РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 октября 2026 года город Омск
Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Штейнбах Е.В., при секретаре Куксгаузен М.В., помощнике судьи Зобниной Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Богдановой В. С. к Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
Истец Богданова В.С. обратилась в суд с иском к Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» (далее - Фонд) о защите прав потребителей. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «Красноярская промышленная компания» и ООО «ИнтерСтрой» заключен договор № участия в долевом строительстве, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого, застройщик обязался построить многоэтажный <адрес>, распложенный по <адрес> административном округе г. Омска и передать <адрес>, общей площадью № кв.м., место расположения квартиры: подъезд № на № этаже. В соответствии с пунктом 2.2, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в ДД.ММ.ГГГГ года. Стоимость квартиры в соответствии с пунктом 3.1. договора составила 1 886 700 рублей. ДД.ММ.ГГГГ подписано дополнительное соглашение к договору, в котором изменена дата передачи объекта долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ. Между ООО «ИнтерСтрой» и истцом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки права требования к договору долевого участия в строительстве. Застройщик свои обязательства по договору не исполнил.
ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд Омской области по делу № признал несостоятельным (банкротом) ООО «Красноярская промышленная компания», в отношении него была открыта процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой <адрес> был передан Фонду. В соответствии с ч.1 ст. 21.2 Федерального закона № 214-ФЗ, фонд обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного п. 3 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Таким образом, трехлетний срок для передачи квартиры новым застройщиком участнику долевого строительства исчисляется от ДД.ММ.ГГГГ и истекает ДД.ММ.ГГГГ. В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ была направлена досудебная претензия. На момент подачи настоящего искового заявления квартира застройщиком не передана. Период начисления неустойки с учетом действия моратория составит с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 201 день и размер неустойки составит 530 917,38 рублей.
Кроме того, объект долевого строительства по адресу: <адрес> имеет следующие недостатки: пробита проводка над входной группой на лоджию, стоимость устранения 1 500 рублей; не установлены счетчики ХВС/ГВС – стоимость 2 500 рублей; отсутствуют краны/заглушки ХВС/ГВС – стоимость 1 500 рублей (750 рублей за 1 шт.); нет перегородки на лоджии с соседями – стоимость 3 000 рублей (1 500 рублей за 1 кв.м.); частичное отсутствие стяжки пола на лоджии – 1 300 рублей (650 рублей за 1 кв.м.); отсутствует ручка окна на лоджии – стоимость 900 рублей; общая стоимость устранения строительных недостатков 10 700 рублей. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена досудебная претензия, ответа не последовало. Просрочка передачи квартиры вызвала у истца психологические переживания за судьбу вложенных значительных денежных средств, неудобства бытового плана, связанные с невозможностью своевременно въехать в квартиру, тем самым ей причинен моральный вред, который она оценивает в 50 000 рублей.
На основании изложенного, Богданова В.С. первоначально просила взыскать с Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 530 917,38 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы по устранению строительных недостатков в размере 10 700 рублей, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 5% от присужденной суммы, почтовые расходы, расходы на представителя в размере 40 000 рублей.
В последующем истец исковые требования уточнила и указала, что на момент подачи настоящего искового заявления, квартира застройщиком не передана, строительные недостатки не устранены. Для цели квалифицированной оценки качества строительных работ в квартире, был заключен договор с ООО «<данные изъяты>» об оказании услуг по приемке квартиры. ДД.ММ.ГГГГ специалистами составлен акт осмотра №, в соответствии с которым установлен ряд строительных дефектов. Стоимость услуг ООО «<данные изъяты>» составила 10 800 рублей. Истец ожидает устранения существенных недостатков от застройщика, в том числе: трещина в стяжке пола, не доделана фасадная часть, монтажный шов, отклонение вертикали стен 15мм. и другие. Считает необходимым дождаться устранения выявленных недостатков в натуре силами и за счет ответчика, в связи с чем, не поддерживает ранее заявленное требование о взыскании денежной компенсации расходов на их устранение.
С учетом изложенного, Богданова В.С. просит взыскать с Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» неустойку в размере 530 917,38 рублей, неустойку за нарушение срока передачи с ДД.ММ.ГГГГ по дату вынесения решения в размере 2 641,38 рублей за один день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 5% от присужденной суммы, почтовые расходы в размере 367,22 рублей, расходы на представителя в размере 40 000 рублей, расходы на оплату услуг по приемке квартиры в размере 10 800 рублей.
В судебном заседании представитель истца Дмитриев Д.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-9), уточненные требования поддержал. Дополнительно пояснил, что квартиру истец не приняла до настоящего времени, квартира к эксплуатации не готова в связи с выявленными строительными недостатками. Работы по устранению недостатков ведутся, но медленно. Истец обратилась в Фонд с заявлением об устранении недостатков, акт о выявленных недостатках составить не просила. Считает, что неустойка должна быть взыскана по сегодняшний день.
Представитель ответчика Гусев Д.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31), в судебном заседании указал на завышенный размер заявленной неустойки, просил применить ст. 333 ГК РФ и снизить неустойку. Расходы на услуги специалиста по приемке квартиры не подлежат взысканию, необходимости в таких расходах не было. Законом установлен определенный порядок по устранению недостатков, который в данном случае истцом не соблюден, за составлением акта о недостатках истец не обращалась. Закон о защите прав потребителей не подлежит применению к заявленным правоотношениям, поскольку истец не является потребителем услуг по отношению к Фонду. Заявленный истцом размер расходов на оплату услуг представителя является чрезмерно завышенным и подлежит снижению.
Истец Богданова В.С., представитель третьего лица ООО «Строитель» участие в судебном заседании не принимали, извещены надлежаще о месте и времени судебного заседания.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Красноярская промышленная компания» (застройщик) и ООО «ИнтерСтрой» (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве № (л.д. 10-16).
Согласно предмету договора, застройщик принял на себя обязательства, в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением инвестиционных средств построить многоэтажный жилой <адрес> АО г. Омска. Застройщик обязуется передать после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства в собственность, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.
Пунктом 1.5 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что объектом долевого строительства является жилое помещение, а именно двухкомнатная <адрес> (условный номер), расположенная в № подъезде на № этаже в строящемся многоэтажном жилом <адрес> АО г. Омска. Планируемая общая площадь квартиры по проекту с учетом понижающего коэффициента составляет № кв.м., площадь квартиры без учета балконов и лоджий составляет № кв.м.
Общая цена договора предусмотрена пунктом 3.1 и составляет 1 886 700 рублей.
В соответствии с пунктом 2.2 договора, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в ДД.ММ.ГГГГ года.
Во исполнение обязательств по договору, участник долевого строительства ООО «ИнтерСтрой» внес денежные средства за объект долевого строительства, что стороной ответчика в судебном заседании не оспаривалось.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Красноярская промышленная компания» и ООО «ИнтерСтрой» заключено дополнительное соглашение № к договору долевого участия в строительстве, которым стороны предусмотрели, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнтерСтрой» и истцом Богдановой В.С. заключен договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого к истцу перешли права требования к ООО «Красноярская промышленная компания» (застройщик) передать в собственность двухкомнатную <адрес> (условный номер), расположенную в № подъезде на № этаже в строящемся многоэтажном жилом <адрес> АО г. Омска. Планируемая общая площадь квартиры по проекту с учетом понижающего коэффициента составляет 49,65 кв.м., площадь квартиры без учета балконов и лоджий составляет 47,78 кв.м. (л.д. 19-20).
Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства был передан Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области» в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
ДД.ММ.ГГГГ Богданова В.С. в лице представителя по доверенности Дмитриева Д.В. направила в Фонд досудебную претензию с требованием выплатить неустойку в размере 496 579,44 рублей, расходы по устранению строительных недостатков в размере 10 700 рублей и компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей (л.д. 22-25, 26).
Поскольку неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в досудебном порядке не была выплачена, истец обратилась в суд с настоящими требованиями.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменении его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно части 2 статьи 9.1 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Фонд при передаче ему обязательств перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственность, в том числе предусмотренную частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику строительства жилого помещения, машино-места, нежилого помещения и обязан передать участнику строительства такие объекты недвижимости не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ч.2 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) объекта недвижимости удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) объекта не могут считаться исполненными.
В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче жилых помещений может быть определен с даты ввода комплекса в эксплуатацию.
Порядок передачи объекта долевого строительства предусмотрен статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Принимая во внимание, что определением Арбитражного суда от 07.04.2022 Фонду переданы земельный участок и объект незавершенного строительства для целей завершения строительства многоквартирного дома и передачи квартир участникам долевого строительства, неустойка за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости подлежит начислению по истечении трех лет в соответствии с частью 2 статьи 9.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Учитывая, что Фонд принял обязательства по завершению строительства и передаче квартир участникам в течение 3 лет с момента передачи объекта, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако в указанный срок обязательства исполнены не были, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки с ответчика, при этом, суд при установлении срока начисления неустойки учитывает период моратория, предусмотренного Постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024.
Как отметил Конституционный Суд в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26 сформулирован подход, согласно которому при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, суду следует применять ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта, а если обязательство подлежит исполнению в определенный срок, то на последний день такого срока.
Днем исполнения обязательства ответчиком является последний день трехлетнего срока, а именно ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, ставка рефинансирования ЦБ РФ, действующая на день исполнения обязательства равна 21%.
Возражая относительно заявленного истцом периода начисления неустойки, ответчик приводит свой контр-расчет, считает, что неустойка подлежит исчислению по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в адрес истца направлялось уведомление о необходимости подписать акт приема-передачи жилого помещения, уведомление истцу вручено ДД.ММ.ГГГГ.
Между тем, при определении периода расчета неустойки, суд принимает во внимание, что согласно пункту 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Поскольку Богдановой В.С. уведомление о необходимости приема жилого помещения получено ДД.ММ.ГГГГ, спустя семь рабочих дней с ДД.ММ.ГГГГ застройщик считается исполнившим обязательства, следовательно, неустойка подлежит исчислению за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом размер неустойки составит: 1 886 700 х 100 х 1/150 х 21% = 261 496,62 рублей.
Рассматривая заявленное ответчиком ходатайство о снижении неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.В абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3,4 ст.1 ГК РФ).
Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, проверка соответствия указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, период просрочки исполнения обязательства, стоимость объекта долевого строительства и его целевое назначение – для личного проживания истца, учитывая, что строительство многоквартирного дома завершено, что уже гарантировало передачу истцу квартиры, а также тот факт, что ответчик имеет статус некоммерческой организации, которая не получает прибыль от осуществления своей деятельности, суд приходит к выводу, что заявленная ко взысканию неустойка по своему размеру, является завышенной и подлежит снижению в порядке ст. 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, и определяет размер неустойки за заявленный истцом период в размере 130 000 рублей.
Данная сумма неустойки обеспечивает баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба в результате конкретного нарушения.
Богдановой В.С. заявлено требование о взыскании с Фонда расходов на оплату услуг по приемке квартиры в размере 10 800 рублей.
В обоснование заявленных требований сторона истца представлен договор № об оказании услуг по приемке квартиры, заключенный между Богдановой В.С. (заказчик) и ООО «РСТ СЭП» (исполнитель). При этом в разделе «подписи сторон» договор фактически подписан не Богдановой В.С., а Б.И.В., который участником спорных правоотношений не является.
Согласно предмету договора, заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство оказать услуги по выявлению дефектов объекта недвижимости, допущенных в ходе строительно-монтажных работ и подготовить акт осмотра квартиры, а заказчик, в свою очередь, принимает на себя обязательство принять услуги исполнителя и оплатить их. Объект недвижимости: <адрес>, общей площадью № кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.
Стоимость услуг в соответствии с пунктом 2.1. договора составила 10 800 рублей.
Оплата услуг по договору в размере 10 800 рублей подтверждается кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ.
По результатам осмотра квартиры, экспертом ООО <данные изъяты>» П.А.М. ДД.ММ.ГГГГ составлен акт осмотра квартиры (отчет) №, подписанный, в том числе, заказчиком Б.И.В., а не истцом Богдановой В.С.
Ранее, ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась в Фонд с письмом, в котором перечисляла недостатки объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: пробита проводка над входной группой при выходе на лоджию с внутренней стороны квартиры, не установлены счетчики холодной/горячей воды в сан.узле, отсутствуют краны/заглушки холодной/горячей воды, на лоджии нет перегородки с соседней квартирой, частичное отсутствие стяжки пола в районе панорамного окна на лоджии (у двери), отсутствует примыкание фасадов к окну на лоджии, отсутствует ручка окна на лоджии, в подъезде № на многих этажах разбиты окна (л.д. 21).
При этом, в данном письме какие-либо требования об устранении недостатков, о необходимости составления соответствующего акта осмотра отсутствуют (л.д. 21).
Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 (в редакции от 30.12.2025, действовавшей в период, когда сторонами совершались действия, связанные с передачей объекта долевого строительства) установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в частности, подпунктом «в» пункта 1 в качестве условий подписания передаточного акта предусмотрено, что:
- при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» настоящего пункта;
- при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта.
Согласно подпункту «г» пункта 1 указанного постановления, при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом «д» настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с подпунктом «д» пункта 1 постановления № 2380, при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением.
Согласно подпункту «л» пункта 1 постановления, техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:
- специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;
- дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
- участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;
- не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.
По смыслу приведенных норм в их взаимосвязи, введено временное правовое регулирование, предполагающее, в отличие от приведенного выше общего правила в пункте 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, что основанием для отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта может быть только выявление существенных нарушений требований к качеству объекта, что влечет возможность, по выбору участника долевого строительства, предъявления требования о безвозмездном устранении недостатков, либо отказа от исполнения договора и предъявления требования о возврате уплаченных денежных средств.
В первом случае, если необходимость устранения недостатков объекта приводит к нарушению установленного договором срока передачи объекта, с застройщика может быть взыскана неустойка (пени) за просрочку, принимая во внимание, что отказ участника долевого строительства является правомерным и обусловлен существенным нарушением обязательств застройщика в отношении качества объекта.
В свою очередь, как прямо следует из подпункта «в» пункта 1 постановления № 2380, в отсутствие существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, участник долевого строительства не вправе отказаться от принятия объекта, выявление недостатков, в этом случае, влечет лишь необходимость их указания в передаточном документе и обязанность застройщика безвозмездно устранить такие недостатки.
В рассматриваемом споре, предусмотренный подпунктом «в» пункта 1 постановления Правительства № 2380 двусторонний акт, подлежащий составлению с участием как истца, так и застройщика с указанием перечня подлежащих устранению недостатков не составлялся.
Указание стороны истца, что до передачи квартиры она застройщику в письме от ДД.ММ.ГГГГ как участник долевого строительства изложила претензии к качеству передаваемого объекта, при этом, сообщение Богдановой В.С. каких-либо требований не содержит, не исключает обязанности сторон по составлению надлежащего двустороннего акта, соответствующего требованиям действующего законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ настоящего Кодекса. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Акт осмотра квартиры, составленный экспертом ООО «<данные изъяты>» с описанием выявленных в квартире недостатков, составлялся без участия как истца (подписан Б.И.В.), так и застройщика, следовательно, требованиям постановления Правительства № 2380 не отвечает, исковые требования о безвозмездном устранении недостатков в квартире, либо об отказе от исполнения договора и возврате уплаченных по договору денежных средств, в рамках настоящего спора Богдановой В.С. не заявлены.
Таким образом, расходы истца по оплате услуг специалиста по приемке квартиры, не связаны с заявленными истцом требованиями о взыскании неустойки обусловленной несвоевременной передачей застройщиком объекта долевого строительства, следовательно, требование о взыскании расходов на оплату услуг специалиста в размере 10 800 рублей удовлетворению не подлежат.
Разрешая требование о взыскании компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
В силу абз. 2 ст. 151, п. 2 ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
Характер нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
На основании изложенного, учитывая, период времени нарушения ответчиком обязательств по фактической передаче истцу объекта долевого строительства, переживаний истца, связанных с задержкой ответчиком исполнения своих обязательств, исковое требование о взыскании компенсации морального вреда подлежит частичному удовлетворению в размере 10 000 рублей.
При этом доводы ответчика об отсутствии предусмотренных законом оснований для взыскания компенсации морального вреда ввиду того, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не могут быть приняты во внимание.
Право истца на компенсацию морального вреда прямо предусмотрено специальной нормой – статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Согласно ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Поскольку ответчиком в добровольном порядке требование истца о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не удовлетворено, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 7 000 рублей (130000+10000 х 5 %).
Истец также просит взыскать расходы на оплату услуг представителя по оказанию юридической помощи в размере 40 000 рублей.
Как следует из договора об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Дмитриевым Д.В. (исполнитель) и Богдановой В.С. (заказчик), исполнитель принял на себя обязательства оказать заказчику следующие услуги: взыскание с некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области» на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя и судебных расходов (л.д. 29).
Договор включает в себя следующие услуги: консультации, переписка с застройщиком, подготовка и направление досудебной претензии, подготовка и направление искового заявления, представление интересов заказчика в судебных заседаниях.
Стоимость услуг составила 40 000 рублей, которые уплачиваются при заключении договора.
Квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт оплаты истцом денежных средств в размере 40 000 рублей (л.д. 28).
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», следует, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом требований разумности, исходя из сложности дела, его категории, объема проделанной представителем работы, а именно: составление досудебной претензии, искового заявления, уточненного искового заявления, возражений на отзыв, участие представителя истца в трех судебных заседаниях; а также с учетом процессуального результата по делу, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Фонда в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.
При направлении в суд искового заявления и в ходе судебного разбирательства, истец понес почтовые расходы в сумме 367,22 рублей, что подтверждается кассовыми чеками АО «Почта России», представленными в материалы дела.
Поскольку исковые требования Богдановой В.С. удовлетворены, с ответчика подлежат взысканию почтовые расходы в заявленном размере.
В силу п.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Поскольку истец при подаче искового заявления была освобождена от уплаты государственной пошлины, с Фонда в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 7900 рублей.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» (ИНН №) в пользу Богдановой В. С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) неустойку в размере 130 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей, штраф в размере 7 000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей, почтовые расходы в сумме 367,22 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» (ИНН №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7 900 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Штейнбах
Мотивированное решение составлено 15 октября 2026 года.