РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 сентября 2026 года город Омск
Октябрьский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Биенко Н.В., при секретаре судебного заседания Абулхаирове Р.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО8 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, встречному иску ФИО1 в лице законного представителя ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО10 о признании сделки недействительной, встречному исковому заявлению ФИО6 в лице законного представителя ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО9 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО8 обратилась в Октябрьский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО2 о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, отмене обеспечительных мер, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи ФИО15 принял решение по гражданскому делу № (№) по иску ФИО4 к ФИО7 о признании права собственности на жилое помещение, где исковые требования ФИО4 оставлены судом без удовлетворения. Определением Октябрьского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство истца ФИО4 о принятии мер по обеспечению иска, в результате которых был наложен арест на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО16 был заключён договор купли-продажи 1-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 35,5 кв.м. Право собственности ФИО16 было зарегистрировано, о чем сделана запись в едином государственном реестре. Стоимость квартиры составила 3 725 000 (три миллиона семьсот двадцать пять тысяч) рублей и полностью оплачена покупателем, что подтверждается пунктом 3 договора, где указано, что «стороны» подтверждают, что расчёт, между ними произведён полностью при подписании договора, в связи, с чем продавец, подписывая настоящий договор, заверяет и гарантирует, что указанная сумма им получена. Согласно акту приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО16 приняла в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, вместе с комплектом ключей и квитанцией об оплате коммунальных услуг. ДД.ММ.ГГГГ, используя денежные средства, полученные от продажи квартиры, ФИО8 была совершена встречная сделка - ФИО8 и ФИО7 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, по условиям которого ФИО7 принял на себя обязательство передать в собственность квартиру ФИО8, а ФИО8 - принять и оплатить указанное имущество. Общая стоимость указанного имущества согласно п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составила 7 000 000 (семь миллионов) рублей и полностью оплачена покупателем, что подтверждается пунктом 3 договора, где указано, что «стороны» подтверждают, что расчёт между ними произведён полностью при подписании договора, в связи, с чем продавец, подписывая настоящий договор, заверяет и гарантирует, что указанная сумма им получена. Согласно акту приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 приняла в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, вместе с комплектом ключей и квитанцией об оплате коммунальных услуг. В настоящее время ФИО8 зарегистрирована в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги, о чем имеются квитанции об оплате коммунальных услуг. Стороны по условиям договора после выполнения его условий обязались обратиться в соответствующий регистрационный орган за регистрацией перехода права на недвижимое имущество к заявителю, о чем имеется опись о приёме документов в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (<адрес>, корпус 1). Однако государственная регистрация права собственности на недвижимость была приостановлена из-за мер по обеспечению иска, наложенных Октябрьским районным судом города Омска по гражданскому делу № (№). Из выписки из ЕГРН следует, что собственником нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ является ФИО7 Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии, что продавец исполнил обязательство по передаче имущества. Квартира была передана истцу ФИО8, о чем был составлен акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти III- KH №, выданным Центральным отделом управления ЗАГС Главного государственно-правового управления Омской области. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО22 было открыто наследственное дело №, наследниками первой очереди были заявлены: дочь ФИО7 - ФИО1; мать ФИО7 - ФИО3; отец ФИО7 - ФИО2. Продавцом по договору купли-продажи были выполнены обязанности по передаче квартиры, покупателем исполнены обязанности по её оплате. Следовательно, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца. С учетом заявления об уточнении исковых требований просит суд произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 64,2 кв.м., с кадастровым номером №, возникшее по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ г.р., по заявлению одной стороны – ФИО8
В рамках рассмотрения судом названного гражданского дела ответчиком по первоначальному иску ФИО1 в лице законного представителя ФИО4 подано встречное исковое заявление о признании сделки недействительной, в обоснование требований указано, что отцом несовершеннолетней ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., является ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умер. После смерти ФИО7 нотариусом ФИО22 открыто наследственное дело №. ФИО1 является наследником первой очереди после смерти своего отца ФИО7 Согласно условиям представленного в материалы дела ФИО8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость отчуждаемой квартиры составила 7 000 000 руб. В обоснование своей позиции о реальности сделки ФИО8 в первоначальном иске указывает на приобретение спорного жилого помещения за счет денежных средств, вырученных от продажи в тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащего ей жилого помещения по адресу: <адрес>. При этом, как следует из содержания договора купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, указанное жилое помещение было продано ФИО8 по цене 3 725 000 руб. Доказательств наличия у ФИО8 денежных средств, достаточных для приобретения ДД.ММ.ГГГГ спорного жилого помещения по цене 7 000 000 руб., также как и доказательств фактической передачи ФИО7 указанной суммы материалы дела не содержат. Реальность оспариваемой сделки купли-продажи также ставит под сомнение тот факт, что спорная квартира после ДД.ММ.ГГГГ по-прежнему осталась во владении ФИО7, он продолжил проживать в жилом помещении, в указанном жилом помещении также продолжает быть зарегистрированной по месту жительства и ФИО1, его несовершеннолетняя дочь (истец по встречному иску). Со стороны ФИО8 каких-либо действий, подтверждающих действительность принятия жилого помещения в свое владение, пользование и распоряжение, предпринято не было, переход права собственности в установленном законом порядке ею не зарегистрирован, попыток к снятию многочисленных ограничений, наложенных на жилое помещение в связи с наличием у ФИО7 задолженностей не совершалось, действий к признанию утратившей права пользования жилым помещением ФИО1 - члены семьи бывшего собственника также не предпринималось, коммунальные платежи за жилое помещение с даты, указанной в договоре купли-продажи, ФИО8 не оплачивались. Помимо изложенного, у стороны истца вызывает сомнение подлинность подписи ФИО7, исполненной на представленных в дело копиях договора купли-продажи и акта приема-передачи жилого помещения - квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО8 Принять меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
Определением Октябрьского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО6 в лице законного представителя ФИО5.
Ответчиком по первоначальному иску ФИО6 в лице законного представителя ФИО5 заявлено встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой со следующим обоснованием: ДД.ММ.ГГГГ у ФИО7 родилась дочь – ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским районным судом г. Омска вынесено решение по делу № об установлении факта признания отцовства ФИО7 в отношении ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 подано заявление нотариусу ФИО22 о принятии наследства после смерти ФИО7 На дату смерти ФИО7, последнему принадлежала <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровым номером №. При подаче заявления нотариусу ФИО22 ФИО18 стало известно, что в Октябрьском районном суде г. Омска рассматривается исковое заявление ФИО8 о государственной регистрации перехода права собственности спорной квартиры и об отмене обеспечительных мер. Ознакомившись с материалами дела №, считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО8 подписан договор купли продажи квартиры. В п. 1 договора стороны предусмотрели, что сторона-1 продает, а сторона-2 покупает <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Согласно п. 3 договора стоимость квартиры, указанной в п. 1 договора, составляла 7 000 000 руб. В силу п. 4.2 договора спорная квартира никому другому не продана, не подарена, не обещана, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, кроме запрещений, указанных в п. 6 настоящего договора. В п. 6 стороны указано, что сторона 2 была уведомлена на момент подписания настоящего договора, что в отношении спорной квартиры зарегистрировано ограничение (обременение) права..., а также заверяет и гарантирует, что согласна принять спорную квартиру в собственность. В п. 4.4. стороны предусмотрели, что сторона-1 снимается с регистрационного учета в отчуждаемой квартире и снимается с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, исходя из условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 было достоверно известно, что на спорную квартиру дважды был наложен арест судебными приставами-исполнителями, а значит, собственник - ФИО7 не вправе был распоряжаться своим имуществом (продавать). Отметила, что ФИО8 умышленно скрывает от суда следующую информацию: 1) ФИО8 и ФИО7 до смерти последнего, проживали совместно в спорной квартире и вели совместное хозяйство, при этом брак между ними не был зарегистрирован, следовательно, регистрация ФИО8 в спорной квартире не может порождать какие-либо правовые последствия. 2) ФИО7 годами и регулярно злоупотреблял алкогольными напитками, иногда из алкогольной зависимости не выходил неделями. 3) ФИО8 знала, что у ФИО7 есть дочь - ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 4) ФИО8 знала, что у ФИО7 имелась задолженность по уплате алиментов, вследствие чего судебные приставы-исполнители по Октябрьскому АО г. Омска ГУФССП по Омской области вынесли постановления №-ИП и/или №-ИП, о запрете регистрационных действий в отношении спорной квартиры. 5) ФИО8 знала, что у ФИО7 был имущественный спор с ФИО19 в гражданских делах № (№), №, где судом были приняты меры по обеспечению иска, вследствие чего судебные приставы-исполнители по Октябрьскому АО г. Омска ГУФССП по Омской области вынесли постановления №-ИП и/или № о запрете регистрационных действий в отношении спорной квартиры. Частично (п. 3 - 5) вышеуказанные обстоятельства ФИО8 подтверждает и не оспаривает, о чем свидетельствует поданное ею исковое заявление. Истец по первоначальному иску указывает, что ДД.ММ.ГГГГ «якобы» продал «некой» ФИО16 принадлежащую ей 1-квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по цене 3 725 000 руб. ФИО8 не представлены относимые доказательства, подтверждающие единовременное наличие у нее денежных средств в сумме 3 275 000 руб., для приобретения спорной квартиры по цене 7 000 000 руб. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 и ФИО8
ФИО1 в лице законного представителя ФИО4 в тексте встречного искового заявление просит принять меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что проживала совместно с ФИО7 около 5 лет в <адрес>, в браке не состояли. После продажи квартиры сразу переехали в квартиру, расположенную на <адрес>, с даты заключения договора купли-продажи производила оплату коммунальных услуг, в сентябре оплатила все долги умершего. Денежные средства на покупку спорной квартиры у нее были с продажи квартиры на <адрес>, процентов, начисленных по имеющимся вкладам, а также с аренды двух квартир сыновей.
Представитель истца по доверенности ФИО23 исковые требование поддержала по доводам, изложенным в первоначальном иске.
Ответчик ФИО1 в лице законного представителя ФИО4 просила отказать в удовлетворении требований истца по первоначальному иску, пояснила, что у ФИО7 были долги по алиментам, квартира, расположенная на <адрес>, должна была в апреле быть выставлена на торги, всего задолженность составляла около 1 200 000 рублей, которые оплатила истец ФИО8, полагает, что денежные средства за покупку квартиру в действительности не передавались, сделка является безденежной.
Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО10 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований ФИО8, признать сделку купли-продажи спорной квартиры недействительной по причине безденежности, полагает, что ФИО8 не доказана фактическая платежеспособность для приобретения указанной квартиры. Заявила о том, что сторона не имеет намерения представлять доказательства несоответствия подписи ФИО7 в договоре купли-продажи квартиры.
Законный представитель ответчика ФИО6 ФИО5 в судебном заседании поддержала требования по встречному исковому заявлению, в удовлетворении требований ФИО8 просила отказать.
Представитель ответчика ФИО6 по доверенности ФИО9 поддержала требования встречного искового заявления, считает сделку купли-продажи квартиры мнимой по безденежности, в удовлетворении требований ФИО8 просила отказать.
Ответчики ФИО2, ФИО2, третьи лица нотариус ФИО22, Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.
Выслушав стороны, допросив свидетелей и исследовав материалы дела суд приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. №9 «О судебной практике по делам о наследовании», наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО8 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО7 продал, а ФИО8 купила квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 64,2 кв.м., кадастровый №.
Цена приобретаемого недвижимого имущества составляла 7 000 000 рублей (пункт 3 договора).
Право собственности ФИО7 на указанный объект недвижимости подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно рукописной записи ФИО7, содержащейся в договоре, расчет произведен полностью.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира с кадастровым номером № передана ФИО8
ФИО7 и ФИО8 обратились в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с заявлениями представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Омской области сообщило и приостановлении государственной регистрации прав в связи с наличием сведений о зарегистрированных запретов на совершение регистрационных действий: постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому АО г. Омска УФССП по Омской области № №-ИП) от ДД.ММ.ГГГГ, постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому АО г. Омска УФССП по Омской области № (№-ИП, №-ИП) от ДД.ММ.ГГГГ, определение Октябрьского районного суда г. Омска о принятии мер по обеспечению иска дело № от ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из пояснений истца ФИО8 задолженность, числящаяся по исполнительным производствам за ФИО7 погашена ею, для отмены обеспечительных мер ею подано отдельное заявление в суд.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умер, выдано свидетельство серии III-KH № от ДД.ММ.ГГГГ.
Отсутствие заявления продавца на переход права собственности является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, в связи с чем истец по первоначальному исковому заявлению была вынуждено обратиться в суд.
После смерти ФИО7 нотариусом ФИО22 открыто наследственное дело №.
В соответствии со сведениями, предоставленными ГГПУ Омской области, наследниками ФИО7 первой очереди являются ФИО2 (отец), ФИО2 (мать), ФИО20 (дочь), ФИО1 (дочь).
С заявлением о принятии наследства обратились ФИО1 с согласия матери ФИО4, ФИО2, ФИО2, ФИО6, действовавшая с согласия матери ФИО5
На момент обращения наследников к нотариусу право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО7
По мнению истцов по встречным исковым заявлениям (ответчики по первоначальному исковому заявлению) сделка, совершенная ФИО7 и ФИО8, является недействительной в связи с отсутствием фактической передачи ФИО7 денежных средств, таким образом, истцы заявляют свои требования, основывая их на безденежности сделки.
Разрешая требование о признании сделки недействительной по причине ее безденежности, суд руководствуется следующим.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из смысла приведенной правовой нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, ФИО8 на праве собственности принадлежала квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО16 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
Цена договора составляет в размере 3 725 000 рублей.
Расчет по договору произведен в полном объеме, о чем сделана запись в договоре.
Переход права собственности к ФИО16 зарегистрирован в установленном законом порядке и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Как следует из пояснений ФИО8 денежные средства по указанному договору были получены в наличной форме и в этот же день были переданы ФИО7 в счет оплаты квартиры с кадастровым номером №.
Согласно представленным за 2020-2025 гг. справкам 2-НДФЛ ФИО8 имела ежемесячный доход, общая сумма дохода за 2020 год составила 464 007,68 рублей, за 2021 год – 399 366,63 рублей, за 2022 год – 418 210,28 рублей, за 2023 год – 509 356,62 рублей, за 2024 год – 538 564,72 рублей, за 2025 год – 667 729,57 рублей, за неполный 2026 год – 142 975,27 рублей.
Кроме того, ФИО8 были заключены договоры аренды, согласно которым ФИО8, выступая в качестве арендодателя, предоставляла во временное пользование квартиру, расположенную в городе Омске на <адрес>, за ежемесячную плату в размере 26 000 рублей (договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ), и квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ежемесячную арендную плату в размере 21 000 рублей (договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии со справками о движении денежных средств по банковским счетам, предоставленными в материалы дела, за 2025 год у ФИО8 на банковском счете, открытом в АО «ТБанк», сумма поступивших на счет денежных средств за отчетный период составила 480 698,51 рублей, на банковских счетах, открытых в ПАО «Сбербанк России» - 1 972 918,81 рублей, на банковском счете в Банк ВТБ (ПАО) – 11 056 рублей, на банковском счете в АО «Альфа-Банк» - 1 788 922,37 рублей. Общая сумма поступивших в 2025 году денежных средств составила 4 253 595,69 рублей.
По ходатайству истца в судебном заседании в качестве свидетеля допрошен ФИО21, оказывавший риэлторские услуги по продаже квартиры, расположенной в <адрес>, который подтвердил обстоятельства заключения ФИО8 как договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, так и спорной сделки, факт передачи денежных средств между продавцом и покупателем, о которых сообщила суду истец ФИО8
Суд принимает пояснения свидетеля в качестве доказательства, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и данные пояснения соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Таким образом, суд приходит к выводу о наличии у ФИО8 денежных средств достаточных для осуществления оплаты по договору купли-продажи квартиры, заключенному с ФИО7
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, при условии доказанности подписания сторонами письменного договора купли-продажи, содержащего условие о получении денежных средств продавцом, бремя его опровержения и доказывания фактической безденежности сделки лежит на получателе денежных средств. В данном случае, на наследниках умершего продавца, требующих расторжения договора купли-продажи по безденежности.
В тоже время, ответчиками ФИО1 и ФИО6 в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств отсутствия передачи ФИО8 денежных средств в счет оплаты приобретаемой квартиры.
Суд также обращает внимание на совершение ФИО8 действий, свидетельствующих о фактическом принятии ею в собственность квартиры. В частности, истцом в материалы дела представлены квитанции по оплате коммунальных услуг, начиная с сентября 2025 года, зарегистрирована в спорной квартире по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени.
В связи с наличием у ФИО7 задолженности по оплате алиментов отделом судебных приставов по ОАО г. Омска ГУФССП России по Омской области было ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого был наложен арест на квартиру по адресу: <адрес>, вынесено постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги.
ФИО8 произвела погашение задолженности по вышеуказанному исполнительному производству в полном объеме, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 202 417,71 рублей. Погашение задолженности ФИО8 также подтверждено пояснениями ФИО4 в судебном заседании. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство окончено.
Согласно сведениям, предоставленным АО «Омск РТС» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на лицевом счете по адресу: <адрес> имеется переплата по оплате за отопление в размере «-124,76» рублей, за горячее водоснабжение в размере «-824,64» рублей, задолженность по пене за тепловую энергию составляет 62 122,92 рублей и образовалась с января 2021 года, то есть до даты приобретения квартиры истцом.
Из сведений ООО «ОЭК» следует, что по состоянию ДД.ММ.ГГГГ задолженность за коммунальную услугу по электроснабжению отсутствует, на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по обращению с ТКО отсутствует.
Из расчета задолженности по оплате коммунальных услуг за водоснабжение и водоотведение, представленного АО «ОмскВодоканал», следует, что размер задолженности исчисляется с января 2026 года и составляет 2 656,56 рублей, однако, суд обращает внимание, что с момента заключения договора купли-продажи, то есть с апреля по декабрь 2025 года оплата услуг производилась в соответствии с выставленными начислениями.
В соответствии с представленной по запросу суда адресной справкой Федеральной налоговой службы России ФИО8 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>/, что подтверждается также копией паспорта истца, приобщенной в материалы дела.
Таким образом, суд приходит к выводу, что в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО8 владела денежными средствами в размере, достаточном для произведения расчета по договору, следовательно, платежеспособность истца суд находит доказанной, кроме того, действия ФИО8 в виде оплаты коммунальных платежей, погашение задолженностей по возбужденным в отношении ФИО7 исполнительным производствам свидетельствуют о фактическом принятии и исполнении заключенного с ФИО7 договора.
С учетом вышеизложенного, суд находит требования ответчиков ФИО1 в лице законного представителя ФИО4 и ФИО6 в лице законного представителя ФИО5 о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 И ФИО8, не подлежащими удовлетворению.
Более того, в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Рассматривая требования истца по первоначальному исковому заявлению о обязании произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по заявлению одной стороны – покупателя, суд руководствуется следующим.
Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Положением п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
П. 3 ст. 551П. 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Истец по первоначальному иску указывает, что возможность произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7 и ФИО8, отсутствует в связи со смертью продавца.
Верховным Судом Российской Федерации в определении от 10.03.2020 №41-КГ19-51 отмечено, что при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса об исполнении продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Исследовав обстоятельства настоящего дела, судом установлено, что продавцом ФИО7 квартира, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, была передана ФИО8, что подтверждается подписанным сторонами договора актом приема-передачи, фактическим проживанием ФИО8 в указанной квартире и несением ею бремени содержания объекта недвижимости как собственного имущества, помимо этого, установлен факт исполнения ФИО8 своих обязательств по договору в части осуществления оплаты, установленной пунктом 3 договора.
В связи с фактическим исполнением сторонами договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит требования ФИО8 об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по заявлению одной стороны, подлежащим удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО8 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6 удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 64,2 кв.м., с кадастровым номером №, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества - квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между продавцом - ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и покупателем - ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по заявлению одной стороны – покупателя ФИО8.
Отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, установленные определением Октябрьского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №.
В удовлетворении встречного иска ФИО1 в лице законного представителя ФИО4, встречного иска ФИО6 в лице законного представителя ФИО5 о признании сделки недействительной – отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Омска в течение месяца со дня, следующего за нем принятия данного решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Биенко
Мотивированное решение составлено и изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья Н.В. Биенко