ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 августа 2026 года р.п.Ордынское
Ордынский районный суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Грушко Е.Г., при секретаре Шалимовой И.И., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Абасян Н. Г. к Ерохину А. Г. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращения права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец Абасян Н.Г. обратился в суд с исковым заявлением к Е. А.Г. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, прекращения права собственности на недвижимое имущество, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли продажи зданий и земельного участка: нежилых зданий с № (доильный зал), с № (телятник на 250 голов), с № (коровник на 200 голов), с № (телятник на 350 голов), земельного участка с №, площадь: 21104 +/- 51 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 3.1 договора имущество продается по цене 3000000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли продажи нежилого здания с № (административное здание). Согласно п. 3.1 договора имущество продается по цене 1500000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли продажи нежилого здания с № (заправка) и земельного участка с №, площадь: 3698+/- 532 кв.м. Согласно п. 3.1 договора имущество продается по цене 1500000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли продажи нежилого здания с №административное здание) и земельного участка с №, площадь: 1073+/-23 кв.м. Согласно п. 3.1 договора имущество продается по цене 1300000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли продажи нежилых зданий и земельного участка: здания с № (склад запчастей), здания с № (пункт технического обслуживания), здания с № (ПТО-2), здания с № (теплая стоянка 23 автомобиля), земельного участка с №, площадью 17592 +/- 1161 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 3.1 договора имущество продается по цене 3650000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли продажи земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения по адресу: <адрес>, <адрес> с КН №, площадью 130000 кв.м., №, площадью 129904 кв.м., №, площадью 259808 кв.м., №, площадью 260000 кв.м., №, площадью 259808 кв.м., № площадью 130000 кв.м., № площадью 130000 кв.м. Согласно условиям договора, стоимость указанных земельных участков составляет 350000 рублей. До настоящего времени денежные средства покупателем не оплачены, фактически покупатель отказался в одностороннем порядке от исполнения условий заключенного договора купли-продажи, направил в адрес истца нотариальное согласие супруги на расторжение договоров купли-продажи и перестал выходить на связь с истцом. Объекты недвижимости фактически ответчик не принимал, они находятся во владении истца. Просит расторгнуть договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Абасяном Н.Г. и Е. А.Г., расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Абасяном Н.Г. и Е. А.Г. в отношении земельных участков с №, №, прекратить право собственности, исключить сведения, содержащиеся в ЕГРН Е. А.Г., вернув стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности Абасяна Н.Г. на земельные участки с №.
Истец Абасян Н.Г. и его представитель Акалович А.Н. в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в адрес суда направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Ответчик Е. А.Г. в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, не сообщил суду об уважительности причин его отсутствия, не просил дело рассматривать в его отсутствие, в связи с чем исковое заявление рассмотрено в заочном производстве в порядке ст. 233 ГПК РФ.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Третье лицо - Кульченков Е.А. в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в адрес суда направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ он выплачивает Абасяну Н.Г. арендную плату за земельные участки, о продажи участков ему не сообщали.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Как предусмотрено положениями п. п. 1. 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли - продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Абасян Н.Г. продал, а Е. Е.Г. приобрел нежилые здания с № (доильный зал), с № (телятник на 250 голов), с № (коровник на 200 голов), с № (телятник на 350 голов), земельный участок с № площадь: 21104 +/- 51 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 3.1 договора имущество продается по цене 3000000 рублей, которые должны быть уплачены в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.2. стороны уведомлены, что до полной оплаты имущество признается, находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате цены имущества.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договора оплата не была произведена в полном размере, так как п.3.2 договора предусматривает условие о залоге имущества до полной его оплаты.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Абасян Н.Г. продал, а Е. Е.Г. приобрел нежилое здание с № (административное здание). Согласно п. 3.1 договора имущество продается по цене 1500000 рублей, которые должны быть уплачены в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.2. стороны уведомлены, что до полной оплаты имущество признается, находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате цены имущества.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договора оплата не была произведена в полном размере, так как п.3.2 договора предусматривает условие о залоге имущества до полной его оплаты.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Абасян Н.Г. продал, а Е. Е.Г. приобрел нежилое здание с № (заправка) и земельный участок с №, площадь: 3698+/- 532 кв.м. Согласно п. 3.1 договора имущество продается по цене 1500000 рублей, которые должны быть уплачены в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.2. стороны уведомлены, что до полной оплаты имущество признается, находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате цены имущества.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договора оплата не была произведена в полном размере, так как п.3.2 договора предусматривает условие о залоге имущества до полной его оплаты.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Абасян Н.Г. продал, а Е. Е.Г. приобрел нежилое здание с № (административное здание) и земельный участок с №, площадь: 1073+/-23 кв.м. Согласно п. 3.1 договора имущество продается по цене 1300000 рублей, которые должны быть уплачены в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.2. стороны уведомлены, что до полной оплаты имущество признается, находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате цены имущества.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договора оплата не была произведена в полном размере, так как п.3.2 договора предусматривает условие о залоге имущества до полной его оплаты.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Абасян Н.Г. продал, а Е. Е.Г. приобрел нежилое здание с № (склад запчастей), нежилое здание с № (пункт технического обслуживания), нежилое здание с № (ПТО-2), нежилое здание с № (теплая стоянка 23 автомобиля), земельный участок с №, площадью 17592 +/- 1161 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 3.1 договора имущество продается по цене 3650000 рублей, которые должны быть уплачены в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.2. стороны уведомлены, что до полной оплаты имущество признается, находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате цены имущества.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договора оплата не была произведена в полном размере, так как п.3.2 договора предусматривает условие о залоге имущества до полной его оплаты.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Абасян Н.Г. продал, а Е. Е.Г. приобрел земельные участки сельскохозяйственного назначения по адресу: <адрес>: с №, площадью 130000 кв.м., №, площадью 129904 кв.м., №, площадью 259808 кв.м., №, площадью 260000 кв.м., № площадью 259808 кв.м., №, площадью 130000 кв.м., №, площадью 130000 кв.м. Согласно п. 3 договора имущество продается по цене 350000 рублей, которые уплачиваются наличными денежными средствами до подписания договора.
Положениями п. 1 ст. 486 ГК РФ, на покупателя возложена обязанность оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с п.3.1 договоров от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились указанные в них стоимости объектов недвижимости оплатить до ДД.ММ.ГГГГ с условием залога в п.3.2 договоров до полного расчета по указанным договорам.
В соответствии с п.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились указанную в нем стоимость объектов недвижимости оплатить до подписания договора.
Согласно выпискам ЕГРН права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения по адресу: <адрес>: с №, площадью 130000 кв.м., №, площадью 129904 кв.м., №, площадью 259808 кв.м., №, площадью 260000 кв.м., №, площадью 259808 кв.м., №, площадью 130000 кв.м., №, площадью 130000 кв.м., зарегистрированы за Е. А.Г. с ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано обременение в виде аренды Кульченковым Е.А. по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно согласию от ДД.ММ.ГГГГ, оформленному в нотариальной форме, супруга Е. А.Г. – фио выражает согласие на расторжение указанных выше договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Права собственности на объекты недвижимости, указанные в договорах от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрированы в ЕГРН.
Согласно претензии Абасяна Н.Г. от ДД.ММ.ГГГГ требует у Е. А.Г. расторгнуть договоры в связи с отсутствием оплаты объектов недвижимости по ним.
В ответ Е. А.Г. в переписке мессенджера указал, что он не отказывается от расторжения договоров, земельные участки и здания ему не нужны.
Истец в своем заявлении указывает, что после заключения договоров от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права собственности по договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчик оплату не произвел, данные обстоятельства ответчиком не оспорены (ст. 56 ГПК РФ), предоставлено согласие супруги в нотариальной форме о согласии с расторжением договоров от ДД.ММ.ГГГГ, а также переписка с ответчиком о его согласии с расторжением заключенных договоров.
В соответствии с п. 4 ст. 486 ГК Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли - продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает, установленным, что истец свои обязательства по договору купли-продажи исполнил в полном объёме, тогда как ответчик принятые на себя обязательства о передаче продавцу денежных средств не исполнил. Доказательств об ином суду не предоставлено (ст. 56 ГПК РФ).
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно тому же пункту существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Следовательно, в зависимости от оценки существенности нарушения договора со стороны покупателя (в частности, от того, полностью или частично не исполнено обязательство по оплате, каков размер недоплаты) договор купли-продажи может быть расторгнут, если это нарушение действительно влечет значительный ущерб для продавца, при этом в соответствии с приведенными выше разъяснениями расторжению договора не препятствует состоявшийся переход права собственности на имущество к покупателю. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли - продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор, может быть, расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.
Принимая во внимание вышеизложенное, в том числе установленные судом фактические обстоятельства дела, учитывая, что истцом соблюдён досудебный порядок урегулирования спора, суд приходит к выводу, что ответчиком, принятые обязательства, не исполнены. Расторжение договора купли-продажи с учётом вышеуказанных требований закона влечёт за собой исключение записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРН за ответчиком по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и восстановлении права собственности за истцом.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Расторгнуть договоры купли-продажи, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между Абасяном Н. Г. и Ерохиным А. Г., в отношении нежилых зданий с № (доильный зал), с № (телятник на 250 голов), с КН № (коровник на 200 голов), с № (телятник на 350 голов), земельного участка с №, площадью 21104 +/- 51 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, нежилого здания с № (административное здание), нежилого здания с № (заправка) и земельного участка с №, площадью 3698+/- 532 кв.м., нежилого здания с № (административное здание) и земельного участка с №, площадью 1073+/-23 кв.м., нежилого здания с № (склад запчастей), нежилого здания с № (пункт технического обслуживания), нежилого здания с № (ПТО-2), нежилого здания с № (теплая стоянка 23 автомобиля), земельного участка с №, площадью 17592 +/- 1161 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.
Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Абасяном Н. Г. и Ерохиным А. Г., в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения по адресу: <адрес>: с № площадью 130000 кв.м., №, площадью 129904 кв.м., №, площадью 259808 кв.м., №, площадью 260000 кв.м., №, площадью 259808 кв.м., №, площадью 130000 кв.м., №, площадью 130000 кв.м.
Прекратить право собственности с исключением сведений о регистрации права в ЕГРН Ерохина А. Г., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и восстановить право собственности Абасяна Н. Г., ДД.ММ.ГГГГ г.р. на земельные участки:
- Кадастровый №, площадью 130000 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>
- Кадастровый №, площадью 129904 кв.м., категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>
- Кадастровый №, площадью 259808 кв.м., категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>,
- Кадастровый №, площадью 260000 кв.м., категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>
- Кадастровый №, площадью 259808 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>
- Кадастровый №, площадью 130000 кв.м., категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>
- Кадастровый №, площадью 130000 кв.м., категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.Г.Грушко
Решение в окончательной форме составлено 28.08.2026.