РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 мая 2026 года г. Красноярск
Свердловский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Елисеевой Н.М.
при секретаре Невидимовой Е.А.
с участием представителя истца Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю – Мутовиной Н.В.
представителя ответчика ООО «КрасИнженерПроект» - Бойченко В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю, действующего в интересах Нечупей ФИО9 к ООО «КрасИнженерПроект» о расторжении дополнительного соглашения, признании обязательств исполненными,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ООО «КрасИнженерПроект» о расторжении дополнительного соглашения, признании обязательств исполненными.
Требования мотивированы тем, что 09.12.2021 года между Нечупей Е.В. и ООО «КрасИнженерПроект» (в настоящее время ООО СЗ «КрасИнженерПроект»), заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>». Строительный номер квартиры -№, общая площадь объекта долевого строительства, включая площадь балкона с учетом коэффициента - 39,7 кв.м.; площадь лоджии с учетом коэффициента (К=0,5) 2,1 кв.м. ПО мнению истца, при приемке квартиры в ноябре 2022 года застройщик ввел потребителя в заблуждение и потребовал подписать дополнительное соглашение, предусматривающее доплату за дополнительные кв.м. (за 1,1 кв.м.) в размере 81 950 руб., данное дополнительное соглашение подписано 15.11.2022 года. Потребитель обнаружил, что увеличение площади квартиры произошло из-за: вынесения внутреннего металлического ограждения на лоджии за бетонную плиту (по договору - площадь лоджии с учетом коэффициента 2,1 кв.м., по дополнительному соглашению - 2,4 кв.м., то есть площадь лоджии (с учетом коэффициент) увеличилась на 0,3 кв.м.); изменения материала внутриквартирных перегородок - кирпич толщиной 120 мм изменен на ПГТ толщиной 80 мм. (по договору - общая площадь квартиры без учета лоджии 37,6 кв.м., по дополнительному соглашению - 38,4 кв.м., то есть общая площадь квартиры (без учета лоджии) увеличилась на 0,8 кв.м. На дату заключения договора с Нечупей Е.В. действовала редакция проектной декларации от 30.11.2021 года, согласно разделу 15.2. которой, общая площадь объекта долевого строительства составляет 39,7 кв.м., что соответствует условиям заключенного договора. Согласно сведениям, указанным размещенной в ЕИСЖС проектной документации (13-18-КР2) раздела 4. Конструктивные и объемно-планировочные решения подраздела 2. Объемно-планировочные решения, разрешительная документация, экспертиза проектной документации (дата размещения 09.04.2021 года), внутренние стены и перегородки - кирпичные, толщиной 120 мм. В положительных заключениях повторной негосударственной экспертизы № 24- 2-1-2-050075-2022 от 25.07.2022, 24-2-1-2-050847-2022 от 27.07.2022, разрешительная документация, экспертиза проектной документации (дата размещения 12.08.2022 года), предусмотрено, что корректировкой проектной документации получившей положительное заключение экспертизы выполнены следующие изменения: внутриквартирные перегородки - из полнотелого и/или пустотелого кирпича толщиной 120 мм на перегородки ПГП толщиной 80 мм. Указанные заключения размещены на сайте после заключения договора с Нечупей Е.В. (09.12.2021 года). Полагает, что причиной изменения (увеличения) площади квартиры явилось изменение материала внутриквартирных перегородок - кирпич толщиной 120 мм изменен на ПГП толщиной 80 мм. Однако, в проектной декларации, включая внесенные в нее изменения проектные декларации, не содержится сведений о внесенных изменениях в части изменения материала внутриквартирных перегородок, площади квартиры истца. Из решения Свердловского районного суда от 29.01.2025 по делу № 2-696/2025 следует, что изменения в рабочую документацию объекта капитального строительства, в том числе, в части изменения конструкций перегородок (перегородки из ПГП толщиной 80 мм) утверждены распоряжением директора ООО «КрасИнженерПроект» от 11.05.2021 года. Однако, при заключении договора до Нечупей Е.В. не доведена достоверная информация о материале внутриквартирных перегородок, площади квартиры. Дополнительное соглашение к договору, представленное застройщиком для подписания истцу, также не содержит сведений об увеличении площади объекта долевого строительства в связи с изменением материала внутриквартирных перегородок. Истец приходит к выводу, что указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении права потребителя на информацию.
На основании изложенного истец просит:
-Признать обязательства Нечупей ФИО9 по оплате стоимости объекта долевого строительства, указанного в пункте 3.2 договора участия в долевом строительстве № КЗ-451 от 09.12.2021 с ООО «КрасИнженерПроект» (в настоящий момент - ООО СЗ «КрасИнженерПроект») исполненными.
-Расторгнуть дополнительное соглашение № 1 от 15.11.2022 к договору участия в долевом строительстве № КЗ-451 от 09.12.2021, заключенное между Нечупей ФИО9 и ООО «КрасИнженерПроект» (в настоящий момент - ООО СЗ «КрасИнженерПроект»),
-Взыскать с ООО СЗ «КрасИнженерПроект» в пользу Нечупей ФИО9 в счет компенсации морального вреда 10 000 руб.
Материальный истец Нечупей Е.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.
Представитель процессуального истца Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю – Мутовина Н.В. (доверенность л.д. 10), в судебном заседании иск поддержала по основаниям изложенным в нем.
Представитель ответчика ООО СЗ «КрасИнженерПроект» - Бойченко В.С. (доверенность л.д. 50), в судебном заседании с иском не согласился.
На основании вышеизложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. ст. 309 Гражданского кодекса Российской. Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пункт 2 статьи 310 ГК РФ предусматривает, что одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
Согласно частей 1, 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №214-ФЗ, положения которого здесь и далее приводятся в редакции, действующей на 09.12.2021 года) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (основные характеристики жилого или нежилого помещения).
В силу ч.ч. 1, 3 ст. 8 вышеуказанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 Федерального закона №214-ФЗ.
Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Пункт 1 статьи 10 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает, что изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 12 данного Закона РФ если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков. Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1-4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 данного Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что Общество с ограниченной ответственностью «КрасИнженерПроект» с 29.07.2011 года зарегистрировано в качестве юридического лица, с присвоением ОГРН 1112468044810, основным видом деятельности которого является строительство жилых и нежилых зданий, 11.09.2025 года внесены изменения о наименовании на Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «КрасИнженерПроект» (л.д. 46).
09.12.2021 года ООО «КрасИнженерПроект» и Нечупей Е.В. заключили договор участия в долевом строительстве № К3-451 (л.д. 15-20)
Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с использованием собственных и привлеченных сил и средств построить (создать) многоквартирный жилой дом с инженерным обеспечением и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и сроки, предусмотренные договором, и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира) со строительным номером № общей площадью, включая площадь лоджии с учетом коэффициента, 39,7 кв.м., из которых 37,6 кв.м. - площадь квартиры без лоджии, 4,1 кв.м. - площадь лоджии, расположенное на 5 этаже многоквартирного дома по адресу (строительный адрес): <адрес>, «жилой <адрес>». Фактическая общая площадь квартиры определяется по окончании строительства в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (п. 3.2 договора).
Как следует из п.3.4 Договора, планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома - декабрь 2025 года; срок передачи объекта участнику - не позднее 30.06.2026 года; участник не возражает против возможного досрочного исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта и подтверждает, что готов принять досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, предложенный застройщиком.
В соответствии с п. 4.1 Договора, цена договора составляет 2 957 650 рублей. Цена договора определена исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта долевого строительства в сумме 74 500 руб., включающая в себя стоимость одного квадратного метра общей площади и стоимость площади балкона (лоджий) с учетом понижающих коэффициентов.
Цена Договора может быть изменена как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения: если в результате строительства и после его окончании по результатам первичной технической инвентаризации площадь объекта изменила (увеличилась или уменьшилась), исходя из стоимости 1 квадратного мета.
Согласно п. 4.3 договора в случаях изменения цены договора в соответствии с п. 4.2 договора, стороны обязуются заключить дополнительное соглашение к договору в течение 10 дней с момента получения уведомления застройщика. Уплата соответствующей суммы участником долевого строительства либо возврат соответствующей суммы застройщиком производится в течение 30 дней с момента заключения дополнительного соглашения.
В соответствии с п. 4.8 договора обязанность участника долевого строительства по уплате цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно п. 6.1.2 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи оплаченный им в полном объеме объект не позднее срока, предусмотренного договором.
В силу п. 6.1.3 договора застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства в соответствии с проектной документацией и условиями договора.
На основании п. 6.2.1 договора застройщик вправе внести изменения в проект объекта долевого строительства.
Согласно п. 6.3.1 Договора участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора в порядке и сроки, предусмотренные договором.
В пункте 9.7 Договора указано, что участник долевого строительства до подписания договора ознакомлен с проектной декларацией на дом (включая все изменения и дополнения, имеющиеся на дату подписания договора).
Нечупей Е.В. внесла денежные средства в счет оплаты жилого помещения в размере 2 957 650 руб., что не оспаривается сторонами.
Согласно сведениям, указанным размещенной в ЕИСЖС проектной документации (13-18-КР2) раздела 4. Конструктивные и объемно-планировочные решения подраздела 2. Объемно-планировочные решения, разрешительная документация, экспертиза проектной документации (дата размещения 09.04.2021 года), внутренние стены и перегородки - кирпичные, толщиной 120 мм. (л.д. 26-33)
15.11.2022 года стороны заключили Дополнительное соглашение № 1 к Договору участия в долевом строительстве № К3-451 от 09.12.2021 года, по которому увеличилась площадь передаваемого истцу объекта долевого строительства и соответственно его цена, истец обязалась в срок до 15.02.2023 года доплатить застройщику в связи с увеличением площади объекта долевого строительства на 1,1 кв.м. денежную сумму в размере 81 950 руб., исходя из стоимости 1 квадратного метра – 74 500 руб. (л.д. 21).
06.11.2025 года Нечупей Е.В. обратилась с заявлением на имя руководителя Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Горяева Д.В. с просьбой оказать содействие в защите ее прав в судебном порядке в связи с введением ее в заблуждение застройщиком (ответчиком) при заключении спорного дополнительного соглашения (л.д. 11-12).
Кроме того в ходе рассмотрения гражданского дела по иску Лисова А.А. к ООО «Красинженерпроект», решение по которому постановлено 29.01.2025 года и вступило в законную силу 13.03.2025 года, Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края дала письменные пояснения, что застройщик ООО «КрасИнженерПроект» осуществлял строительство объекта: «Многоэтажные жилые дома, инженерное обеспечение в 5 жилом квартале в Свердловском районе города Красноярска. Жилой дом №3 с трансформаторной подстанцией» по адресу: Красноярск, Свердловский район, на основании выданного администрацией города Красноярска разрешения на строительство № 24-308-234-2018 от 29.06.2018, с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Строительство объекта осуществлялось по проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы от 28.06.2018 года. Застройщиком ООО «КрасИнженерПроект» в Службу была представлена проектная документация с внесенными изменениями, согласованными главным инженером проекта. С учётом внесенных изменений Службой выдано заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. В отношении данного жилого дома в проектную документацию застройщиком в ходе строительства несколько раз были внесены изменения в проектную документацию, согласованные главным инженером проекта, однако не все внесённые изменения были отражены в проектной декларации и, соответственно, размещены в Единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с ч.2 ст.3.1, ч.4 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Проектная документация от 2017 года (раздел 4. Конструктивные и объемнопланировочные решения Подраздел 2. Объемно-планировочные решения) размещена застройщиком в ЕИСЖС 09.04.2021 года в разделе «Разрешительная документация/экспертиза проектной документации», и содержит следующую информацию: дом оборудован 3-мя лифтами - 1 грузоподъемностью 400 кг. и 2 по 1000 кг.; межквартирные перегородки - кирпичные h=250мм, из полнотелого и/или пустотелого кирпича толщиной 120мм.
По результатам проведенной экспертизы проектной документации (Положительное заключение повторной негосударственной экспертизы № 24-2-1-2-045150-2022 от 08.07.2022, Положительное заключение повторной негосударственной экспертизы № 24-2- 1-2-050847-2022 от 27.07.2022) застройщиком внесены изменения в проектную документацию, а именно: внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки ПГП толщиной 80мм, исключены решения по устройству лифта грузоподъемностью 400 кг
Первичная проектная декларация № 24-000946 размещена в ЕИСЖС 30.11.2020 года.
Разделом 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» формы проектной декларации, утвержденной приказом Минстроя России от 04.04.2022 N 239/пр "Об утверждении формы проектной декларации" (в т.ч. в ранее действовавшей редакции от 20.12.2016 № 996/пр), предусмотрено отражение в проектной декларации информации о внесении изменений в проектную документацию с описанием таких изменений.
Поскольку в соответствии с п.2 ч.2 ст.3.1 Закона № 214-ФЗ на застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, возложена обязанность раскрывать проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, то изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений (ч. 4. ст.3.1 Закона № 214-ФЗ).
В силу ч.4 ст.19 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства (в т.ч. в проектной документации), фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
Согласно п.8 постановления Правительства РФ от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства" в закрытой части системы жилищного строительства размещается указанная в части 6.1, в пунктах 3 и 5 части 7.3 (проектная документация застройщика, включающая в себя все внесенные в нее изменения, и результаты инженерных изысканий) статьи 23.3 Закона № 214-ФЗ информация.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (ч.2 ст.21 Закона № 214-ФЗ).
Таким образом, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. В свою очередь покупателю (участнику долевого строительства) должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, а подлежащий передаче ему объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации, действующей на момент заключения договора участия в долевом строительстве, если только с участником долевого строительства не было заключено дополнительное соглашение, касающееся данных изменений.
Поскольку законодатель допускает вносить изменения в проектную документацию (которая подлежит раскрытию в закрытой части ЕИСЖС), и такие изменения могут возникнуть в ходе строительства, то в соответствии со ст.4 Закона № 214-ФЗ предмет договора участия в долевом строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта. В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
В разделе 24 проектной декларации (в редакции от 11.01.2022) содержится информация от 09.04.2021 о внесенных застройщиком в проектную документацию изменениях (раздел 4. Конструктивные и объемно-планировочные решения Подраздел 2. Объемно-планировочные решения), без конкретизации того, чем обусловлены такие изменения. При этом раздел 10.4(2) «О результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» содержит ссылку на Положительное заключение экспертизы № 24-2-1-1-0017-18 от 28.06.2018, в котором эти изменения отсутствуют.
По результатам проведенной экспертизы проектной документации от 27.07.2022 года застройщиком внесены изменения в проектную документацию, а именно: внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки ПГП толщиной 80мм, исключены решения по устройству лифта грузоподъемностью 400 кг.
Однако в последующих редакциях проектной декларации № 24-000946 от 13.05.2021, 29.07.2022, 12.08.2022, 31.10.2022 в разделе 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» проектной декларации отражена информация по изменениям проектной документации лишь частично (только в части количества лифтов). Обязанность по внесению в проектную декларацию изменений, касающихся сведений о проекте строительства в части замены материала внутриквартирных перегородок, повлекшей увеличение общей площади квартир, застройщиком не выполнена.
Поскольку проектная декларация по своей природе является официальным документом, содержащим важную для целей правового регулирования информацию, и влекущим определенные последствия для застройщика, то отсутствие в разделе 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» проектной декларации информации о внесенных в ходе строительства в проектную документацию изменениях, влияющих на существенные характеристики конкретного объекта долевого строительства, влечёт нарушение прав участников долевого строительства на получение достоверной информации, на которую они рассчитывали при заключении договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу, что на дату заключения договора до Нечупей Е.В. и в последствии в ходе строительства МКД, а также при заключении дополнительного соглашения, не доведена информация о внесенных застройщиком изменениях в проектную документацию, а именно о замене внутриквартирных перегородок из кирпича на перегородки ПГП толщиной 80 мм.
Суд приходит к выводу, что в результате внесения указанных изменений в проектную документацию изменилась площадь квартир в объекте строительства «жилой <адрес> трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>».
С учетом объяснений истца о том, что ему не было сообщено о замене материала перегородок, и с учетом того, что согласно информации, указанной в договоре, проектной декларации, площадь квартиры составляет 39,7 кв.м., сведения об изменении внутриквартирных перегородок из кирпича на ПГП отсутствовали, также эта информация отсутствовала и в дополнительном соглашении, где площадь квартиры указана уже – 40,8 кв.м., в связи с чем суд приходит к выводу о нарушении права потребителя Нечупей Е.В. на информацию.
ООО «КрасИнженерПроект» в нарушение ч.4 ст. 19, п.4 ч.2 ст.21 Федерального закона № 214-ФЗ не предоставило истцу при заключении Дополнительного соглашения № 1 к Договору участия в долевом строительстве №К3-451 от 09.12.2021 полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства в соответствии с проектной документацией, а именно информацию о том, что внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки из ПГП толщиной 80 мм., в связи с чем увеличилась площадь квартиры и ее стоимость, что влияет на существенные условия договора.
Сторона ответчика ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью определения причины изменения площади квартиры истца не заявила, не смотря на разъяснение судом ей этого права.
При этом распоряжение об изменении рабочей документации в части замены материала перегородок издано застройщиком 11.05.2021 года, задолго до заключения договора с истцом 09.12.2021 года. Таким образом, к 09.12.2021 года застройщик уже располагал либо должен был (как профессиональный участник оборота в сфере строительства) располагать информацией о том, что общая площадь квартиры гарантированно (или с очень высокой степенью вероятности, исходя из общих правил подсчета площади) изменится в сторону увеличения.
В связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требований о расторжении Дополнительного соглашения № 1 к Договору участия в долевом строительстве №К3-451 от 09.12.2021 года заключенного между Нечупей ФИО9 и ООО «КрасИнженерПроект».
Поскольку в данном случае обязательство из договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами (а именно только застройщиком), в силу п. 2 ст. 310 ГК РФ право на одностороннее изменение его условий (в том числе о цене) может иметься у застройщика только при предоставлении такой возможности законом и в ограниченных законом пределах.
Одновременно с тем, поскольку объект долевого строительства приобретен материальным истцом для личных нужд, применимы также п.п. 1, 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей: недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в том числе, условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права.
Вышеприведенные положения Федерального закона №214-ФЗ предусматривают во всех случаях в обязательном порядке указание в договоре долевого участия цены договора в виде конкретной и определенной (а не переменной, «плавающей») денежной суммы, поскольку, хоть цена договора согласно ст. 5 данного Федерального закона может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения на общую площадь, оба этих значения должны быть обязательно указаны в договоре в виде фиксированных величин. Поэтому независимо от того, обусловлено ли изменение цены изменением площади объекта долевого строительства, изменением материалов или любыми другими причинами, такое изменение будет считаться изменением обязательства участника долевого строительства.
Порядок такого изменения предусмотрен пунктом 2 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ: оно происходит по соглашению сторон, и в том случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Аналогичный порядок предусмотрен п. 4.3 договора.
Принимая во внимание, что Дополнительное соглашение в котором стороны предусмотрели увеличение цены Договора/ стоимости объекта долевого строительства судом расторгнуто, следовательно цена Договора участия в долевом строительстве № К3-451 от 09.12.2021 года составляет первоначально определенный размер – 2 957 650 руб., которая истцом оплачена застройщику в полном объеме, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
В связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании обязательства Нечупей ФИО9 по оплате стоимости объекта долевого строительства, указанного в пункте 3.2 договора участия в долевом строительстве № КЗ-451 от 09.12.2021 с ООО «КрасИнженерПроект» (в настоящий момент - ООО СЗ «КрасИнженерПроект») исполненным.
Разрешая требования о взыскании компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в ходе рассмотрения дела нашел свое подтверждение факт не доведения до участника долевого строительства всей информации о передаваемом ему объекте долевого строительства, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 2 000 руб. Указанный размер компенсации морального вреда соответствует характеру допущенного нарушения, требованиям разумности и справедливости.
В силу ст. 103 ГПК РПФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в местный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ответчика в доход местного бюджета, с учетом положений ст. 333.19 НК РФ, подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 6 000 руб. (за 2 требования имущественного характера не подлежащего оценке).
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.196-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявленные исковые требования Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю, действующего в интересах Нечупей ФИО9 к ООО «КрасИнженерПроект» о расторжении дополнительного соглашения, признании обязательств исполненными, удовлетворить.
Признать обязательства Нечупей ФИО9 по оплате стоимости объекта долевого строительства, указанного в пункте 3.2 договора участия в долевом строительстве № КЗ-451 от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «КрасИнженерПроект» ОГРН 1112468044810, исполненными.
Расторгнуть дополнительное соглашение № 1 от 15.11.2022 года к договору участия в долевом строительстве № КЗ-451 от 09.12.2021, заключенное между Нечупей ФИО9 и ООО «КрасИнженерПроект» ОГРН 1112468044810.
Взыскать с ООО СЗ «КрасИнженерПроект» ОГРН 1112468044810 в пользу Нечупей ФИО9 в счет компенсации морального вреда 2 000 руб.
Взыскать с ООО СЗ «КрасИнженерПроект» ОГРН 1112468044810 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Свердловский районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Н.М. Елисеева
В окончательной форме решение изготовлено 26 мая 2026 года.
Председательствующий Н.М. Елисеева