РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 мая 2026 года город Тюкалинск Омской области
Тюкалинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Доминиковой Т.В., при секретаре судебного заседания Шарковой И.А., с участием административного истца Михалевой Е.Н., представителей административного ответчика Администрации Тюкалинского района Омской области по доверенности Барановой Н.В., представителя Управления сельских территорий и сельского хозяйства Администрации Тюкалинского района Омской области Давыдовой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-177/2026 по административному исковому заявлению Михалевой Елены Николаевны к Администрации Тюкалинского района Омской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов,
УСТАНОВИЛ:
В Тюкалинский городской суд Омской области обратилась Михалева Е.Н. (далее - административный истец) к Администрации Тюкалинского района Омской области (далее - административный ответчик) с вышеуказанным административным исковым заявлением, указывая в обоснование на то, что административным ответчиком в 2014 году ей на основании договора аренды был предоставлен земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, 28.10.2019 договор расторгнут, и 30.10.2019 заключен между теме же сторонами договор аренды земельного участка для завершения строительства ИЖС. По окончании срока аренды земельного участка строительство дома административным истцом не завершено, объект незавершенного строительства оформлен Михалевой Е.Н. в собственность, в связи с чем 04.03.2026 она обратилась снова в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства. Администрация отказала в предоставлении в аренду земельного участка, указав, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства заявитель уже реализовал. Административный истец полагает, что указанный отказ является незаконным, поскольку нарушает ее права как застройщика и собственника объекта незавершенного строительства. Просит суд признать незаконным отказ Администрации Тюкалинского района Омской области, возложить на административного ответчика обязанность заключить с ней договор аренды земельного участка без проведения торгов.
В судебном заседании административный истец Михалева Е.Н. административное исковое заявление уточнила, просила признать незаконным отказ Управления сельских территорий и сельского хозяйства Администрации Тюкалинского района Омской области и возложить соответствующую обязанность на указанный орган местного самоуправления, в остальной части иск поддержала, просила удовлетворить, доводы, изложенные в административном исковом заявлении, подтвердила, дополнительно пояснила, что в настоящее время намерена достроить объект незавершенного строительства, разрешение на строительство будет получено после оформления права на земельный участок, в том числе права аренды по договору.
Представитель административного ответчика Управления сельских территорий и сельского хозяйства Администрации Тюкалинского района Омской области Давыдова С.С. в судебном заседании административное исковое заявление с учетом его уточнения признала, пояснила, что действительно на основании распоряжения главы муниципального района Михалевой Е.Н. в аренду был предоставлен земельный участок по договору в 2014 году сроком на пять лет, в 2019 году однократно в соответствии с действующим законодательством аренда земельного участка продлена на три года составлением договора аренды между Михалевой Е.Н. и Администрацией Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района. В 2026 году Управление сельских территорий и сельского хозяйства как правопреемники Администрации городского поселения отказали в продлении договора аренды в связи с тем, что арендатором было использовано право на однократную пролонгацию аренды земельного участка. Объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке не изымался администрацией и не выставлялся на торги, дополнительное соглашение о расторжении договора аренды от 2019 года не составлялось, договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
Представитель Администрации Тюкалинского района Омской области по доверенности Баранова Н.В. поддержала доводы Давыдовой С.С.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, оценив их с точки зрения относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно пункта 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения главы муниципального района от 11.03.2014 № 229-р Михалевой Е.Н. предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в аренду сроком на пять лет, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 905 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (л.д.7).
На основании указанного распоряжения между Комитетом по экономике и имущественным отношениям Администрации Тюкалинского муниципального района Омской области и Михалевой Е.Н. заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 23/2014 от 11.03.2014 сроком на 5 лет (л.д. 13-14).
Распоряжением главы Тюкалинского городского поселения № 121-р от 12.05.2014 утверждено разрешение на строительство объекта жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.6).
В соответствии с Соглашением от 28.10.2019 к договору аренды № 23/2014 от 11.03.2014 на основании ст. 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» арендодателем с 01.01.2015 стала Администрация Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района, кроме того, п.2 вышеуказанного соглашения вышеупомянутый договор аренды земельного участка расторгнут.
На основании заявления Михалевой Е.Н. 30.10.2019 на основании п.10 ст. 39.6 ЗК РФ Администрация Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области предоставила Михалевой Е.Н. в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 905 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> сроком на три года с 30.10.2019 по 29.10.2022, о чем составлен договор аренды № 33/2019 (л.д.16-17).
Как следует из информации Единого государственного реестра недвижимости об основанных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства с проектируемым назначением жилой дом, степень готовности объекта незавершенного строительства - 15%, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован за Михалевой Е.Н. 05.08.2019.
Михалева Е.Н. 04.03.2026 обратилась в Администрацию Тюкалинского района Омской области с заявлением о продлении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка для завершения строительства объекта.
Согласно информации Управления сельских территорий и сельского хозяйства Администрации Тюкалинского района Омской области, которая в связи с ликвидацией Администрации Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области на основании Закона Омской области от 03.12.2024 № 2777-ОЗ «О преобразовании всех поселений, входящих в состав Тюкалинского муниципального района Омской области, путем их объединения с наделением вновь образованного муниципального образования статусом муниципального округа» все права и обязанности по договору приняла на себя, при этом отказала Михалевой Е.Н. в продлении договора аренды, поскольку последней было реализовано право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Не согласившись с таким отказом администрации, истица обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.
При разрешении публично-правового спора для удовлетворения заявленных истцом требований необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушение этим решением (действием) прав либо свобод заявителя.
Основным направлением деятельности органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения является защита прав и интересов населения муниципального образования, с реализацией которых подлежат исполнению все иные функции местного самоуправления.
В п. 2 ст. 11 ЗК РФ предусматривается право органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в их собственности. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не изъятые из оборота, могут предоставляться гражданам в аренду (п. 2 ст. 27, пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом. Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Учитывая, что Администрация, прекратив действие договора аренды земельного участка от 30.10.2019, в течение шести месяцев не предприняла действий по изъятию у собственника Михалевой Е.Н. возведенного ею в период действия договора аренды и разрешения на строительство объекта незавершенного строительства, следовательно, подача Михалевой Е.Н. заявления о предоставлении ей земельного участка на праве аренды на период действия разрешения на строительство является обоснованным.
Пунктом 8 части 1 статьи 14 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" определено, что стандарт предоставления государственной или муниципальной услуги предусматривает исчерпывающий перечень оснований для приостановления предоставления государственной или муниципальной услуги или отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги. При этом в статье 4 указанного Федерального закона закреплен принцип правомерности представления государственной услуги, подразумевающий, что при предоставлении государственной услуги не могут нарушаться требования действующего законодательства и права других лиц.
Следует отметить, что действующее правовое регулирование предусматривает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ст. 39.8 ЗК РФ), что свидетельствует о том, что законодатель предусматривает установление длительного срока для индивидуального жилищного строительства. Степень готовности объекта незавершенного строительства (объект индивидуального жилищного строительства), принадлежащего Михалевой Е.Н. составляет 15% готовности и лишение гражданина возможности достроить объект с названным назначением не должно носить формальный характер.
Подпунктом 1 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Поскольку данный Управлением сельских территорий и сельского хозяйства Администрации Тюкалинского района Омской области ответ от 13.03.2026 № ИСХ-26/УСХА-158/1 со ссылкой на п.5 ст.39.16 Земельного кодекса РФ требованиям земельного законодательства не соответствует, так как у истца имеется право, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на оформление договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома, следовательно, этот ответ в условиях нерасторгнутого договора аренды является незаконным.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения 30.10.2019 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
Таким образом, применительно к рассматриваемому делу, только в том случае, если публичный собственник земельного участка с кадастровым номером №, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, административный истец как собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключение с ним договора аренды для завершения строительства.
Принимая во внимание вышеизложенное, оспариваемое решение Управления сельских территорий и сельского хозяйства Администрации Тюкалинского района Омской области, изложенное в письме от 13.03.2026 № ИСХ-26/УСХА-158/1, принятое по заявлению Михалевой Е.Н. от 04.03.2026 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не может быть признано соответствующим вышеприведенным требованиям законодательства, а потому подлежит признанию незаконным, нарушающим права административного истца.
Согласно ч. 9 ст. 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок.
Пункт 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ предоставляет судам право указать на необходимость принятия уполномоченными лицами решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и срок устранения таких нарушений. Данное законоположение направлено в силу его буквального содержания на обеспечение восстановления нарушенных прав административного истца, а не на их ограничение (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2019 N 2163-О).
Вместе с тем, суд не вправе подменять деятельность органов законодательной или исполнительной власти, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции (ст. ст. 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации).
Таким образом, принимая решение о возложении обязанности принять решение по конкретному вопросу, суд не вправе предрешать, какое решение и на каких условиях должно быть принято компетентным органом при реализации его полномочий. Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (ст. 16 КАС РФ).
Не подменяя при этом собой компетентные органы, действующие в рамках собственных полномочий по принятию решений по обращениям граждан, учитывая, что иные основания для отказа в заключении договора аренды оспариваемый отказ не содержит, участок обременен правом Михалевой Е.Н. на незавершенный строительством объект недвижимости, 15 % готовности, договор аренды не расторгнут, суд, приходит к выводу о том, что восстановление нарушенных оспариваемым решением прав административного истца может быть обеспечено возложением на ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление Михалевой Е.Н. о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства жилого дома, что не противоречит п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ.
Оснований для возложения обязанности принять решение о предоставлении земельного участка в аренду, учитывая исключительную компетенцию административного ответчика при решении поставленного Михалевой Е.Н. вопроса, в том числе определения сроков действия такого договора судом, не имеется.
Таким образом, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Михалевой Е.Н. к Администрации Тюкалинского района Омской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов с учетом его уточнения удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ Управления сельских территорий и сельского хозяйства Администрации Тюкалинского района Омской области в продлении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Возложить на Управление сельских территорий и сельского хозяйства Администрации Тюкалинского района Омской области обязанность повторно рассмотреть заявление Михалевой Е.Н. от 04.03.2026 о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в установленный законом срок.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Тюкалинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья Т.В.Доминикова