РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 апреля 2026 года г. Биробиджан
Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе судьи Серебряковой Ю.А., при секретаре Гуриной Т.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Биробиджане гражданское дело по исковому заявлению прокурора Биробиджанского района, действующего в интересах муниципального образования «Валдгеймское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области, к администрации муниципального образования «Валдгеймское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области, Кариповой Елене Ефимовне о признании недействительными электронного аукциона, договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожной сделки, –
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Биробиджанского района, действующий в интересах МО «Валдгеймское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района ЕАО, обратился в суд с исковым заявлением к администрации МО «Валдгеймское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района ЕАО, Кариповой Е.Е. о признании недействительными электронного аукциона, договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Требования мотивированы тем, что прокуратурой Биробиджанского района в рамках осуществления надзорных мероприятий выявлены нарушения земельного законодательства в деятельности администрации Валдгеймского сельского поселения.
В соответствии с решением Собрания депутатов Валдгеймского сельского поселения от 27.12.2024 № 111 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества муниципального образования «Валдгеймское сельское поселение» на 2024-2025 годы» в прогнозный план приватизации муниципального имущества Валдгеймского сельского поселения включен земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования земельного участка - малоэтажная многоквартирная жилая застройка. 22.01.2025 на официальном сайте Российской Федерации о проведении торгов администрацией Валдгеймского сельского поселения размещено информационное сообщение о проведении продажи земельного участка с кадастровым № посредством проведения открытого аукциона в электронной форме (извещение №). По результатам проведенного электронного аукциона 20.02.2025 последний признан несостоявшимся, в связи с подачей единственной заявки на участие в аукционе Кариповой Е.Е. На основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе по продаже муниципального имущества муниципального образования «Валдгеймское сельское поселение» № от 20.02.2025 между Кариповой Е.Е. и администрацией Валдгеймского сельского поселения 25.02.2025 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, предметом которого является земельный участок с кадастровым № Согласно выписке из ЕГРН 27.03.2025 Кариповой Е.Е. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.
Прокуратурой установлено, что проведение аукциона по продаже земельного участка с кадастровым № и последующее заключение договора купли-продажи является неправомерным. В ходе осуществления надзорных мероприятий установлено, что на земельном участке с кадастровым № расположен объект недвижимости - многоквартирный дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН на объект недвижимости - многоквартирный дом с кадастровым № в пределах данного дома расположено жилое помещение с кадастровым № - квартира общей площадью 38.7 кв.м, правообладателем которого является муниципальное образование «Валдгеймское сельское поселение».
Таким образом, в нарушение пункта 9 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ администрацией Валдгеймского сельского поселения в качестве предмета электронного аукциона определен земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности.
Из содержания извещения о проведении аукциона и аукционной документации следует, что на торги был выставлен земельный участок с кадастровым № без расположенного на нем объекта недвижимости - многоквартирного дома с кадастровым №.
Таким образом, администрация Валдгеймского сельского поселения, как организатор торгов, нарушила принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, который является императивным требованием законодательства.
Недействительность договора в силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ означает, что у Кариповой Е.Е. не возникло право собственности на спорный земельный участок, следовательно, в качестве применения последствий недействительности спорного договора купли-продажи, необходимо признать отсутствующим право, зарегистрированное на основании этого договора. Таким образом, Карипова Е.Е. как сторона недействительной сделки, у которой не возникло право собственности на спорный земельный участок, не может им распоряжаться и переуступать третьим лицам.
Просит суд признать недействительным электронный аукцион от 21.02.2025 по продаже земельного участка с кадастровым №; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № от 25.02.2025, предметом которого является земельный участок с кадастровым №, заключенный между администрацией Валдгеймского сельского поселения Биробиджанского муниципального района ЕАО и Кариповой Е.Е.; применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать отсутствующим право собственности Кариповой Е.Е. на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>; обязать Карипову Е.Е. в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить администрации Валдгеймского сельского поселения Биробиджанского муниципального района ЕАО земельный участок с кадастровым № по акту приема-передачи.
В судебном заседании представитель истца Грига Е.А. доводы и требования иска поддержала.
В судебном заседании представитель ответчика администрации МО «Валдгеймское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района ЕАО Брусиловский В.А. возражал относительно удовлетворения иска. Пояснил, что на момент проведения аукциона на спорном земельном участке объекта недвижимости не было. При этом указанный дом имел признаки дома блокированной застройки. Кроме того, интересы муниципального образования спорной сделкой не нарушены, денежные средства от продажи земельного участка поступили в бюджет.
Ответчик Карипова Е.Е. с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что на момент проведения аукциона жилой дом на земельном участке не находился, имелся фрагмент фундамента.
В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управления Росреестра по ЕАО не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем суд рассмотрел дело в отсутствие указанного лица.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с частью 1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).
Пунктом 2 указанной нормы предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Статьей 447 ГК РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1).
Согласно пункту 2 договора в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).
Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Согласно пункту 2 указанной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
Пункт 19 статьи 39.11 ЗК РФ предусматривает, что извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ аукционная документация в обязательном порядке должна содержать сведения о предмете аукциона, то есть о земельном участке.
В соответствии с пунктом 9 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что 22.01.2025 администрацией Валдгеймского сельского поселения на официальном сайте администрации размещено информационное сообщение о продаже муниципального имущества МО «Валдгеймское сельское поселение» - земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № (лот №). Цена первоначального предложения (начальная цена имущества) определена в размере 159 000 рублей.
Согласно протоколу заседания комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе по продаже муниципального имущества от 20.02.2025 заявка Кариповой Е.Е. признана соответствующей требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона, аукцион по лоту № признан несостоявшимся, так как подана одна заявка на участие в аукционе. Определено заключить договор купли-продажи земельного участка по лоту № с Кариповой Е.Е. по начальной цене предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона.
На основании указанного протокола 25.02.2025 между администрацией и Кариповой Е.Е. заключен договор купли-продажи земельного участка №.
В соответствии с пунктом 1.3 договора к моменту подписания договора покупатель произвел осмотр принимаемого имущества и ознакомлен со всеми его характеристиками, в том числе с недостатками, претензий по его состоянию не имеет.
Согласно пункту 2.1 договора стоимость участка составляет 159 000 рублей. Сумма задатка в размере 15 900 рублей, внесенная покупателем на расчетный счет электронной площадки АО «Сбербанк-АСТ», входит в стоимость приобретаемого имущества.
Согласно пункту 2.2. договора за вычетом суммы задатка оплата за приобретенное имущество производится покупателем в течении 10 дней с момента подписания договора путем перевода суммы стоимости имущества по указанным реквизитам администрации Валдгеймского сельского поселения.
Сторонами не оспаривается, что денежные средства за данный участок оплачены Кариповой Е.Е. в бюджет муниципального образования Валдгеймского сельского поселения в полном объеме.
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, имеет площадь 1001+/-11 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка. В пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым №. 27.03.2025 право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Кариповой Е.Е. Ранее правообладателем земельного участка являлось муниципальное образование «Валдгеймское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района ЕАО.
По сведениям ЕГРН по адресу: <адрес> значится многоквартирный дом, кадастровый №, площадью 76,9 кв.м, 1955 года постройки.
Из технического паспорта на указанный многоквартирный дом следует, что он состоит из двух квартир № и №
Заключением межведомственной комиссии от 11.02.2016 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Из раздела 7 выписки ЕГРН на указанный многоквартирный дом следует, что в здании расположена одна жилая квартира, площадью 38,7 кв.м, кадастровый №. В разделе 8 обозначен план расположения указанного помещения. Квартира № в плане не обозначена, сведения о ее расположении в здании многоквартирного дома в данном разделе отсутствуют.
Согласно выписке ЕГРН жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 38,7 кв.м находится в собственности МО «Валдгеймское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района ЕАО.
Согласно составленному кадастровым инженером акту обследования от 12.09.2022 объекта недвижимости с кадастровым № в результате натурного осмотра места нахождения квартиры выявлено отсутствие данного объекта в связи с его разрушением по причине ветхости.
Из выписки ЕГРН, представленной администрацией Валдгеймского сельского поселения, следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 38,2 кв.м, кадастровый №, как объект недвижимости, 07.10.2022 снято с кадастрового учета.
В силу части 6 статьи 15 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Заявляя требования о признании недействительными электронный аукцион и договор купли-продажи земельного участка, прокурор, сославшись на пункт 9 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ, указал, что администрация Валдгеймского сельского поселения, как организатор торгов, нарушила принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, определив в качестве предмета электронного аукциона земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, руководствуясь приведенными нормами действующего законодательства, учитывая, что положения пункта 9 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ указывают на недопустимость определения в качестве предмета аукциона земельного участка, на котором фактически расположен объект недвижимости, принимая во внимание, что на момент проведения аукциона квартира № на земельном участке отсутствовала, а многоквартирный дом после снятия квартиры № с кадастрового учета фактически прекратил свой статус (представленные стороной истца в материалы дела доказательства, в частности о наличии на участке фрагментов фундамента, данное обстоятельство не опровергают), суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительными электронного аукциона и договора купли-продажи земельного участка не имеется.
Кроме того, прокурором, предъявившим иск в интересах муниципального образования, не представлено доказательств нарушения оспариваемыми аукционом и договором купли-продажи прав и законных интересов муниципального образования «Валдгеймское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района ЕАО.
Указанное муниципальное образование является стороной сделки, применительно к статье 168 ГК РФ оно не может быть признано третьим лицом, чьи права нарушены сделкой. При этом, ни продавец, ни покупатель не заявили о нарушении их прав и законных интересов оспариваемой сделкой. Плата за земельный участок поступила в бюджет поселения, что сторонами не оспаривалось.
Ввиду отсутствия оснований для признания недействительными электронного аукциона и договора купли-продажи земельного участка, соответственно, не имеется оснований и для применения последствий недействительности.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения настоящего иска суд не усматривает.
Статьей 139 ГПК РФ предусмотрено, что обеспечение иска допускается, если неприятие мер обеспечения может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
В соответствии со статьей 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда (ч. 1).
Основанием отмены обеспечительных мер является изменение или утрата обстоятельств, наличие которых послужило основанием для принятия обеспечительных мер. Отмена обеспечения иска может иметь место в случае разрешения спора, отказа истца от иска, признания ответчиком исковых требований и по другим причинам.
Определением Биробиджанского районного суда ЕАО от 25.02.2026 по ходатайству прокурора наложены обеспечительные меры в виде запрета Кариповой Е.Е. совершать любые сделки с земельным участком с кадастровым №, в том числе отчуждать, передавать в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование третьим лицам, совершать действия по разделу участка; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО осуществлять любые регистрационный действия с земельным участком с кадастровым №.
Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований, суд считает возможным по вступлению решения суда в законную силу отменить наложенные обеспечительные меры.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд,-
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора Биробиджанского района, действующего в интересах муниципального образования «Валдгеймское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области, к администрации муниципального образования «Валдгеймское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области, Кариповой Елене Ефимовне о признании недействительными электронного аукциона, договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения.
По вступлению решения суда в законную силу отменить меры обеспечения иска, наложенные определением Биробиджанского районного суда ЕАО от 25.02.2026, в виде запрета Кариповой Елене Ефимовне совершать любые сделки с земельным участком с кадастровым №, в том числе отчуждать, передавать в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование третьим лицам, совершать действия по разделу участка; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО осуществлять любые регистрационный действия с земельным участком с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Ю.А. Серебрякова
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 22.04.2026