РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Резолютивная часть решения вынесена: 02.11.2026 года;
Мотивированное решение изготовлено: 05.11.2026 года; г. Искитим
Искитимский районный суд Новосибирской области в составе:
Председательствующего судьи Тупикиной А.А.,
При секретаре Фадеевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Утенкова Д. В. к Хиль В. Г. о регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец Утенков Д.В. обратился в суд с требованием о регистрации перехода права собственности к нему от продавца Хиль В.Г. на нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: Р. Ф., <Адрес>.
В обоснование исковых требований истец указал, что между Утенковым Д.В. и Хиль В.Г. был заключен договор купли-продажи от Дата, в соответствии с которым Продавец (Хиль В.Г) продал, а Покупатель (Утенков Д.В.) купил в собственность следующее недвижимое имущество:
- здание, назначение: нежилое, этажность: 1, площадью 215.8 кв.м., кадастровый Номер, находящееся по адресу: <Адрес>
- земельный участок площадью 2000 кв.м., кадастровый Номер. находящийся по адресу: Р. Ф., <Адрес>, <Адрес> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, в границах которого расположен вышеуказанный объект недвижимости.
Принадлежность вышеуказанного имущества ответчику на праве собственности подтверждается выписками из ЕГРН. Продавец передал, а Покупатель принял вышеуказанные объекты недвижимости (п. 9 Договора). Настоящий пункт договора одновременно имеет силу акта приема-передачи.
Согласно п. 4 Договора купли-продажи, стороны договора оценили указанные выше объекты недвижимости в размере 1800 000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей. Указанные 1800 000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей уплачиваются в следующем порядке:
- 1300 000 (Один миллион триста тысяч) рублей переданы Продавцу до подписания настоящего договора наличными деньгами Покупателя,
- 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей оплачивается посредством покрытого безотзывного аккредитива, открытого Покупателем в ПАО Сбербанк.
Дата стороны встретились в офисе Номер Сбербанк по адресу: <Адрес>, для открытия аккредитивного счета с целью полной оплаты недвижимого имущества, однако Продавец Хиль В.Г. без объяснения причин отказался от открытия счета и сдачи документов для государственной регистрации перехода прав на недвижимость по договору. Истец неоднократно устно обращался к ответчику с просьбой о завершении сделки, однако всегда получал немотивированный отказ.
Дата истец направил в адрес ответчика письменное извещение с просьбой в целях исполнения обязательств по договору (открытие аккредитивного счета для полного расчета) явиться Дата в 10 ч. 00 мин. в Дополнительный офис Номер по адресу: <Адрес> с дальнейшей сдачей документов для государственной регистрации перехода прав на недвижимость в Организация <Адрес> (<Адрес>). Ответчик в указанное место и время не явился, что подтверждает его уклонение от совершения действий по государственной регистрации.
Частичное исполнение истцом обязанности по оплате недвижимости в размере 1 300 000 рублей подтверждается подписанным ответчиком договором купли продажи с указанием на получение от Покупателя наличных денежных средств, а также расписками Продавца. Истец располагает необходимыми для окончательного расчета по договору денежными средствами в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей и готов их передать ответчику, либо внести на депозит суда, либо нотариуса.
Таким образом продавец Хиль В.Г. неправомерно уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, у него отсутствует заинтересованность в совершении указанных действий.
Ответчик длительное время неправомерно уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права, чем нарушает права истца на получение в собственность приобретенного по договору спорного имущества; требование о государственной регистрации перехода права направлены на реализацию и защиту данного права.
Истец Утенков Д.В. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что после заключения Договора купли-продажи ему в пользование были переданы здание и земельный участок, которыми он пользуется по настоящее время. Договор купли-продажи ответчиком не оспаривался, переданные ему денежные средства в размере 1300000,00 руб. не возвращал. Отказ от регистрации перехода права собственности мотивирует низкой ценой имущества, указанной в договоре.
Представитель истца Комаров Д.В. считал заявленные требования подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что в Дата году между Утенковым Д.В. и Хиль В.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи здания и земельного участка. Спорное имущество принадлежало юридическому лицу, учредителем которого был ответчик. Хиль В.Г. длительное время оформлял имущество на свое имя, в связи с чем заключить Договор купли-продажи смогли только Дата. Договор подписан сторонами, истец и ответчик согласились со стоимостью имущества и переданной ответчику суммой в размере 1300000,00 руб. Никакого иного договора не заключалось.
Ответчик Хиль В.Г. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В заявлении указал, что расчет по договору купли-продажи от Дата произведен с ним в полном объеме, претензий к Утенкову Д.В. не имеет. Против удовлетворения исковых требований не возражает.
Третье лицо Хиль О.И. о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по НСО Османкин В.Н. представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно ст. 36 Конституции РФ, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него денежную сумму (цену).
В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением ст. 153 ГК РФ, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением п. 3 ст. 433 ГК РФ, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.
Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ Номер, Пленума ВАС РФ Номер от Дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
При этом, в п. 61 данного Постановления, указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Положения ст.ст. 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.
Согласно абз. 4 п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ Номер, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ Номер от Дата, рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Исходя из указанных разъяснений обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя, имеют правовое значение при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено, что Дата между Хиль В.Г. (Продавец) и Утенковым Д.В. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания, площадью 215,8 кв.м., кадастровый Номер, находящееся по адресу: <Адрес>; земельного участка, площадью 2000 кв.м., кадастровый Номер. находящийся по адресу: <Адрес> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, в границах которого расположен вышеуказанный объект недвижимости (л.д. 12-15).
Договор заключен в простой письменной форме, подписан сторонами, в договоре указан предмет договора, определена цена объектов недвижимости – 1800000,00 руб. (стоимость здания составляет 1200000,00 руб., стоимость земельного участка – 600000,00 руб.), а также порядок расчета за приобретенное имущество – 1300000,00 руб. переданы продавцу до подписания Договора купли-продажи, 500000,00 руб. оплачиваются посредством покрытого безотзывного аккредитива, открытого Покупателем в ПАО Сбербанк (п. 4 Договора).
Расчет по договору произведен Покупателем с Продавцом в полном объеме, о чем указано Продавцом Хиль В.Г. в представленном суду заявлении. Претензий к Покупателю Утенкову Д.В. по расчету не имеет.
Указанные объекты недвижимости принадлежали на дату заключения договору Хиль В.Г. на праве собственности (л.д. 16-18, 19-22, 76-80).
В рассматриваемом случае сделка будет считаться заключенной с момента фактической передачи продавцом покупателю права собственности на объект недвижимости. Однако до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество даже при наличии заключенного договора купли-продажи, право собственности у покупателя не возникает.
Истец по правилам ст.ст. 12, 56 ГПК РФ представил суду бесспорные доказательств, подтверждающие намерение Хиль В.Г. на отчуждение в пользу Утенкова Д.В. права собственности на спорные нежилое помещение и земельный участок, а именно фактическую передачу указанных объектов, расположенных по адресу: <Адрес> истцу именно на основании договора купли-продажи от Дата, и как следствие, использование истцом данного имущества на законном основании.
Указанное обстоятельство подтверждается установлением факта расчета в полном объеме (частично до подписания договора. Частично после), а также указание на передачу Продавцом Покупателю отчуждаемого имущества.
Учитывая, что договор купли-продажи недвижимости между сторонами совершен в надлежащей форме, сделка сторонами исполнена, указанное недвижимое имущество передано покупателю, продавцом от покупателя получены денежные средства в полном объеме в соответствии с договором купли-продажи, при этом продавец уклоняется от регистрации права собственности на объекты недвижимости за покупателем, суд приходит к выводу о том, что требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок является обоснованным, поскольку в связи со смертью продавца регистрация перехода права собственности в ином порядке невозможна.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Утенкова Д. В. к Хиль В. Г. о регистрации перехода права собственности, удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от Дата, от Хиль В. Г. к Утенкову Д. В. в отношении недвижимого имущества:
- здание, назначение: нежилое, этажность: 1, площадью 215,8 кв.м., кадастровый Номер, находящееся по адресу: Р. Ф., <Адрес>
- земельный участок площадью 2000 кв.м., кадастровый Номер. находящийся по адресу: <Адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, в границах которого расположен вышеуказанный объект недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд <Адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий подпись А.А. Тупикина