РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 апреля 2026 года Город Ленск
Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ильиной В.Т., при секретаре Степановой Д.М., с участие представителя истца по доверенности Скрипник С.В., представителя ответчика по доверенности Бальчугова А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Розумняк А.Л. к администрации городского поселения «Город Ленск» муниципального района «Ленский район» Республики Саха (Якутия) об обязании заключить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Розумняк А.Л. обратился в суд с иском к администрации городского поселения «Город Ленск» муниципального района «Ленский район» Республики Саха (Якутия) (далее – ответчик, ГП «Город Ленск») о возложении обязанности заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым [НОМЕР], расположенного по адресу: [АДРЕС], сроком на три года для завершения строительства.
Требования мотивировала тем, что на основании договора купли-продажи от 10.07.2024, заключенного с Р., приобрел объект незавершенного строительства с кадастровым [НОМЕР], площадью застройки **.м., степень готовности **%, расположенное по адресу: [АДРЕС]. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 17.07.2024. Данный земельный участок был предоставлен в аренду предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства. Истец обратился в администрацию ГП «Город Ленск» с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка для завершения строительства сроком на три года. Однако решением [НОМЕР] от 06.08.2024 ему отказано в предоставлении указанного земельного участка в аренду, поскольку земельный участок ранее предоставлялся в аренду для завершения строительства предыдущему собственнику. Истец не был уведомлен предыдущим собственником о том, что земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства. В настоящее время у истца отсутствует возможность оформить право аренды на земельный участок во внесудебном порядке. Истец в настоящее время продолжает пользоваться спорным земельным участком, не выбыл из его владения, требований об изъятии земельного участка или иных требований к истцу не предъявлялись. На основании изложенного, просит обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка для завершения строительства.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал полностью, суду пояснил, что истец является собственником объекта незавершенного строительства, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН, при этом указала, что арендная плата за земельный участок им оплачивается.
Представитель ответчика указал, что основаниям для отказа в заключении договора аренды являлось, что ранее договор аренды заключался с собственником объекта незавершенного строительства для завершения строительства, заключение договора возможно только однократно. После прекращения срока договора аренды земельного участка не обращались в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства.
В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом, причину не явки не сообщил, направил представителя.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетелей, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует и установлено судом, 20 сентября 2010 года между МО «Ленский район» РС (Я) и ООО «**» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности [НОМЕР], согласно договору на условиях аренды передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым [НОМЕР], находящийся по адресу: [АДРЕС], общей площадью ** кв.м. Участок предоставлен для складирования материалов. Договор заключен сроком на 5 лет с 20 сентября 2010 года по 20 сентября 2015 года.
Актом приема-передачи земельный участок передан арендатору.
18 апреля 2016 года между МО «Город Ленск» Ленского района РС (Я) и ООО «**» заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена [НОМЕР], согласно которому за плату во временное пользование предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым [НОМЕР], общей площадью ** кв.м., расположенный по адресу: [АДРЕС]. Земельный участок предоставлен в аренду: для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Срок действия договора установлен с 18 апреля 2016 года по 17 апреля 2019 года.
Актом приема-передачи земельный участок передан арендатору; договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РС (Я) 14.06.2016.
19 апреля 2019 года МО «Город Ленск» Ленского района РС (Я) в адрес ООО «**» направил уведомление о том, что по договору аренды срок аренды истек 18.04.2019, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие.
07 мая 2019 года решением МО «Город Ленск» Ленского района РС (Я) [НОМЕР] отказано в удовлетворении заявления ООО «**» о предоставлении указанного земельного участка в аренду, в соответствии с п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.
27 февраля 2023 года между ООО «**» и Р. заключен договор купли-продажи объекта, незавершенного строительства. Предметом договора является незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: [АДРЕС], степенью готовности – ** %, площадь ** кв.м., кадастровым [НОМЕР].
10 июля 2024 года на основании договора купли-продажи объекта, незавершенного строительства, заключенного между Р. и Розумняк А.Л., 17 июля 2024 году в ЕГРН зарегистрировано право собственности Розумняк А.Л. на объект незавершенного строительства, кадастровый [НОМЕР], расположенный по адресу: [АДРЕС], степень готовности ** %, площадь застройки ** кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым [НОМЕР].
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 20 апреля 2026 года отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым [НОМЕР], категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, расположенный по адресу: [АДРЕС], площадью ** кв.м., на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым [НОМЕР].
06 августа 2024 года Розумняк А.Л. обратился с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды, сроком ** года для завершения строительства.
06 августа 2024 года МО «Город Ленск» Ленского района РС (Я) отказал в удовлетворении заявления, сославшись в своем ответе [НОМЕР] на то, что реализовано право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.
Отказ в продлении договора аренды явился основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Пунктом 5 указанной статьи установлено что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.
Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 года, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Также согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением ряда случаев, когда возможно выставление на торги участка с обременением.
Приведенные нормы направлены на реализацию одного из принципов земельного законодательства - принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства (пункт 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 ноября 2025 г.).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 24 декабря 2024 г. № 3403-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО2 на нарушение его конституционных прав подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации», с конституционными гарантиями, предусмотренными положениями статьи 1, 2 и 18; части 1 статьи 19; части 1 статьи 34; части 1 статьи 35 соотносятся и предписания оспариваемого законоположения, запрещающего распределять земельные участки публичной собственности в случае наличия объективных фактических данных, свидетельствующих о возможности их обременения правами третьих лиц. Тем самым обеспечивается защита законных интересов как этих лиц, так и лиц, претендующих на получение земельных участков, снижается вероятность последующих судебных споров, негативным образом влияющих на эффективность и своевременность освоения земли.
В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
При рассмотрении дела представитель истца суду пояснил, что объект незавершенного строительства был приобретен у Р., при этом продавец не сообщил ему, что срок действия договора аренды земельного участка истек и, что ранее собственник воспользовался своим правом однократно заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства. В настоящее время истец не может приступить к строительству объекта из-за неопределенности по аренде земельного участка, также в связи с этим не может оформить документы на строительство объекта, в том числе разрешение на строительство. Истец пользуется земельным участком, также оплачивает арендные платежи.
Представитель ответчика суду пояснил, что с иском об изъятии объекта незавершенного строительства администрация в суд не обращалась.
Единственным основанием для отказа в продлении срока договора аренды, согласно ответу администрации послужило то обстоятельство, что администрацией уже продлевался его срок однократно для завершения строительства. Иные основания отказ в продлении договора аренды не содержит.
При таких обстоятельствах, Розумняк А.Л., как собственник объекта незавершенного строительства, имеется право на предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
С учетом установленных по делу обстоятельств, исковые требования подлежат удовлетворению полностью. При определении срока договора аренды суд принимает во внимание исковые требования и также руководствуется нормами Земельного кодекса Российской Федерации и считает необходимым установить срок договора аренды – ** года, полагая его разумным для завершения строительства.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Возложить на администрацию городского поселения «Город Ленск» муниципального района «Ленский район» Республики Саха (Якутия) обязанность заключить с Розумняк А.Л. договор аренды земельного участка с кадастровым [НОМЕР], общей площадью ** кв.м., расположенного по адресу: [АДРЕС], сроком на ** года для завершения строительства.
Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья п/п В.Т. Ильина
Копия верна.
Судья В.Т. Ильина
Решение суда изготовлено в окончательном виде 21 апреля 2026 года.
Подлинник решения находится в материалах дела № 2-228/2026.