РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 апреля 2026 года р.п. Мошково Новосибирской области
Мошковский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Кулинич О.Н., при секретаре Тищенко А.Б., при помощнике судьи Кирьяновой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комиссара С. В. к Комиссар Е. А., Мунсиной О. М. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, установил:
Комиссар С.В. обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просит перевести на него права и обязанности покупателя 1/2 доли по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенному между Комиссар Е.А. и Мунсиной О.М.
В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. До ДД.ММ.ГГГГ оставшаяся доля в размере 1/2 принадлежала Комиссар Е.А. Согласно выписке из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ между Комиссар Е.А. и Мунсиной О.М. заключен договор купли - продажи 1/2 доли в вышеуказанной квартире. Истец считает, что данная сделка купли - продажи доли в праве общей долевой собственности между Комиссар Е.А. и Мунсиной О.М. совершена с нарушением положений ст. 250 ГК РФ. В адрес Комиссар Е.А. он ДД.ММ.ГГГГ направлял собственноручно написанные уведомления и ответ на письмо о намерении продать 1/2 доли квартиры, где выражает согласие на приобретение по согласованной сторонами цене в размере 1 300 тыс. руб. Уведомление о намерении продать ему 1/2 доли Комиссар Е.А. подписала ДД.ММ.ГГГГ и направила в его адрес, установив срок оформления сделки до ДД.ММ.ГГГГ, то есть менее 30 дней, данное уведомление он получил по электронной почте. ДД.ММ.ГГГГ он дал вышеуказанный ответ, где просил согласовать условия сделки, долги по коммунальным платежам и снятие с регистрационного учета непроживающих лиц. Однако, вопреки его преимущественному праву приобретения, 1/2 доли в праве ДД.ММ.ГГГГ была продана третьему лицу Мунсиной О.М.
Истец Комиссар С.В. и его представитель - адвокат Рылов Д.М. в судебном заседании заявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске, а также в отзыве на возражения ответчика, поддержали в полном объеме, просили удовлетворить, акцентируя внимание на том, что в ответе от ДД.ММ.ГГГГ Комиссар С.В. выразил свое согласие на покупку доли; стоимость доли была согласована в размере 1 300 000 руб., однако данное согласие и намерение Комиссар Е.А. нотариусу намеренно не представила; Комиссар С.В. от покупки не уклонялся; в самом предложении Комиссар Е.А. не согласовала все условия – дату, когда она готова явиться для сделки; Комиссар Е.А. заблокировала Комиссара С.В. в телефоне, мессенджерах, лишила его права согласовать условия сделки, в связи с чем Комиссар С.В. звонил на рабочий номер Комиссар Е.А., но поговорить об условиях сделки не получалось в силу сложившихся неприязненных отношений; уведомление от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Комиссар Е.А. было направлено заказным письмом, которое Комиссар Е.А. отказалась получать. Тем самым Комиссар Е.А., получив согласие выкупа за определенную сумму, не приняла никаких мер к заключению договора, то есть злоупотребила своим правом.
Ответчик Комиссар Е.А. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, также представила возражение на исковое заявление, доводы которого в судебном заседании поддержала, настаивая на том, что сделка купли – продажи доли в праве на спорную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная нотариусом, является законной; согласие на предложение Комиссара С.В. от ДД.ММ.ГГГГ о выкупе ее доли за 1300 т.р. она направила ему по электронной почте и заказным письмом, которое не было им получено; больше никаких предложений, как и подтверждения о выкупе от Комиссара С.В. она не получала; никаких уведомлений о заказном письме ни на домашний адрес, ни по месту работы, как и электронных писем от Комиссара С.В. она не получала; от получения писем не отказывалась, ждала предложения от Комиссара С.В. до ДД.ММ.ГГГГ, после чего вышла на сделку с Мунсиной; у Комиссара С.В. на тот момент не было денежных средств в наличии для выкупа доли; подтверждения о намерениях продать Комиссару С.В. свою долю в квартире, начиная с <данные изъяты> года, как и письмо Комиссара С.В. от ДД.ММ.ГГГГ, были представлены нотариусу; ей было разъяснено, что значение имеют только официальные уведомления нотариуса.
В судебном заседании представитель ответчика Комиссар Е.А. – Демченко Т.А., действующая на основании доверенности, также просила отказать в удовлетворении исковых требований, поддержав доводы Комиссар Е.А., изложенные в том числе в представленном возражении на исковое заявление, настаивая на том, что истец Комиссар С.В., заблаговременно зная о продаже спорной доли, а также неоднократно получив извещения о реализации права преимущественной покупки, имел реальную возможность известить ответчика Комиссар Е.А. о своем намерении приобрести долю в квартире и купить ее, однако уклонился от совершения данного действия, и, злоупотребляя своим правом, обратился в суд.
Ответчик Мунсина О.М., в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, на личном участии не настаивала, об отложении заседания не ходатайствовала.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица нотариус нотариального округа г. Новосибирска Миняева Т.Ю., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание также не явилась; участвующий ранее в судебном заседании представитель нотариуса Миняевой Т.Ю. – Лобов Е.В., представив доказательства совершения нотариального действия по передаче в письменном виде (по почте) Комиссару С.В. заявления и уведомления Комиссар Е.А. о намерении продажи доли в квартире, полагал, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства, в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1).
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.
При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.
Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, которые необходимо установить при рассмотрении спора о переводе прав и обязанностей покупателя доли жилого помещения, являются наличие или отсутствие надлежащего извещения участников долевой собственности со стороны лица, желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу, с указанием цены и иных условий.
Судом установлено, что Комиссар С.В. принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 доли на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности Мунсиной О.М. на 1/2 доли.
Основанием для государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные обстоятельства также подтверждаются материалами регистрационного дела на объект недвижимости с кадастровым номером № и участниками процесса не оспорены.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Комиссар Е.А. и Мунсиной О.М., Комиссар Е.А. передала в собственность Мунсиной О.М. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 43,9 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, цена отчуждаемого имущества определена по договоренности сторон в размере 1 400 000 руб.
Заявляя требование о переводе прав покупателя, истец указывает на неисполнение ответчиком Комиссар Е.А. обязанности по его надлежащему извещению о продаже своей доли.
Разрешая требования истца, суд исходит из следующего.
В соответствии с абз. 2 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, (далее - Основы законодательства о нотариате) документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. В последнем случае нотариус осуществляет изготовление электронного документа на основании представленного документа на бумажном носителе в порядке, установленном ст. 103.8 настоящих Основ, и формирует пакет электронных документов, подписанных квалифицированной электронной подписью нотариуса.
Порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается настоящими Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования и утверждаемым федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой (ст. 39 Основ законодательства о нотариате).
В силу п. 39 Приказа Минюста России «Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования» (вместе с «Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования») информацию о соблюдении заявителем (продавцом) обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, нотариус устанавливает по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности заявителем.
Согласно ст. 2 ГК РФ, участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.
Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК РФ) в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» местом жительства определяется жилой дом, квартира, комната либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.
По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
С учетом положения п. 2 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
При этом, необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение, юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (ст. 165.1 ГК РФ), например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, содержание сообщения им воспринято, сделка повлекла соответствующие последствия.
Согласно п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Пунктами 3.3, 3.4 Методических рекомендации установлено, что если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте. В случае утраты отделением почтовой связи корреспонденции дата ее поступления в отделение связи по месту жительства адресата определяется по сведениям, указанным на сайте www.russianpost.ru и www.почта-россии.ру по номеру почтового идентификатора.
Из представленных представителем нотариуса Миняевой Т.Ю. Лобовым Е.В. документов следует, что к нотариусу обратилась Комиссар Е.А. с заявлением, содержащим просьбу на основании ст. 86 Основ Законодательства «О нотариате» передать Комиссару С.В. ее заявление о том, что она доводит до его сведения о намерении продать 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый № за цену 1 400 000 руб., с разъяснением, что Комиссар С.В. имеет право преимущественной покупки; указанное заявление и уведомление нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ исх. № направлены нотариусом Миняевой Т.Ю. в адрес Комиссара С.В. ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом (почтовый идентификатор №).
Почтовое отправление возращено в адрес нотариуса за истечением срока хранения ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, истец несет риск неполучения корреспонденции, направленной, в данном случае, по надлежащему адресу.
Как пояснил сам Комиссар С.В., заявления о переадресации почтовых отправлений по другому адресу отсутствуют в отделениях почтовой связи.
Доказательств, объективно исключающих возможность своевременного получения уведомления, истцом не представлено.
Само по себе отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации истца корреспонденцией является риском, неблагоприятные последствия которого несет истец, и не свидетельствует о неисполнении или ненадлежащем исполнении ответчиком Комиссар Е.А. своей обязанности по уведомлению сособственника в письменной форме о намерении продать принадлежащую ему долю.
В силу ст. 165.1 ГК РФ вышеуказанное означает, что Комиссар С.В. был надлежаще уведомлен.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание представленные доказательства, в совокупности с нормами законодательства, учитывая, что договор купли-продажи доли в квартире ответчиками заключен по истечении установленного законом месячного срока, в течение которого истцу было предложено купить долю в спорной квартире, то есть ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о надлежащем исполнении Комиссар Е.А. предусмотренной законом обязанности по извещению Комиссара С.В. о своем намерении продать долю, при этом нарушений преимущественного права покупки истца при продаже доли в праве собственности на спорную квартиру судом не установлено, ввиду чего оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Доводы Комиссара С.В. о намеренном неполучении ответчиком Комиссар Е.А. его ответа на письмо от ДД.ММ.ГГГГ, но могут служить основанием к удовлетворению исковых требований как обстоятельства, не имеющие юридического значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку все действия, которые велись сторонами вне нотариального действия, их последующая письменная переписка, не могут рассматриваться как обстоятельства, выражающие волю сторон.
Доводы Комиссара С.В. о наличии у него денежных средств на момент совершения сделки, при установленных фактических обстоятельствах дела, также не имеют юридического значения для разрешения спора по существу.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Комиссара С. В. к Комиссар Е. А., Мунсиной О. М. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Мошковский районный суд Новосибирской области.
Мотивированное решение составлено 19 мая 2026 года.
Председательствующий О.Н. Кулинич