РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 июля 2026 года с. Усть-Большерецк Камчатского края
Усть-Большерецкий районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Архиповича А.А., при секретаре Комковой С.А., с участием представителя истца Енаке Е.В., представителя ответчика – администрации Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края Мелибаевой Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горшковой Л. В. к Васильевой Н. Г., администрации Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края о признании недействительным договора аренды земельного участка, демонтаже самовольной постройки (забора)
УСТАНОВИЛ:
Горшкова Л.В. обратилась в суд с иском к Васильевой Н.Г., Озерновскому территориальному Управлению Администрации Усть-Большерецкого муниципального округа об устранении препятствий в пользовании земельным участком, мотивируя свои требования тем, что она является собственником (нанимателем) квартиры № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Васильева Н.Г. является собственником квартиры № расположенной в этом же доме. Кроме того, в данном доме, помимо Горшковой Л.В. и Васильевой Н.Г., проживают две семьи.
Постановлением администрации Озерновского городского поселения от 01.11.2018 № 188 была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления этого земельного участка Васильеву В.М. После межевания данному участку присвоен кадастровый № 41:08:0010113:1856. Межевание производилось за счет собственных средств Васильева В.М.
20 июня 2019 года Васильевым В.М. и администрацией Озерновского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района был заключен договор аренды земельного участка сроком на 20 лет (с 20.06.2019 по 19.06.2039), для ведения личного подсобного хозяйства.
3 мая 2020 года Васильев В.М. умер, а права и обязанности арендатора по договору аренды вышеуказанного земельного участка были переданы его супруге Васильевой Н.Г., о чем было заключено дополнительное соглашение.
Земельный участок № 41:08:0010113:1856 вплотную прилегает к 4-х квартирному жилому дому № 14 по ул. Восточная в п. Озерновский, а именно расположен вокруг квартиры № 1 данного дома и захватывает придомовую территорию. Проезд автотранспорта не предполагается в месте расположения оговариваемого земельного участка. На нем возможна только автопарковка.
На основании обращений Горшкова А.А. (сына Горшковой Л.В.) в администрацию Озерновского городского поселения и прокуратуру Усть-Большерецкого района была проведена проверка, по результатам которой Васильевой Н.Г. было предложено расторгнуть добровольно договор аренды, но от подписи в получении уведомления она отказалась. В результате чего ей были направлены уведомления о расторжении договора аренды посредством АО «Почта России», но Васильева их не получила.
Васильевой В.Г. на земельном участке, предоставленному по договору аренды, без каких-либо разрешительный документов и согласия остальных собственников (пользователей) помещений многократного дома, установлен забор, который препятствует свободному доступу и проезду к местам общего пользования, ограничивает права Горшковой Л.В. и права других жильцов на пользование общим имуществом, а также нарушает целостность и целевое назначение земельного участка.
В связи с чем, Горшкова Л.В. просила (с учетом уточнений) обязать Васильеву Н.Г. устранить нарушения прав Горшкова Л.В., как собственника помещения в многоквартирном доме, обязать Васильеву Н.Г. демонтировать возведенное ограждение (забор), расположенное на земельном участке кадастровый № 41:08:0010113:1856, прилегающем к многоквартирному дому по адресу: Камчатский край, Усть-Большерецкий район, п. Озерновский, ул. Восточная, д. 14 (т. 1 л.д. 4-9, л.д. 87-88).
Определением суда от 07.04.2026 производство по делу к Озерновскому территориальному Управлению Администрации Усть-Большерецкого муниципального округа об устранении препятствия в пользовании общим имуществом, демонтаже самовольной постройки (забора) и приведении земельного участка в первоначальное состояние, прекращено, в связи с отказом представителя истца Енаке Е.В. от иска к данному ответчику (т. 1 л.д. 96-97).
Протокольным определением от 07.04.2026 к участию в качестве третьих лиц привлечены: администрация Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края, Долотон В. В., Панченко О. Г. (т. 1 л.д. 95).
После неоднократных уточнений заявленных исковых требований, ссылаясь на основания, изложенные в исковом заявлении, представитель истца Енаке Е.В. просила признать недействительным договор аренды земельного участка от 20.06.2019 (с учетом дополнительного соглашения от 23.05.2023 № 1), заключенный между администрацией Озерновского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края (в настоящее время правопреемник администрация Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края) и Васильевой Н.Г. Обязать Васильеву Н.Г. в срок, установленный судом, демонтировать возведенное ограждение (забор), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 41:08:0010113:1856, прилегающем к многоквартирному дому № 14 по адресу: Камчатский край, Усть-Большерецкий район, п. Озерновский, ул. Восточная (т. 2 л.д. 1-6).
Определением суда от 03.06.2026 администрация Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края привлечена к участию в деле в качестве соответчика (т. 2 л.д.10-12).
Истец Горшкова Л.В. при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства в суд не явилась.
В судебном заседании представитель истца Енаке Е.В. исковые требования поддержала, указав, что при проведении прокурорской проверки по факту нарушения земельного законодательства было установлено, что при формировании земельного участка, предоставленного по договору аренды Васильевой Н.Г. не были учтены границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома № 14 по ул. Восточная в п. Озерновский. Сформированный земельный участок, препятствует реализации прав граждан, проживающих в данном многократном доме на передвижение и его эксплуатацию. Между тем, вынесенное прокуратурой района представление в адрес Озерновской администрации об устранении выявленных нарушений так и осталось не исполненным. В настоящее время администрация Озерновского городского поселения не существует, её правопреемником является администрация Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края. Договор аренды с Васильевой Н.Г. так и не расторгнут. Васильева Н.Г. огородила земельный участок забором, высадила на нем различные растения, что препятствует доступу жильцов дома к пользованию многоквартирным домом и прилегающей к нему территорией. Заключенный договор аренды земельного участка является ничтожным, поскольку администрацией Озерновского городского поселения не соблюдена процедура, установленная действующим законодательством, а также нарушены права жильцов многоквартирного дома при предоставлении Васильевой Н.Г. земельного участка.
Также указала, что в квартире истца Горшковой Л.В. периодически проживает её сын со своей семьей Горшков А.А., а истец вынужденно выехала для проживания в г. Петропавловск-Камчатский. В связи с чем, все обращения в прокуратуру он производил в интересах и по согласованию со своей матерью, являющейся собственником квартиры № многоквартирного <адрес>.
Ответчик Васильева Н.Г. при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства в суд не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без своего участия. При этом представив письменные возражения относительно заявленных требований, согласно которым она является действующим арендатором земельного участка с кадастровым № 41:08:0010113:1856. Жилой дом № 14 по ул. Восточная в п. Озерновский не имел статус многоквартирного дома и не попадает под определение ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доступ к данному жилому дому свободен, земельный участок имеет небольшой забор по периметру и не создает препятствий истцу к доступу к входу в дом. Образование земельного участка имело место при строгом соблюдении норм законодательства, соответственно ответчик, как арендатор может осуществлять строительство забора по периметру участка для целей его бережливого использования (т. 1 л.д. 110-114, т. 2 л.д. 81-108).
Кроме того, ответчик Васильева Н.Г. направила суду встречное исковое заявление (т. 2 л.д. 23-28), в принятии которого определением судьи было отказано (т. 2 л.д. 74). Однако, содержание встречного искового заявления судом принято во внимание как возражения на исковые требования.
В судебном заседании представитель ответчика администрации Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края Мелибаева Р.В. исковые требования признала, пояснив, что в связи с реорганизацией и прекращением деятельности администрации Озерновского городского поселения администрация Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края является правопреемником администрации Озерновского городского поселения. В 2019 году не имея на то законных оснований, в нарушением земельного и жилищного законодательства, без учета мнения собственников многоквартирного дома № 16 по ул. Восточная в п. Озерновский, администрация Озерновского сельского поселения выделила возле дома семье Васильевых в аренду земельный участок. Данный земельный участок семьей Васильевых был огорожен по периметру забором, что стало препятствием к свободному доступу жильцов к их квартирам. После проведенной прокурорской проверки администрации Озерновского городского поселения было дано предписание расторгнуть оспариваемый договор, но из-за отказа арендатора Васильевой Н.Г. этого сделать в добровольном порядке не получилось. А впоследствии из-за процедуры реорганизации в судебном порядке этого сделано не было.
Третьи лица Долотон В.В., Панченко О.Г. при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства в суд не явились, сведений об уважительности неявки, мнения возражений относительно заявленных требований суду не представили.
В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы гражданского дела, материалы надзорного производства № 104Ж-2024/202300009 по обращению Горшкова А.А. о нарушении земельного законодательства, суд приходит к следующему.
В силу ст. 17 (ч. 3), 19 (ч. 1 и 2) и ст. 55 (ч. 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита вещных прав, должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.
На основании ст. 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу их нарушения.
В силу положений п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьёй 304 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
На основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Как следует из данных в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" разъяснений, в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законного владения.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Таким образом, по смыслу ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора об устранении препятствий в пользовании имуществом собственника или законного владельца подлежит доказыванию факт нарушения его прав действиями ответчика.
Применительно к ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации именно на собственнике (законном владельце) имущества, заявляющем соответствующие требования, лежит обязанность доказать факт нарушения его прав либо создания угрозы жизни и здоровью граждан.
Возложение обязанности доказывания на истца основано на положениях ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон.
В силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения нарушенных прав, их судебной защиты.
По смыслу приведенных норм, в гражданском процессе действует презумпция, согласно которой на ответчика не может быть возложена ответственность, если истец не доказал обстоятельства, подтверждающие его требования.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В судебном заседании установлено, что Горшкова Л.В. с 12 марта 2014 года является собственником жилого помещения – <адрес> многоквартирном жилом <адрес>.
Собственниками иных (помимо Горшковой Л.В.) жилых помещений в вышеуказанном многоквартирном жилом доме являются Васильева Н.Г. – <адрес>, Долотон В.В. – <адрес>, Панченко О.Г. – <адрес>, что подтверждено выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 34-35, 36-37, 49-50, 51-52).
При этом доводы ответчика Васильевой Н.Г. о том, что данный дом не относится к многоквартирному дому, суд находит несостоятельными, ввиду следующего.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").
Объект недвижимости, жилой дом № 14, расположенный по адресу: п. Озерновский, ул. Восточная, состоит из четырех квартир, каждая из которых обособлена, имеет свой отдельный вход, предназначена для проживания различных семей.
Из сообщения администрации Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края от 22.05.2026 следует, что согласно выписки из ЕГРН, кадастровый номер 41:08:0010113:2121, многоквартирный дом № 14 по ул. Восточная п. Озерновский не является домом блокированной застройки. Земельный участок под всем домом не сформирован. Однако под частью дома расположен земельный участок с кадастровым № 41:08:0010113:1856 (т. 1 л.д. 140-141, 142-160).
Согласно сообщению Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Большерецкого муниципального округа от 08.07.2026 земельный участок под многоквартирным домом № 14 по ул. Восточная в п. Озерновский не отмежёван, на кадастровом учете не состоит, придомовая территория не определена. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Озерновского городского поселения, утвержденных Решением Собрания депутатов Озерновского городского поселения от 05.03.2025 № 101 «Об утверждении генерального плана и Правил землепользования и застройки Озерновского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края» предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС для земельных участков в видом разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка установлены: минимальные размеры земельного участка – 300 кв.м. Максимальные размеры земельного участка – 2000 кв.м. Предельное количество этажей – 3 (три), максимальная высота здания: 14 метров. Минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения объекта – 3 м. В отдельных случаях в условиях сложившейся застройки допускается размещение объекта без отступа от границ земельного участка. Расстояние от хозяйственных построек и автостоянок закрытого типа до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м. Максимальный процент застройки в границах земельного участка: 40 %.
Как следует из материалов дела 1 ноября 2018 года на основании заявления Васильева В.М. администрацией Озерновского городского поселения вынесено постановление № 188 об утверждении схемы расположения земельного участка (кадастровый № 41:08:0010113:1856, площадью 414 кв.м), месторасположение: Камчатский край, Усть-Большерецкий район, п. Озерновский, ул. Восточная, для ведения личного подсобного хозяйства и предварительном согласовании предоставления земельного участка Васильеву В.М.
20 июня 2019 года администрацией Озерновского городского поселения вынесено постановление № 58 о заключении с Васильевым В.М. договора аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 20 лет.
В тот же день администрацией Озерновского городского поселения на основании п. 15 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с Васильевым В.М. заключен договор аренды земельного участка, разрешенное использование: земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).
На основании постановления администрации Озерновского городского поселения от 23.05.2023 № 78 с Васильевой Н.Г. (супругой Васильева В.М.), в связи с вступлением 23 апреля 2022 года в право наследования по договору аренды земельного участка от 20.06.2019, заключено дополнительное соглашение от 23.05.2023 № 1 к этому договору.
В соответствии с дополнительным соглашением от 23.05.2023 № 1 к договору аренды земельного участка от 20.06.2019, в связи со смертью Васильева В.М. и вступлением в право наследования Васильевой Н.Г., права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к последней.
Вышеуказанные договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (т. 1 л.д. 157-160).
30 декабря 2025 года администрация Озерновского городского поселения прекратила свою деятельность путем реорганизации в форме слияния. Правопреемником является администрация Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края, что подтверждено Выпиской из ЕГРЮЛ и решением Думы Усть-Большерецкого муниципального округа «О правопреемстве органов местного самоуправления Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края от 30.04.2025 года № 263.
Как следует из решения Думы Усть-Большерецкого муниципального округа «О правопреемстве органов местного самоуправления Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края от 30.04.2025 года № 263 имущество (в том числе земельные участки), находящиеся в собственности поселений Усть-Большерецкого муниципального района на день создания Усть-Большерецкого муниципального округа являются собственностью вновь образованного муниципального образования (п. 9).
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 данного кодекса.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 данного кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю.
В силу пункта 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка; либо решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (в этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка).
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Судом установлено, что администрацией Озерновского городского поселения не опубликовывалось извещение о возможности предоставления спорного земельного участка в аренду в соответствии с положениями ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, что следует из ответа территориального управления администрации Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края в п. Озерновский, с. Запорожье, п. Шумный и п. Паужетка от 09.07.2026.
Из установленных судом обстоятельств, в том числе, представленных сторонами фотографий, подлинность которых не оспаривалась, следует, что по периметру земельного участка кадастровый № 41:08:0010113:1856 на дороге, ведущей к дому № 14 ул. Восточная п. Озерновский, семьей Васильевой Н.Г. было установлено ограждение (забор). Данное ограждение установлено на придомовой территории со стороны жилого помещения, принадлежащего Васильевой Н.Г.
Как следует из материалов надзорного производства № 104Ж-2024/20200009 прокуратуры Усть-Большерецкого района, 12 марта 2024 года Горшков А.А. (сын Горшковой Л.В.) обратился в прокуратуру Усть-Большерецкого района Камчатского края с заявлением о том, что в июне 2019 года администрацией Озерновского городского поселения Васильевой Н.Г. был передан в аренду земельный участок по ул. Восточная, дом 14. По адресу ул. Восточная, дом 14 проживает четыре семьи, дом двухэтажный и является многоквартирным. В 2023 года Васильева Н.Г. посчитала, что земля принадлежит ей на законных основаниях и она имеет право ограничивать использование общедомовой территории другими жильцами, проживающими в данном доме, также от родственников Васильевой Н.Г. звучали слова об установлении ограждения и запрете прохода по её территории к месту проживания Горшкова А.А.
По обращению Горшкова А.А. прокуратурой проведена проверка, в ходе которой установлено, что при формировании земельного участка с кадастровым № 41:08:0010113:1856 не учтены границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: ул. Восточная, д. 14 в п. Озерновский Озерновского городского поселения. Сформированный земельный участок с кадастровым № 41:08:0010113:1856 и находящийся в аренде у Васильевой Н.Г., препятствует реализации прав граждан, проживающих в названном многоквартирном доме, на передвижение и эксплуатацию многоквартирного дома.
Кроме этого, при формировании земельного участка с кадастровым № 41:08:0010113:1856 не учтена необходимость обустройства придомовой (общедолевой) собственности граждан, проживающих в многоквартирном доме, а также наличие на сформированном земельном участке линейных коммуникаций.
Таким образом, не исполнение органом местного самоуправления обязанности по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, повлекло нарушение прав граждан (собственников жилых помещений и проживающих в многоквартирном доме) на использование, в том числе передвижение, и эксплуатацию общедомового имущества.
Причинами и условиями допущенных нарушений является ненадлежащее исполнение своих должностных обязанностей со стороны ответственных должностных лиц администрации Озерновского городского поселения, а также отсутствие должного контроля за работой указанных лиц со стороны главы органа местного самоуправления.
22 апреля 2024 года прокуратурой Усть-Большерецкого района Камчатского края по результатам проверки вынесено представление № 07-03-2024 в адрес администрации Озерновского городского поселения об устранении нарушений федерального законодательства.
До настоящего времени вынесенное представление не исполнено, что сторонами не оспаривалось, доказательств обратного суду не представлено.
Помимо этого, как следует из материалов прокурорской проверки, администрация Озерновского городского округа обращалась к Васильевой Н.Г. с письменным предложением о подписании дополнительного соглашения о расторжении договора аренды по соглашению сторон и акта приема-передачи земельного участка.
Каких-либо сведений о расторжении договора аренды спорного земельного участка суду не представлено.
Согласно статье 36 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.
Частью 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" также предусмотрена принадлежность собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности земельного участка с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничения пользования земельным участком относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, собственник не вправе распоряжаться землей под многоквартирным домом в отсутствие согласия других собственников. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что земельные участки под квартирами многоквартирного жилого дома не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. Границы земли общего пользования в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены.
Пояснениями сторон и из представленных ими фотографий установлено, что по периметру земельного участка кадастровый № 41:08:0010113:1856 на дороге, ведущей к дому № 14 ул. Восточная п. Озерновский, на придомовой территории Васильевой Н.Г. установлен забор, при отсутствии согласия всех собственников квартир жилого дома.
Вопросы введения ограничения пользования земельным участком относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, что в конкретном случае не имело место быть.
Нарушение предусмотренной законодательством процедуры предоставления земельного участка в аренду влечет незаконность заключенного договора аренды, в связи с чем суд соглашается с доводами стороны истца о наличии правовых оснований для признания данной сделки ничтожной.
То обстоятельство, что земельный участок под многоквартирным домом может быть не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не свидетельствует об ином правовом положении всех собственников помещений, поскольку они являются законными владельцами земли с вытекающими отсюда правомочиями (пункт 67 Постановления N 10/22).
Как следует из справки участкового уполномоченного Усть-Большерецкого МО МВД от 03.04.2026 забор, установленный ответчиком Васильевой Н.Г., мешает проезду транспортных средств во двор дома (т. 1 л.д. 89, т. 2 л.д. 172).
Из справки территориального управления администрации Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края в п. Озерновский, с. Запорожье, п. Шумный и п. Паужетка от 09.04.2026 № 2 следует, что забор, установленный Васильевой Н.Г., проживающей по адресу: <адрес>, примыкает к территории многоквартирного дома, расположенного по адресу: п. Озерновский, ул. Восточная, д. 14. Данное ограждение препятствует свободному подъезду к месту проживания жителей иных квартир, расположенных в дому. Также, в случае необходимости, чрезвычайной ситуации будет затруднен проезд к дому МЧС, пожарных расчётов, скорой медицинской помощи (т. 2 л.д. 170).
Из акта осмотра придомовой территории МКД от 09.04.2026, составленного руководителем территориального управления администрации Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края в п. Озерновский, с. Запорожье, п. Шумный и п. Паужетка Григорьевой С.Е., жителей многоквартирного жилого дома № 14 по ул. Восточная в п. Озерновский Горшкова А.А. и ФИО 1 следует, что путем визуального осмотра забор, установленный Васильевой Н.Г. примыкает к территории многоквартирного дома, расположенного по адресу: п. Озерновский, ул. Восточная, д. 14. Данное ограждение препятствует свободному подъезду к месту проживания жителей иных квартир, расположенных в доме. В случае необходимости, чрезвычайной ситуации будет затруднен проезд МЧС, пожарных расчётов, скорой медицинской помощи к данному дому. В связи с тем, что забор со стороны дороги установлен вплотную к проезжей части, затруднены расчистки проезжей части от снега в зимний период, создается угроза для людей, идущих вдоль дороги по обочине со стороны МКД, так как гражданам приходится обходить этот забор, выходя на проезжую часть (т. 1 л.д. 171).
В п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Судом установлено, что забор возведен семьёй ответчика Васильевой Н.Г. в 2019 году, что не оспаривалось сторонами в суде, то есть после приобретения истцом права собственности на квартиру, при этом установка забора с истцом не согласовывалась.
Федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем МЖД (части 1 и 2 статьи 36), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МЖД, который на нем расположен (статья 16).
В соответствии с Приказом Минстроя России от 07.03.2019 г. N 153/пр "Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома", определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей (пункт 4):
1) под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;
2) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах;
3) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка;
4) при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;
5) в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.
Как следует из подпункта 2 пункта 5 этих же Методических рекомендаций размер образуемого земельного участка рекомендуется определять, в том числе, исходя из территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади МЖД, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в МЖД, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МЖД, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам.
Пунктом 6 данных Методических рекомендаций определено, что при образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.
Из перечисленных положений Методических рекомендаций следует, что в границы земельного участка не рекомендуется включать территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор аренды заключен с нарушениями установленных законом обязательных процедур, в том числе ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, возведенное ответчиком Васильевой Н.Г. ограждение (забор) препятствует истцу свободно пользоваться принадлежащем ему жилым помещением. В связи с чем, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объёме.
В соответствии со ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов (часть 1). В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено (часть 2).
Как установлено в судебном заседании ограждение (забор) возведено ответчиком Васильевой Н.Г., которая осуществляет его использование для ограждения территории земельного участка.
Таким образом, именно на Васильеву Н.Г. необходимо возложить обязанность по демонтажу ограждения (забора). При этом, принимая во внимание характер работ, которые необходимо произвести, суд считает возможным установить срок для демонтажа возведенного ограждения (забора) в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Суд с учетом удовлетворения иска в полном объеме (спор о признании сделки недействительной и требования, не подлежащего оценке), считает необходимым взыскать в равных долях подтвержденные и понесенные истцом судебные расходы на оплату государственной пошлины в общем размере 6 000 (т. 1 л.д. 27, т. 2 л.д. 8) с ответчиков в равных долях, по 3 000 рублей с каждого.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск Горшковой Л. В. к Васильевой Н. Г., администрации Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края о признании недействительным договора аренды земельного участка, демонтаже самовольной постройки (забора) - удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды земельного участка от 20.06.2019 (с учетом дополнительного соглашения от 23.05.2023 № 1), заключенный между администрацией Озерновского городского поселения Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края (правопреемник администрация Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края) и Васильевой Н. Г..
Обязать Васильеву Н. Г. (паспорт гражданина Российской Федерации серия №, <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) в течение месяца со дня вступления решения суда в законному силу демонтировать возведенное ограждение (забор), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 41:08:0010113:1856, прилегающем к многоквартирному дому № 14 по адресу: Камчатский край, Усть-Большерецкий район, п. Озерновский, ул. Восточная.
Взыскать с Васильевой Н. Г. (паспорт гражданина Российской Федерации серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) и администрации Усть-Большерецкого муниципального округа Камчатского края (ОГРН/ИНН/КПП 1254100003893/4100057150/410001001) в пользу Горшковой Л. В. (паспорт гражданина Российской Федерации серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей, с каждого.
Решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 414 кв.м., с кадастровым номером 41:08:0010113:1856, расположенного по адресу: Камчатский край, Усть-Большерецкий район, п. Озерновский, ул. Восточная.
Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Усть-Большерецкий районный суд Камчатского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2026 года
Председательствующий судья А.А. Архипович