после проведения торгов ей не должны были предлагать приобрести имущество по цене, определенной на торгах, она не воспользовалась своим право на приобретение имущества.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что истец ФИО1 (Тишина) Д.В. является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на комнату <адрес> основании договора дарения доли жилой комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕРГН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Собственником другой 1/2 доли в указанном жилом помещении являлась ФИО3
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Омской области в установленном главой Х Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» порядке с заявлением о признании ее несостоятельной (банкротом).
Решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника открыта процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев (до ДД.ММ.ГГГГ), финансовым управляющим утверждена ФИО6
В рамках процедуры банкротства, было реализовано имущество ? доли в праве общей долевой собственности на жилую комнату, площадью 18,4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> комната 704. Данное имущество передано на реализацию посредством торгов.
Согласно описи имущества, являющейся приложением к сообщению о собрании кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ, Финансовый управляющий оценил ? доли в праве общей долевой собственности на жилую комнату, площадью 18,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> в сумму 465 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлено уведомление о намерении продать имущество ФИО3, в виде ? доли на жилую комнату, площадью 18,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> <адрес> по начальной продажной цене 465 000 рублей.
Данное уведомление направлено по адресу: <адрес>, общ., ФИО1 не получено, возвращено по истечении срока хранения ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ организатор торгов ООО «Бизнес – групп» сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ в 10.00 состоятся торги в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене имущества на электронной торговой ТП «Фабрикант».
ДД.ММ.ГГГГ организатор торгов ООО «Бизнес-групп» сообщил, что торги по лоту 1, назначенные на ДД.ММ.ГГГГ в 10:00, не состоялись по причине отсутствия заявок, повторные торги состоятся ДД.ММ.ГГГГ в 10:00 в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене имущества на электронной торговой ТП «Фабрикант».
ДД.ММ.ГГГГ организатор торгов ООО «Бизнес-групп» сообщил, что повторные торги, назначенные на ДД.ММ.ГГГГ не состоялись по причине отсутствия заявок, и с ДД.ММ.ГГГГ в 10:00 начнутся торги в форме публичного предложения по продаже имущества должника электронной торговой площадке ТП «Фабрикант».
ДД.ММ.ГГГГ организатор торгов ООО «Бизнес-групп» сообщил о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника, где победителем торгов признан ФИО2 Стоимость имущества согласно итогам торгов составила 126 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании недействительными торгов по Лоту № - S доли в праве общей долевой собственности на указанную жилую комнату, ссылаясь на то, что она не была надлежащим образом уведомлена о проведении торгов.
Определением Арбитражного суда Омской области от 29.01.2026 в удовлетворении заявления истцу было отказано.
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО2 на ? долю в праве общей долевой собственности на жилую комнату, площадью 18,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>
Обращаясь в суд, истец ссылается, что ей как преимущественному покупателю не было предоставлено право выкупа указанной доли в жилом помещении за 126 000 рублей (по цене, определенной на торгах), чем были нарушены ее права.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В ходе рассмотрения дела стороной ответчика заявлено о пропуске ФИО1 установленного законом трехмесячного срока для заявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя.
Оценивая данное заявление, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ организатор ����������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?
С исковым заявлением в суд ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ посредством почтового отправления.
В ходе рассмотрения дела стороной истца заявлено о наличии оснований для восстановления данного срока со ссылкой на то, что узнав о результатах торгов, ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании торгов недействительными, данное заявлено было рассмотрено ДД.ММ.ГГГГ, после чего истец обратилась в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.
Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления ФИО1 срока для обращения в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя, поскольку в разумный срок после проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась за защитой своих прав в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании торгов недействительными.
Определение по данному вопросу было вынесено судом ДД.ММ.ГГГГ, после чего истец обратилась в суд с настоящим иском в разумный срок, то есть ДД.ММ.ГГГГ, при том, что право собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что срок исковой давности, предусмотренный законом, подлежит восстановлению.
Рассматривая требования по существу, суд исходит из следующего.
В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, данными в определении от 17 июля 2012 года № 1296-О, положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (пункт 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (пункт 2), а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (пункт 3), призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.
Таким образом, пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует последствия нарушения преимущественного права покупки.
Исходя из предмета и оснований заявленных требований, подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела, являются факт надлежащего извещения продавцом остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, а также обращение долевого собственника в суд с требованиями перевода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.
По общему правилу, имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).
В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действии кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах (п. 1 ст. 126 и п. 3 ст. 139, п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).
В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения ст. 255 ГК РФ, касающиеся отношении, возникающих до получения этой санкции.
Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требовании кредиторов должника-банкрота. Однако законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (ст. 250 ГК РФ). Каких-либо законных основании для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.
Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что в данном случае цена доли должника в праве общей собственности на жилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов.
После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты, получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).
В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Сособственник имущества вправе реализовать преимущественное право приобретения доли в праве на него путем участия в торгах и заявления о согласии приобрести долю в праве общей долевой собственности на него по цене, сформированной в ходе торгов. Указанное право участника долевой собственности не ограничивает его преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество исключительно участием в торгах, так как такие ограничения не установлены ГК РФ и законодательством о банкротстве. Следовательно, принудительный характер торгов в рамках реализации имущества гражданина не исключает права иных участников долевой собственности на реализацию преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности, в том числе и в случае заключения договора купли-продажи такой доли путем проведения торгов. Нарушение этого положения влечет те же правовые последствия, что и любое заключение договора купли-продажи доли с нарушением преимущественного права ее покупки, в частности, возникновение у сособственника права требования перевода прав покупателя (правовая позиция изложена в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №).
В материалы дела не представлено доказательств того, что после проведения торгов в адрес истца ФИО1 направлялось предложение о покупке доли должника банкрота ФИО3 в жилом помещении, по цене определенной в результате торгов 27.08.2025 - 126 000 рублей, уведомление направлялось истцу только до проведения торгов, по рыночной цене, что противоречит положениям ст.252 ГК РФ и нарушает ее права как долевого собственника.
Кроме того, уведомление с предложением приобрести долю по рыночной цене не было получено ФИО1, таким образом, от своего права преимущественной покупки доли истец не отказывалась.
В указанной связи, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворить.
Решение по вступлении его в законную силу является основанием для выплаты Управлением Судебного департамента в Омской области ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №, денежных средств в сумме 126 000 рублей, внесенных ФИО1.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Перевести на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № права и обязанности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №, как покупателя ? доли общей долевой собственности на жилую комнату, расположенную по адресу: <адрес>
Решение по вступлении его в законную силу является основанием для выплаты Управлением Судебного департамента в Омской области ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №, денежных средств в сумме 126 000 рублей внесенных ФИО1, по гражданскому делу № (чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ получатель УФК по Омской области (Управление судебного департамента в Омской области л/с №).
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г.Омска.
Судья К.В. Назаретян
Мотивированный текст решения изготовлен 31.07.2026
Судья К.В. Назаретян