РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 августа 2026 года г. Томск
Советский районный суд г. Томска в составе председательствующего Станкиной Е.В., при секретаре судебного заседания Сидиковой Д.З., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Шмачковой Рахимы Калимулловны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, государственному регистратору К.Э. о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, выраженного в уведомлении от 05 мая 2026 года, возложении обязанности устранить допущенные нарушения, установил:
Шмачкова Р.К. в лице представителя Брянцева А.Ю. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, выраженного в уведомлении от 05 мая 2026 года, возложении обязанности устранить допущенные нарушения.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №. 20 апреля 2026 года в связи с заключением 12 апреля 2026 года договора купли-продажи указанного земельного участка с Н.С. она обратилась к ответчику для регистрации перехода права собственности на указанный участок, однако 05 мая 2026 года получила уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № в связи с наличием ограничения прав на земельный участок в виде ипотеки в силу закона и договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» в пользу участников долевого строительства.
На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, который в качестве объекта незавершенного строительства, как и права на него, как объект недвижимого имущества, в ЕГРН не зарегистрированы. Ранее дом принадлежал застройщику - ООО «Компания Аспект», признанному несостоятельным (банкротом), и впоследствии был реализован с торгов. Между истцом и ООО «Компания Аспект» был заключен договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома с последующим выкупом от 12 марта 2018 года сроком до 01 апреля 2019 года, который прекратил свое действие после наступления указанной даты, что установлено определением Арбитражного суда Томской области от 30 сентября 2019 года по делу А67-2411/2017, поскольку обязательства по строительству дома и оплате арендной платы исполнены не были. Имущество застройщика в настоящее время полностью реализовано, право аренды участка прекращено, участникам долевого строительства (дольщикам) выплачены компенсации ППК «Фонд развития территорий». Полагает, что оспариваемое решение является незаконным, нарушает ее права и законные интересы, она не имеет возможности распорядиться принадлежащим ей земельным участком, тогда как в соответствии с положениями законодательства, ссылка на наличие ограничения в виде ипотеки в силу закона и договоров участия в долевом строительстве является незаконной, поскольку объектом залога участников долевого строительства в данном случае является не сам земельный участок, а право аренды земельного участка, которое отсутствует, что установлено указанный выше судебным актом, право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, а участники долевого строительства получили денежные компенсации, что является самостоятельным основанием для прекращения ипотеки (залога). Просит признать оспариваемое решение незаконным, возложить на ответчика обязанность устранить допущенные нарушения.
Представитель административного ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области СтрельцоваС.В. представила отзыв на административное исковое заявление, в котором возражала против удовлетворения административных исковых требований. Указала на то, что 14.04.2026 через отдел государственного казенного учреждения «Томский областной многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» по Кировскому району r. Томска района с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1387,0 кв.м, по адресу, <адрес> (далее - Земельный участок) обратилась Шмачкова Р. К. (в лице Шмачкова Тимофея Олеговича, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности реестровый номер №) - продавец (заявление №), с заявлением о государственной регистрации права собственности на Земельный участок (заявление №), с заявлением о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости (ипотеки в силу закона) - Земельного участка обратилась Н.С. - покупатель (заявление №). В качестве документа - основания на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № имеются ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.56,56.1 ЗК РФ – ограничения в пользовании согласно ст. 65 «Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы» п. 15, 17 Водного кодекса РФ от 06.06.2006 № 74-ФЗ, реестровый номер №. Однако данная информация об указанном ограничении и обременении в договоре купли-продажи отсутствует, что противоречит требованиям действующего законодательства. Кроме того, согласно сведениям ЕГРН, в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200004:317 внесены записи о государственной регистрации ограничения в виде ипотеки в силу закона и договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» в пользу участников долевого строительства, что также в договоре не отражено. 05.05.2026 по результатам проведенной правовой экспертизы документов, в соответствии с п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 29 Закона о регистрации, на основании п. 17 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации, осуществление действий по государственной регистрации, в соответствии с поступившими 14.04.2026 от Заявителя и Н.С. заявлениями, приостановлены до устранения причин приостановления, но не более чем на 3 месяца (до 4.08.2026 уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 05.05.2026 № №). Заявителям рекомендовано, с целью устранения причин приостановления, предоставить документы, соответствующие требованиям законодательства. До настоящего момента, документы, устраняющие причины приостановления не предоставлялись, при таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных административным истцом требований отсутствуют, просит в удовлетворении требований Шмачковой Р.К. отказать в полном объеме.
К участию в деле определением суда привлечены: в качестве административного ответчика – государственный регистратор К.Э., в качестве заинтересованного лица - покупатель по договору купли-продажи – Н.С..
Административный истец Шмачкова Р.К., ее представитель Брянцев А.Ю., представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Стрельцова С.В., государственный регистратор К.Э., заинтересованное лицо Н.С., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и заблаговременно, в судебное заседание не явились.
Суд в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) счел возможным принять решение в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, доводы административного искового заявления и возражений на него, оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд находит административные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Частью 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации провозглашено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
В соответствии со ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.
Таким образом, исходя из положений п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, решения могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения закону и нарушения таким решением прав и законных интересов заявителя.
Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения; порядок принятия оспариваемого решения, в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 219 КАС РФ, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов.
С административным исковым заявлением об оспаривании решения от 05.05.2026, административный истец обратилась в суд 02.07.2026, соответственно, установленный законом срок для обращения в суд административным истцом соблюден.
Разрешая требования административного иска по существу, суд исходит из следующего.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ определено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имуществ, в том числе сроки и последовательность административных процедур (действий) при предоставлении государственной услуги, регламентированы положениями Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278.
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, установленных ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (п. 68 Административного регламента от 07.06.2017 № 278).
Согласно п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.
Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления (ч. 5 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин, а также для подготовки им заявления об обжаловании решения о приостановлении в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (п. 70 Административного регламента от 07.06.2017 № 278).
Государственный регистратор прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного федерального закона (ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Шмачковой Р.Х. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
17.04.2026 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области были представлены заявление Н.С. о государственной регистрации права собственности и заявление Шмачковой Р.К. в лице Шмачкова Т.О., действующего на основании доверенности от 15.04.2026, о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В качестве документа основания для осуществления регистрационных действий, заявителем представлен заключенный между Шмачковой Р.К. и Н.С. договор купли-продажи от 12.04.2026, предметом которого является указанный земельный участок.
Как следует из ЕГРН, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, имеются ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ – Ограничения в использовании согласно ст. 65 «Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы» п. 17, 17 Водного кодекса РФ, реестровый № а также ограничения в виде ипотеки в силу закона и договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в пользу участников долевого строительства.
Статьей 56 ЗК РФ установлено, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным указанным Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
05 мая 2026 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в адрес Шмачкова Т.О. направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости сведений об ограничении прав на данный земельный участок, но не более чем на 3 месяца (т.е. до 04.08.2026), с предложением предоставить соответствующие законодательству документы с целью устранения причин приостановления.
Учитывая, что в представленном в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области договоре купли-продажи земельного участка от 12.04.2026 отсутствовала информация об имеющихся на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, сведений об ограничении прав на данный участок, государственный регистратор обоснованно и правомерно приостановил государственную регистрацию на основании п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении.
Наличие указанных в оспариваемом решении ограничений в отношении земельного участка подтверждается представленными документами: выписками из ЕГРН, содержащими сведения о наличии ограничений на основании ряда договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требования, дополнительных соглашений.
Вопрос о законности (незаконности) и снятии зарегистрированных ограничений (а также доводы истца в указанной части) не могут быть предметом оценки в настоящем судебном заседании с учетом предмета рассмотрения иска, что, однако, не лишает истца возможности обратиться с указанными требованиями в рамках отдельного производства.
Административным истцом оспаривается законность приостановления осуществления государственной регистрации права (сделки). Наличие оснований для приостановления на момент вынесения оспариваемого решения нашло свое подтверждение.
Исходя из обстоятельств дела, судом установлено, что со стороны административного ответчика отсутствует нарушение права административного истца, поскольку исполнение государственным органом обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия административного ответчика как незаконные.
Кроме того, поскольку до установленного в решении от 05.05.2026 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в отношении спорного земельного участка срока Шмачкова Р.К. не устранила указанные в нем причины, препятствующие учету и регистрации, 04.08.2026 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области вынесено решение об отказе в проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по заявлению Шмачковой Р.К.
Таким образом, оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, выраженного в уведомлении от 05 мая 2026 года, к моменту рассмотрения настоящего иска никаким образом не нарушает права и законные интересы административного истца.
Судом учитывается, что административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) может быть удовлетворено лишь с целью восстановления нарушенных прав и свобод административного истца и с непременным указанием на способ восстановления такого права.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) могут быть признаны незаконными только при одновременном нарушении ими законных прав и охраняемых законом интересов административного истца и несоответствии их закону или иному нормативному правовому акту.
В рассматриваемом случае совокупности обязательных условий для признания оспариваемого решения незаконным по административному делу не установлено.
Учитывая, что имеющиеся в материалах дела документы не свидетельствуют о незаконности оспариваемого решения, в настоящее время Управлением Федеральной службы государственной регистрации отказано в проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по заявлению Шмачковой Р.К., у суда отсутствуют основания для удовлетворения административных исковых требований Шмачковой Р.К. о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка, выраженного в уведомлении от 05 мая 2026 года, возложении обязанности устранить допущенные нарушения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 195,198-199 КАС РФ, суд решил:
административное исковое заявление Шмачковой Рахимы Калимулловны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, государственному регистратору К.Э. о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, выраженного в уведомлении от 05 мая 2026 года, возложении обязанности устранить допущенные нарушения, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья /подпись/ Е.В. Станкина
Мотивированный текст решения изготовлен 02 сентября 2026 года.
Оригинал решения хранится в деле № 2а-3140/2026
На момент публикации решение в законную силу не вступило. Опубликовать 15.09.2026.