ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 июня 2026 года р.п. Мошково Новосибирской области
Судья Мошковского районного суда Новосибирской области Лукьянова С.Г.
при секретаре Бойко О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Альфа-Банк» к Соколовой М. В. о признании залогодержателем, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на недвижимое имущество по кредитному договору, установил:
АО «А.-Банк» обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором просит признать Соколову М. В. залогодателем, АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по генплану, квартира строительный №, Общая площадь 85.9 кв. м., кадастровый номер земельного участка: №. Взыскать с Соколовой М. В. в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» сумму задолженности по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 075 100,15 руб. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> по генплану, квартира строительный №, Общая площадь 85.9 кв. м., кадастровый номер земельного участка: №, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную цену в 4 444 000,00 руб. Взыскать с Соколовой М. В. расходы по уплате государственной пошлины в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» в размере 59 526,00 руб. Вынести Определение о возврате излишне уплаченной при подаче искового заявления суммы государственной пошлины в размере 69,70 руб. (Шестьдесят девять рублей 70 копеек). Взыскать с Соколовой М. В. расходы по уплате государственной пошлины за подачу требования неимущественного характера в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» в размере 20 000 руб.
В обоснование требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Соколовой М. В. и АО «АЛЬФА-БАНК» был заключен кредитный договор № для приобретения путем оплаты по договору приобретения предмета ипотеки по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома <адрес> № «23» декабря 2022 года, заключенному между Заемщиком и ООО <данные изъяты>» (ИНН №). В соответствии с Кредитным договором. Банк предоставил заемщику кредит в размере 4 720 000,00 руб. на срок 362 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 8,00 % годовых. В соответствии с Кредитным договором. Банк предоставил заемщику кредит в размере 4 720 000,00 руб. на срок 362 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 8,00 % годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости - квартира в многоквартирном жилом доме, расположенная по адресу: <адрес> по генплану, квартира строительный №, Общая площадь 85.9 кв. м., кадастровый номер земельного участка: №. Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав требования по Договору приобретения на период до оформления права собственности Заемщика на предмет ипотеки. Кредитным договором п. 11. предусмотрена обязанность Заемщика зарегистрировать Залог прав требования по Договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию Залога прав требования по договору.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Соответственно, Банк предполагает, что в соответствии с условиями Договора участия в долевом строительстве Застройщик воспользовался своими права и исполнил обязанности, предусмотренные Договором.
В связи с тем, что Заемщиком не была оформлена Закладная, Застройщик отказывается предоставлять сведения об односторонней передаче Объекта долевого строительства Заемщику.
Таким образом. Банк вправе обратиться к Заемщику с исковым заявлением о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество и требовать признать Соколову М. В. залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» - залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по генплану, квартира строительный №, Общая площадь 85.9 кв. м., кадастровый номер земельного участка: №. Заемщик на протяжении длительного времени не исполнял свои обязательства по договору №. В связи с изложенным на основании Договора Правил кредитования. Банк предъявил Заемщику Требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с Кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек. Сумма задолженности по Договору № составляет 5 075 100,15 руб. в том числе: 1. Просроченный основной долг 4 653 313,80 руб.; Начисленные проценты 409 539,35 руб., штрафы и неустойки 12 247,00 руб.
В судебное заседание представитель истца не явился, ходатайствовал о рассмотрении предъявленного иска без его участия.
Ответчик Соколова М.В. в судебное заседание также не явилась, была своевременно и надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела. Ходатайств об отложении судебного разбирательства, либо о рассмотрении дела в ее отсутствие в суд не поступало; каких-либо доводов и возражений в суд ответчик не представила.
Таким образом, суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, и в соответствии со ст.233 ГПК РФ в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.
В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Государственная регистрация недвижимости определена Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно части 6 статьи 1 указанного федерального закона государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
B соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Пунктом 1 статьи 341 ГК РФ установлено, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.
Согласно пункту 1 статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Статьей 3 Федерального закона от 16.08.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В силу пункта 1 статьи 43 Федерального закона от 16.08.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 16.08.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
Согласно части 1 статьи 44 Федерального закона от 16.08.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Соколовой М. В. и АО «Альфа Банк» был заключен кредитный договор № для приобретения путем оплаты по договору приобретения предмета ипотеки по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома <адрес> № «23» декабря 2022 года, заключенному между Заемщиком и ООО <данные изъяты>.
В соответствии с кредитным договором. Банк предоставил заемщику кредит в размере 4 720 000,00 руб. на срок 362 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 8,00 % годовых.
Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости - квартира в многоквартирном жилом доме, расположенная по адресу: <адрес> по генплану, квартира строительный №, Общая площадь 85.9 кв. м., кадастровый номер земельного участка: №. Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав требования по Договору приобретения на период до оформления права собственности Заемщика на предмет ипотеки.
Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по Договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки. Договор приобретения и заявление о государственной регистрации ипотеки прав требования в силу закона в пользу кредитора должны быть поданы на государственную регистрацию не позднее 10 рабочих дней с даты заключения договора.
АО «Альфа Банк» зачислил на счет заемщика № в АО «Альфа Банк» кредитные денежные средства, после чего они были перечислены в счет полного досрочного погашения задолженности по кредитному договору, что подтверждается выпиской по счету.
Из договора долевого участия в строительстве много квартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ следует, заключённого между ООО «<данные изъяты>» и Соколовой М.В. следует, что объектом долевого участия в строительстве является квартира на двух этажах, строительный №, общей проектной площадью 85,9 кв.м., находящаяся на 4 и 5 этажах в <адрес> 6 очередь строительства многоквартирный двухсекционный жилой дом № (стр. ) по генплану, общей площадью 4556,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.
Таким образом, банк свои обязательства перед заемщиком исполнил в полном объеме.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая задолженность ответчика по кредитному договору перед АО «Альфа Банк» составляет 5075100,15 руб.
В ходе судебного разбирательства установлено, что до настоящего времени договор залога квартиры, приобретенной на кредитные денежные средства, не зарегистрирован, заемщик уклоняется от исполнения обязательств, вытекающих из кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ в указанной части. Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно сведениям из ЕГРН в отношении квартиры адрес: <адрес> по генплану, квартира строительный №, Общая площадь 85.9 кв. м., кадастровый номер земельного участка: №, имеется ограничение прав и обременения в виде залога права требования участника долевого строительства по договору участия в долевой строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ на срок 362 мес. с даты фактического предоставления кредита с ДД.ММ.ГГГГ в пользу залогодержателя АО «Альфа Банк».
В ходе рассмотрения дела установлено, что обязательства Соколова М.В. по кредитному договору по возврату АО «Альфа Банк» заемных денежных средств, не исполнены в полном объеме, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая сумма задолженности составляет 5075100,15 руб.
Принимая во внимание изложенное, а также, что Соколова М.В. обязательства по передаче квартиры в залог АО «Альфа-Банк» и по государственной регистрации ипотеки, не исполнены, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части признания АО «Альфа-Банк» залогодержателем спорного объекта недвижимости в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №.
Указанное решение на основании ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является основанием для внесения записи о залоге (ипотеке) квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по генплану, квартира строительный №, Общая площадь 85.9 кв. м., кадастровый номер земельного участка: № в пользу АО «Альфа-Банк» на срок с даты регистрации залога (ипотеки) в ЕГРН.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании статей 5, 6 названного Закона предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе квартира.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает все требования залогодержателя к залогодателю в том объеме, который он будет иметь к моменту удовлетворения требований залогодержателя, включая, но не ограничиваясь, уплату залогодержателю основной суммы займа по договору займа полностью, предусмотренной договором об ипотеке, а также суммы возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств все неустойки, штрафные санкции, а также возмещение судебных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и необходимых расходов залогодержателя по реализации заложенного имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно п. 19.5 кредитного договора, в случае нарушение заемщиком условий договора, кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.
Оснований, по которым в силу ст.ст.6, 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на предмет залога не допускается, судом не установлено. Спорная квартира не изъята из оборота, допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства нельзя признать незначительным и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, период просрочки обеспеченного ипотекой обязательства составляет более трех месяцев.
Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество ответчика, предусмотренных законом, не имеется, принимая во внимание, что ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей, направленных на погашение кредитной задолженности по кредитному договору, требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, направленное в адрес ответчика, до настоящего времени им не исполнено.
Доказательств, свидетельствующих о том, что допущенное ответчиком нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, предусмотренных п. 2 ст. 348 ГК РФ, суду не представлено.
При определении размера начальной продажной цены предмета залога суд учитывает следующее.
Из содержания пп. 4 п. 2 ст. 54 указанного Закона следует, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
В связи с тем, что квартира не введена в эксплуатацию, рыночная стоимость квартиры определяется в соответствии с кредитным договором и договором долевого участия. Стоимость Квартиры составляет 5 555 000,00 руб., 80% * 5 555 000,00 руб. = 4 444 000 руб.
Таким образом, в соответствии с п. 4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», суд полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущественного права в размере 4444000 рублей, что составляет восемьдесят процентов от стоимости заложенного имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Таким образом, с ответчика Соколовой М.В. в пользу АО «Альфа-Банк» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 79526 рублей (платёжное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 59526 руб., платёжное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 20000 руб.).
Также истцом заявлено к возврату излишне уплаченной государственной пошлины в размере 69,70 руб., при этом платёжного поручения, подтверждающее излишне уплаченную государственную пошлину материалы дела не содержат, в связи с чем, суд приходит к выводу об оставлении заявления в части возврата излишне уплаченной государственной пошлины в размере 69,70 руб. без рассмотрения.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования АО «Альфа Банк» к Соколовой М. В. о признании залогодержателем, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на недвижимое имущество по кредитному договору – удовлетворить.
Признать Соколову М. В. ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №) залогодателем, АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по генплану, квартира строительный №, Общая площадь 85.9 кв. м., кадастровый номер земельного участка: №.
Взыскать с Соколовой М. В. ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №) в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» сумму задолженности по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 075 100,15 руб.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> по генплану, квартира строительный №, Общая площадь 85.9 кв. м., кадастровый номер земельного участка: №, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную цену в 4 444 000,00 руб.
Взыскать с Соколовой М. В. ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №) расходы по уплате государственной пошлины в пользу АО «Альфа-Банк» в размере 79 526 руб.
Требования о возврате излишне уплаченной государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 69,70 руб. оставить без рассмотрения, разъяснив истцу право на обращение с указанным заявлением с предоставлением подтверждающего платёжного поручения о излишне уплаченной сумме в размере 69,70 руб.
Разъяснить ответчику, что он вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Мошковский районный суд Новосибирской области в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение составлено 09 июля 2026 года
Судья Лукьянова С.Г.