РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июня 2026 года город Омск
Октябрьский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Дорошкевич А.Н., при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд г. Омска с названным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:885, площадью 19 755 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного по результатам торгов (аукциона), проведенных ДД.ММ.ГГГГ (протокол №, лоту 3, извещение №), для целей строительства склада, объекта хранения автотранспорта. После заключения договора ей стало известно, что фактически использование участка под строительство невозможно, поскольку: на территории участка располагаются водные объекты (часть участка 30% заболоченная местность и 10% от участка занято озером и т.п.); часть участка занята лесными насаждениями, березовые рощи. Указанные обстоятельства подтверждаются заключением специалиста № года, а также выпиской из ЕГРН, содержащей сведения об ограничениях в использовании участка. Таким образом, участок, предоставленный по результатам торгов, не соответствует целевому назначению, заявленному в условиях аукциона. Поскольку при организации торгов и заключении договора аренды Ответчиком не были раскрыты сведения о водных объектах, ограничениях и лесных насаждениях, тем самым она была введена в заблуждение относительно существенных свойств объекта аренды. Следовательно, договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным. На основании изложенного просила признать недействительным договор аренды земельного участка № Д-О-31-12667(А) от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки: обязать стороны возвратить полученное по договору Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска сумму в размере 1 232 700 рублей. Кроме того просила взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
В ходе производства по делу судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Министерство природных ресурсов и экологии <адрес>, Главное управление лесного хозяйства <адрес>.
В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила требования удовлетворить. Поддерживала доводы, изложенные в дополнительных письменных пояснениях, в которых указано следующее. Истец участвовала в аукционе (протокол №, лот №, извещение №) и приобрела право аренды земельного участка площадью 19 755 кв. м, для строительства объекта (склада) площадью 20 000 - 30 000 кв. м. После заключения договора истец установила, что: значительная часть участка занята заболоченной местностью (2 556 кв. м) и древесной растительностью (2 445 кв. м), суммарно около 25 % площади участка; фактически возможно строительство объекта площадью не более 14 754 кв. м.; участок полностью расположен в санитарно-защитной зоне Омский завод технического углерода и в границах приаэродромной территории Аэродром Омск (Центральный); проведение одноэтажного строительства объекта заявленной площади невозможно; строительство возможно только при многоэтажной застройке, что значительно повышает затраты и снижает экономическую эффективность проекта. Материалы экспертизы подтверждают, что на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства и что участок имеет природные ограничения, влияющие на возможность использования по назначению.
Таким образом, участок не соответствует целевому назначению и условиям аукциона. Фактические характеристики участка, ограниченные заболоченностью, древесной растительностью и градостроительными ограничениями, не позволяют реализовать проект строительства одноэтажного склада площадью до 30 000 кв. м, что противоречит условиям аукциона.
Согласно ст. 178-179 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если она заключена под влиянием ошибки или ввода в заблуждение о существенных обстоятельствах. В настоящем деле: арендатору не были предоставлены сведения о фактической заболоченности и наличии древесной растительности, существенно влияющие на возможность использования участка; не была раскрыта информация о санитарно-защитной зоне и приаэродромной территории, ограничивающая возможность реализации проекта; данные обстоятельства существенно изменяют экономическую модель проекта, на которую арендатор ориентировался при заключении договора.
По материалам экспертизы и топографическим данным: около 25 % территории фактически непригодно для строительства; участок расположен в зонах с особыми условиями использования; градостроительные ограничения препятствуют возведению объекта заявленной площади.
Экспертиза показала, что строительство объекта площадью 30 000 кв. м возможно только при многоэтажной застройке, что: существенно увеличивает стоимость строительства; требует дополнительных инженерных решений; снижает ликвидность и экономическую эффективность проекта. Данные обстоятельства подтверждают, что договор заключен на основе недостоверной информации и в условиях, существенно изменяющих экономическую модель, что соответствует критериям ст. 450, 611,178-179 ГКРФ. Таким образом, договор аренды земельного участка не соответствует целевому назначению и условиям аукциона. Истцу предоставлены недостоверные и неполные сведения о фактическом состоянии участка, что ввело ее в заблуждение и существенно повлияло на волю при заключении договора. Фактические ограничения участка и экономическая нецелесообразность реализации проекта делают невозможным использование участка по целевому назначению. На основании вышеизложенного, договор аренды земельного участка подлежит расторжению и признанию недействительным с момента его заключения. Передача в аренду возможна, но только при: соблюдении водоохранных и лесозащитных норм; фактической возможности использовать участок под строительство; предоставлении арендаторам достоверной информации о природных объектах. В противном случае договор подлежит расторжению или признанию недействительным из-за несоответствия целевому назначению.
Фактическая ситуация с земельным участком с кадастровым номером 55:36:150701:885 показывает, что значительная часть территории занята болотистой местностью (2 556 кв. м) и древесной растительностью (2 445 кв. м), что составляет около 25 % площади участка. С учетом этих обстоятельств участок не может быть использован по целевому назначению, заявленному в условиях аукциона – строительство склада площадью до 30 000 кв. м. Земельный участок с болотистой территорией и лесными насаждениями фактически не пригоден для строительства склада, заявленного в условиях аукциона. Передача участка в аренду под строительство в этих условиях нарушает ст. 611, 450, 178-179 ГК РФ, так как нарушает возможность использования имущества по целевому назначению и вводит арендатора в заблуждение. Следовательно, договор аренды подлежит расторжению и признанию недействительным с момента заключения, а арендатору должны быть восстановлены его права на основании ГК РФ. Если фактическая болотистая территория и лесные насаждения есть на земельном участке, но официально (юридически) они не установлены как водные объекты или лесной фонд, договор может быть расторгнут, если фактические обстоятельства делают невозможным использование имущества по целевому назначению. Факт наличия болота и леса на участке делает невозможным строительство одноэтажного склада заявленной площади, даже если формально участок не включен в водный фонд или лесной фонд. Даже без официального признания участка как водного или лесного, фактическая невозможность использования территории по целевому назначению является достаточным основанием для: расторжения договора аренды; признания договора недействительным; восстановления прав арендатора и снятия обязательств по договору.
Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в судебном заседании участия не принимал, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил в суд письменные возражения, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Третьи лица Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Министерство природных ресурсов и экологии Омской области, Главное управление лесного хозяйства Омской области участия не принимали, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Выслушав доводы истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 67 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Согласно статьям 420, 422 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).
Правила толкования договора установлены в статье 431 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Пунктом 11 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.
Порядок организации и проведение аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка установлен ст. ст. 39.11 и 39.12 Земельного кодекса РФ.
На основании пункта 1 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 19 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ).
В силу пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Исходя из положений статей 606, 610, 615 Гражданского кодекса РФ, в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).
В силу статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № «О департаменте имущественных отношений Администрации города Омска», департамент имущественных отношений Администрации города Омска является структурным подразделением Администрации города Омска, осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.
Как следует из материалов дела, на основании протокола № рассмотрения заявок на участие в аукционе по лоту № извещения № о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, признана соответствующей требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона заявка ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 19 755 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание в 460 м северо-восточнее. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, Октябрьский административный округ, <адрес>, с видом разрешенного использования: «склад (код 6.9), хранение автотранспорта (код 2.7.1)». ФИО1 признана единственным участником аукциона.
ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды указанного земельного участка № (А)Д-0-31-12667(A). Согласно пунктам 1.1. – 1.6. данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 8 лет 8 месяцев, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 19 755 кв. м, именуемый в дальнейшем участок. Границы участка обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № к настоящему договору). Кадастровый номер участка: №. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание, в 460 метрах северо-восточнее. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, Октябрьский административный округ, <адрес>. Цель использования участка: строительство склада, объекта хранения автотранспорта. Разрешенное использование участка: «склад (код 6.9), хранения автотранспорта (код 2.7.1)». Предоставление участка арендодателем арендатору, а также возврат участка арендатором арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи (приложение № к настоящему договору).
Согласно выписке из ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право аренды в отношении земельного участка №, сроком с ДД.ММ.ГГГГ на 8 лет 8 месяцев; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды размер ежегодной арендной платы установлен по результатам протокола № рассмотрения заявок на участие в аукционе по лоту № извещения № о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 1 232 700 рублей. Сумма задатка, внесенная арендатором для участия в аукционе, засчитывается в сумму годовой арендной платы. Ежегодная арендная плата вносится арендатором единовременным платежом в течении пяти дней с момента подписания протокола № рассмотрения заявок на участие в аукционе по лоту № извещения № о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением. Указанная плата считается внесенной арендатором за период аренды, равный одному году, исчисляемому с даты подписания сторонами акта приема-передачи участка. В пункте 2.2. договора предусмотрено, что арендная плата за последующие годы аренды вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 суммы, указанной в пункте 2.1. настоящего договора, не позднее 10 числа текущего месяца отдельным платежным документом с указанием номера и даты настоящего договора, а также лицевого счета арендатора по реквизитам, указанным в пункте 2.1. настоящего договора. Датой оплаты арендатором арендной платы считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора при условии верно указанных реквизитов платежа.
В пункте 4.2. договора аренды отражено, что арендодатель обязан передать арендатору участок в состоянии, пригодном для использования в целях, предусмотренных настоящим договором. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора участок не обременен правами третьих лиц. Арендодатель не отвечает за недостатки участка, выявленные арендаторами после подписания акта приема-передачи.
Согласно п. 10.4. договора в случае нахождения на участке каких-либо объектов арендатор при необходимости освобождает участок за счет собственных средств, претензий к арендодателю арендатор не имеет.
Договор со стороны арендатора ФИО1 подписан ДД.ММ.ГГГГ, со стороны арендодателя – ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истцом подписан акт приема-передачи, согласно которому Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска и ФИО1 произвели прием и передачу в аренду земельного участка, являющегося предметом вышеназванного договора № (№ от ДД.ММ.ГГГГ. Со стороны арендодателя акт подписан ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно доводам истца, после заключения указанного договора аренды ей стало известно о наличии на арендуемом земельном участке водных объектов и лесных насаждений, которые препятствуют использованию участка по целевому назначению, заявленному в условиях аукциона, под строительство объекта (склада) площадью до 30 000 кв. м. На основании данных обстоятельств истцом заявлено о признании заключенного с Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункты 1, 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ).
В силу положений статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2).
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 3).
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки (пункт 4).
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как установлено судом и следует из материалов дела предоставленный истцу в аренду по оспариваемому договору земельный участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, по заказу и на основании распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в Октябрьском административном округе <адрес> в границах подзоны П-1.2 территориальной производственной зоны П-1, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 55:36:150701:885 на основании решений уполномоченных органов, принимаемых с 2012 года, полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - санитарно-защитной зоны группы предприятий: ООО «Омский завод технического углерода» и учреждение Российской академии наук Институт проблем переработки углеводородов Сибирского отделения РАН. Ограничение прав на использование земельного участка зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за реестровым номером 55:36-6.1251 на основании постановления Главного Государственного санитарного врача Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. В данной зоне в соответствии с санитарными нормами не допускается: жилая застройка, включая отдельные жилые дома; ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев; территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения; лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования; объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств; склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности; оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды.
Как приводилось выше, основанием для заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ явился протокол № рассмотрения заявок на участие в аукционе по лоту № извещения № о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:150701:885.
Данный аукцион был организован и проведен Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> в январе 2023 года. В установленный в извещении срок ФИО1 внесла задаток, обеспечивающий участие в аукционе, также от своего имени она подала заявку на участие в аукционе. Поскольку по истечении срока подачи заявок на участие в аукционе была подана только одна заявка, соответствующая требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, этот аукцион на основании пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ был признан несостоявшимся, а ФИО1 - его единственным участником, что было указано ранее и отражено в вышеупомянутом протоколе № рассмотрения заявок на участие в аукционе по лоту № извещения № о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные результаты аукциона сторонами не оспаривались, недействительными в установленном законом порядке не признавались, о нарушении процедуры проведения торгов в рамках разрешения данного спора истцом не заявлялось.
В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривались факты заключения договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ и подписания акта приема-передачи являющегося предметом данного договора земельного участка с кадастровым номером №. При этом исходя из содержания договора, все его существенные условия были согласованы сторонами, договор и акт приема-передачи к нему подписаны лично ФИО1 и представителем Департамента имущественных отношении Администрации <адрес>.
В пунктах 1.4, 1.7 оспариваемого договора отражено, что целью использования земельного участка является строительство склада, объекта хранения автотранспорта, а также что в отношении участка имеются ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Выписка из ЕГРН с перечисленными в ней ограничениями использования земельного участка приложена к договору.
Согласно статье 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами (часть 1).
Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами (часть 2).
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом (часть 3).
Согласно статье 56.1 Земельного кодекса РФ предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд (часть 1).
Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами (часть 2).
Исходя из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, данный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 55:36-6.1251 от ДД.ММ.ГГГГ, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Постановление Главного Государственного санитарного врача РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "об установлении размера санитарно-защитной зоны имущественных комплексов ООО "Омский завод технического углерода" и учреждения РАН институт проблем переработки углеводородов сибирского отделения РАН на территории г. Омска Омской области", не допускается в соответствии с санитарными нормами: -жилая застройка, включая отдельные жилые дома, -ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев, -территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, -спортивные сооружения, -детские площадки, образовательные и детские учреждения, -лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования, -объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств, -склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий, -объекты пищевых отраслей промышленности, -оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, -комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды., вид/наименование: Санитарно-защитная зона группы предприятий: Общество с ограниченной ответственностью "Омский завод технического углерода" и учреждение Российской академии наук Институт проблем переработки углеводородов Сибирского отделения РАН, тип: Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов, решения: 1. дата решения: ДД.ММ.ГГГГ, номер решения: PVD-0068/2018-610-1 2. дата решения: ДД.ММ.ГГГГ, номер решения: 03-02/6793-2018 3. дата решения: ДД.ММ.ГГГГ 4. дата решения: ДД.ММ.ГГГГ 5. дата решения: ДД.ММ.ГГГГ 6. дата решения: ДД.ММ.ГГГГ 7. дата решения: ДД.ММ.ГГГГ, номер решения: 80 8. дата решения: ДД.ММ.ГГГГ. Иных ограничений не зарегистрировано.
Данная выписка являлась приложением № к договору аренды.
Учитывая перечисленные ограничения, имея также возможность осмотреть земельный участок самостоятельно либо с привлечением специалистов, изучить его характеристики, местоположение, в том числе воспользовавшись информацией, находящейся в открытом доступе на сайтах Публичной кадастровой карты, Гугл-карт, Яндекс-карт и др., ФИО1 приняла участие в аукционе на право заключения договора аренды данного земельного участка и по результатам проведения торгов заключила с департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска договор № № от ДД.ММ.ГГГГ, подписав его, также подписала акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:885.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что на момент участия в аукционе и заключения договора ФИО1 устраивали все заявленные характеристики земельного участка, его место расположения.
При этом суд отклоняет доводы истца о том, факт заключения договора в зимнее время исключал возможность осмотреть земельный участок, проанализировать возможность его использования по назначению и в целях, заявленных на аукционе, учитывая доступность и открытость информации о характеристиках земельного участка, места его расположения. Более того, суд отмечает, что с момента заключения оспариваемого договора до момента заявления истцом о недостатках спорного земельного участка, его несоответствии целевому назначению, невозможности осуществления на нем строительства объекта площадью до 30 000 кв. м, прошел достаточно длительный период времени.
Так, в ходе рассмотрения дела было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским районным судом г. Омска рассмотрено гражданское дело № по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, № № от ДД.ММ.ГГГГ и его расторжении. В рамках данного дела ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был подан встречный иск к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об обязании заключить с ней дополнительное соглашение к договору аренды, в котором встречный истец впервые заявила о невозможности использовать земельный участок с кадастровым номером № в полном объеме ввиду его заболоченности.
Решением Октябрьского районного суда г. Омска по названному делу исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска были удовлетворены, постановлено расторгнуть договор аренды земельного участка № (А)Д-О-31-12667(А) от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать с ФИО1 в пользу департамента задолженность по договору аренды земельного участка № (№ от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 701 363,79 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 842,27 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение Октябрьского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Под преюдицией понимаются обстоятельства, не нуждающиеся в доказывании в связи с тем, что они уже являлись предметом рассмотрения в суде и эти обстоятельства были отражены во вступившем в законную силу судебном акте. Целью преюдиции является освобождение лиц, участвующих в деле, от повторного доказывания, а суд - от повторного исследования фактов в которых суд уже разобрался по другому делу.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу, имеют преюдициальное значение в случае, если эти обстоятельства входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.
Указанным выше решением суда с учетом апелляционного определения установлены обстоятельства заключения с ФИО1 по результатам торгов, проведенных в соответствии с требованиями действующего законодательства, договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:885, а также неисполнения по договору ФИО1 денежного обязательства по оплате аренды земельного участка. При этом из содержания судебных постановлений следует, что доводы ФИО1 о наличии на земельном участке с кадастровым номером 55:36:150701:885 болота, препятствующего его использованию в полном объеме, являлись предметом оценки судов первой и апелляционной инстанции и были отклонены за необоснованностью.
В судебных актах также содержатся выводы судебных инстанций о том, что при подписании договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ возражений в части использования участка для целей, указанных в договоре, ФИО1 не высказывала, тем самым согласилась со всеми условиями заключаемого договора. Также содержится выводы о том, что претензии к состоянию земельного участка с кадастровым номером №, не позволяющему его использовать в полном объеме ФИО1 заявила после обращения Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в суд с иском о взыскании с нее задолженности по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ и его расторжении.
В свою очередь в апелляционном определении от ДД.ММ.ГГГГ содержатся следующие выводы судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда. Намереваясь принять участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, предоставляемого во временное владение и пользование под строительство на нём склада, и действуя добросовестно и разумно, ФИО1 не могла не знать характеристик данного земельного участка. Снимки земельного участка находится в открытом доступе на сайтах Публичной кадастровой карты, Гугл-карт, Яндекс-карт и им подобных. Зимний период заключения договора аренды земельного участка и подписания его передаточного акта также не препятствовал выявлению при добросовестном и разумном осмотре объекта аренды его перечисленных характеристик. На фотоснимках от ДД.ММ.ГГГГ, имеющихся в заключении ООО «Бюро экспертиз и изысканий», отчетливо видны и сложный рельеф покрытого снегом земельного участка, и находящаяся на нижнем уровне рельефа растительность, характерная для заболоченных земель и водоёмов. Суждение ФИО1 о том, что осмотру земельного участка препятствовало то, что он не обозначен на местности, судебной коллегией отклонен потому, что его ориентировочное расположение с учетом его рельефа и объектов, расположенных поблизости определяется без специальных знаний посредством сопоставления со сведениями публичной кадастровой карты. При затруднении в определении места расположения арендуемого земельного участка ФИО1 могла обратиться как к специалисту самостоятельно, так и к представителю арендодателя.
Как приводилось ранее, в настоящем споре, помимо обстоятельства заболоченности спорного земельного участка, ФИО1 заявлено о наличии на участке лесных насаждений, что, по ее мнению также делает невозможным строительство склада заявленной площади до 30 000 кв. м.
В данной связи в ходе судебного разбирательства истцом заявлялось ходатайство о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы в целях определения наличия на спорном участке природных объектов (леса, озера и иных), определения площади наложения и наличия ограничений на использование земельного участка, определения возможности строительства объекта, площадью 30 000 кв. м, а также наличия на участке иных капитальных строений.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу была назначена судебная экспертиза, порученная ФИО2 ООО «М-Тайм». На разрешение ФИО2 поставлены следующие вопросы:
1. Определить фактическое наличие природных объектов: леса, озера и иных на земельном участке с кадастровым номером №, а также площадь наложения названных объектов (в случае их наличия) на участок и указать в связи с этим наличие/отсутствие ограничений на использование земельного участка с кадастровым номером №?
2. Определить, возможно ли строительство объекта, площадью 30 000 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером №?
3. Установить имеются ли на земельном участке с кадастровым номером № капитальные строения, определить технические характеристики и год их возведения (при наличии)?
Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «М-Тайм», при ответе на первый вопрос ФИО2 ФИО6 указано, что при натурном обследовании территории установлено, что у земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:885 искусственная межа-забор отсутствует. На земельном участке обнаружены: 1. территория, занимаемая строительным материалом; 2 территория, занимаемая предположительно грунтом; 3. территория, на которой складируется снег с земель общего пользования; 4. древесная растительность; 5. камыш. На земельном участке частично расположены некапитальные объекты и некапитальное строение - часть объекта асфальтового завода, расположенного на смежном земельном участке. Определить фактическую площадь наложения природных объектов: леса, озера и иных на земельном участке с кадастровым номером № не представляется возможным, в связи с тем, что проведение землеустроительной экспертизы назначено в зимнее время, территория покрыта снегом. Для ответа на поставленные вопросы ФИО2 используются картографические материалы на данную территорию. При анализе топографической съемки масштаба 1:500 от 1986 г. установлено, что на земельном участке имеется заболоченная местность, которая занимает 2556 кв. м, а так же территория, обозначенная условным знаком лес (дерево ива), площадь которого составляет 2445 кв. м. При анализе космических снимков от ДД.ММ.ГГГГ на территории имеются строительные материалы, древесная растительность, родные объекты, заболоченность территории. На апрель 2025 г. на территории имеются строительные материалы, древесная растительность, заболоченность территории. В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, имеющейся в материалах дела (стр. 18), земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Постановление Главного Государственного санитарного врача РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "об установлении размера санитарно-защитной зоны имущественных комплексов ООО "Омский завод технического углерода" и учреждения РАН институт проблем переработки углеводородов сибирского отделения РАН на территории <адрес>" не допускается в соответствии с санитарными нормами: -жилая застройка, включая отдельные жилые дома, -ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев, -территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, -спортивные сооружения, -детские площадки, образовательные и детские учреждения, -лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования, -объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств, -склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий, -объекты пищевых отраслей промышленности, -оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды. Иные зоны с особыми условиями использования территорий, особоохраняемые природные территории, лесничества, водоохранные зоны на земельном участке отсутствуют. На дату проведения исследования земельный участок также расположен в следующих зонах:
- 55:00-6.685 - Пятая подзона приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Омск (Центральный). В границах пятой подзоны запрещается размещать опасные производственные объекты, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов. 2. В границах пятой подзоны допускается эксплуатация, строительство, реконструкция, капитальный ремонт, ввод в эксплуатацию, техническое перевооружение, консервация (далее-размещение) опасных производственных объектов при их соответствии установленным в пункте 3 настоящей таблицы ограничениям. 3. Максимальные радиусы зон повреждения при происшествиях техногенного характера на опасных производственных объектах, находящихся в пятой подзоне, в которых размещение таких объектов возможно, не должны достигать: по вертикали - высоты пролета воздушных судов (высота поверхности ограничения препятствий в третьей подзоне); по горизонтали - внешних границ первой и второй подзон. 4. При невозможности соблюдения ограничений, предусмотренных пунктом 3 настоящей таблицы, размещение опасных производственных объектов должно выполняться на основании специальных технических условий, разработанных для конкретного объекта капитального строительства в соответствии с положениями приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об утверждении Порядка разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства» (зарегистрирован Минюстом России ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №) с изменениями, внесенными приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр (зарегистрирован Минюстом России ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №) (далее - Приказ №) и (или) обоснования безопасности опасного производственного объекта, разрабатываемого на основании Федерального закона № 116-ФЗ. Обоснование ограничений: 1. Подпункт 5 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации. 2. Подпункт 5 пункта 3 статьи 1 Федерального закона №-ФЭ. 3. Подпункт «г» пункта 1(1) Положения о приаэродромной территории. 4. Пункт 4 статьи 3 Федерального закона № 116-ФЗ;
- 55:00-6.686 - Третья подзона приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Омск (Центральный). В границах третьей подзоны запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, приведенные в пункте 2 настоящей таблицы Приказа. 2.Строительство и реконструкция зданий, сооружений в границах третьей подзоны разрешается К после определения максимально допустимой высоты здания, сооружения в зависимости от местоположения путем проведения соответствующих расчетов в соответствии с требованиями ФАП-262 с учетом следующих абсолютных высот ограничения объектов в Балтийской системе высот 1977 года. Обоснование ограничений: 1. Подпункт 3 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации. 2. Подпункт 3 пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 135-Ф3. 3. Подпункт «б» пункта 1(1) Положения о приаэродромной территории;
- 55:00-6.687 - Шестая подзона приаэродромной территории аэродрома гравданской авиации Омск (Центральный). 1. В границах шестой подзоны запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц. 2. Допускается размещать в границах шестой подзоны объекты по обращению с твердыми коммунальными отходами, пищевыми и биологическими отходами в случае наличия заключения по результатам орнитологического исследования на предмет отсутствия факторов, способствующих привлечению и массовому скоплению птиц, и (или) достаточности мер защиты указанных объектов от привлечения и массового скопления птиц, проведенного в соответствии с пунктом 1 (4) Положения о приаэродромной территории. Обоснование ограничений: 1. Подпункт 6 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации. 2. Подпункт 6 пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 135-ФЭ. 3. Подпункт «д» пункта 1(1) Положения о приаэродромной территории;
- 55:00-6.688 - Четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Омск (Центральный). В границах четвертой подзоны приаэродромной территории запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны. 2. В границах четвертой подзоны запрещается без согласования с оператором аэродрома размещение объектов, превышающих абсолютные высотные ограничения. Обоснование ограничений: 1. Подпункт 4 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации. 2. Подпункт 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 135-Ф3. 3. Подпункт «в» пункта 1(1) Положения о приаэродромной территории;
- 55:00-6.689 - Приаэродромная территории аэродрома гражданской авиации Омск (Центральный). В соответствии с требованиями Воздушного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 1 июля 2017 № 1Э5-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» (далее - Федеральный закон № 1Э5-ФЗ) на приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Омск (Центральный) установлены ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности. В границах приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Омск (Центральный) устанавливаются семь подзон. Ограничения использования устанавливаются в зависимости от расположения объектов недвижимости и земельных участков в подзонах.
Наличие/отсутствие ограничений на использование земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием природных объектов: леса, озера и болота установить не удалось в виду отсутствия сведений о наличии таких объектов в сведениях ЕГРН и материалах дела.
В ответе на второй вопрос ФИО2 указано, что в соответствии с протоколом № рассмотрения заявок на участие в аукционе по лоту № извещения № «о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков»: лот № - земельный участок с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание в 460 м северо-восточнее. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, Октябрьский административный округ, <адрес>. Площадь земельного участка: 19755 кв. м. Вид разрешенного использования: склад (код 6.9), хранение автотранспорта (код 2.7.1). Площадь объекта капитального строительства составляет от 20000 кв. м. до 30000 кв. м. Земельный участок расположен в территориальной зоне 55:36-7.3901 - Территориальная подзона производственной зоны (П-1.2). В соответствии с процентом застройки площадь для застройки земельного участка с кадастровым номером № составляет 15804 кв. м. При смещении пятна застройки должны быть соблюдены отступы от границ земельного участка - 3 м. Заключение ФИО2: строительство одноэтажного объекта, площадью 30000 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером № невозможно. Возможно строительство 2-х и более этажного здания площадью 30000 кв. м.
Согласно ответу на третий вопрос, при натурном обследовании ФИО2 не выявлено, что на исследуемом земельном участке с кадастровым номером № имеются объекты капитального строительства. На земельном участке частично расположены некапитальные объекты и некапитальное строение - часть объекта асфальтового завода, расположенного на смежном земельном участке. Заключение ФИО2: на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют объекты капитального строительства.
Опрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО6 указанное заключение подтвердил, дополнительно суду пояснял, что при ответе на первый вопрос ему было недостаточно имеющихся в материалах дела документов. Также указывал на возможность проведения дополнительного исследования в рамках разрешения поставленного определением суда на разрешение экспертизы вопроса №, но при наличии в деле, в том числе: таксационных описаний окружного лесопарка г. Омска, материалов лесоустройства, содержащих сведения о лесных насаждениях в районе земельного участка с кадастровым номером №; лесоустроительных планшетов, содержащих сведения о расположении лесных насаждений в районе земельного участка с кадастровым номером №; квартальной карты лесничества (лесопарка) с отображением границ лесных кварталов и выделов на территории Октябрьского и Ленинского окружных лесопарков г. Омска; графической части плана лесонасаждений части лесничества Омского лесхоза; плана лесонасаждений, Октябрьского, Ленинского окружного участкового лесничества Омского лесопарка МО г. Омск, Омской области, Лесоустройство 2009, 2014, 2015 г. масштаб 1:25000; границ городских лесов Октябрьского и Ленинского окружного участкового лесничества Омского лесничества в местной системе координат МСК г. Омска.
В ходе производства по делу судом запрашивались указанные сведения и документы, и по их поступлении в материалы дела, по ходатайству истца, на основании положений 87 Гражданского процессуального кодекса РФ определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена дополнительная судебная экспертиза в том же экспертном учреждении ООО «М-Тайм», по неразрешенному ФИО2 вопросу: 1. Определить фактическое наличие природных объектов: леса, озера и иных на земельном участке с кадастровым номером №, а также площадь наложения названных объектов (в случае их наличия) на участок и указать в связи с этим наличие/отсутствие ограничений на использование земельного участка с кадастровым номером №
В дополнительном экспертном заключении ООО «М-Тайм» № от ДД.ММ.ГГГГ содержится вывод ФИО2 ФИО6 о том, что природные объекты: леса, озера и иные на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют. В исследовательской части заключения отражено, что для ответа на поставленный вопрос предоставлены материалы гражданского дела № по иску ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании недействительным договора аренды земельного участка. Судом были сделаны запросы: в Министерство природных ресурсов и экологии Омской области (Том 2, стр. 102), которое дало ответ, что ведение государственного водного реестра осуществляется Федеральным агентством водных ресурсов. В Омской области территориальным органом Федерального агентства водных ресурсов является отдел водных ресурсов Нижне-Обского бассейнового водного управления по Омской области, в Федеральное агентство водных ресурсов (Том 2, стр. 103), которое ответило, что водные объекты в пределах земельного участка с кадастровым Номером № отсутствуют, в Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска о предоставлении материалов лесоустройства Ленинского и Октябрьского окружных участков лесничеств Омского лесничества. Предоставлен ответ, что в границах земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют городские леса Омского лесничества. Также были Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска предоставлены планы Октябрьского и Ленинского окружного участкового лесничества Омского лесопарка муниципального образования городской округ город Омск Омской области. Согласно плану, земельный участок с кадастровым номером № попадает либо в квартал №, либо в квартал №. Точное местоположение определить невозможно в связи с отсутствием координат кварталов. В данных картографический материалах в пределах данных кварталов лесные выделы не отображены. Также предоставлены Таксационные описания и планы лесонасаждений Ленинского и Октябрьского окружных лесопарков Омского лесопарка 2009, 2014, 2015 гг. Согласно таксационным описаниям в квартале 229 имеются 2 выдела:
1. выдел площадью 0,2341 га. На нем располагаются ива кустовая и клен. Тип леса - осоковый. Указано, что проходимость плохая, просматриваемость плохая, 4 класс пожарной опасности. Четвёртый класс пожарной опасности — это высокая степень пожарной опасности. Такая классификация применяется, например, для оценки вероятности возгорания травы, торфяников, лесных массивов и легковоспламеняющихся материалов в зависимости от метеорологических условий;
2. выдел площадью 0,0612 га. На нем располагаются тополь и клен. Тип леса - разнотравный. Указано, что проходимость хорошая, просматриваемость средняя, В класс пожарной опасности. Класс 3 в контексте пожароопасности лесных массивов означает среднюю природную пожарную опасность. Наличие выделов в пределах квартала 231 не указано. Судом сделан запрос от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении координат выделов, расположенных в границах лесных кварталов 229 и 231. Но что получен ответ Департамента имущественных отношений администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ: в границах лесного квартала 229 расположены выделы 1 и 2 Октябрьского окружного участкового лесничества Омского лесничества, которые расположены на земельных участках с кадастровыми номерами № и № и предоставлен каталог координат. Лесной квартал 231 отсутствует в городских лесах Омского лесничества.
Опрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО6 выводы, изложенные им в вышеозначенном дополнительном заключении подтвердил.
В ходе судебного разбирательства ФИО1 указывала на неполноту заключений ООО «М-Тайм», ссылалась на то, что данные заключения не позволяют достоверно установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а именно наличие либо отсутствие лесных насаждений и озера на спорной территории, их расположение относительно границ земельного участка и принадлежность территории к землям, занятым лесами.
В указанной связи истцом повторно заявлялось ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной землеустроительной экспертизы с привлечением специалиста по лесоустройству.
Дополнительно истцом в материалы дела было представлено подготовленное по ее заказу заключение специалиста ООО «ПромТехЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ.
В заключении отражены выводы специалиста – архитектора ФИО5 следующего содержания. Использование земельного участка под строительство на заболоченном участке невозможно, так как это негативно повлияет на изменение гидрогеологических характеристик земельного участка с кадастровым номером № и близлежащей территории. Точное местоположение в квартале № определить невозможно в связи с отсутствием координат данного квартала. В картографических материалах в пределах данного квартала лесные отображены, но отсутствует их описание. Так же не предоставлены Таксационные описания и планы лесонасаждений Ленинского и Октябрьского окружных лесопарков Омского лесопарка 2009, 2014, 2015 гг. Наличие уделов в пределах квартала 231 не указано. Судом сделан запрос от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении координат выделов, расположенных в границах лесного квартала 231. В ответе департамента имущественных отношений администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ указано, что лесной квартал 231 отсутствует в городских лесах Омского лесничества. Данный вывод департамента не соответствует действительности и противоречит материалам дела. Из материалов дела и результатов проведенного исследования следует, что на земельном участке с кадастровым номером № фактически расположены природные объекты, лесные массивы в том числе участки лесной растительности и иные природные объекты. Указанные объекты полностью накладываются на границы спорного земельного участка. Наличие на земельном участке природных объектов свидетельствует о существовании предусмотренных действующим законодательством ограничений его использования. В частности, использование земельного участка должно осуществляться с учетом требований природоохранного, лесного и водного законодательства, что исключает возможность его свободного использования по целевому назначению без соблюдения соответствующих ограничений и запретов. Таким образом, из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером № обременен фактическими природными объектами, что создает существенные препятствия для его использования и ограничивает возможность осуществления на нем хозяйственной и иной деятельности. Следовательно, участок не может использоваться в полном объеме и без учета установленных законодательством ограничений, обусловленных наличием на нем леса, озера и иных природных объектов.
В заключении также указано, что по результатам исследования архивных топографических материалов масштаба 1:500, космических снимков территории, данных натурного обследования и сведений Единого государственного реестра недвижимости установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположены значительные площади заболоченной местности и лесных массивов. Согласно результатам исследования заболоченные территории занимают ориентировочно 56,3 % площади земельного участка, а лесные массивы и древесно-кустарниковая растительность – около 41 % площади участка. Таким образом, подавляющая часть исследуемой территории представлена природными объектами, существенно ограничивающими возможность ее хозяйственного освоения и строительства. Сопоставление архивных топографических материалов с современными космическими снимками от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, а также результаты натурного обследования подтверждают сохранение указанных природных объектов и неблагоприятных условий на протяжении длительного периода времени. Наличие обширных заболоченных участков свидетельствует о высоком уровне грунтовых вод, переувлажнении территории и низкой несущей способности грунтов. Наличие лесных массивов указывает на сохранение естественного природного ландшафта и необходимость выполнения значительного объема подготовительных работ по расчистке территории, удалению древесной растительности, осушению земель и инженерной подготовке основания. Учитывая, что заболоченные территории и лесные массивы в совокупности занимают практически всю площадь земельного участка, а также принимая во внимание отсутствие в материалах дела инженерно-геологических изысканий и проектных решений, подтверждающих возможность устранения указанных неблагоприятных факторов, ФИО2 пришел к выводу, что строительство объекта площадью 30 000 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 55:36:150701:885 в его существующем фактическом состоянии не представляется возможным. Для рассмотрения вопроса о потенциальной возможности строительства требуется проведение комплекса специальных инженерных мероприятий, включая инженерно-геологические изыскания, осушение территории, устройство дренажных систем, вырубку древесной растительности, замену или усиление грунтов основания и разработку соответствующей проектной документации. Строительство объекта, площадью 30 000 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:150701:885 невозможно.
В силу ст. 55 Гражданского процессуального кодекса РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений ФИО2.
В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В силу ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение ФИО2 должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы (ч. 2); заключение ФИО2 для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса; несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда (ч. 3).
В случаях недостаточной ясности или неполноты заключения ФИО2 суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому ФИО2 (ч. 1 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Согласно положениям ст. 187 Гражданского процессуального кодекса РФ, заключение ФИО2 исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
Оценивая в порядке приведенных положений гражданского процессуального законодательства заключение судебной экспертизы (с учетом дополнительной) суд признает его соответствующим положениям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, достоверным и принимает в качестве доказательства по данному делу, поскольку в нем указано подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате них выводы, даны ответы на поставленные вопросы, экспертиза была проведена с учетом всех требований и методик, необходимых для ее проведения, не заинтересованным в исходе дела квалифицированным специалистом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При этом ФИО2 ФИО6, проводивший экспертное исследование, был дважды опрошен в судебном заседании, изложенные в заключениях выводы подтвердил. Нарушений гражданско-процессуального закона со стороны экспертного учреждения при проведении судебной экспертизы судом не установлено.
При этом доводы истца о неполноте экспертных заключений ООО «М-Тайм», о том, что содержащиеся в них результаты исследований не позволяют достоверно определить наличие либо отсутствие на спорном земельном участке природных объектов, суд отклоняет. Вопреки данным утверждениям в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ содержится категоричный недвусмысленный вывод ФИО2 об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером № природных объектов: леса, озера и иных. Представленное ФИО1 заключение специалиста ООО «ПромТехЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленное по инициативе истца в результате внесудебного исследования не может быть признано судом надлежащим доказательством по делу, опровергающим выводы судебного ФИО2, либо свидетельствующим об их неполноте. Суд также учитывает, что названное заключение специалиста получено вне рамок судебного разбирательства по инициативе стороны, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Кроме этого специалист, изготовивший заключение, как следует из его содержания и приложенных к нему документов, обладает специальными познаниями в сфере строительства, имеющим диплом о высшем образовании от ДД.ММ.ГГГГ Саратовским политехническим институтом с присвоением квалификации «Архитектура», не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, вследствие чего данное заключение не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках судебного дела экспертизы.
Правовых оснований для назначения по делу дополнительной лесоустроительной экспертизы по ходатайству истца суд не нашел, учитывая, что такая экспертиза, в соответствии с ч. 1 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ назначается в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения ФИО2, однако таких обстоятельств судом установлено не было. Само по себе несогласие стороны с выводами судебного ФИО2 не может являться основанием для назначения дополнительной экспертизы.
Оценив изложенное, установленные по делу обстоятельства, проанализировав представленные в материалы дела исследованные в ходе рассмотрения дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
При разрешении настоящего спора, оценке собранных по делу доказательств судом не было установлено обстоятельств, позволяющих прийти к выводу о том, что оспариваемый договор аренды земельного участка был заключен истцом под влиянием заблуждения, либо под влиянием обмана при намеренном умолчании арендодателем об обстоятельствах, о которых он должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Также не установлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что условия указанного договора нарушают требования закона или иного правового акта. Иных предусмотренных законом оснований для признания договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в ходе рассмотрения дела судом также не установлено.
Обстоятельства невозможности использования земельного участка с кадастровым номером № по его целевому назначению – строительство склада площадью до 30 000 кв. м по причине расположения на участке природных объектов в виде леса и озера, заболоченностью данного участка, наличием на нем древесной растительности, не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания. В свою очередь заключением судебного ФИО2, принятым судом в качестве надлежащего, допустимого доказательства по делу, подтверждена возможность строительства здания заявленной истцом площади, а также отсутствие природных объектов.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска не имеется.
В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 неоднократно заявляла о наложении судебного штрафа на ответчика, вынесении в отношении ответчика частного определения за неисполнение запросов суда об истребовании доказательств по делу в части предоставления сведений о координатах выделов, расположенных в границах лесного квартала 231 Ленинского и Октябрьского окружных лесопарков Омского лесопарка, таксационных описаний относящихся к лесным кварталам 229, 231.
Однако в ходе судебного разбирательства по делу судом не было установлено факта допущения со стороны департамента нарушений, который мог явиться основанием для привлечения данного лица к ответственности в виде наложения судебного штрафа.
Вместе с тем суд отмечает, что в соответствии со статьей 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации наложение штрафа является правом, а не обязанностью суда и основано на оценке судом возможности или невозможности представить истребуемые доказательства, а также на оценке достаточности или недостаточности представленных по запросу суда сведений.
Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья А.Н. Дорошкевич
Решение в окончательной форме изготовлено «16» июня 2026 года.