РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 июля 2026 года с. Советское
Советский районный суд Алтайского края в составе: председательствующего судьи Ждановой Н.В., при секретаре ******5, с участием представителей истца ******4, ******9, ответчика ******1, представителя ответчика ******16, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алтай - Агро» к ******1 о признании права собственности, установил:
ООО «Алтай - Агро» обратилось в суд с исковым заявлением к ******1 о признании права собственности. В обоснование указав, что ******2 являлся собственником 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, местоположение: <адрес>, примерно в 5,8 км. на северо-запад от <адрес>.
Истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, примерно в 5,8 км. на северо-запад от <адрес>.
15.03.2024 года истец и ******2 заключили предварительный договор купли продажи земельной доли. Согласно указанного договора, стороны взяли на себя обязательства в дальнейшем заключить основной договор купли продажи земельной доли. Стоимость приобретаемой доли составила 3200000 рублей. Истец свои обязательства выполнил в полном объеме, денежные средства, предусмотренные предварительным договором, были переданы ******2
28.10.2024 года между ******2 и ООО «Алтай-Агро» был заключен договор купли-продажи земельной доли №. По причине болезни ******2, заключенный договор не был сдан на регистрацию, право собственности на земельную долю к истцу не перешло. 16.09.2025 года ******2 умер. Наследником по закону к его имуществу является его супруга - ******1 Возражений по проведенной сделке от ответчика не поступало.
ООО «Алтай-Агро» выполнило все взятые на себя по договору от 28.10.2024 г. обязательства, а именно, произвело полный расчет с продавцом, приняло недвижимое имущество, в связи со смертью ******2 государственную регистрацию перехода права собственности произвести не возможно.
На основании изложенного, уточнив исковые требования, истец ООО «Алтай-Агро» просит:
1. Прекратить право ******2 на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, местоположение: Российская Федерация, <адрес>, примерно в 5,8 км. на северо-запад от <адрес>.
2. Признать право собственности ООО «Алтай-Агро» на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, местоположение: Российская Федерация, <адрес>, примерно в 5,8 км. на северо-запад от <адрес>.
3. Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, местоположение: Российская Федерация, <адрес>, примерно в 5,8 км. на северо-запад от <адрес>, принадлежавшие ******2 на ООО «Алтай - Агро».
Представители истца ******4, ******9 в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Представитель ******4 суду пояснил, что доказательств передачи денежных средств от ******3 к ******2 у истца не имеется. Представителем истца ******9 представлены возражения на позицию ответчика по делу, из которых следует, что ответчица не вправе оспаривать сделки, стороной которых она не являлась. Земельная доля принадлежала супругу ответчицы ******2 на праве личной собственности, указанной земельной долей он распорядился при жизни, а именно: подписал предварительный договор, выдал доверенность с явно выраженной волей на отчуждение земельной доли и продал ее истцу.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 34 Пленума). Обязанность доказать факт выбытия имущества из его владения помимо воли должна быть возложена на собственника. Добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле. Спорная земельная доля выбыла из владения ******2 и отчуждена по его воле.
Согласно п. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. В связи с тем, что спорная земельная доля по предварительному договору, договору купли-продажи передана истцу и выбыла из владения ******2 до момента смерти, то у наследников не возникло право требовать признания за собою права собственности на нее. Поскольку договоры об отчуждении земельной доли не оспорены, не расторгнуты при жизни наследодателя ******2, то у его наследников отсутствует нарушенное право.
Ответчик ******1, представитель ответчика ******16 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Суду пояснили, что расчет за земельную долю, принадлежащую ******2, не произведен истцом в полном объеме, наследник ******1 денежные средства в размере стоимости земельной доли - 3200000 рублей от истца не получала, в настоящее время не планирует продавать ее. Истцом представлены только три платежных поручения на имя умершего ******2 в размере 300000 рублей, а так же одно платежное поручение, оформленное после заключения основного договора купли-продажи, которым была переведена сумма в размере 350000 рублей на имя ******3, хотя доверенность была выдана ******2 на имя ******3 на получение им только наличных денежных средств. Заявление о признании исковых требований и расписку от ДД.ММ.ГГГГ, которые находятся в материалах дела, ******1 не подписывала, в связи с чем, ею было подано заявление по данному факту в органы полиции. Учитывая позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Однако в данном случае оснований для удовлетворения исковых требований о регистрации перехода права собственности не имеется, так как истец не представил доказательства полной оплаты по договору купли-продажи. Исковые требования о прекращении права ******2 на земельную долю, признании права собственности за ООО «Алтай-Агро» являются не надлежащими способами защиты, в удовлетворении которых так же необходимо отказать.
Кроме того, считают, что к данным отношениям применяется Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому, при продажи земельной доли не было направлено уведомление в соответствующие органы о ее продажи, в связи с чем, данная сделка ничтожна.
300000 рублей были переведены ******2 в счет оплаты аренды за пользование земельной долей. ******3 является сыном ******6 - директора ООО «Алтай - Агро».
Третьи лица ******10, ******11, ******12, ******13, ******14, ******15, ******3 о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Представитель третьего лица - Министерства природных ресурсов и экологии Алтайского края в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил отзыв, в котором указал, что полномочия по реализации на территории Алтайского края положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе согласованием сделок в отношении земельных участков (их долей) категории земель сельскохозяйственного назначения Министерство не наделено.
Представитель третьего лица - Администрации Советского района Алтайского края, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил отзыв, в котором указал, что сделка по договору купли-продажи земельной доли попадает под действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», продавец ******2 с заявлением или за разъяснением по поводу продажи земельной доли не обращался.
Представитель третьего лица - Правительства Алтайского края в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил отзыв, согласно которому преимущественное право субъекта Российской Федерации покупки земель сельскохозяйственного назначения распространяется исключительно на земельные участки. В рассматриваемом деле сделка совершена в отношении земельной доли, а не целого земельного участка. ******2, являясь продавцом земельного участка сельскохозяйственного назначения, извещение о намерении его продажи не направлял.
Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит возможным, рассмотреть дело при данной явке.
Суд, изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ******2 является собственником 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный: Российская Федерация, Алтайский край, Советский район, примерно в 5,8 км. на северо-запад от <адрес> (разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства), дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ******2 и ООО «Алтай-Агро» заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок их земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, адрес: Российская Федерация, <адрес>, примерно в 5,8 км. на северо-запад от <адрес>.
Общая стоимость объекта составляет 3200000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1.2 Договора).
300000 рублей перечисляются продавцу до подписания основного договора купли-продажи земельной доли, 2900000 рублей, в дату подписания основного договора купли-продажи земельной доли (п.2.1.3 Договора).
В соответствии с п.3.2 стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 31.12.2024 года.
Судом установлено, что покупатель ООО «Алтай-Агро» исполнил обязательства по предварительному договору, уплатив 300000 рублей ******2, что подтверждается представленными стороной истца платежными поручениями от 22.03.2023 года №262 (100000 рублей), от 23.03.2023 года №269 (100000 рублей), от 24.03.2023 года №276 (100000 рублей) - оплата по договору покупки пая.
Доказательств того, что сумма 300000 рублей была переведена истцом в счет арендной платы за пользование земельной долей ******2, стороной ответчика суду не представлено, так как согласно договору аренды земельного участка от 15.04.2022 г., размер ежегодной платы за земельный участок составляет: зерно - 25 центнеров зерносмеси, если арендодатель не нуждается в натуральной оплате, то возможен расчет в денежном эквиваленте, по сложившейся на момент обращения стоимости зерносмеси (п. 2.1 договора).
24 октября 2024 года от имени ******2 выдана нотариальная доверенность <адрес>9, следующего содержания: «настоящей доверенностью уполномочиваю ******3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, продать принадлежащую мне по праву общей долевой собственности 1/10 долю в праве собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, адрес: Российская <адрес>, примерно в 5,8 км. на северо-запад от <адрес>, за цену и на условиях по его усмотрению, с правом сдачи на регистрацию всех необходимых документов, составлять, заключать и подписывать от моего имени любые договоры и соглашения, предшествующие договору купли-продажи, заключить и подписать договор купли-продажи, передать 1/10 долю в праве собственности на земельный по акту передачи или иным способом, предусмотренным действующим законодательством и относящиеся к ней документы, получить следуемые мне наличные денежные средства…».
28 октября 2024 года между ******2, действующего через представителя ******3 (продавец) и ООО «Алтай-Агро» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельной доли №, по условия которого продавец передал, а покупатель принял в общую долевую собственность 1/10 земельной доли, в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, адрес: Российская Федерация, <адрес>, примерно в 5,8 км. на северо-запад от <адрес>, принадлежащую продавцу на праве долевой собственности, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН сделана запись о регистрации №.
Стороны оценивают земельную долю в 3200000 рублей, которые переданы покупателем продавцу до заключения настоящего договора, расчет между ними произведен полностью (п.2 Договора).
Ограничения (обременения) в пользовании указанной долей в праве общей долевой собственности на земельный участок: Договор аренды земельного участка от 15 апреля 2022 года, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ №№. Срок действия с 15 апреля 2022 года срок на 15 лет. Ограничения (обременение) права в пользу ООО «Алтай-Агро» ИНН 2272003499.
Настоящий договор одновременно является актом приема передачи земельной доли, указанной в пункте 1 Договора (п.5 Договора).
Право собственности на земельную долю от продавца к покупателю переходит с момента государственной регистрации его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (п.7 Договора).
16 сентября 2025 года ******2 умер, что подтверждается свидетельством о смерти от 26 сентября 2025 года, I-ИЛ №.
Согласно ответу нотариуса Советского нотариального округа от 4 марта 2026 года №52, наследственному делу №, наследницей по закону, принявшей наследство к имуществу ******2, является: супруга ******7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. В наследственном деле имеется информация об иных наследниках: дочь ******15
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 550 названного кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Положением пункта 1 статьи 551 этого же кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Из пункта 62 названного постановления Пленумов следует, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца надлежащим способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что истцом (ООО «Алтай?Агро») не исполнена обязанность по доказыванию факта надлежащего исполнения обязательства по оплате стоимости земельной доли в размере 2 900 000 рублей.
Платежные поручения, представленные стороной истца: от 15.01.2024 г. - 800000 руб. от 25.01.2024 г. - 200000 руб., от 07.03.2024 г. -100000 руб., от 20.03.2024 г. - 100000 руб., от 02.05.2024 г. - 50000 руб. от 03.05.2024 г. - 50000 руб., от 08.05.2024 г. - 150000 руб., от 06.06.2024 г. - 100000 руб., от 21.06.2024 г. - 100000 руб., 09.07.2024 - 100000 руб., 01.08.2024 г. - 300000 руб., 07.08.2024 - 100000 руб., 16.08.2024 г. - 100000 руб., 09.09.2024 г. - 100000 руб., 21.10.2024 г. - 200000 руб., 13.12.2024 г. - 350000 руб., всего - 2900000 руб., не принимаются судом в качестве доказательств оплаты стоимости земельной доли, так как денежные средства были переведены на счет Демидова В.В., который является сыном директора ООО «Алтай?Агро», в период с 15.01.2024 г. по 21.10.2024 г. в отсутствие у него полномочий от имени ******2 на получением денежных средств.
Согласно нотариальной доверенности <адрес>9 от 24.10.2024 г., ******3 действительно уполномочен на продажу земельной доли и на получение денежных средств - при этом в доверенности предусмотрено, что расчет должен быть получен в наличной форме. Данное условие фиксирует согласованный способ исполнения денежного обязательства и тем самым определяет, какими именно доказательствами должно подтверждаться его исполнение.
В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство, а кредитор по требованию должника обязан выдать расписку в получении исполнения либо вернуть долговой документ. Соответственно, при наличной форме расчета надлежащим доказательством исполнения обязательства выступает расписка либо иной документ, прямо удостоверяющий факт и сумму получения денежных средств.
Между тем в материалах дела отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие фактическую передачу ******3 продавцу ******2 либо его уполномоченному представителю: расписки, акты приема-передачи денежных средств, из которых следовало бы получение суммы в размере 2900000 рублей. Представленные истцом платежные поручения не соотносятся с согласованной наличной формой расчета.
По указанным выше основаниям не принимается судом во внимание указание в договоре от 28.10.2024 г., что сумма 3200000 рублей, передана покупателем продавцу до заключения настоящего договора, расчет между ними произведен полностью (п.2 Договора), кроме того договор не был подписан самим ******2
Само по себе наличие доверенности, даже с указанием на право представителя получать наличные средства, не свидетельствуют о фактическом исполнении обязательства по оплате. В соответствии со ст.ст. 185, 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность удостоверяет лишь полномочия представителя, но не является документом, подтверждающим факт передачи или получения денежных средств.
Бремя доказывания исполнения обязательства по оплате лежит на истце как на стороне, заявляющей о надлежащем исполнении своих обязанностей (ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о прекращении права собственности ******2 на земельную долю, признании права собственности на нее за ООО «Алтай?Агро», является не надлежащим способом защиты нарушенного права и удовлетворению не подлежат.
Так как сторонами в настоящем деле не оспариваются сделки от 15.03.2024 г. и от 28.10.2024 г., совершенные относительно земельной доли, принадлежащей ******2, оснований для проверки исполнения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при их заключении, проверки доводов представителя истца ******9 о том, что у ответчицы ******1 отсутствует право их оспаривать, суд не усматривает.
Поскольку ООО «Алтай-Агро» не представило доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости и достоверности и подтверждающих факт передачи наличных денежных средств в согласованном порядке ******2 в размере 2900000 рублей, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Алтай - Агро» к ******1 о признании права собственности, удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым, в частности, относится государственная пошлина.
В связи с тем, что истцу отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме, судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 46 400 руб., так же не подлежат взысканию.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, решил:
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Алтай - Агро» к ******1 о признании права собственности, отказать.
Мотивированное решение будет изготовлено 22 июля 2026 года, с которым стороны вправе ознакомиться с 23 июля 2026 года.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.В. Жданова