РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Магаданский городской суд Магаданской области в составе:
председательствующего судьи Благодёровой А.Н.
при секретаре Надыршиной А.У., с участием представителя истца Кулык А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда гражданское дело по иску государственной жилищной инспекции Магаданской области к обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «РЭУ-6» о возложении обязанности провести ремонтные работы,
УСТАНОВИЛ:
Государственная жилищная инспекция Магаданской области (далее также – Инспекция) обратилась в Магаданский городской суд с названным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «РЭУ-6».
В обоснование исковых требований указано, что в адрес Инспекции 9 октября 2025 г. поступило обращение от ООО «Техномир», являющегося собственником нежилых помещений, расположенных на цокольном этаже и в подвале многоквартирного дома № 59 по ул. Пролетарской в г. Магадане, содержащее сведения о ненадлежащем содержании общего имущества указанного многоквартирного дома - протечки в помещения цокольного этажа и подвала дома, в связи с нарушением гидроизоляции перекрытый входных групп в подъезды, не закрепление металлических ограждений входной группы в подъезды.
Многоквартирный дом № 59 по ул. Пролетарской в г. Магадане находится в управлении ООО «ГУК «РЭУ-6» на основании договора управления от 13 сентября 2009 г.
По результатам выездного обследования 14 октября 2025 г. составлен акт № 181, которым установлено, что входные группы подъездов дома расположены над цокольным этажом подвала магазина «Уют»; площадка входных групп имеет разрушение (выбоины, трещины, наличие растительности); стены из бетонных блоков подвальной части здания дворового фасада имеют повреждения (отслоение штукатурного слоя, местами оголение арматуры и армированной сетки, трещины, надписи, наличие мха); металлическое ограждение входных групп не закреплено, шатается; в подвальном помещении магазина «Уют» под входной группой дома имеются следы затеканий (отслоение, вспучивание штукатурно-окрасочного слоя, местами пятна коричневого цвета), на момент осмотра стены, потолок влажные.
С целью подтверждения актуальности вышеуказанных фактов, 25 марта 2026 г. специалистом Инспекции осуществлен дополнительный осмотр общего имущества многоквартирного дома № 59 по ул. Пролетарской в г. Магадане, по результатам которого установлено, что повреждения бетонной площадки входной группы в подъезды, а также стен цокольного этажа и подвала ответчиком не устранены.
Настаивает, что услуги по ремонту общего имущества названного дома являются текущими и обязательными, в связи с чем должны выполняться управляющей организацией периодически и (или) на постоянной основе.
Утверждает, что в ходе выездного обследования Инспекцией установлено нарушение обязательных требований ответчиком: ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, и. 10, п. 11 Правил № 491; п. 2, п. 3, п. 4, и. 7, п. 9 Минимального перечня № 290, п. 2.6.2., п. 3.4.1, п. 3.4.2, п. 4.1.1, п. 4.2.1.1, п. 4.2.1.4, п. 4.2.1.5, п. 4.2.3.1, п. 4.2.3.4, п. 4.6.1.1, п. 4.6.1.2, п. 4.8.1, п. 4.8.10, п. 4.8.13, п. 4.10.2.1, п. 4.10.2.8 Правил № 170, частей 1, 2 статьи 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Сославшись на изложенные обстоятельства, просит суд обязать ООО «ГУК «РЭУ-6» в срок до 1 июля 2026 г. с момента вступления решения суда в законную силу принять меры по надлежащему содержанию общего имущества дома № 59 по ул. Пролетарской в г. Магадане, а именно: провести работы по устранению повреждений бетонной площадки входной группы в подъезды многоквартирного дома № 59 по ул. Пролетарской в г. Магадане, расположенной над помещениями, относящимися к собственности ООО «Техномир», путем восстановления гидроизоляции в местах стыков плит и бетонирования поврежденных участков площадки; устранить оголение арматуры и армированной сетки по периметру стен, потолка цокольного этажа и подвальных помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома; восстановить штукатурно-окрасочный слой по периметру стен и потолка цокольного этажа и подвальных помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома; провести очистку поверхностей цокольного этажа в местах стыков плит перекрытий от растительности.
Определением судьи от 17 апреля 2026 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечено ООО «Техномир».
Представитель ответчика ООО «ГУК «РЭУ-6», представитель третьего лица ООО «Техномир», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
В письменном возражении на иск представитель ответчика в удовлетворении исковых требований просит отказать, в том числе указывает на отсутствие у Инспекции права на обращение в суд в интересах неопределенного круга лиц и ООО «Техномир», поскольку круг лиц на момент обращения истца в суд является ограниченным и определенным, ООО «Техномир» не лишен права обратиться в своих интересах в суд самостоятельно.
Также ссылался на то, что требования по устранению повреждений бетонной площадки входной группы в подъезды многоквартирного дома, расположенной над помещениями, относящимися к собственности ООО «Техномир», путем гидроизоляции в местах стыков плит и бетонирования поврежденных участков площадки, а также по устранению оголения арматуры и армированной сетки по периметру стен, потолка цокольного этажа и подвальных помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, не может быть исполнена ответчиком, поскольку данные работы относятся к капитальному ремонту жилых домов.
Возражая против требований относительно восстановления штукатурно-окрасочного слоя, ответчик ссылался на зависимость такой обязанности от волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома, которое они должны выразить на общем собрании. Также указывал, что помещения цокольного этажа являются собственностью ООО «Техномир» и не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем обязанность по восстановлению отделки в помещениях лежит на третьем лице.
Кроме того, ответчик полагает, что поскольку предписание об устранении нарушений от истца в адрес ООО «ГУК «РЭУ-6» не поступало, то о факте их существования ответчик не располагает, равно как сведениями об их устранении.
Суд, руководствуясь положениями ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, пояснив суду о том, что иск подан в интересах неопределенного круга лиц, на дату рассмотрения спора нарушения не устранены. Крыша подвала, находящегося в собственности ООО «Техномир», она же является основанием входной группы в подъезд многоквартирного дома.
С возражениями ответчика не согласился, указав, что право обращаться с иском в суд предусмотрено п. 3.8. Положения о ГЖИ и ч. 4 ст. 20 ЖК РФ.
Настаивал на том, что круг лиц, в интересах которых подан иск – не определен, поскольку имущество, о надлежащем содержании и ремонте которого заявлено в иске, относится к общедомовому – это входная группа подъездов, а не собственность ООО «Техномир». Виды работ, указанных в иске, не относятся к капитальному ремонту, поскольку произвести ремонт следует только в отношении поврежденных участков. Договором управления согласован перечень работ и услуг, и заявленные в иске работы входят в согласованный перечень, поэтому проведение общего собрания собственников не требуется.
Также указал на то, что Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» предусмотрены различные контрольно-надзорные мероприятия, из которых истцом выбрано проведение обследования и осмотра. Обращение с иском в суд последовало без выдачи ответчику предписания.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства по делу, и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований.
Согласно Положению о государственной жилищной инспекции Магаданской области, утвержденному постановлением Правительства Магаданской области от 9 января 2014 г. № 12-пп (далее – Положение № 12-пп), Инспекция является уполномоченным органом исполнительной власти Магаданской области, осуществляющим региональный государственный жилищный контроль (надзор) на территории Магаданской области (п. 1.1).
Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством.
Организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 248-ФЗ), общими требованиями к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора).
Статьей 56 Федерального закона № 248-ФЗ определены виды контрольных (надзорных) мероприятий, в том числе с взаимодействием и без взаимодействия с контролируемым лицом.
Согласно ч. 2 ст. 75 Федерального закона № 248-ФЗ, выездное обследование может проводиться по месту нахождения (осуществления деятельности) организации (ее филиалов, представительств, обособленных структурных подразделений), месту осуществления деятельности гражданина, месту нахождения объекта контроля, при этом не допускается взаимодействие с контролируемым лицом.
В ходе выездного обследования на общедоступных (открытых для посещения неограниченным кругом лиц) объектах могут осуществляться: осмотр; отбор проб (образцов); инструментальное обследование (с применением видеозаписи); испытание; экспертиза (ч. 3 ст. 75 Федерального закона № 248-ФЗ).
В соответствии с ч. 4 ст. 75 Федерального закона № 248-ФЗ выездное обследование проводится без информирования контролируемого лица.
Установление в ходе выездного обследования допущенных ответчиком нарушений требований жилищного законодательства при управлении многоквартирным домом № 59, по ул. Пролетарской в г. Магадане послужило Инспекции основанием для обращения в суд с иском в защиту неопределенного круга лиц.
В силу положений ч. 1 ст. 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).
Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 указанного Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Положениями ст. 161 ЖК РФ определено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 указанного Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч. 1).
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе, безопасность имущества физических лиц; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, управление многоквартирным домом № 59 по ул. Пролетарской в г. Магадане осуществляет ответчик ООО «ГУК «РЭУ-6» на основании договора управления многоквартирным домом от 13 сентября 2009 г.
По условиям договора управления, Управляющая организация по заданию собственника за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме 59 по ул. Пролетарской в городе Магадане, предоставлять коммунальные услуги после заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями, от которых зависит предоставление коммунальных услуг. Состав общего имущества многоквартирного дома определяется приложением № 3 к договору, являющимся его неотъемлемой частью (пункты 1.1.,1.2. Договора).
Пунктом 2.2.2. Договора установлено, что перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома определяются Приложением № 1 к Договору, самостоятельно или с привлечением других лиц. В связи с изложенным, услуги по ремонту общего имущества названного дома являются текущими и обязательными, должны выполняться управляющей организацией периодически и (или) на постоянной основе.
Пунктом 2.3. Договора определено, что Управляющая организация имеет право: самостоятельно определять исполнителей заказа (подрядчиков) для выполнения работ по содержанию, текущему и капитальному текущему ремонту общего имущества жилого дома, поставки электроэнергии и т.п. (пункт 2.3.1.); При необходимости вносить изменения в месячный (годовой) план ремонтов при согласовании с уполномоченным представителем собственников с последующим утверждением на очередном общем собрании (пункт 2.3.2.) В случае возникновения аварийной ситуации самостоятельно использовать средства, предусмотренные на текущий ремонт, для организации ликвидации аварии (пункт 2.3.3.); самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению МКД, привлекать сторонние организации, имеющие необходимы навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (пункт 2.3.7.). Неотъемлемой частью договора управления МКД является приложение № 1 - перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
В приложении № 1 к договору управления МКД от 13 сентября 2009 г. также определен примерный перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества в МКД, а именно: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, ремонт фасадов и окраска стен; ремонт гидроизоляции крыши; укрепление ограждений и перил крылец; устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов и входов в подвалы; герметизация стыков, заделка и восстановление элементов ограждающих несущих и не несущих конструкций многоквартирного дома; частичная смена отдельных элементов перекрытий, заделка швов и трещин, укрепление и окраска перекрытий.
Таким образом, из договора управления МКД от 13 сентября 2009 г. следует, что услуги по ремонту общего имущества названного дома являются текущими и обязательными, должны выполняться управляющей организацией периодически и (или) на постоянной основе.
Судом установлено, что 9 октября 2025 г. ООО «Техномир» в адрес Инспекции направлено сообщение, в котором содержались сведения о ненадлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома № 59 по ул. Пролетарская в г. Магадане, с приложением фото-, видео- файлов.
Руководителем Инспекции 14 октября 2025 г. выдано задание № 184 на проведение выездного обследования в отношении ООО «ГУК «РЭУ-6» по адресу: г. Магадан, ул. Пролетарская, дом № 59.
По результатам обследования составлен акт выездного обследования № 181, согласно которому 14 октября 2025 г. в период с 11.00 час. по 15.00 час. по адресу: г. Магадан, ул. Пролетарская, д. 59, должностным лицом Инспекции установлено: входные группы подъездов расположены над цокольным этажом подвала магазина «Уют», площадка входных групп имеет разрушение (выбоины, трещины, растет трава); стены из бетонных блоков подвальной части здания дворового фасада имеют повреждения (отслоения штукатурного слоя до армированной сетки, трещины, видна арматура, на стенах мох, надписи), металлическое ограждение входных групп не закреплено, шатается. В подвальном помещении магазина «Уют» под входной группой дома имеются следы затеканий (отслоение, вспучивание штукатурно-окрасочного слоя, пятна коричневого цвета); на момент осмотра стены и потолок влажные. К названному акту приложены фотоматериалы, подтверждающие выявленные нарушения.
В материалы дела истцом представлен акт осмотра от 25 марта 2026 г., из которого следует, что нарушения, которые были выявлены Инспекцией в ходе выездного осмотра 14 октября 2025 г. ООО «ГУК «РЭУ-6» не устранены. К протоколу осмотра представлены фотоматериалы, подтверждающие выявленные нарушения.
Оценивая выявленные нарушения на предмет их несоответствия требованиям законодательства, суд исходит из следующего.
Статья 39 ЖК РФ определяет порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно ч. 3 которой Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491).
В соответствии с пп. «а», «б», «в», «г» п. 2 Правил № 491 в состав общего имущества включается, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); кровли; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Согласно пп. «а», «б», «г» п. 10 Правил № 491 общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии: обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В силу пп. «а», «в», «з» п. 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе:
- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, физических пли юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (п. 10).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» установлен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения (далее – Минимальный перечень).
Согласно п. 2 Минимального перечня, к работам, выполняемым в зданиях с подвалами, относятся: проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения; проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями; контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.
Согласно п. 3 Минимального перечня, к работам, выполняемым для надлежащего содержания стен многоквартирных домов, относятся: выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней; в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.
Согласно п. 4 Минимального перечня, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов, относятся: выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний; выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит; выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила; выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов; проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Согласно п. 7 Минимального перечня, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относятся: проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах; осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Согласно п. 9 Минимального перечня, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, относятся: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила № 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими и иными обслуживающими организациями.
Согласно главе 2 Правил № 170, техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
В силу п. 2.1 Правил № 170, целью осмотров жилых зданий является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению.
Согласно п. 2.6.2 Правил № 170, при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит: устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями; привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков; обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
Согласно п. 3.4.1 Правил № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций.
Согласно п. 3.4.2 Правил № 170, подвалы и технические подполья должны иметь температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподполий; исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращения сырости и замачивания грунтов основании и фундаментов и конструкции подвалов и техподполии; работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей (п. 4.1.1 Правил № 170).
Пунктом 4.2.1.1 Правил № 170 установлено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен.
Цоколь здания должен быть защищен от увлажнения и обрастания мхом; для этого слой гидроизоляции фундамента должен быть ниже уровня отмостки (п. 4.2.1.4 Правил № 170).
Местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (п. 4.2.3.1. Правил № 170).
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки (п. 4.6.1.1 Правил № 170).
Согласно п. 4.6.1.2 Правил № 170, следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.).
В силу п. 4.8.10 Правил № 170, входные крыльца должны отвечать требованиям: осадка стен и пола крылец не допускается более чем на 0,1 м; стены крылец, опирающиеся на отдельно стоящие фундаменты, не должны иметь жесткой связи со стенами здания; проветриваемое подполье или пространство под крыльцами должно быть открыто для осмотра; козырьки над входами и ступени крылец следует очищать при снегопадах не допуская сползания снега; не допускается попадание воды в подвал или техподполье из-за неисправности отмостки или водоотводящих устройств под крыльцами.
Согласно п. 4.10.2.8 Правил № 170, неисправности герметизации стыков (раковины, наплавы, щели, поврежденные участки, занижение толщины герметика, плохая адгезия его к поверхности бетона, ползучесть, а также воздухопроницаемость стыков) должны устраняться по мере выявления, не допуская дальнейшего ухудшения герметизации.
В названных Правилах перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей или иной обслуживающей организацией.
Таким образом, исходя из целей, предмета договора управления многоквартирным домом, с учетом требований к надлежащему содержанию общего имущества управляющая компания обязана осуществлять все мероприятия, описанные в законах и подзаконных нормативных актах, обеспечивающие выполнение указанных требований.
Из анализа приведенных норм следует, что перечисленные выше работы относятся к работам по текущему ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, подлежащими выполнению ООО «ГУК «РЭУ-6», поскольку эти работы обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
Таким образом, в судебном заседании установлен факт оказания ответчиком услуг по содержанию многоквартирного жилого дома № 59 по ул. Пролетарской в г. Магадане ненадлежащего качества, что, в свою очередь, нарушает право собственников, нанимателей жилых помещений в указанном доме, членов их семей, а также иных лиц на благоприятные и безопасные условия проживания.
Довод ответчика относительно определенности круга лиц, в защиту интересов которых Инспекция обратилась в суд, отклоняется судом, поскольку выявленные истцом нарушения в виде разрушений (выбоин, трещин) площадки входных групп, повреждений стен дворового фасада (отслоения штукатурного слоя, торчащая арматура), не закрепленных (шатких) металлических ограждений входных групп, относятся к общедомовому имуществу, и не является собственностью ООО «Техномир». Кроме этого, такие разрушения несут опасность не только для собственников помещений в данном доме, но и иных проживающих в нем лиц (постоянно или временно), а также других граждан, проходящих по придомовой территории.
Доводы ответчика о том, что бетонирование площадки входных групп подъездов и устранение оголений арматуры проводятся в рамках капитального ремонта жилых домов, которые финансируются из фонда капитального ремонта, не могут служить основанием для освобождения управляющей компании многоквартирного дома от надлежащего содержания общедомового имущества путем проведения текущего ремонта отдельных поврежденных участков кровли подвального помещения, одновременно являющейся основанием площадки входной группы подъездов.
Сама по себе необходимость проведения капитального ремонта не освобождает управляющую компанию от выполнения своих обязанностей по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома, поддержанию его в состоянии, отвечающем требованиям надежности и безопасности, и принятию мер к исключению его дальнейшего разрушения и причинения вреда имуществу и здоровью неопределенного круга лиц.
Вопреки доводам ответчика, необходимости проведения общего собрания собственников для работ по отделке фасада здания не требуется, поскольку заявленные в иске работы входят в перечень, согласованный договором управления.
Кроме этого, в соответствии с п. 4.2.1.6 Правил № 170 чтобы предотвратить разрушения облицовки, штукатурки и окрасочных слоев фасада следует не допустить увлажнение стен атмосферной, технологической, бытовой влагой. Для предупреждения высолов, шелушений, пятен и т.д. выполняется своевременная окраска фасадов (п. 4.2.1.9). Местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Согласно п. 4.2.3.2 Правил № 170, с появлением на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев необходимо: облицовочные плитки и архитектурные детали, потерявшие связь со стеной, немедленно снять; отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить сразу же после обнаружения отслоения; поврежденные места на фасаде восстановить с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.
Таким образом, предусмотренные указанными Правилами ремонтные работы предполагают их проведение в целях недопустимости ухудшения состояния общего имущества собственников. При выявлении отклонений состояния имущества от установленных требований меры к устранению нарушений и приведение имущества в надлежащее состояние должны быть приняты управляющей организацией незамедлительно.
Соблюдение досудебного порядка обращения в суд с иском данной категории, вопреки доводам ответчика, законом не предусмотрено.
В нарушение положений части 1 статьи 56 ГПК РФ доказательства надлежащего исполнения своих обязанностей ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ООО «ГУК «РЭУ-6» при осуществлении управления указанным многоквартирным домом не исполнило принятые на себя обязательства по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ в случае, если действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Определяя срок исполнения решения, суд учитывает порядок и срок вступления его в законную силу, правовой статус ответчика и его организационно-правовую форму, характер и длительность допущенного нарушения, а также время, необходимое для исполнения судебного акта, климатические условия Магаданской области, в связи с чем приходит к выводу о необходимости указания срока исполнения судебного решения в заявленный истцом срок до 1 июля 2026 г. О недостаточности срока ответчик в своих возражениях не заявил, соответствующие доводы и доказательства не привел.
В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, то с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» государственная пошлина в размере 3000 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования государственной жилищной инспекции Магаданской области к обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «РЭУ-6» о возложении обязанности провести ремонтные работы, удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «РЭУ-6» (ОГРН №) в срок до 1 июля 2026 г.:
- провести работы по устранению повреждений бетонной площадки входной группы в подъезды многоквартирного дома № 59 по ул. Пролетарской в г. Магадане, расположенной над помещениями, относящимися к собственности ООО «Техномир», путем восстановления гидроизоляции в местах стыков плит и бетонирования поврежденных участков площадки;
- устранить оголение арматуры и армированной сетки по периметру стен, потолка, цокольного этажа и подвальных помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
- восстановить штукатурно-окрасочный слой по периметру стен и потолка цокольного этажа и подвальных помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
- провести очистку поверхности цокольного этажа в местах стыков плит перекрытий от растительности.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «РЭУ-6» (ОГРН №) в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» государственную пошлину в размере 3000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Установить день принятия решения суда в окончательной форме – 12 мая 2026 г.
Судья А.Н. Благодёрова