РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 марта 2026 года г. Биробиджан
Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе судьи Новосельцева Я.И., при секретаре Григорьевой Е.Г., с участием представителя истца Чжоу В.Ю. - Ханина А.А., представителя ответчиков Поляк Е.В., Поляк И.Д., третьего лица Поляк А.Д.– Нольфиной А.В., ответчика нотариуса Гузман Н.В., представителя третьего лица СПАО Ингосстрах – Литвак С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чжоу Валентины Юйляновны к Поляк Елене Викторовне, Поляку Илье Дмитриевичу, нотариусу Гузман Наталье Викторовне о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и размещенного на нем нежилого помещения и соглашения о внесении изменений в предварительный договор недействительной сделкой, совершенной под влиянием существенного заблуждения,
УСТАНОВИЛ:
Чжоу В.Ю. обратилась в суд к Поляк Е.В., Поляку И.Д., нотариусу Гузман Н.В. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и размещенного на нем нежилого помещения и соглашения о внесении изменений в предварительный договор недействительной сделкой. Требования мотивированы тем, что 17 июля 2023 года между Поляк О.П., действующей в интересах Поляк О.П., Поляк Е.В., Поляк И.Д. и Бажан Т.Н., действующей в интересах Чжоу В.Ю., заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и размещенного на нем нежилого помещение (магазин-кафе) площадью 172,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: ЕАО, <адрес>, <адрес> <адрес>. 03 ноября 2024 года между Поляк О.П., действующей в интересах Поляк О.П., Поляк Е.В., Поляк И.Д. и Бажан Т.Н., действующей в интересах Чжоу В.Ю., заключено соглашение о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и размещенного на нем нежилого помещение (магазин-кафе) площадью 172,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: ЕАО, <адрес> <адрес>. На момент заключения предварительного договора и дополнительного соглашения Поляк И.Д. и Поляк Е.В. утаили от Чжоу В.Ю. и нотариуса Гузман Н.В., что на здание и участок местности судом обращено взыскание по долговым обязательствам третьего лица - Поляк А.Д.
Просит суд признать предварительный договор от 17 июля 2024 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и размещенного на нем нежилого помещение (магазин-кафе) площадью 172,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: ЕАО, <адрес> и соглашение о внесении изменений в предварительный договор от 03 ноября 2024, недействительной сделкой, совершенной под влиянием существенного заблуждения.
Определением суда от 03.02.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на стороне ответчика привлечены финансовый управляющий Ассоциации арбитражный управляющих «Арсенал» Жалсанов Виталий Викторович, СПАО «Ингосстрах».
В судебном заседании представитель истца Чжоу В.Ю. - Ханин А.А., действующий на основании доверенности, на исковых требования настаивал. Просил суд удовлетворить их. Сообщил, что о наличии залога стало известно в январе 2024 года. В указанном помещении осуществляло деятельность ООО «Тигр» с согласия и ведома Чжоу В.Ю.
Представитель ответчиков Поляк Е.В., Поляк И.Д., третьего лица Поляк А.Д. – Нольфина А.В., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать. Сообщив, что участники сделки согласовали существенные условия.
Ответчик Гузман Н.В. в судебном заседании пояснила, что нет оснований для удовлетворения заявленных требований, о существующем обременении отражено в предварительном договоре и соглашении. Стороны выразили волю на заключение сделки.
Представитель третьего лица СПАО Ингосстрах Литвак С.Г. сообщила, что для удовлетворения заявленных требований не имеется оснований, поддержала письменный отзыв.
Истец, ответчики Поляк Е.В., Поляку И.Д. и иные участники в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом.
Третьим лицом Бажан Т.Н. предоставлены письменные пояснения, в которых она поддержала заявленные исковые требования.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Суд, выслушав пояснения участника процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Гражданское законодательство указывает на обязанность участников правоотношений действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Как предусмотрено ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Данное положение закона распространяется и на обязательства, возникающие из договора, которым признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. п. 1 и 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель выделяет следующие формы совершения сделок: письменную, устную, путем совершения конклюдентных действий, путем молчания.
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из вышеприведенных норм права следует, что предварительный договор должен быть заключен между контрагентов, возможности заключения одной сделки или одного договора одновременно в нескольких формах закон не предусматривает.
В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Из приведенной правовой нормы следует, что покупатель лишен права требовать уменьшения цены товара или расторжения договора, например, при наличии у третьего лица права залога на проданную вещь, если покупатель знал или должен был знать о соответствующей проблеме, с которой он может столкнуться в будущем после получения вещи.
По смыслу приведенной нормы покупатель, осведомленный об особых обстоятельствах, предшествовавших купле-продаже и способных привести к отобранию у него вещи, и несмотря на это заключивший договор, при последующей виндикации данной вещи или ином ее полном или частичном изъятии по соответствующему правовому основанию не вправе требовать от продавца возмещения возникших убытков. Это обусловлено тем, что по такой сделке покупатель, по сути, намеревается приобрести лишь тот статус, который в отношении вещи фактически имеет продавец, в полной мере осознавая отсутствие гарантий незыблемости получаемого им статуса. В связи с этим цена подобной сделки, как правило, значительно ниже рыночной стоимости вещи (дисконт пропорционален вероятности изъятия имущества).
Продавец, передавая негарантированный статус и вещь за оговоренную цену, исполняет принятое по сделке обязательство. В свою очередь, покупатель, решивший заключить договор на таких условиях в надежде сохранить вещь у себя, принимает на себя риск ее отобрания третьим лицом.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в случае несоблюдения лицами запрета, установленного пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления вправе отказать таком лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
В судебном заседании установлено, что 17 июля 2023 года между Поляк О.П., действующей в интересах Поляк Е.В., Поляк И.Д. и Бажан Т.Н., действующей в интересах Чжоу В.Ю., заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и размещенного на нем нежилого помещение (магазин-кафе) площадью 172,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: ЕАО, <адрес>.
Согласно предварительного договора от 17.07.2023 года, указанная недвижимость принадлежит по праву собственности Поляк Елене Викторовне, Поляку Илье Дмитриевичу на основании свидетельств о праве на наследство по закону выданных нотариусом Биробиджанского городского нотариального округа Гуршпан А.В. 24 июля 2009 года, право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области 13 августа 2009 года.
Поляк Елена Викторовна, от имени которой действует Поляк Ольга Петровна, Поляк Илья Дмитриевич, от имени которого действует Поляк Ольга Петровна имеют намерение продать указанные земельный участок и нежилое помещение Чжоу Валентине Юйляновне.
В соответствии с этими намерениями Поляк Елена Викторовна, от имени которой действует Поляк Ольга Петровна, Поляк Илья Дмитриевич, от имени которого действует Поляк Ольга Петровна, Чжоу Валентина Юйляновна, от имени которой действует Бажан Татьяна Николаевна обязуются до 01 ноября 2023 года заключить договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения.
Стороны договорились, что до заключения основного договора Чжоу Валентина Юйляновна имеет право пользовать указанным в настоящем договоре имуществом, осуществлять ремонт.
Сторонам известно, что указанное имущество находится в обременении у ПАО Азиатско-Тихоокеанский банк.
Стороны договорились, что продавец обязуется снять обременение в течении десяти рабочих дней, с момента получения от покупателя денежных средств, в размере необходимой для снятия обременения, согласно справки банка на день передачи денежных средств.
Стороны договорились, что если денежные средства необходимые для снятия обременения будут переданы после 01 сентября 2023 года, то данная сумма увеличивается на 100 000 рублей.
Стороны договорились, что сторона, ответственная за неисполнение настоящего договора, обязана возместить другой стороне убытки, связанные с настоящим договором и предстоящим договором, в размере 400 000 рублей. При этом если на момент нарушения условий договора продавцом получены денежные средства для снятия обременения, то данные денежные средства должны быть возвращены покупателю не позднее шести месяцев, со дня нарушения условий договора.
Договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения по соглашению сторон будет заключен по цене 11 000 000 рублей из которых земля- 500 000 рублей, нежилое помещение- 10 500 000 рублей.
Иные условия договора купли-продажи земельного участка и нежилого помещения стороны установят при его заключении.
Предварительный договор удостоверен нотариусом Биробиджанского районного нотариального округа ЕАО Гузман Н.В. и зарегистрирован в реестре за №
03 ноября 2024 года между Поляк О.П., действующей в интересах Поляк Е.В., Поляк И.Д. и Бажан Т.Н., действующей в интересах Чжоу В.Ю., заключено соглашение о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и размещенного на нем нежилого помещение (магазин-кафе) площадью 172,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: ЕАО, <адрес>
Согласно соглашению о внесении изменений в предварительный договор пункт 4 договора изложен в следующей редакции: В соответствии с этими намерениями Поляк Елена Викторовна, от имени которой действует Поляк Ольга Петровна, Поляк Илья Дмитриевич, от имени которого действует Поляк Ольга Петровна, Чжоу Валентина Юйляновна, от имени которой действует Бажан Татьяна Николаевна, обязуются до 01 марта 2024 года (первого марта две тысячи двадцать четвертого года) заключить договор купли- продажи земельного участка и нежилого помещения.
Договор дополнен пунктом 4.1. следующего содержания: Стороны договорились, что до 01 апреля 2024 года Чжоу Валентина Юйляновна ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца передает Поляк Елене Викторовне, Поляк Илье Дмитриевичу денежную сумму не менее 1 000 000 (один миллион) рублей.
При подписании настоящего договора Чжоу Валентина Юйляновна передает Поляк Елене Викторовне в лице представителя Поляк Ольги Петровны и Поляк Илье Дмитриевичу, в лице представителя Поляк Ольги Петровны денежные средства в сумме 1 000 000 рублей. Документом, подтверждающим факт передачи данных денежных средств будет являться расписка.
Заключение настоящего соглашения подтверждает отсутствие у сторон взаимных претензий.
Вышеуказанное соглашение удостоверено нотариусом Биробиджанского районного нотариального округа ЕАО Гузман Н.В. и зарегистрирован в реестре за №
Решением Биробиджанского районного суда от 07.06.2022 исковые требования АО «Азиатско-Тихоокеанский банк» к Поляк Антону Дмитриевичу, Поляк Екатерине Игоревне, Поляк Илье Дмитриевичу и Поляк Елене Викторовне о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены.
В пользу АО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» обращено взыскание на заложенное имущество: нежилое помещение: магазин-кафе, площадью 172,6 кв.м., 1 этажное, кадастровый №, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>, <адрес> <адрес> принадлежащее Поляк Елене Викторовне, (доля в праве собственности – ?) и Поляк Илье Дмитриевичу, (доля в праве собственности 1/3), установив первоначальную продажную стоимость в размере 6 645 100 рублей 00 копеек и земельный участок, площадью 314+/-6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ЕАО, <адрес> принадлежащее Поляк Елене Викторовне, (доля в праве собственности – 3/4) и Поляк Илье Дмитриевичу (доля в праве собственности 1/3), установив первоначальную продажную стоимость в размере 700 000 рублей 00 копеек.
Определением Биробиджанского районного суда ЕАО от 28.03.2023 по делу 2-115/2022 между ответчиками Поляк Антоном Дмитриевичем, Поляк Екатериной Игоревной, Поляк Ильей Дмитриевичем, Поляк Еленой Викторовной и АО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» утверждено мировое соглашение.
Стороны пришли к соглашению о том, что надлежащее исполнение настоящего мирового соглашения обеспечивается залогом спорного недвижимого имущества, которое принадлежит на праве собственности Поляк Илье Дмитриевичу, Поляк Елене Викторовне.
АО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» в информации от 26.05.2025 сообщено, что в рамках исполнения указанного мирового соглашения в период с 17.07.2023 по 01.04.2025 обязательства ответчиками исполняются в полном объеме.
Согласно информации от 24.12.2025 АО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» сообщает, что препятствий к заключению собственниками договора купли-продажи имущества Поляк И.Д., Поляк Е.В. по <адрес> в период с 17.07.2023 по настоящее время не имеется, при условии погашения обязательств по кредитным договорам в полном объёме до регистрации сделки по переходу права собственности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что отсутствуют сведения о фактах нарушения ответчиками принятых на себя обязательствах перед банком, реализации последним права требовать обращения взыскания на заложенное имущество, доказательств обратного не предоставлено, материалы дела не содержат, с учетом изложенного довод стороны истца о нарушении п. 6 мирового соглашения является несостоятельным, прав истца не нарушает.
По сведениями ПАО Сбербанк от 17.03.2025 по адресу: ЕАО, <адрес> в период с 17.07.2023 по 04.09.2024 за ООО «Тигр» была зарегистрирована ТСТ, дата блокировки 23.09.2024.
ТСТ - торгово-сервисная точка, где на основании договора между банком и предприятием осуществляются операции оплаты с использованием карт.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что сведения ПАО Сбербанк подтверждают использование стороной истца спорных объектов недвижимости, в том числе в указанный представителем период после получение сведений о залоге и мировом соглашении.
Суд признает недобросовестным поведением ссылку стороны истца на недействительность сделки, в том числе при продолжении использования спорных объектов по предварительному договору ( п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод об обращении взыскания на спорные объекты противоречит материалам дела, а именно условиям мирового соглашения, согласно которым обращение взыскания наступает в виде последствия нарушения ответчиками (любым из ответчиков) условий мирового соглашения (п. 15 Мирового соглашения).
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что Чжоу В.Ю. на момент заключения предварительного договора и последующей оплаты стоимости спорного имущества знала о наличии обременения в отношении имущества, что в соответствии п. 2 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации лишает истца права требовать расторжения договора.
Из пунктов 3 и 4 предварительного договора следует, что имеются намерения заключить договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения.
Стороной истца не предоставлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о существенности заблуждения Чжоу В.Ю. и наличии условий, предусмотренных п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования Чжоу Валентины Юйляновны к Поляк Елене Викторовне, Поляку Илье Дмитриевичу, нотариусу Гузман Наталье Викторовне о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и размещенного на нем нежилого помещения и соглашения о внесении изменений в предварительный договор недействительной сделкой, совершенной под влиянием существенного заблуждения, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Чжоу Валентины Юйляновны к Поляк Елене Викторовне, Поляку Илье Дмитриевичу, нотариусу Гузман Наталье Викторовне о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и размещенного на нем нежилого помещения и соглашения о внесении изменений в предварительный договор недействительной сделкой, совершенной под влиянием существенного заблуждения – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Я.И. Новосельцев
Мотивированное решение - 06.03.2026.