РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 июня 2026 года Советский районный суд города Томска в составе:
председательствующего судьи И.А. Ткаченко, при секретаре О.С. Тимофеевой, с участием:
представителя истца Звягинцевой В.А. – АгееваД.Ю., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, помощника прокурора Советского района г. Томска Литвиненко Е.В., рассмотрев в судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Звягинцевой В.А. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены,
УСТАНОВИЛ:
Звягинцева В.А. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа, с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении и взыскании выкупной цены в размере 8879100 руб. Дополнительно просила взыскать с ответчика в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины 3 000 руб., по оценке жилого помещения 14 000 руб.
В обоснование требований указано, что истец Звягинцева В.А. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения – квартиры №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Земельный участок по адресу расположения дома сформирован, поставлен на кадастровый учет. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержденным постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ Департаментом жилищной политики администрации Города Томска в адрес истца направлено требование о сносе дома своими силами, исполнить которое истец возможности не имела. Решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений дома не принято. Истец самостоятельно организовала проведение оценки стоимости подлежащего изъятию для муниципальных нужд недвижимого имущества. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО ..., выкупная стоимость жилого помещения по адресу <адрес> составляет 8879 000 руб. До настоящего времени аварийное жилое помещение у истца не выкуплено.
Истец Звягинцева В.А., будучи извещена о времени и месте судебного разбирательства в порядке, предусмотренном пунктом 3 части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), в суд не явилась, направила представителя.
Участвуя в судебном заседании, представитель истца Обеднина И.Э. в порядке статьи 39 ГПК РФ уточнила исковые требования в части размера выкупной стоимости, просила определить её с учетом результатов судебной экспертизы в размере 7 187 000 руб. Исковые требования с учетом их уточнения поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, получивший извещение о времени и месте судебного разбирательства посредством курьерской доставки ДД.ММ.ГГГГ, своего представителя в суд не направил, возражений по существу уточненных исковых требований не представил.
Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика, учитывая их надлежащее извещение.
Заслушав объяснения представителя истца, заключение прокурора, полагавшего исковые требования с учетом их уточнения подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
В части 8 статьи 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Судом установлено, что истец Звягинцева В.А. является собственником жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Право собственности Звягинцевой В.А. на указанное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ №.
Для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <адрес> образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, который принадлежит собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, на Департамент жилищной политики администрации Города Томска возложена обязанность в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ принять меры к выселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; органам и структурным подразделениям администрации Города Томска, обеспечивающим решение задач, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525 (далее – Регламент), в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий в соответствии с Регламентом.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 Регламента подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525 (в редакции от 28.05.2025), Департамент жилищной политики администрации Города Томска, в рамках процедуры изъятия обеспечивает решение, в том числе, следующих задач:
- вручение собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (их законным или уполномоченным представителям) лично под роспись либо направление им заказным письмом с уведомлением о вручении требования о сносе или реконструкции многоквартирного дома в порядке частей 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в срок не более 100 рабочих дней с даты получения муниципального правового акта администрации Города Томска, указанного в подпункте "а" подпункта 1 пункта 3 настоящего Регламента);
- направление проекта решения об изъятии земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд, оформленного в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, в органы и структурные подразделения администрации Города Томска с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (приложение 3 к настоящему Регламенту) (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от данных собственников письменного согласия на изъятие объектов недвижимости до истечения установленного шестимесячного срока);
- уведомление правообладателей изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии (направление копии решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости;
- организация проведения оценки подлежащего изъятию для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений в расположенном на указанном участке многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), а также иных объектов оценки в целях определения размера возмещения и других условий изъятия земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (в срок не более 90 рабочих дней с момента наступления года, в котором в соответствии с региональной или муниципальной программой по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными, планируется расселение помещений);
- определение в установленном порядке размера возмещения и других условий изъятия для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме с привлечением сторонних организаций для проведения работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества (в срок не более 30 рабочих дней с даты поступления результатов оценки подлежащего изъятию недвижимого имущества);
- осуществление переговоров с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия путем направления письменного предложения, содержащего условия изъятия (в срок не более 10 рабочих дней с даты определения в установленном порядке размера возмещения и других условий изъятия для муниципальных нужд);
- подготовка и вручение проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также документов, предусмотренных пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам жилых, нежилых помещений в многоквартирном доме и земельных участков (их законным или уполномоченным представителям) в порядке, установленном пунктами 3, 5 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (в срок не более 15 рабочих дней с даты определения в установленном порядке размера возмещения и других условий изъятия для муниципальных нужд);
- заключение и исполнение от имени муниципального образования «Город Томск» (в том числе подписание) соответствующего соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в многоквартирном доме, в том числе земельных участков, жилых и нежилых помещений.
Департаментом жилищной политики администрации Города Томска собственнику квартиры <адрес> было направлено требование от ДД.ММ.ГГГГ № с предложением в течение 6 месяцев после получения требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Истец, как собственник жилого помещения № в данном доме, от сноса дома за счет собственных средств отказалась, требование в установленный срок не исполнила.
Многоквартирный дом по <адрес> включен в резервный перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках муниципальной программы «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2024 – 2028 годы, утвержденной постановлением администрации Города Томска от 07.11.2023 № 901, сроки расселения аварийных домов Муниципальной программой не установлены, сведения о чем находятся в свободном доступе в сети Интернет.
Между тем, дальнейшие действия, установленные Регламентом, не проводились, с момента принятия решения о признании многоквартирного дома по адресу <адрес> аварийным и подлежащим сносу, постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по указанному адресу не издавалось, проект соглашения об изъятии истцу не направлялся, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не проводилась. Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлены.
Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу статьи 32 ЖК РФ основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
Согласно сведениям, поступившим из филиала ППК «Роскадастр» по Томской области (№ от ДД.ММ.ГГГГ) в ответ на судебный запрос, истец Звягинцева В.А., помимо аварийного жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок под ним, иных объектов недвижимости в собственности не имеет.
В свою очередь, невозможность проживания в доме по <адрес> ввиду его критического состояния была установлена специалистами ООО ... в ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключению которого о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций и эксплуатационной безопасности жилого здания (дома) расположенного по адресу: <адрес>, послужившему основанием для признания дома аварийным и подлежащим сносу, в процессе длительной эксплуатации многоквартирного жилого дома и последствий пожара ДД.ММ.ГГГГ произошло ухудшение эксплуатационных характеристик всех его конструкций. На момент обследования основная часть конструкций жилого дома имеют износ 76,5%. Категория технического состояния несущих конструкций жилого здания (дома): фундамент – аварийное; стены – аварийное; крыша – аварийное; перекрытие чердачное и междуэтажное – аварийное; лестницы – аварийное; систем электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения – недопустимое. Это свидетельствует о снижении несущей способности и эксплуатационных характеристик и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья проживающих в нем граждан.
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что до окончания установленного постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № срок расселения многоквартирного жилого дома по <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ) осталось менее полугода, дальнейшее проживание в спорном жилом помещении создает реальную, непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, у истца иных пригодных для проживания жилых помещений не имеется, ответчиком предварительная процедура по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения в таком доме, не соблюдена, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием её жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия принадлежащего ей жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.
В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у Звягинцевой В.А. для муниципальных нужд жилого помещения – квартиры №, адрес объекта: <адрес> путем выкупа, с прекращением права собственности Звягинцевой В.А. на указанное жилое помещение.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).
Как установлено в судебном заседании, земельный участок по адресу расположения многоквартирного дома по <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, имеет площадь ... кв.м, вид разрешенного использования «Для многоквартирной застройки, для эксплуатации многоквартирного дома».
Положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно части 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет, и принадлежит собственникам помещений в нем (в том числе истцу) на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по ному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Сведения о проведении капитального ремонта многоквартирного жилого дома по <адрес> в материалах дела отсутствуют. Доказательств выполнения капитального ремонта за период эксплуатации дома по вышеуказанному адресу полностью либо в части ответчиком не представлено, отсутствие своевременного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, следствием чего явилось признание дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес> необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Из материалов дела следует, что с целью определения выкупной цены жилого помещения истец Звягинцева В.А. обратилась в ООО ..., согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ которого выкупная цена изымаемого жилого помещения составляет 8 879 000 руб., в том числе: стоимость квартиры – 2944 400 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 2202 700 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, приходящийся на квартиру № – 3336 700 руб., размер убытков, причиненных собственникам квартиры № её изъятием – 395 300 руб.
Учитывая, что соглашение о выкупной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения для муниципальных нужд между сторонами не достигнуто, а также наличие между ними спора о рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию, по ходатайству представителя ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом определения от ДД.ММ.ГГГГ о корректировке вопроса, поставленного перед эксперами) по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО ...
Согласно заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение (согласно положениям ч.7 ст.32 ЖК РФ) составляет 7 187 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> (без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) – 2 346 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> – 2 515 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома <адрес>, приходящейся на квартиру № в указанном многоквартирном доме исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме – ДД.ММ.ГГГГ, учитывая год постройки многоквартирного дома – ДД.ММ.ГГГГ, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы) – 2 001 000 руб.; размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – квартиры № 6, у собственника данного объекта – 325 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Рассмотрев отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО ..., на котором истец основывала свои исковые требования при обращении в суд, и заключение комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ООО ... по результатам судебной экспертизы, суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.
Вместе с тем, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении судебной экспертизы, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст.307 УК РФ. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Объективность изложенных в заключении комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку заключение составлено комиссией экспертов, имеющих высшее специальное образование и соответствующую квалификацию, содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих. Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.
После ознакомления с результатами судебной экспертизы стороны о своем несогласии с выводами экспертов не заявили, исковые требования в части размера выкупной стоимости уточнены истцом с учетом результатов судебной экспертизы.
На основании изложенного, суд определяет размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение – квартиру <адрес>, исходя из заключения комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ ООО ..., в размере 7187 000 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу истца Звягинцевой В.А.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение и возникновения права на помещение у иного лица.
Соответственно, настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Звягинцевой В.А. на квартиру <адрес>.
Согласно части 1 статьи 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
При предъявлении иска в суд истцом Звягинцевой В.А. уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., о чем свидетельствует чек-ордер ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на указанную сумму.
Также истцом понесены расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 14 000 руб., что подтверждается договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным Звягинцевой В.А. с ООО ..., пунктом 3.1 которого денежное вознаграждение Исполнителя по договору определено в размере 14 000 руб., кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствующим о внесении Звягинцевой В.А. в кассу ООО ... 14 000 руб. в счет оплаты оценки имущества.
Данные расходы иначе как необходимые расценены быть не могут, поскольку понесены истцом для защиты своего нарушенного права и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, установлении и взыскании выкупной цены.
С учетом удовлетворения судом исковых требований, расходы, понесенные Звягинцевой В.А. на оплату госпошлины в размере 3 000 руб. и на оценку имущества в размере 14 000 руб. подлежат возмещению ему ответчиком в полном объеме.
Кроме того, как указывалось выше, в ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначалась комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО .... Расходы по проведению экспертизы возложены на ответчика, представителем которого было заявлено соответствующее ходатайство.
Стоимость проведения судебной экспертизы составила 25 000 руб., что подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ, счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком не оплачена, о чем свидетельствует ходатайство директора экспертного учреждения об оплате от ДД.ММ.ГГГГ №, представленное в суд совместно с заключением судебной экспертизы.
Доказательства оплаты ответчиком стоимости судебной экспертизы после поступления заключения комиссии экспертов в суд в материалы дела не представлены.
Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении исковых требований в части размера выкупной стоимости, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны подлежит взысканию в пользу ООО ... 25 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск иску Звягинцевой В.А. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у иску Звягинцевой В.А. жилое помещение – квартиру №, адрес объекта: <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа, с прекращением права собственности иску Звягинцевой В.А. на жилое помещение, установив и взыскать размер выкупной цены в сумме 7 187 000 руб.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности иску Звягинцевой В.А. на жилое помещение – квартиру №, адрес объекта: <адрес> после получения выкупной стоимости.
Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу иску Звягинцевой В.А. расходы по уплате госпошлины 3 000 руб., расходы по оценке 14000 руб.
Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ООО ... 25000 руб. за проведение судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья:
Мотивированный текст решения изготовлен 07.07.2026.
На дату опубликования решение не вступило в законную силу.