РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 сентября 2026 года город Омск
Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Штейнбах Е.В., при секретаре Куксгаузен М.В., помощнике судьи Зобниной Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Рябинина В. И., Дякуна В. Б., Рябининой И. Н., Дмитриевой Е. В., Вечеры С. В., Яковина В. А. к Жилищно-строительному кооперативу «Дом на Тарской», Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» о возложении обязанности устранить недостатки, изменении назначения объектов недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Рябинин В.И., Дякун В.Б., Рябинина И.Н., Дмитриева Е.В., Вечера С.В., Яковин В.А. обратились в суд с указанными требованиями к Жилищно-строительному кооперативу «Дом на Тарской» (далее ЖСК «Дом на Тарской») и Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области» (далее Фонд) и в обоснование уточненных исковых требований указали, что являются участниками долевого инвестирования строительства жилого дома по <адрес> (ЖК «Золотые купола»).
Так, Рябинина И.Н. по договору № долевого участия в строительстве, заключенного с ООО «Сибирская Промышленно-Энергетическая Компания» приобрела жилое помещение между компоновочными осями А-Б/3-4, строительный №, общей проектной площадью № кв.м. (из них: общая площадь жилого помещения – № кв.м., две лоджии, площадью № кв.м.), расположенное на № этаже № подъезда жилого дома; террасу между компоновочными осями А-Б/3-4, общей проектной площадью № кв.м., расположенную на № этаже № подъезда жилого дома. Указанное жилое помещение передано ЖСК «Дом на Тарской» истцу Рябининой И.Н., между тем, вход на террасу заблокирован, поверхность не имеет ничего общего с согласованной в договоре и оплаченной инвестором. Терраса – это огражденная открытая (без остекления) площадка, пристроенная к зданию, встроенная в него или встроенно-пристроенная, не имеющая ограничения по глубине, может иметь покрытие и устраиваться на кровле нижерасположенного этажа. Требования к расположению и обустройству террас на кровлях многоквартирных домов регулируются строительными, санитарными и противопожарными нормами. ДД.ММ.ГГГГ между Фондом и ООО «ПИ «Горпроект» был заключен договор и разработаны изменения в проектную документацию по вопросу удешевления поверхности террасы. Заключением ООО <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что покрытие кровли представлено рулонной гидроизоляцией, что является основой кровельного пирога, а не финишным покрытием для ходьбы. Данную кровлю нельзя назвать эксплуатируемой ввиду отсутствия защитно-дренажного слоя и жесткого финишного покрытия в соответствии с СП 54.13330. Изменения в рабочей документации, выполненные ООО «Строительные материалы Сибири» и ООО «ПИ «Горпроект» в ДД.ММ.ГГГГ года не соответствуют требованиям законодательства РФ, а именно п. 5.3 СП 17.13330.2017 «Кровли», на эксплуатируемых кровлях (включая террасы) в качестве верхнего защитного слоя должно быть предусмотрено пешеходное покрытие. Согласно последней редакции проектной документации на объект – тротуарная плитка на регулируемых опорах 25-225мм 4 шт. на 1кв.м. Оставление мембраны в качестве финишного слоя террасы прямо нарушает технологию проектирования эксплуатируемых крыш. Представленный конструктивный состав слоев кровли – терраса квартиры № фактически представляет собой подготовленное основание неэксплуатируемой кровли балластного типа, но не является завершенным объектом «терраса, расположенная на эксплуатируемой кровле». Объект в текущем виде не может быть идентифицирован, как эксплуатируемая площадь здания и использоваться по своему назначению – терраса в составе квартиры №. Фактическое состояние переданного объекта (голый водоизоляционный ковер из ПВХ-мембраны) исключает возможность его безопасного использования по целевому назначению (для отдыха), так как любая механическая нагрузка (установка мебели, перемещение людей в обуви) приведет к сквозному повреждению гидроизоляции. В целях устранения нарушений требуется выполнить строительно-монтажные работы.
Кроме того, в соответствии с договорами долевого участия в инвестировании строительства жилищного комплекса по <адрес>, заключенными между ООО «Сибирская Промышленно-Экономическая Компания» и инвесторами Дякун В.Б., Рябининым В.И., Вечера С.В. и Яковиным В.А., последние приобрели следующие нежилые помещения:
- между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенное на № этаже в № подъезде жилого дома по <адрес> – <адрес> (договор №/ЖК от ДД.ММ.ГГГГ), далее <адрес>;
- между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенное на № этаже в № подъезде жилого дома по <адрес> (договор №/ЖК от ДД.ММ.ГГГГ), далее <адрес>;
- между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенное на № этаже в № подъезде жилого дома по <адрес> (договор №/ЖК от ДД.ММ.ГГГГ), далее <адрес>;
- между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенное на № этаже в № подъезде жилого дома по <адрес> (договор №/ЖК от ДД.ММ.ГГГГ), далее <адрес>.
После введения многоквартирного дома в эксплуатацию, им стало известно, что приобретенные помещения поименованы как жилые – квартира, между тем, истцы покупали именно нежилые помещения, в том числе, их отличала цена. По итогам исследования проектной документации, специалист ООО <данные изъяты> заключении указал, что конфигурация передаваемых по договорам долевого участия в инвестировании строительства объектов, не соответствует признаку обособленности, применяемому к нежилым помещениям, в виду наличия между ними коридора 6ж. Нежилые помещения не отражены ни в одном из проектов. При визуальном обследовании установлено, что квартиры № расположены на № этаже многоквартирного дома, имеют отдельный вход с <адрес>, а не со двора, как иные жилые помещения, являются обособленными (отграничены строительными конструкциями), не используются для доступа в иные помещения и не предназначены для обслуживания других помещений в доме, что свидетельствует о соответствии помещений признакам нежилых в соответствии с ЖК РФ. Кадастровый учет изменений относительно назначения помещений в ЕГРН возможно произвести по контуру внутренних стен квартир без включения лестниц в состав частной коммерческой площади.
Уточнив требования, Рябинина И.Н. просит возложить обязанность на Некоммерческую организацию «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» привести покрытие террасы в соответствие с требованиями СП 54.13330 и проекту №, подготовленному ООО «Горпроект» в ДД.ММ.ГГГГ году, а именно выполнить следующие строительно-монтажные работы: укладку тротуарной плитки на регулируемых опорах 25-225 мм 4 штуки на 1 кв.м.; монтаж иглопробивного геотекстиля 300 гр. на кв.м; укладку гидроизоляционного слоя - мембрана LOGICROOF V-GR, крепить телескопическим элементом + саморез, 4 штуки на 1 кв.м., стеклохолста Технониколь 100 гр. на 1 кв.м.; выполнить формирование уклона - Технониколь Carbon Prof Slope; монтаж утеплителя Технониколь Carbon Prof 200 мм., пароизоляции Биполь ЭПП; выполнить работы по выравнивающей стяжке – цементно-песчаный раствор М50 b-20 мм.; монтаж плит перекрытия. Обязать провести указанные работы в срок, не превышающий один календарный месяц с момента вступления решения в законную силу. На случай неисполнения судебного акта, взыскать с Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» в пользу Рябининой И.Н. судебную неустойку (астрент) в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения в течение первого месяца, с последующим увеличением астрента до 10 000 рублей в день, до момента фактического исполнения судебного акта в пределах 1 529 900 рублей. Началом начисления судебной неустойки (астрента) считать первый день, следующий за последним днем, установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.
Рябинин В.И. просит изменить в Едином государственном реестре недвижимости назначение с жилого на нежилое в отношении помещения между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенного на № этаже в № подъезде жилого комплекса по <адрес> в соответствии с договором №, существующее как <адрес>, площадью № кв.м. с кадастровым номером №;
Дякун В.Б. просит изменить в Едином государственном реестре недвижимости назначение с жилого на нежилое в отношении помещения между компоновочными осями А-В/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенного на № этаже в № подъезде жилого комплекс, расположенного по <адрес> – <адрес> в соответствии с договором № существующее как <адрес>, площадью № кв.м. с кадастровым номером №
Вечера С.В. просит изменить в Едином государственном реестре недвижимости назначение с жилого на нежилое в отношении помещения между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенного на № этаже в № подъезде жилого комплекса по <адрес> в соответствии с договором №, существующее как <адрес>, площадью № кв.м. с кадастровым номером №;
Яковин В.А. просит изменить в Едином государственном реестре недвижимости назначение с жилого на нежилое в отношении помещения между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенного на № этаже в № подъезде жилого комплекса по <адрес> в соответствии с договором №, существующее как <адрес>, площадью № кв.м. с кадастровым номером №
В судебном заседании представитель истцов Судоргина Е.В., действующая на основании доверенностей, уточненные требования поддержала. Дополнительно пояснила, что монтаж плит перекрытия на террасе осуществлен, в данной части требование не поддержала. Относительно астрента не возражала увеличить сроки исполнения решения до 3 месяцев.
Представитель ответчика Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» Гусев Д.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 108), в судебном заседании требования Рябининой И.Н. не признал, пояснил, что договором долевого участия в инвестировании строительства, заключенным с Рябининой И.Н. параметры террасы и требования относительно материалов отделки не предусмотрены. Терраса выполнена в соответствии с проектной документацией, на ней имеются недостатки, но устранять их Фонд не имеет возможности, в штате строителей нет, необходимо привлекать нового подрядчика. Относительно требования о переводе жилых помещений в нежилые помещения не возражал.
Представитель ответчика ЖСК «Дом на Тарской» Гебаур Ю.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 105), в судебном заседании пояснил, что внесение подрядчиком в проект изменений после проведенной государственной экспертизы, является незаконным. Представитель Росреестра по Омской области в судебном заседании пояснил, что на основании решения суда они внесут изменения относительно назначения помещений. Считает требования истцов подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица ООО «ПИ «Горпроект» Винокурова В.Ю., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 229), в судебном заседании пояснила, что по запросу Фонда в проектную документацию было внесено изменение лишь относительно финишного покрытия террас на объекте, а именно покрытие тротуарной плиткой на регулируемых опорах и иглопробивного текстиля. При этом, кровля по-прежнему осталась эксплуатируемой с возможностью устройства любого иного финишного покрытия с учетом современных материалов.
Истцы, представители третьих лиц в судебном заседании участие не принимали, о месте и времени рассмотрения извещены надлежащим образом.
Выслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 3 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, к которым относятся в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы.
Согласно ч.1 ст.123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Из материалов дела усматривается, что жилищно-строительный кооператив «Дом на Тарской» создан в ДД.ММ.ГГГГ года собственниками незавершенного строительством жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, угол <адрес>. Деятельностью данного кооператива является завершение строительства жилого многоквартирного дома по указанному адресу, жилой комплекс «Золотые купола».
ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Дом на Тарской» (кооператив) и Некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области» (фонд) заключено соглашение № о передаче функций застройщика, которым кооператив передал фонду функции застройщика в отношении объекта незавершенного строительства. Фонд осуществляет мероприятия по завершению строительства объекта за счет средств, источником которых являются средства финансирования, предоставленные публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Кооператив перечисляет фонду денежные средства, вносимые членами кооператива в качестве паевых взносов (т. 1 л.д. 152-159).
В перечне объекта указан многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> угол <адрес> (т. 1 л.д. 160).
Фонд, принимая функции застройщика объектов, в соответствии с пунктом 3.1 договора, вправе заключать с исполнителями, являющимися членами саморегулируемых организаций в соответствующей области, договоры о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сибирская Промышленно-Энергетическая Компания» (заказчик) и Рябининой И.Н (инвестор) заключен договор № долевого участия в инвестировании строительства жилого дома по <адрес> – <адрес> (ЖК «Золотые купола»). Предметом договора является долевое участие в инвестировании строительства и вводе в эксплуатацию жилого дома по <адрес> – <адрес> (ЖК «Золотые купола») с целью получения инвестором в собственность квартир, в том числе: жилое помещение между компоновочными осями А-Б/3-4, строительный номер №, общей проектной площадью № кв.м. (из них: общая площадь жилого помещения – № кв.м., две лоджии, площадью № кв.м.), расположенное на № этаже № подъезда жилого дома; терраса между компоновочными осями А-Б/3-4, общей проектной площадью № кв.м., расположенная на № этаже № подъезда жилого дома (т. 1 л.д. 19 оборот – 21).
Решением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за Рябининой И.Н. было признано право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, строительный № с террасой, общей проектной площадью № кв.м. (общая проектная площадь квартиры № кв.м., проектная площадь террасы, № кв.м.), расположенной между компоновочными осями А-Б/3-4 на № этаже в № подъезде жилого дома по адресу: <адрес>, угол <адрес>, в соответствии с договором долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ, приложениями, дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ к нему и проектом перепланировки, что соответствует № доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом (т. 1 л.д. 53 оборот – 56).
Решение Первомайского районного суда г. Омска по делу № вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «жилой дом по <адрес> – <адрес> административном округе» (т. 1 л.д. 165 оборот – 166).
Как следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору № долевого участия в инвестировании строительства, Рябининой И.Н. передано жилое помещение, расположенное в доме по адресу: <адрес> террасой (т. 1 л.д. 234).
По обращению истца ООО «<данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ составлено заключение кадастрового инженера, в результате исследования террасы между компоновочными осями А-В/3-4, общей проектной площадью № кв.м., расположенной на № этаже № подъезда жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> угол <адрес>, инженер пришел к выводу, что фактическое состояние переданного объекта (голый водоизоляционный ковер из ПВХ-мембраны) исключает возможность его безопасного использования по целевому назначению (для отдыха), так как любая механическая нагрузка (установка мебели, перемещение людей в обуви) приведет к сквозному повреждению гидроизоляции. Таким образом, переданный застройщиком объект не соответствует нормативному определению «Терраса», закрепленному в СП 54.13330. Покрытие «Гидроизоляционный слой мембрана LOGICROOF V-GR» является сильно горючим и легко воспламеняемым материалом, что не соответствует требованиям пожарной безопасности (ФЗ № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»). Согласно требованиям п. 3.1.56 и п. 5.3.1 СП 17.13330.2017, неотъемлемой частью любой эксплуатируемой кровли является жесткий защитный верхний слой (рабочий настил). Мембрана LOGICROOF V-GR, согласно технологическому регламенту производителя и ГОСТ Р 56598, является кровельным водоизоляционным материалом (основой ковра), но не рабочим настилом. Исключение застройщиком из проектной документации защитного слоя (плитки на опорах и геотекстиля) лишает данную конструкцию статуса эксплуатируемой кровли, что создает прямое нормативно-техническое противоречие внутри самого измененного проекта. Выявлено нарушение в фактическом несоответствии террасы в составе жилого помещения - квартира № включенного также в общую площадь дома на основании п. 5 Приложения №2 Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места». В настоящее время, фактическое состояние террасы, устроенной на эксплуатируемой кровле, не соответствует требованиям СП 54.13330. В целях устранения выявленных нарушений и приведения переданного инвестору объекта недвижимости по акту приема-передачи к договору № долевого участия в соответствие с данными ЕГРН, требуется выполнить строительно-монтажные работы в отношении террасы в составе жилого помещения с кадастровым номером № согласно проекту № подготовленному ООО «Горпроект» в ДД.ММ.ГГГГ году, для приведения покрытия Тип 2 в соответствие требованиям СП 54.13330 (т. 2 л.д. 70-83).
Обращаясь в суд с настоящим требованием, Рябинина И.Н. указала, что кровля переданной ей террасы к квартире № не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, имеет дефект и не пригодна к эксплуатации, просит обязан Фонд устранить дефекты.
Принимая во внимание, что право собственности у Рябининой И.Н. на объекты недвижимости возникло на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 17.06.2010.
Согласно п. 1 ст. 4 указанного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании п. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (п. 6 ст. 7).
Судом установлено, что согласно проектно-сметной документацией предусмотрено покрытие пола террасы бетонными плитами Типа 2 (эксплуатируемая кровля).
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строительные материалы Сибири» обратилось к директору НО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» с письмом о согласовании отмены выполнения покрытие пола террасы бетонными плитами Типа 2 (эксплуатируемая кровля) (том 1 л.д. 240 оборот).
ДД.ММ.ГГГГ НО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» обратилось в ООО «ПИ «Горпроект» с требованием об исключении из состава эксплуатируемой кровли тротуарной плитки на регулируемых опорах и иглопробивного геотекстиля. В качестве дополнительного крепления мембраны предложено рассмотреть термоклипсы. При этом указано, что данное решение позволит не только оптимизировать бюджет проекта, но и существенно ускорить процесс ввода дома в эксплуатацию (том 1 л.д. 241).
Доказательств согласования данного решения с собственниками объекта стороной ответчика в материалы дела не представлено.
Кроме того, НО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в судебном заседании заключение кадастрового инженера ООО «<данные изъяты>» оспорено не было, доказательств отсутствия дефектов на кровле террасы, либо возможности их устранения иным способом, нежели просит истец Рябинина И.Н., не представлено.
Оценив представленные доказательства и принимая во внимание, что заключением кадастрового инженера ООО «<данные изъяты>» в отношении кровли террасы выявлены дефекты и несоответствие переданного объекта проектной документации ООО «ПИ «Горпроект», а также строительным нормам СП 17.13330, суд приходит к выводу о возложении на Фонд обязанности осуществить строительно-монтажные работы, предусмотренные проектом № от ДД.ММ.ГГГГ года.
Согласно ч.1 ст.206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено (ч.2 ст.206 ГПК РФ).
При определении срока, в течение которого ответчик должен осуществить строительно-монтажные работы на террасе, принадлежащей Рябининой И.Н., суд учитывает обстоятельства дела, процессуальную позицию стороны ответчика по данному вопросу, возможности ответчика по исполнению возложенных на него обязанностей и полагает возможным согласиться с доводами ответчика, установив срок исполнения обязанностей в течение 10 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.
Требование Рябининой И.Н. о взыскании с Фонда астрента в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда в течение первого месяца, с последующим увеличением астрента до 10 000 рублей в день, подлежит частичному удовлетворению.
Статьей 308.3 ГК РФ предусмотрено право кредитора требовать по суду исполнения должником обязательства в натуре, а также возможность присуждения по требованию кредитора в его пользу денежной суммы (п.1 ст.330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
При этом уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает от его исполнения в натуре, а также от применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» содержатся разъяснения о том, что в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка). Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ).
Таким образом, взыскание судебной неустойки не нарушает прав ответчика, но побуждает его исполнить вступивший в законную силу судебный акт, что повлечет обеспечение защиты прав и интересов Рябининой И.Н.
Заявленная истцом неустойка, по мнению суда, является чрезмерной, не отвечает принципу справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
В связи с изложенным, суд считает в целях побуждения ответчика к своевременному исполнению обязательства, установленного решением суда, взыскать с Фонда в пользу Рябининой И.Н. судебную неустойку (астрент) в размере 300 рублей за каждый день неисполнения решения суда до его фактического исполнения.
Истцами Рябининым В.И., Дякун В.Б., Вечера С.В., Яковиным В.А. заявлено требование о внесении изменений в Единый государственный реестр невидимости относительно принадлежащих им помещений, указанных как квартира, на нежилые помещения.
Как следует из договора №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сибирская Промышленно-Энергетическая Компания» (заказчик) и Рябининым В.И. (инвестор), последний приобрел в собственность ряд помещений, в том числе, нежилое помещение между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенное на № этаже в № подъезде жилого комплекса, расположенного по <адрес> (т. 1 л.д. 38-41).
ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты>» (цедент) по договору № уступки права требования (цессии) уступил Яковину В.А. (цессионарий) весь без исключения объем права (требований) на нежилое помещение между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенное на № этаже в № подъезде жилого комплекса, расположенного по <адрес> (т. 1 л.д. 41 оборот- 42).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» (цедент) и Вечера С.В. заключен договор №, которым цедент уступи цессионарию весь без исключения объем права (требований) на нежилое помещение между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенное на № этаже в № подъезде жилого комплекса, расположенного по <адрес> (т. 1 л.д. 42 оборот- 43).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сибирская Промышленно-Энергетическая Компания» (заказчик) и Д.С.П. (инвестор) был заключен договор № в соответствии с которым Д.С.П. приобрел в собственность ряд помещений, в том числе, нежилое помещение между компоновочными осями А-В/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенное на № этаже в № подъезде и нежилое помещение между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м., расположенное в цокольном этаже в № подъезде жилого комплекса, расположенного по <адрес> (т. 1 л.д. 22-23).
Впоследствии права требования в отношении данных объектов перешли на основании договора цессии к Дякуну В.Б.
Решением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за Яковиным В.А. признано право собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения, расположенного между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м. на № этаже в № подъезде жилого дома по адресу: <адрес> угол <адрес> соответствии с договором долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ и приложениями к нему, что соответствует № доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом (т. 1 л.д. 44 оборот – 46).
Решением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за Рябининым В.И. признано право собственности, в том числе, на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения, расположенного между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м. на № этаже в № подъезде жилого дома по адресу: <адрес> угол <адрес> соответствии с договором долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ и приложениями к нему, что соответствует № доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом (т. 1 л.д. 48-50).
Решением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за Вечера С.В. признано право собственности, в том числе, на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения, расположенного между компоновочными осями А-Б/1-2, общей проектной площадью № кв.м. на № этаже в № подъезде жилого дома по адресу: <адрес> угол <адрес> соответствии с договором долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ и приложениями к нему, что соответствует № доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом (т. 1 л.д. 51-53).
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, приобретенные истцами нежилые помещения, зарегистрированы в качестве жилых – квартиры, имеют номера №.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом (часть 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2), никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3).
К объектам капитального строительства, согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, относятся - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
В соответствии с ч. 6 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
В пункте 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» указано, что многоквартирным домом признается здание, соответствующее признакам, установленным частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 5 указанного постановления Правительства, квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В силу п. 1 ст. 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
На основании ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Частью 1 статьи 22 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Согласно заключению кадастрового инженера ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, нежилые помещения, указанные в договорах о долевом участии в инвестировании строительства № и № внесены в ЕГРН с назначением жилое помещение – квартиры (квартиры №). Формирование помещений в границах, указанных в договорах о долевом участии в инвестировании строительства № и №, технически невозможно, поскольку не соблюдается требование обособленности – помещения не отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стенами). В соответствии с Жилищным кодексом РФ, жилые помещения (квартиры), учтенные в ЕГРН с кадастровыми номерами №, № в учтенных границах, соответствуют признакам нежилых помещений. Кадастровый учет изменений относительно назначения помещений в ЕГРН возможно провести по контуру внутренних стен квартир, без включения лестниц в состав частной коммерческой площади (т. 2 л.д. 27-39).
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Материалами дела установлено, что при заключении договоров, истцы приобретали нежилые помещения в ЖК «Золотые купола», правовые основания для совершения регистрационных действий по внесению в ЕГРН сведений в части вида назначения как жилые помещения, отсутствовали. Последующая эксплуатация истцами помещений не по назначению, повлечет нарушение их прав и законных интересов, как собственников объектов недвижимости. Заключением кадастрового инженера ООО <данные изъяты>» установлено, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами № соответствуют признакам нежилых помещений.
На основании изложенного, а также в отсутствие возражений со стороны ответчиков, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Рябинина В.И., Дякуна В.Б., Вечера С.В., Яковина В.А. и внесении в ЕГРН изменений о назначении объектов недвижимости на нежилое помещение.
На основании ст. 103 ГПК РФ с Фонда в бюджет г. Омска подлежит взысканию государственная пошлина.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Возложить на Некоммерческую организацию «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» (ИНН №) обязанность привести покрытие террасы общей проектной площадью № кв.м., расположенной на № этаже № подъезда многоквартирного <адрес> в г. Омске, принадлежащей на праве собственности Рябининой И. Н. в соответствии с требованиями СП 54.13330 и проектом ООО «ПИ «Горпроект» № от ДД.ММ.ГГГГ года путем осуществления следующих строительно-монтажных работ:
- укладку тротуарной плитки на регулируемых опорах 25-225 мм 4 штуки на 1 квадратный метр;
- монтаж иглопробивного геотекстиля 300 грамм на квадратный метр;
- укладку гидроизоляционного слоя – мембрана LOGICROOF V-GR, крепить телескопическим элементом + саморез, 4 штуки на один квадратный метр, стеклохолст Технониколь 100 грамм на один квадратный метр;
- выполнить формирование уклона;
- монтаж утеплителя и пароизоляции Биполь ЭПП;
- работы по выравнивающей стяжке – цементно-песчаный раствор М50 B-20 миллиметров, в срок 10 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.
В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» (ИНН №) в пользу Рябининой И. Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) судебную неустойку в размере 300 рублей за каждый день неисполнения решения суда до момента фактического исполнения.
Исключить из ЕГРН сведения о назначении объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – «жилое помещение», внести сведения о назначении указанного помещения – «нежилое помещение».
Исключить из ЕГРН сведения о назначении объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – «жилое помещение», внести сведения о назначении указанного помещения – «нежилое помещение».
Исключить из ЕГРН сведения о назначении объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – «жилое помещение», внести сведения о назначении указанного помещения – «нежилое помещение».
Исключить из ЕГРН сведения о назначении объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – «жилое помещение», внести сведения о назначении указанного помещения – «нежилое помещение».
Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости и сведений об указанных выше объектах недвижимости.
Взыскать с Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – Участников долевого строительства Омской области» (ИНН №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Штейнбах Е.В. Штейнбах
Мотивированное решение составлено 06 октября 2026 года.