РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>
<адрес> городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Зайнутдиновой Е.Л., при секретаре судебного заседания Игошиной А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бережной ФИО9 к администрации <адрес> о признании обязательства по договору купли-продажи прекращенным и прекращении обременения в виде ипотеки (залога),
УСТАНОВИЛ:
Бережная Л.А. обратилась в суд с иском к администрации <адрес> о признании обязательства по договору купли-продажи прекращенным и прекращении обременения в виде ипотеки (залога), в котором просит признать обязательство Бережной Л.А. по оплате цены по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному с ФИО13 ФИО10, прекращенным, прекратить обременении в виде ипотеки в отношении индивидуального жилого дома, кадастровый № (ранее №) земельного участка, кадастровый № (ранее №), расположенных по адресу: <адрес>, и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> погасить регистрационные записи об ипотеке № и №.
Свои требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Бережной ФИО11 (Покупатель) и ФИО14 ФИО12 (Продавец) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому в собственность истца перешли: индивидуальный жилой дом, площадью 56.1 кв.м., с кадастровым номером № (ранее 54:36:010620:30), и земельный участок, площадью 2014 кв.м., с кадастровым номером № (ранее №), расположенные по адресу: <адрес>. Согласно п. 6 договора купли-продажи, стоимость отчуждаемого имущества составляла 850 000 рублей. Согласно п. 8 договора купли-продажи имущество признается находящимся в залоге у Продавца (Газукиной А.Е.) с момента его передачи и до полного расчета между сторонами.
Указанный договор, акт приема-передачи и переход права собственности зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. В ЕГРН внесены - запись о праве собственности истца на дом № №, запись о праве собственности истца на земельный участок № и запись об обременении указанного имущества ипотекой в пользу Газукиной А.Е.
Денежные средства для приобретения имущества в полном объеме предоставлены истцу на безвозмездной основе Администрацией <адрес> на основании распоряжения главы города от ДД.ММ.ГГГГ №р. Факт перечисления денежных средств подтверждается ответом Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
С момента государственной регистрации истец открыто, добросовестно и непрерывно владеет, пользуется и распоряжается указанным имуществом, как своим собственным. ФИО3 скончалась ДД.ММ.ГГГГ, однако до момента своей смерти с ее стороны каких-либо требований относительно совершенной сделки не имелось. После ее смерти ее правопреемники так же с какими-либо требованиями к истцу не обращались. По любым возможным требованиям заинтересованных лиц, связанным с договором купли-продажи (например, взыскание долга или оспаривание сделки) к настоящему моменту истек срок исковой давности.
Истец полагала, что поскольку обязательство исполнено, то обременение должно было быть прекращено автоматически. До ДД.ММ.ГГГГ года в регистрирующий орган истец не обращалась. В ДД.ММ.ГГГГ года истец обратилась в Управление Росреестра с заявлениями о погашении записи об ипотеке, однако ее документы были возвращены без рассмотрения с указанием на отсутствие совместного заявления с залогодержателем, либо судебного акта. Поскольку залогодержатель к настоящему моменту скончалась, то подать подобное заявление объективно невозможно.
После смерти ФИО3 наследственное дело не открывалось в связи с отсутствием наследников. Поскольку имущество умершего, не имеющего наследников, признается выморочным, то оно переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в связи с чем, надлежащим ответчиком по делу является администрация <адрес>.
Истец Бережная Л.А., ее представитель Кунгурцева Е.С. не явились, извещены судом о времени и месте рассмотрения дела, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчика администрации <адрес> и представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте рассмотрения дела. Представителем Управление Росреестра по <адрес> представлен письменный отзыв, в котором он не возражает по существу заявленных исковых требований.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Положения ст. 329 ГК РФ в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств предусматривают залог, в силу которого у залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства возникает право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица (ст. 334 ГК РФ).
Как следует из положений п 4 ст. 341 ГК РФ законом в отношении залога недвижимого имущества может быть предусмотрено, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно ч. 1 ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 4 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
На основании ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Как следует из п. 1.4 распоряжения Главы администрации <адрес> Степанова В.М. от ДД.ММ.ГГГГ №р главному бухгалтеру муниципального образования поручено перечислить денежные средства до востребования в банке «Левобережный» (ОАО) на Бережную ФИО15 в сумме 850000 рублей для приобретения индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, стоимостью 850000 рублей (л.д. 10).
В пункте 2 вышеуказанного распоряжения рекомендовано полученную денежную сумму на приобретение жилья оплатить путем безналичного перечисления на счет «Продавца», открытый в банке «Левобережный».
Как следует из договора купли-продажи, зарегистрированного в Управлении Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО3 продала покупателю Бережной Л.А. в собственность жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 12).
В соответствии с п. 6 указанного договора стоимость отчуждаемого жилого помещения и земельного участка определена сторонами в размере 850 000 руб., которая будет передана покупателем продавцу в течение 10 дней после государственной регистрации указанного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в Управлении Росреестра по <адрес>
В пункте 8 указанного договора определено, что с момента передачи указанного жилого дома и земельного участка покупатели они признаются находящимися в залоге у продавца до полного расчета между сторонами.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 и покупатель Бережная Л.А. произвели передачу и прием недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, в том числе ключи от дома и технической документации на дом. Указанный акт приема-передачи зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).
Бережной Л.А. выданы свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом и на земельный участок, из содержания которых усматривается наличие ограничения (обременения) права в виде ипотеки (л.д. 15-16).
Согласно письму администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПГ платежные документы, подтверждающие факт перечисления денежных средств согласно распоряжению Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №р, отсутствуют в связи с их уничтожением по истечению пятилетнего срока хранения (л.д. 21).
Как следует из сведений ПАО Банк «Левобережный» на имя Бережной Л.А. ДД.ММ.ГГГГ открыт счет «До востребования» № (л.д. 66).
Из выписки по вышеуказанному счету следует, что ДД.ММ.ГГГГ на счет поступило 850 000 руб. по платежному поручению № на приобретение индивидуального жилого дома согласно распоряжению Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 850 000 рублей перечислены с данного счета на счет №, открытый на имя ФИО3, на основании ее заявления (л.д. 67).
Таким образом, обязательства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка об оплате их стоимости были исполнены полностью.
ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д 50).
Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
В соответствии с ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При этом в соответствии с п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
На основании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Представленные истцами доказательства являются относимыми, допустимыми, достаточными и достоверными для установления факта полного и надлежащего исполнения обязательств по оплате жилого дома и земельного участка, а также отсутствия у них возможности совершения действий по снятию обременения с объектов недвижимости, в то время как ответчиком каких-либо доказательств обратного не представлено.
При указанных обстоятельствах суд, учитывая, что истец, являясь добросовестным покупателем, приобрел предметы залога по договору купли-продажи, и с момента оплаты по нему в силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство по договору считается исполненным (прекращенным), а в силу пп. 1 п. ст. 352 ГК РФ залог прекратился, в связи с чем, обременение является отсутствующим.
Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований истца.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Бережной ФИО16 к администрации <адрес> о признании обязательства по договору купли-продажи прекращенным и прекращении обременения в виде ипотеки (залога) удовлетворить.
Признать обязательство Бережной ФИО17 по оплате цены по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Бережной ФИО18 и ФИО3, исполненным (прекращенным).
Прекратить обременение в виде ипотеки (залога) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №), расположенных по адресу: <адрес>.
Решение является основанием для исключения Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении жилого дома с кадастровым номером № и записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Е.Л. Зайнутдинова