РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 сентября 2026 года г. Бийск, Алтайский край
Бийский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего: Осокиной Ю.Н., при секретаре: Романюк Е.В., с участием представителя истца Кайдана В.В., представителя ответчика адвоката Перекрасова А.В., представителя ответчика ГСК «Маяк-2» и третьего лица ООО «СК «РСВ» Романова С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сидорова П.Ю. к Гаражно-строительному кооперативу «Маяк-2» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора субаренды части земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Сидоров П.Ю. обратился в суд с иском к ГСК «Маяк-2» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора субаренды части земельного участка.
В обоснование исковых требований указано, что 15 декабря 2025 года между Сидоровым П.Ю. и ГСК «Маяк-2» был заключен договор субаренды № б/н части земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Участок предоставлен истцу для строительства гаража.
Часть земельного участка, которая сдается в субаренду по Договору, образована в результате перераспределения земель из земельного участка с кадастровым номером №. Ответчику земельный участок принадлежит на праве аренды, что подтверждается Договором аренды земли № от 11 ноября 2025 года, заключенным между УМИ Администрации г. Бийска и ГСК «Маяк-2» сроком на 49 лет.
Согласно п. 1.6 Договора, Договор одновременно является актом приема-передачи части земельного участка.
13 февраля 2026 года ответчик уведомил истца о расторжении договора субаренды в одностороннем порядке. В качестве основания для расторжения указано исключение истца из членов ГСК «Маяк-2», в связи с невыполнением им обязанностей члена кооператива, а именно отсутствие оплаты членских взносов и отсутствие оплаты подрядных работ по строительству гаража.
Считает решение ответчика незаконным и необоснованным:
- право на односторонний отказ от Договора № б/н субаренды части земельного участка от 15.11.2025, заключенного на определенный срок, не предусмотрено законом или условиями договора;
- истец не нарушал договорных условий (23.12.2025 оплатил вступительный взнос в размере 30 000 руб., подал письменное заявление в день подписания договора субаренды о вступлении в члены ГСК «Маяк-2», арендные платежи оплачены за весь период действия Договора);
- арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ответчик не обращался к истцу с претензией о имеющихся нарушениях и необходимости выполнения им каких-либо действий, а сразу отказался от исполнения договорных обязательств).
Оспариваемый отказ ответчика от исполнения Договора нарушает права и законные интересы истца. На земельном участке находится завершенный строительством гараж, который истцу невозможно зарегистрировать в установленном порядке без подтверждения прав на земельный участок.
Истцом на уведомление в адрес ответчика были направлены возражения, но доводы истца не были приняты ответчиком и договоренности между сторонами достигнуто не было.
На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным односторонний отказ ГСК «Маяк-2» от исполнения договора № б/н субаренды земельного участка от 15.12.2025, выраженный в уведомлении о расторжении от 13.02.2026.
Истец Сидоров П.Ю. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.
Ранее, в судебном заседании 30.07.2026 истец Сидоров П.Ю. пояснял, что хотел приобрести гараж в ГСК. Ранее был знаком с Романовым С.В., потому и обратился к нему. Договорился с Романовым С.В., он предложил заключить договор субаренды земельного участка у ГСК и построить гараж на земельном участке. Условием было вступление в члены ГСК. После можно будет зарегистрировать право собственности на недостроенный объект. Он вступил в члены ГСК в декабре 2025 года, уплатил взнос 30 000 руб. По строительству гаража у них была устная договоренность о стоимости 1 067 000 руб. Он самостоятельно приобрел и доставил гаражные ворота, которые были установлены. Когда гараж был построен, Романов С.В. воспрепятствовал регистрации права собственности на гараж, написал бумагу, что не дает согласия на регистрацию, хотел за гараж больше денег – 1 600 000 руб. Никаких требований ему не предъявляли, прислали бумагу, что он исключен из членов ГСК в феврале 2026 года, указали, что неуплачены членские взносы. Взнос 30 000 руб. вернули в конце июня 2026 года. В договоре такого условия не было. Требований об уплате членских взносов не предъявляли. Считает, что его неправомерно исключили из членов ГСК и расторгли договор субаренды земельного участка. Также до него дошла информация, что его не приняли в члены ГСК, но исключили. При заключении договора субаренды было уведомление УМИ о заключении договора.
Представитель истца Кайдан В.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержал в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.
Дополнительно указал, что в результате кадастровых работ было определено место для строительства гаража, заключен договор субаренды земельного участка для его строительства с ГСК «Маяк-2». Истец построил гараж, составил технический план на гараж. 13.02.2026 он получил от ГСК «Маяк-2» уведомление о расторжении договора субаренды земельного участка, где было указано об его исключении из состава членов ГСК «Маяк-2» в связи с неуплатой членских взносов и подрядных работ. 11.03.2026 Росреестр приостановил регистрацию права собственности на гараж. Требований об оплате подрядных работ не заявлено. Решение является незаконным, так как в договоре нет условий одностороннего отказа об его исполнения, истец надлежащим образом исполнял обязанности, не было письменного предупреждения, не уведомляли о собрании членов ГСК «Маяк-2» по исключении его из членов ГСК, отсутствует предложение о приеме в члены ГСК и по членству, быстрое исключение из членов ГСК (через 2 месяца), ГСК использовало исключение из членов ГСК для предоставления земельного участка другому лицу.
Также представителем представлены письменные возражения на отзыв ответчика (т. 1 л.д. 98-100).
Представитель ответчика ГСК «Маяк-2» (руководитель) и третьего лица ООО «СК «РСВ» Романов С.В. в судебном заседании пояснил, что договор субаренды земельного участка он заключил под давлением, истец является подставным лицом. Договор субаренды он подписывал, но Сидоров П.Ю. при заключении договора не присутствовал. УМИ они уведомляли о заключении договора субаренды земельного участка. Когда узнал, что Сидоров П.Ю. подал документы в Росреестр на регистрацию права собственности на гараж, они приостановили регистрацию и направили ему уведомление о расторжении договора субаренды. Цель субаренды земельного участка – для строительства гаража. Гараж построен силами ООО «СК «РСВ» по договору с ГСК «Маяк-2». С Сидоровым П.Ю. договор подряда не заключался. Договор субаренды был расторгнут по причине неуплаты членских взносов и в связи с исключением Сидорова П.Ю. из членов ГСК «Маяк-2», а также неуплате арендных платежей с 15.12.2025. Договор субаренды был расторгнут 10.02.2026. Размер задолженности не знает, период - за 1 месяц. С Сидоровым П.Ю. он ни о чем не разговаривал, не знает его, он является подставным лицом. Есть записи в уголовном деле, где другие лица вымогали, заключил договор аренды под давлением. ООО «СК «РСВ» строило гараж для ГСК «Маяк-2».
Также в материалы гражданского дела представлен письменный отзыв ГСК «Маяк-2» на исковое заявление (т. 1 л.д. 54-55, 70-71).
Представитель ответчика адвокат Перекрасов А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, просил отказать. Указал, что Сидоров П.Ю. использовал договор субаренды земельного участка для оформления права собственности на объект недвижимости, который не возводился за его счет. Он пояснял, что передал только ворота. Считает, что Сидоров П.Ю. злоупотребляет правом. Денежные средства 30 000 руб. Сидорову П.Ю. возвращены почтовым переводом.
Представитель ответчика Кленина Ю.Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени его проведения извещена надлежащим образом по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представила, связи с чем, суд на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав пояснения представителя истца, представителей ответчика и третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
ГСК «Маяк-2» создан 08 января 1997 года, основной вид деятельности – деятельность стоянок для транспортных средств. Председателем ГСК «Маяк-2» является Романов С.В., который согласно выписки из ЕГРЮЛ имеет право без доверенности действовать от имени гаражного кооператива.
Согласно п. 1 Устава ГСК «Маяк-2», кооператив по строительству и эксплуатации гаражей организуется гражданами на основе членства с целью удовлетворения материальных потребностей участников.
Членом кооператива может быть гражданин Российской Федерации, достигший 18-летнего возраста, проживающий в местности организации кооператива (п. 6 Устава).
Статьей 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральными законами не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотри настоящим пунктом.
Согласно п. 1.1 Положения о муниципальном казенном учреждении «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» в редакции Постановления Администрации г. Бийска № от 16.10.2014 МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» является структурным подразделением Администрации города Бийска, осуществляющим владение, пользование и распоряжение имуществом, находящее в муниципальной собственности, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно Договору аренды земли № от 11 ноября 2025 года МКУ «УМИ Администрации г. Бийска» передало в аренду ГСК «Маяк-2» земельный участок в кадастровом квартале № с кадастровым номером №, площадью 2 844 кв.м. по адресу: <адрес>, на срок 49 лет, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (т. 1 л.д. 9-12). Указанный Договор заключен на основании Постановления Администрации г. Бийска № от 21.02.2025 (т. 1 л.д. 56).
15 декабря 2025 года между ГСК «Маяк-2» (арендодатель) и Сидоровым П.Ю. (субарендатор) заключен договор № б/н субаренды части земельного участка, согласно которому арендодатель обязуется предоставить субарендатору во временное пользование за плату часть земельного участка площадью 42 кв.м., кадастровый номер земельного участка №, расположен по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, общая площадь земельного участка 2 844 кв.м. (т. 1 л.д.6-8).
В силу п. 1.3. договора, указанная часть земельного участка передается в аренду в целях строительства на них гаражей, по одному на каждом из участков.
15 декабря 2025 года во исполнение условий договора субаренды, истцом на имя правления ГСК «Маяк-2» подано заявление о принятии его в члены ГСК «Маяк-2» в связи с заключением договора субаренды частей земельного участка от 15 декабря 2025 года (т. 1 л.д. 65).
23 декабря 2025 года истец Сидоров П.Ю. перечислил на банковский счет ответчика ГСК «Маяк-2» вступительный членский взнос в размере 30 000 руб. (т. 1 л.д. 16).
18 февраля 2026 года истцом Сидоровым П.Ю. перечислена ГСК «Маяк-2» арендная плата по договору субаренды в размере 295 руб. 61 коп., что подтверждается платежным поручением № от 18.02.2026 (л.д. 17).
Согласно п. 2 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
В силу ст. 156 Гражданского кодекса Российской Федерации к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
Пунктом 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу вышеизложенных норм права, договор, заключенный на определенный срок, не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон, если такое право не предусмотрено договором аренды. В одностороннем порядке по инициативе одной из сторон может быть расторгнут только договор аренды, заключенный на неопределенный срок.
Договор, заключенный на определенный срок, если в нем не предусмотрено право на односторонний отказ от договора, может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон и по решению суда по основаниям, предусмотренным ст. ст. 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из раздела 6 «Срок действия Договора. Порядок изменения и расторжения Договора» договора аренды № б/н от 15 декабря 2025 года следует, что договор заключен на срок до 31.07.2026 (п. 6.2), если ни одна из Сторон за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия Договора не известит другую Сторону о расторжении договора, срок его действия будет пролонгирован на тех же условиях на последующий календарный год (п. 6.3). Расторжение Договора возможно в случаях и порядке, предусмотренных законодательством РФ (п. 6.4).
Право на односторонний отказ от исполнения договора данный договор не предусматривает.
Таким образом, договор аренды № б/н от 15 декабря 2025 года может быть расторгнут только в случаях и порядке, предусмотренных законодательством РФ - по соглашению сторон и по решению суда по основаниям, предусмотренным ст. ст. 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
13 февраля 2026 года ГСК «Маяк-2» направлено истцу Сидорову П.Ю. уведомление о расторжении договора № б/н субаренды части земельного участка от 15 декабря 2025 года, основанием для одностороннего отказа от исполнения договора со стороны арендатора является исключение из состава членов ГСК «Маяк-2» в связи с невыполнением обязанностей члена кооператива, а именно отсутствие оплаты членских взносов (п. 17 Устава), отсутствие оплаты подрядных работ по строительству гаража (п. 15 Устава).
Согласно п. 15 Устава, члены кооператива в случае строительства подрядным способом обязаны внести денежные средства в полном размере до начала строительства.
В силу п. 17 Устава, каждый член кооператива в установленном порядке, в установленные правлением сроки должен платить членские взносы в гаражный кооператив. При неуплате членских и других взносов правление решает вопрос об исключении из кооператива.
Сторона договора, осуществляя право на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от исполнения договора, должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В ответе от 17 февраля 2026 года на уведомление о расторжении договора субаренды земельного участка № б/н от 15 декабря 2025 года истец указал на несогласие с расторжением договора и указал на то, что уведомление о расторжении договора не основано на законодательстве Российской Федерации и уведомление не влечет юридических последствий (т. 1 л.д. 14).
Как следует из п. 3.1 договора субаренды земельного участка № б/н от 15 декабря 2025 года, арендная плата устанавливается в размере 295,61 руб. за календарный год. Субарендатор вносит арендную плату Арендатору безналичным путем не позднее 15 числа каждого расчетного месяца, путем перечисления денежных средств на счет, указанный Арендатором. Субарендатор вправе внести оплату за весь период аренды. (п. 3.2 Договора).
Требований и претензий по уплате арендной платы по договору ответчик истцу не предъявлял, как и оплаты членских взносов и подрядных работ по строительству гаража.
Сведений о заключении договора подряда по строительству гаража в материалы дела не представлено, как и сведений о наличии задолженности по оплате членских взносов.
Председатель ГСК «Маяк-2» Романов С.В. в судебном заседании на вопрос суда о наличии и размере задолженности истца по уплате членских взносов пояснил, что размера задолженности не знает, период задолженности составляет один месяц. Иной информации по членским взносам ответчик в материалы дела не представил.
Представленный в материалы дела Договор строительного подряда № от 15 августа 2025 года, заключенный между ООО СК «РСВ» и ГСК «Маяк-2» на строительство гаража размером 6,3х5,6 м. по адресу: <адрес> на земельном участке, принадлежащем заказчику на праве пользования на условиях Договора аренды № от 11.11.2025, к отношениям субаренды земельного участка № б/н от 15 декабря 2025 года и строительством гаража Сидоровым П.Ю. на предоставленном ему между ГСК «Маяк-2» в субаренду земельном участке не относится.
Вышеизложенные обстоятельства указывают на то, что истцом не нарушены условия договора субаренды земельного участка № б/н от 15 декабря 2025 года, следовательно, суд приходит к выводу о неправомерности одностороннего отказа ГСК «Маяк-2» от исполнения договора субаренды земельного участка № б/н от 15 декабря 2025 года.
Односторонний отказ ГСК «Маяк-2» от исполнения договора субаренды земельного участка № б/н от 15 декабря 2025 года не соответствует положениям п. 1 ст. 450.1, п. 1 ст. 610, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям этого договора аренды.
При изложенных обстоятельствах исковые требования Сидорова П.Ю. подлежат удовлетворению.
Подача Романовым С.В. заявления в СУ СК РФ по Алтайскому краю о передаче им денежных средств иному лицу ежемесячно во избежание расторжения договора между ООО СК «РСВ» и ЗАО ПО «Спецавтоматика» и прекращении оплат на рассматриваемые судом правоотношения не распространяется и не влияет.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Следовательно, с ГСК «Маяк-2» в пользу Сидорова П.Ю. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Сидорова П.Ю. удовлетворить.
Признать недействительным односторонний отказ Гаражно-строительного кооператива «Маяк-2» от исполнения договора субаренды части земельного участка б/н от 15 декабря 2025 года, выраженный в уведомлении № от 13 февраля 2026 года о расторжении договора субаренды части земельного участка б/н от 15 декабря 2025 года.
Взыскать с Гаражно-строительного кооператива «Маяк-2» (ИНН 2227024000, ОГРН 1042201641151) в пользу Сидорова П.Ю. (ИНН №) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня вынесения решения в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд.
Председательствующий Ю.Н. Осокина
Мотивированное решение составлено 21 сентября 2026 года.