ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кировский районный суд <адрес> в составе председательствующего Лопаткина В.А., при секретаре судебного заседания ФИО3, при участии истца - ФИО1, представителя истца ФИО2 - ФИО4, рассмотрев «ДД.ММ.ГГГГ года в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому ФИО2, ФИО1 к ООО «КЛАМБА» о расторжении договора субаренды нежилого помещения, установил:
ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «КЛАМБА» о расторжении договора субаренды нежилого помещения, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ответчиком был заключен договор субаренды помещения № АП/55-5, согласно которому Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование (в аренду) следующее имущество: торговый объект «Помещение», расположенное по адресу: <адрес>, пом.6П часть 2, кадастровый №, площадью 35 м2.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «КЛАМБА» (Арендодатель) и ФИО1 (Поручитель) заключен договор поручительства № ДП/55-2 к Договору субаренды помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Поручитель обеспечивает исполнение субарендатором всех обязательств перед Арендодателем по Договору субаренды, согласно п. 2.1 Договора поручительства (внесение ежемесячной платы, возмещение стоимости потребленной в объекте коммунальных услуг и др.). Договор поручительства заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.2 Договора).
Арендатор и Поручитель приняли данное помещение для использования в предпринимательских целях в качестве салона красоты. Истцы, заключая договор, предполагали, что техническое состояние помещения позволит осуществлять эксплуатацию всей арендуемой площади в коммерческих целях, что является существенным условием заключенного Договора.
Акт приема-передачи помещения Арендатору Сторонами оформлен ДД.ММ.ГГГГ.
Арендатором согласно п. 5.2.1 Договора в полном размере и в установленные Договором сроки перечислялась Арендодателю ежемесячная арендная плата в размере 43750 рублей. Расчетным периодом для оплаты арендной платы принимается календарный месяц. Оплата производится ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего расчетному.
За период исполнения договорных обязательств просрочек и задолженностей не имеется.
Кроме того, в соответствии с п. 5.1 Договора Арендатором своевременно на расчетный счет Арендодателя внесен обеспечительный платеж в размере 43750 рублей.
Согласно п. 5.2.6 Договора оплату коммунальных платежей осуществляет Арендатор в течение 10 (десяти) дней после выставления счета Арендодателя.
Поскольку Арендатор, согласно условий Договора производил полную оплату за арендуемое помещение в размере 35 м2, и соответственно оплату коммунальных платежей за указанной размер площади помещения, то рассчитывал использовать арендуемое помещение полностью оплачиваемой площади. В связи с этим, Арендатор неоднократно обращался к представителю Арендодателя по поводу утепления балкона и установки счетчика по учету фактически потребленной электроэнергии в арендуемом помещении. В ходе устной договоренности, которая в том числе подтверждается перепиской по телефону (ватсап). Арендодатель согласился установить отдельный счетчик и выставлять счет за оплату коммунальных платежей за арендуемое помещение по фактическим показаниям приборов учета. Кроме того, Арендодатель согласился утеплить балкон, поскольку начиная с первого месяца аренды помещения, площадь балкона включена в арендную оплату, и Арендатор на протяжении всего периода оплачивал коммунальные платежи за отопление всей арендуемой площади, включая неотапливаемый балкон.
Между тем, проведенными замерами установлено, что фактическая площадь арендуемой комнаты составляет лишь 27,224 м2, тогда как площадь неотапливаемого балкона составляет 7,775 м2.
Однако, Арендатор за весь период договора имел возможность фактически использовать лишь 27,224 м2, арендуемого помещения, поскольку Арендодатель не исполнил достигнутые договоренности по приведению арендуемого помещения в техническое соответствие согласно договорной площади - 35 м2 (п. 1.5 Договора).
Кроме того, ответчик намеренно предоставил в аренду соседнее помещение предпринимателям с аналогичной услугой (салон красоты в помещении напротив), тогда как по устной договоренности ответчик гарантировал, что в данном здании салон красоты будут единственным. Недобросовестность со стороны ответчика крайне отрицательно отразилось на предпринимательской деятельности Арендатора, повлекло существенные финансовые потери и значительное уменьшение количества клиентов.
Поскольку ответчик не исполнял достигнутые договоренности по приведению в техническое соответствие помещение, а также отказался производить перерасчет с учетом фактически используемой арендной площади, и намеренно создал ситуацию значительно ухудшившую предпринимательскую деятельность Арендатора и Поручителя, полагают, что ответчиком допущены существенные нарушения договорных обязательств, повлекшие для Арендатора обстоятельства, затрудняющие использование имущества по своему назначению, и повлекшие материальный ущерб.
С учетом указанных обстоятельств, между сторонами сложилась конфликтная ситуация, и неоднократные переговоры положительного результата не дали. Исходя из принципа разумности и добросовестности, и в связи с утратой интереса Арендатора в продолжение договорных отношений, Арендатор и Поручитель пришли к решению о необходимости расторгнуть Договор субаренды, и произвести взаиморасчеты на дату расторжения договора.
В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в адрес ответчика уведомление о расторжении Договора с ДД.ММ.ГГГГ, и предложила произвести возврат арендуемого помещения. Однако, в указанную дату и время представитель ответчика не явился и соответственно оформить акт возврата помещения не представилось возможным. Более того, к уведомлению прилагался проект соглашения о расторжении договора по обоюдному согласию, который Арендодатель проигнорировал.
Между тем, из полученного письменного ответа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик отказывается расторгать договор как обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке по инициативе арендатора.
На момент подачи иска задолженности по арендным платежам не имеется, произведена полная оплата по ДД.ММ.ГГГГ включительно, что подтверждается платежными квитанциями. Поскольку в течение июня 2026 года в помещении осталось частичное оборудование Арендатора, то расчетный период - июнь месяц Арендатором оплачен в полном размере. В настоящее время оборудование вывезено и помещение готово к возврату ответчику. В целях примирения сторон, со стороны истца неоднократно предпринимались попытки урегулирования конфликта, и расторжения договора субаренды по соглашению сторон, однако положительного результата достигнуть не удалось по причине отказа ответчика.
На основании изложенного истец просит расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор субаренды нежилого помещения № ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «КЛАМБА» и ФИО2
Определением судьи Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО7
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, просила суд рассмотреть дело в свое отсутствие.
Истец ФИО1, а также представителЬ истца ФИО2 - ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить.
Ответчик ООО «КЛАМБА» в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещено надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
В силу ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
Согласно ст. 233-234 ГПК РФ с согласия исковой стороны суд определил рассмотреть дело в судебном заседании в порядке заочного производства.
Изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.
В силу части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пунктов 1, 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 195,4 м2, расположенное по адресу: <адрес>, пом.6П, принадлежит на праве собственности ФИО7
Согласно сведениям, из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «КЛАМБА» является аренда и управление собственным и арендованным нежилым недвижимым имуществом.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендатор) и ООО «КЛАМБА» в лице генерального директора ФИО5 (арендодатель) был заключен договор субаренды помещения № АП/55-5, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование (в аренду) следующее имущество: торговый объект «Помещение», расположенное по адресу: <адрес>, пом.6П часть 2, кадастровый №, площадью 35 м2.
ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «КЛАМБА» в лице генерального директора ФИО5 (Арендодатель) и ФИО1 (Поручитель) заключен договор поручительства № ДП/55-2 к Договору субаренды помещения № АП/55-5 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Поручитель обеспечивает исполнение субарендатором всех обязательств перед Арендодателем по Договору субаренды, в том числе: внесение ежемесячной платы, возмещение стоимости потребленной в объекте коммунальных услуг и другие (п. 2.11 договора).
Указанные договора были подписаны обеими сторонами.
Договор поручительства заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.2 Договора).
Пунктами 1.1., 1.2. договора субаренды помещения предусмотрено, что помещение предоставляется арендатору для коммерческой (предпринимательской) деятельности, вид деятельности: салон красоты.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи к договору субаренды помещения № АП/55-5 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению, что на момент передачи, во временное владение и пользование (аренду) помещение капитального и текущего ремонта не требует, находится в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии. Арендатор к техническому состоянию помещения претензий не имеет.
Согласно пункту п. 5.2.1. договора субаренды помещения, арендатором вносится ежемесячная арендная плата в размере 43750 рублей. Расчетным периодом для оплаты арендной платы принимается календарный месяц.
За период исполнения договорных обязательств просрочек и задолженностей, согласно представленным в материалы квитанциям, у истцов перед ответчиком не имеется.
Кроме того, в соответствии с п. 5.1.1. Договора Арендатором своевременно на расчетный счет Арендодателя внесен обеспечительный платеж в размере 43750 рублей.
Оплата производится ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего расчетному (п. 5.2.3. договора субаренды помещения).
Согласно п. 5.2.6. Договора субаренды помещения оплату коммунальных платежей осуществляет Арендатор в течение 10 (десяти) дней после выставления счета Арендодателя.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ООО «КЛАМБА» было направлено уведомление о расторжении договора субаренды помещения № АП/55-5 от ДД.ММ.ГГГГ, однако истцу было отказано в досрочном расторжении договора субаренды.
Как следует из искового заявления, ФИО2, согласно условий Договора производила полную оплату за арендуемое помещение в размере 35 м2, и соответственно оплату коммунальных платежей за указанной размер площади помещения, то рассчитывала использовать арендуемое помещение полностью оплачиваемой площади. В связи с этим истец неоднократно обращалась к ответчику по поводу утепления балкона и установки счетчика по учету фактически потребленной электроэнергии в арендуемом помещении. В ходе устной договоренности, ответчик согласился установить отдельный счетчик и выставлять счет за оплату коммунальных платежей за арендуемое помещение по фактическим показаниям приборов учета. Кроме того, ответчик согласился утеплить балкон, поскольку начиная с первого месяца аренды помещения, площадь балкона включена в арендную оплату, и ФИО2 на протяжении всего периода оплачивала коммунальные платежи за отопление всей арендуемой площади, включая неотапливаемый балкон. Между тем, проведенными замерами установлено, что фактическая площадь арендуемой комнаты составляет лишь 27,224 м2, тогда как площадь неотапливаемого балкона составляет 7,775 м2. Однако, истец за весь период договора имел возможность фактически использовать лишь 27,224 м2 арендуемого помещения, поскольку ответчик не исполнил достигнутые договоренности по приведению арендуемого помещения в техническое соответствие согласно договорной площади - 35 м2. Кроме того, ответчик намеренно предоставил в аренду соседнее помещение предпринимателям с аналогичной услугой (салон красоты в помещении напротив), тогда как по устной договоренности ответчик гарантировал, что в данном здании салон красоты будут единственным. Недобросовестность со стороны ответчика крайне отрицательно отразилась на предпринимательской деятельности истца, повлекло существенные финансовые потери и значительное уменьшение количества клиентов. Поскольку ответчик не исполнял достигнутые договоренности по приведению в техническое соответствие помещение, а также отказался производить перерасчет с учетом фактически используемой арендной площади, и намеренно создал ситуацию, значительно ухудшившую предпринимательскую деятельность истцов, полагают, что ответчиком допущены существенные нарушения договорных обязательств, повлекшие для них обстоятельства, затрудняющие использование имущества по своему назначению, и повлекшие материальный ущерб.
Из пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исходя из положений части 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору в том числе потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.
В соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания" (вместе с «СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21. Санитарные правила и нормы...» установлено, что оптимальную температуру в офисных помещениях в пределах от + 22 до + 24 °С в холодное время года и от + 23 до +25 °С – в теплое. Влажность воздуха должна быть в пределах от 15 до 75 процентов.
Из материалов дела, следует, что обращалась к ответчику по поводу утепления балкона и установки счетчика по учету фактически потребленной электроэнергии в арендуемом помещении, что бесспорно является существенными недостатками.
Факт отсутствия в арендуемом помещении указанных существенных недостатков представителем ответчика в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не опровергнуты.
Поскольку ответчик предоставил истцу помещение имеющие препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены ООО «КЛАМБА» при заключении договора, не были заранее известны истцам и не могли были быть обнаружены им во время осмотра суд приходит к выводу, что требования истцов о расторжении договора подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Поскольку истцом ФИО2 при подаче искового заявления были понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, исковые требования судом удовлетворены, на основании статьи 98 ГПК РФ данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194 – 199, 233 – 237 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО2, ФИО1 - удовлетворить.
Расторгнуть договор субаренды помещения № АП/55-5 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН: №) и ООО «КЛАМБА» (ИНН: №).
Взыскать с ООО «КЛАМБА» (ИНН: №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН№) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья В.А. Лопаткин
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года.