РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 октября 2026 года город Омск
Первомайский районный суд города Омска под председательством судьи Жанахиденовой А.В., при секретаре Семеновой А.А., помощнике судьи Корененко А.Б., осуществлявшей подготовку дела к судебному разбирательству, с участием старшего помощника прокурора САО города Омска Тарасевича О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Афанасьевой С. В. к Брагину В. М. о признании договора аренды квартиры расторгнутым, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, установил:
Афанасьева С. В. обратилась в суд с иском к Брагину В. М. о признании договора аренды квартиры расторгнутым, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, указав в обоснование на то, что она является собственником <адрес> в <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён договор аренды трёхкомнатной квартиры, с целью проживания Брагина В. М. и членов его семьи. По условиям вышеуказанного договора истец, как «арендодатель» передал ответчику во временное пользование своё имущество-квартиру, ответчик - принял все условия договора и имущество - квартиру во временное пользование.
Как следует из текста договора «Арендатор» оплачивает, а «Арендодатель» принимает оплату за арендуемое имущество- <адрес> раз в месяц 12000 рублей, по тем же условиям договора п. 3.1 арендатор оплачивает все коммунальные расходы.
Срок Договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Далее вышеуказанный договор был продлён (пролонгирован) на тех же условиях на неопределённый срок по умолчанию сторон и действовал до настоящего времени по согласованию обеих сторон договора.
Условия договора выполнялись сторонами добровольно.
В 2025 году по инициативе арендодателя и с устного согласия арендатора изменилось существенное условие договора об оплате арендной платы с 12000 рублей до 15000 рублей в месяц.
Арендатор исправно вносил арендную плату за месяц вперёд в сумме 15000 рублей по реквизитам, предоставленным арендодателем.
В мае 2026 года арендатор в одностороннем порядке изменил существенное условие внесения оплаты и стал оплачивать 15000 рублей за фактически прожитый месяц, чем нарушил условия договора аренды и доставил финансовые неудобства истцу.
Данный факт свидетельствует о нарушении прав арендодателя и о злоупотреблении правом арендатором.
ДД.ММ.ГГГГ истец - арендодатель заранее уведомил ответчика «арендатора» о расторжении договора аренды и о необходимости освобождения вышеуказанной квартиры путём направления уведомления заказной корреспонденцией через «Почту России».
В данном Уведомлении предоставлен срок до ДД.ММ.ГГГГ, то есть более 35 дней, арендодателем предложено в соответствии с ч. 1.ст. 35 ЖК РФ.
Причиной отправки такого уведомления послужило изменение ответчиком существенного условия договора об оплате в одностороннем порядке, отказ в предоставлении доступа арендатору для проверки имущества (гарантированного законом права), ухудшение состояния квартиры, отсутствие должного содержания арендуемого имущества, провоцирование конфликта ответчиком.
Данное уведомление ответчиком не получено намеренно и возвращено истцу.
ДД.ММ.ГГГГ истцом отправлена ответчику досудебная претензия, в которой ответчику также предложено в добровольном порядке освободить <адрес>, то есть истцом выполнено обязательное условие уведомления в рамках досудебного урегулирования спора.
На основании изложенного, просит суд:
Признать договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между истцом и ответчиком, расторгнутым.
Признать ответчика Брагина В. М. утратившим право на проживание по адресу : <адрес>.
Немедленно выселить ответчика из <адрес>.
Истец Афанасьева С.В. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала.
Представитель истца Клименко О.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Пояснила суду, что существенным условием договора аренды является условие об оплате. Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора об оплате за месяц вперед, но ответчик, нарушив условия договора, стал вносить арендную плату в конце месяца. В настоящее время истец желает выставить квартиру на продажу. Проживание ответчика в жилом помещении нарушает права арендодателя.
Ответчик Брагин В.М. в судебном заседании заявленные требования не признал, представил письменные возражения, просил в удовлетворении иска отказать, пояснив суду, что истец не приводит предусмотренных законом оснований для расторжения договора найма жилого помещения, установленных п. 2 ст. 687 ГК РФ. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев. Иные основания, в частности порча жилого помещения, использование его не по назначению либо систематическое нарушение прав соседей, - требуют установления юридически значимых обстоятельств. Между тем в исковом заявлении истец ссылается на отсутствие авансовых платежей, которые не предусмотрены п. 3.1 договора найма жилого помещения, тем самым пытаясь искусственно создать основание для иска и в одностороннем порядке отказаться от исполнения принятых на себя обязательств до ДД.ММ.ГГГГ, нарушив конституционное право ответчика на жилище. Плата за жилое помещение вносилась ответчиком регулярно, что подтверждается банковскими переводами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Задолженности по оплате жилого помещения перед истцом у ответчика не имеется. Ответчиком исправно вносятся коммунальные платежи, предусмотренные п. 3.2 договора найма жилого помещения. Истец в исковом заявлении не указывает размер установленной договором платы, законность её изменения, конкретные периоды, за которые плата действительно не вносилась, а также не приводит доказательств, подтверждающих задолженность.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, заслушав заключение старшего помощника прокурора САО города Омска Тарасевича О.С., полагавшего заявленные требования не подлежащими удовлетворению, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к следующему.
В силу п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Афанасьева С. В. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 8).
ДД.ММ.ГГГГ между Афанасьевой С. В. (арендодатель) и Брагиным В. М. (арендатор) заключен договор аренды квартиры, объектом которого является квартиры, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 60,20 кв.м. (л.д. 9-10).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за пользование предоставленным имуществом арендатор обязан уплачивать ему плату в размере 12000 рублей.
Дополнительно к арендной плате арендатор оплачивает электроэнергию, интернет, кабельное телевидение. Оплату за квартплату, воду, горячую воду, отопление, газ производит арендатор (пункт 3.2 договора).
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие в случаях:
- истечения его срока, в случае, если он не был продлен сторонами путем подписания письменного документа;
- досрочного расторжения:
а) по инициативе арендатора, с обязательным письменным уведомлением об этом не позднее, чем за 1 месяц до момента выселения;
б) по инициативе арендодателя в случае просрочки платежей, установленных в п. 3.1 договора более чем на _________. При этом договор считается расторгнутым с момента вручения арендатору письменного уведомления о расторжении договора.
В силу пункта 5.3 договора в случае прекращения действия договора, как на основании истечении его срока, так и в связи с досрочным его расторжением, арендатор обязан не позднее 30 дней освободить арендуемые помещения и возвратить их в состояние, не хуже того, которое было на день приемки, с подписанием двухстороннего акта приема-передачи.
Из пояснений представителя истца следует, что данный договор был продлён (пролонгирован) на тех же условиях на неопределённый срок по умолчанию сторон и действовал до настоящего времени по согласованию обеих сторон договора.
Указанные обстоятельства не отрицал в ходе судебного разбирательства ответчик, который также пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году по инициативе арендодателя и с его устного согласия изменилось существенное условие договора об оплате арендной платы с 12000 рублей до 15000 рублей в месяц. Он исправно вносил арендную плату за месяц вперёд в сумме 15000 рублей по реквизитам, предоставленным арендодателем.
Вместе с тем, как следует из пояснений представителя истца, в ДД.ММ.ГГГГ года арендатор в одностороннем порядке изменил существенное условие внесения оплаты и стал оплачивать 15000 рублей за фактически прожитый месяц, чем нарушил условия договора аренды и доставил финансовые неудобства истцу, что свидетельствует о нарушении прав арендодателя и о злоупотреблении правом арендатором и что явилось основанием для направления истцом в адрес истца уведомления о расторжении договора и выселении из жилого помещения (л.д. 11).
Неисполнение ответчиком требований истца явилось основанием для обращения с вышеуказанным иском в суд.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии с п. 3 ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи
В силу ч. 3 ст. 682 ГК РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Частью данной статьи предусмотрено, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В силу ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Представитель истца в ходе рассмотрения дела пояснила, что договором аренды предусмотрена обязанность арендатора об оплате за месяц вперед, но ответчик, нарушив условия договора, стал вносить арендную плату в конце месяца.
Вместе с тем, как указано выше и следует из условий заключенного между сторонами договора аренды квартиры, пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за пользование предоставленным имуществом арендатор обязан уплачивать ему плату в размере 12000 рублей, в настоящее время 15000 рублей по устному соглашению сторон.
То есть указанным условием договора не конкретизировано, каким образом арендатор должен вносить плату за арендуемое жилое помещение, а именно путем внесения платежей за месяц вперед или путем внесения платежей по окончании месяца, при этом при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
При указанных обстоятельствах, доводы истца в указанной части являются несостоятельными и противоречат условиям заключенного между сторонами договора, что не свидетельствует о нарушении ответчиком существенного условия договора в части внесения платы за арендуемое жилое помещение.
Доказательств нарушения ответчиком условий достигнутого с истицей соглашения по оплате занимаемого им жилого помещения последней суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.
В материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие выполнение ответчиком условий об оплате за арендуемое жилое помещение ежемесячно.
Как следует из условий заключенного договора, договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В дальнейшем письменных дополнительных соглашений по продлению срока действия заключенного договора между сторонами не заключалось, тем не менее, ответчик проживал с согласия истца в жилом помещении, вносил плату за жилое помещение, что свидетельствует о фактической пролонгации заключенного между сторонами договора, в том числе до ДД.ММ.ГГГГ при отсутствии сведений о направлении истцом в адрес истца требований о расторжении договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ.
Положения статьи 684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора гражданским законодательством на наймодателя. При неисполнении наймодателем этой обязанности в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
На основании ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и действующего правового регулирования являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную п. 2 ст. 684 ГК РФ обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.
В настоящем деле, с учетом того, что заключенный договор аренды жилого помещения фактически сторонами пролонгирован ДД.ММ.ГГГГ на новый срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует проживание ответчика с согласия истца в жилом помещении, внесение им платы за арендуемое жилое помещение, получение данной платы арендодателем, отсутствие возражений истца в указанный период относительно проживания ответчика в спорном жилом помещении, истец вправе на основании положений ст. 684 ГК РФ направить в адрес ответчика уведомление об отказе от продления договора аренды за три месяца до окончания срока действия договора.
Данные обстоятельства в настоящий момент не наступили, что свидетельствует о несоблюдении истцом процедуры расторжения заключенного между сторонами договора аренды, и, как следствие, препятствует суду в удовлетворении заявленных требований по указанным в иске основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Учитывая, что истцом не соблюдена предусмотренная пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации процедура прекращения договора найма жилого помещения, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания ответчика утратившим право пользования жилым помещением и для выселения ответчика.
Доводы представителя истца об отсутствии у истца обязанности предупреждать лицо, вселенное в жилое помещение, об отказе от продления договора найма основаны на неправильном толковании норм материального права.
В связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,- решил:
В удовлетворении иска Афанасьевой С. В. к Брагину В. М. о признании договора аренды квартиры расторгнутым, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Первомайский районный суд города Омска.
Судья Жанахиденова А.В.
Решение изготовлено в окончательной форме 22 октября 2026 года.