РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> края 02 июня 2026 года
Норильский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Плетневой Ю.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО7, с участием ФИО1 истца ФИО11,
ФИО1 ответчика ФИО12, рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Муратовой Кундуз, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО3, ФИО2 о расторжении купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО16, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО3, ФИО2 о расторжении купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки.
Требования мотивированы тем, между ФИО5 и ФИО16, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО3, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. При заключении договора продавцы в п. 13 договора гарантировали соответствие квартиры санитарно-техническим нормам и требованиям, пригодность для проживания и эксплуатации. Однако после вселения в конце октября 2024 года семья истца обнаружила, что в квартире очень холодно, особенно холодным был пол. Из-за низкой температуры семья была вынуждена съехать. Указанное жилое помещение расположено на 1-м этаже пятиэтажного дома «сталинской» планировки. Квартира продавалась в хорошем состоянии, после ремонта. При этом пол в помещениях квартиры был сильно поднят, закрывая нижнюю часть батарей отопления. В соответствии с п. 13 указанного Договора, продавцы гарантируют покупателю, что квартира соответствует санитарно-техническим нормам и требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодна для проживания и эксплуатации. Осмотр приобретаемой квартиры был произведен супругом истца в начале сентября 2024 года. В конце сентября 2024 года квартиру повторно осматривали истец и ее муж. На их неоднократные вопросы по поводу того, тепло ли в квартире, учитывая, что квартира эасположена на первом этаже, ответчик пояснила, что в квартире тепло. При осмотре присутствовал также муж ответчика, он также пояснял, что в квартире тепло. Семья истца, в которую входит супруг, двое малолетних и один несовершеннолетний ребенок, вселилась в указанное жилое помещение в конце октября 2024 года. На момент вселения в квартире было очень холодно, особенно холодным был пол в детской спальне. Муж истца обратился к супругу ответчика с вопросом, почему так холодно в квартире. Муж ответчика пояснил, что в соседнем подъезде в квартире на первом этаже делают капитальный ремонт со вскрытием пола, в связи с чем холодный воздух может задувать в помещение цокольного перекрытия. Истец и ее семья прожили в квартире три дня и были вынуждены съехать по причине очень низкой температуры в жилом помещении. На его обращения ООО УК «Жилкомсервис Норильск» предоставил ответ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым от предыдущих собственников в 2023 году поступало обращение по вопросу проведения обследования жилого помещения со стороны технического подполья. По результатам обследования были проведены работы по утеплению плит цокольного перекрытия в техническом подполье в координатах жилого помещения №. Таким образом, истец полагает, что ответчику было доподлинно известно о том, что жилое помещение не соответствует санитарно-техническим нормам и требованиям, предъявляемым к жилым помещениям по причине низкой температуры в квартире, не пригодно для проживания и эксплуатации. Однако ответчик скрыла данную информацию при оформлении сделки купли-продажи квартиры, введя истца в заблуждение относительно потребительских свойств приобретаемого жилья. При последующих обращениях истца в различные инстанции жилое помещение № по указанному адресу распоряжением Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ признано непригодным для постоянного проживания и подлежащим капитальному ремонту. Заключением ООО «НПО «Фундамент» выявлены трещины на несущих стенах, холодные полы, эффект инфильтрации холодного воздуха, а также гниение балок цокольного перекрытия до аварийного состояния. По мнению истца, ответчик знал об указанных недостатках, однако скрыл информацию при продаже, введя ее в заблуждение относительно потребительских свойств жилья, что является существенным нарушением договора. На устное обращение истца по поводу сроков проведения капитального ремонта сотрудником Администрации <адрес> было пояснено, что в ближайшее время производство ремонта не планируется в связи с отсутствием достаточного финансирования данной статьи расходов бюджета. По причине невозможности проживания в квартире ввиду очень низкой температуры семья истца была вынуждена временно переехать в <адрес> края. В адрес ответчика было направлено Предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры, в котором был установлен срок ответа на Предложение - до ДД.ММ.ГГГГ. Указанное Предложение было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени ответчик не представила стороне истца ответ на Предложение о расторжении договора
Истец в лице своего ФИО1 ФИО11, в судебном заседании исковые требования уточнила, просит расторгнуть договор купли-продажи и применить последствия не действительности сделки.
Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно надлежащим образом, для поддержания своих интересов направила своего ФИО1.
В судебном заседании ФИО1 истца ФИО11, действующая на основании нотариальной доверенности <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования с учетом их уточнений поддержала по изложенным в иске основаниям, ходатайствовала о приобщении к материалам дела аудиосообщений переписки в мессенджере МАКС, которые свидетельствуют о том, что риелтор при продаже квартиры очень рекомендовал ее к приобретению.
Ответчик ФИО16, действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО3, ФИО2 о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно надлежащим образом, для поддержания своих интересов направила своего ФИО1.
ФИО1 ответчика ФИО12, действующая на основании нотариальной доверенности <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что покупатель была уведомлена о холодных полах в квартире при осмотре, супруг ответчика лично занимался утеплением пола и рассказывал об этом покупателям.
Третьи лица – ФИО14, ПАО «Сбербанк России», Администрация <адрес>, ФИО1 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Отдел опеки и попечительства Администрации <адрес>, ООО «УК «Жилкомсервис-Норильск», АО «НТЭК», ООО НПО «Фундамент», ФИО6 А.Б. о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, ФИО1 в суд не направили.
ФИО1 Администрации <адрес> в лице ФИО1 ФИО8, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, извещённая о дате и времени судебного заседания своевременно надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, представила письменный отзыв, в котором, ссылаясь на заключение ООО «НПО «Фундамент» и акт межведомственной комиссии, указала, что жилое помещение № в <адрес> признано непригодным для постоянного проживания вследствие ограниченно-работоспособного состояния здания, дефектов фундаментов и цокольного перекрытия, гниения деревянных балок, инфильтрации холода и несоответствия теплозащиты нормативным требованиям, вынесение решения суда полагала на усмотрение суда.
ФИО1 Отдела опеки и попечительства Администрации <адрес> ФИО9, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ представила заявление, в котором указала, что удовлетворение требований о расторжении сделки купли-продажи не нарушит имущественные права несовершеннолетних, так как ранее выданное разрешение на отчуждение их долей было обусловлено приобретением более благоустроенного жилья в <адрес>. Учитывая, что право собственности детей на новое, более просторное жилое помещение зарегистрировано, а обязательство по улучшению жилищных условий исполнено в полном объеме, отмена первоначальной сделки не ухудшает положение несовершеннолетних и не нарушает их законные интересов.
ФИО1 по <адрес> в письменных пояснениях указал на отсутствие возражений относительно заявленных требований.
Третье лицо риэлтор ФИО15, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явился, извещался телефонограммой, от предоставления своих анкетных данных уклонился, в связи с чем допрос данного лица не состоялся.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения ФИО1 сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что на основании договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 жилищного фонда Администрации <адрес> и ФИО16, последней было предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, совместно с нанимателем в жилое помещение вселены члены ее семьи: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения – сын, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения – сын, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения - сын.
Согласно акту приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ указанное выше жилое помещение состоит из 2-х комнат, общей площадью 57,1 кв.м, жилой площадью 32,2 кв. м. Отопительные приборы, системы горячего водоснабжения и санитарно-техническое оборудование на момент передачи находились в удовлетворительном состоянии.
На основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ указанное жилое помещение передано в долевую собственность ФИО16, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО3, ФИО2 по 1/4 доли в праве собственности на каждого, дата государственной регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается материалами приватизационного дела и выпиской из ЕГРН. Срок фактического владения семьи ответчика составил немногим более одного года - с мая 2023 по октябрь 2024 года.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 (продавец), действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО3, ФИО2 и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, удостоверенный нотариусом. Право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Цена квартиры составила 6 530 000 руб. (пункт 3 Договора).
Покупатель частично оплатила стоимость квартиры собственными средствами в размере 1 330 000 руб., частично – за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» (п. 4.1 и 4.2 Договора).
Пунктом 13 договора купли-продажи предусмотрено, что продавцы гарантируют покупателю, что квартира соответствует санитарно-техническим нормам и требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодна для проживания и эксплуатации. Этим же пунктом договора установлено, что покупатель до заключения договора ознакомилась с техническим состоянием отчуждаемого имущества путем внутреннего осмотра и претензий по качественному состоянию не имеет.
Право собственности за ФИО5 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на жилое помещение наложено ограничение прав и обременение объекта – ипотека сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по истечении 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита.
Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРН.
Многоквартирный дом по адресу: <адрес> находится в ФИО1 ООО «Жилкомсервис-Норильск» на основании договора ФИО1 №-У от ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленных пояснений ООО «Жилкомсервис-Норильск от ДД.ММ.ГГГГ следует, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> построен в 1953 году и эксплуатируется более 72 лет.
Из материалов дела следует, что по обращению собственника <адрес> ФИО16 по <адрес>, ООО УК «Жилкомсервис-Норильск» письмом от ДД.ММ.ГГГГ разъяснило порядок замера параметров микроклимата в соответствии с ГОСТ 30494-96, указав на необходимость проведения замеров в холодный период года при температуре наружного воздуха не выше -5°С. При этом в ходе осмотра технического подполья под жилыми комнатами указанной квартиры было выявлено разрушение утеплителя цокольного перекрытия. Во исполнение плана текущего ремонта в целях повышения комфорта проживания граждан управляющей организацией в 2023 году были организованы и фактически выполнены локальные работы по дополнительному утеплению данного участка цокольного перекрытия.
Вместе с тем, судом установлено, что в период владения спорным жилым помещением ответчиком ФИО16 в 2024 году каких-либо письменных или устных обращений по вопросу несоответствия температурного режима в квартире в адрес ООО УК «Жилкомсервис-Норильск» не поступало.
По обращению истца ФИО5 в начале 2025 года управляющая компания содействовала проведению обследования <адрес> смежных конструкций специализированной организацией ООО «НПО «Фундамент».
Согласно заключению ООО «НПО «Фундамент», а также заключению межведомственной комиссии №-МВК/3 от ДД.ММ.ГГГГ, Распоряжению Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, были установлены следующие основные дефекты:
- Системное несоответствие теплоизоляции ограждающих конструкций (цокольного перекрытия) требованиям СП 50.13330.2024, что приводит к низкой температуре пола и инфильтрации холодного воздуха.
- Потеря несущей способности отдельных деревянных балок цокольного перекрытия (балки №, 4 под жилой комнатой) вследствие биоповреждений и длительной эксплуатации.
Цокольное перекрытие, включая балки и теплоизоляционный пирог, в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ относится к общему имуществу многоквартирного дома. Выявленное состояние конструкций обусловлено многолетней эксплуатацией здания (свыше 70 лет) и многократным превышением нормативных межремонтных сроков. Работы 2023 года носили характер локального улучшения и объективно не могли устранить системные проблемы критического износа несущих элементов, выявленные в 2025 году. Дефекты подлежат устранению путём проведения капитального ремонта общего имущества МКД.
Управляющая компания пояснила, что состояние скрытых несущих конструкций и степень соответствия теплоизоляции нормативам не могут быть достоверно оценены при визуальном осмотре квартиры без специального инструментального обследования со вскрытием конструкций. Информация о работах 2023 года сама по себе не свидетельствовала о наличии неустранённых критических дефектов, а напротив, указывала на принятие мер по улучшению состояния помещения.
Из справки, предоставленной ООО «Жилкомсервис-Норильск» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в рамках текущего ремонта ООО «УК «ЖКС-Норильск» выполняет работы по дополнительному утеплению цокольных перекрытий МКД в целях обеспечения нормативных показателей в жилых помещениях. Собственник жилого помещения № МКД № по <адрес> обратился в ООО «УК «ЖКС-Норильск» с жалобой на нарушение температурного режима в вышеуказанном помещении в октябре 2024 года.
По результатам обследования установлена необходимость проведения обследования цокольного перекрытия специализированной организацией, осуществляющей мерзлотно-технический надзор за МКД, обслуживаемыми ООО «УК «ЖКС-Норильск», на предмет оценки технического состояния несущих элементов. На основании заключения специализированной организации собственнику рекомендовано обратиться в межведомственную комиссию (далее - МВК) с целью признания вышеуказанного жилого помещения подлежащим капитальному ремонту в связи с аварийным состоянием несущих деревянных балок цокольного перекрытия.
Согласно Протоколу №-МВК от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение признано подлежащим капитальному ремонту - проведение ремонтно-восстановительных работ, с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения, в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. Данный факт свидетельствует о необходимости выселения проживающих граждан в целях обеспечения их безопасности. Более того, согласно технологии производства работ по замене балочного перекрытия, при производстве работ выполняется демонтаж цокольного перекрытия в объеме 100%, в связи с чем, к выполнению работ возможно приступить только после выселения граждан. Выполнить работы по утеплению аварийного балочного перекрытия не представляется возможным, т.к. дополнительная нагрузка от изолирующего материала и каркаса может привезти к обрушению конструкций. В связи с данным фактом работы по утеплению цокольного перекрытия управляющей компанией не произведены. Дополнительно сообщили, что работы по замене перекрытий относятся к работам капитального ремонта, жилищной услугой не предусмотрены.
Согласно п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям.
Истцом и его ФИО1 не представлено достаточных и достоверных доказательств того, что ответчиком были скрыты какие-либо существенные недостатки квартиры, которые не могли быть обнаружены истцом при обычном осмотре перед покупкой.
Из представленных в материалы дела договора социального найма, акта приема-передачи жилого помещения от 2023 года, договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, а также распоряжения Администрации <адрес> о предварительном разрешении на совершение сделки купли-продажи долей квартиры следует, что семья ответчика ФИО16 вселилась в спорную квартиру по договору социального найма в 2023 году, впоследствии приватизировала ее.
Как указано судом выше, согласно акту приема-передачи жилого помещения по договору социального найма от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение находилось и передано, в том числе в части отопительных приборов, систем горячего водоснабжения, в удовлетворительном состоянии.
Данные документы не подтверждают, что на момент продажи квартиры в октябре 2024 года жилое помещение было признано в установленном порядке непригодным для проживания.
Жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> признано непригодным для проживания Распоряжением Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, уже после продажи и вселения истца, что само по себе не свидетельствует о наличии у ответчика умысла на сокрытие каких-либо сведений, поскольку решение межведомственной комиссии основано на выводах, сделанных в заключении ООО «НПО «Фундамент» от 2025 года, выполненном по обращению истца уже после покупки.
Само по себе признание помещения непригодным для проживания Распоряжением Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ не является автоматическим доказательством наличия существенных недостатков на момент передачи товара в октябре 2024 года, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре.
В силу положений ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение передано истцу. Акт приема-передачи сторонами суду не представлен.
Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, удостоверенный нотариально.
Согласно пункту 13 указанного договора, покупатель до его подписания ознакомился с техническим и санитарно-техническим состоянием приобретаемого имущества путем внутреннего осмотра, выразив согласие с качеством объекта.
Оценив условия договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что истец, будучи осведомленным о периоде постройки 1953 год и длительной эксплуатации здания более 70 лет, согласился принять объект в текущем техническом состоянии. По делу не установлено умышленного намерения со стороны продавца скрыть от истца какие-либо дефекты, в связи с чем риски, связанные с естественным ухудшением состояния здания в процессе его нормального износа, после подписания договора и перехода права собственности возлагаются на покупателя.
Более того, при оценке добросовестности поведения ответчика суд принимает во внимание, что на момент заключения договора купли-продажи в октябре 2024 года многоквартирный <адрес>, равно как и спорное жилое помещение, не были признаны в установленном порядке аварийными, непригодными для проживания либо подлежащими капитальному ремонту в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.
Ответчик, не обладая специальными техническими познаниями в области строительства и оценки состояния несущих конструкций, добросовестно полагался на сведения органов технического учета и управляющей организации, осуществлявшей эксплуатацию жилого дома, согласно которым на момент совершения сделки жилое помещение не было ограничено в обороте по причине аварийности, не значилось подлежащим сносу или реконструкции, в отношении него не имелось предписаний о необходимости выселения или проведения капитального ремонта по причине аварийного состояния перекрытий.
При таких обстоятельствах требование от продавца ФИО16 являющейся физическим лицом, не являющейся профессиональным участником рынка недвижимости и не обладающей специальными строительными познаниями, – предвидеть скрытые дефекты, выявленные после сделки купли-продажи специализированной организацией ООО «НПО «Фундамент» по заказу нового собственника ФИО5, является необоснованным.
Кроме того, суд учитывает, что ответчику ФИО16 и ее семьи спорное жилое помещение было передано на основании договора социального найма от ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии жилое помещение путем приватизации перешло в их собственность ДД.ММ.ГГГГ на основании договора передачи жилого прощения в собственность граждан №. Срок фактического владения квартирой семьей ответчика составил немногим более одного года - с мая 2023 года по октябрь 2024 года.
Учитывая значительный износ здания <адрес> года постройки, то есть эксплуатируется более 70 лет и скрытый характер дефектов цокольного перекрытия (гниение деревянных балок, которое не может быть обнаружено без вскрытия пола и инструментального обследования), у суда отсутствуют основания полагать, что за столь короткий период проживания ответчик могла и должна была обладать информацией о критическом состоянии несущих конструкций, скрытых напольным покрытием, при отсутствии официальных заключений контролирующих органов на момент сделки.
Ответчик, как и истец, не является специалистом в области строительной экспертизы, и выявленные в 2025 году аварийные изменения деревянных балок не могли быть очевидными для нее при обычной эксплуатации квартиры, особенно с учетом того, что полы в квартире были утеплены как собственными силами ответчика (заливка щелей, укладка минеральной ваты), так и силами управляющей компании в 2023 году.
Суд также принимает во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчику до совершения сделки каким-либо компетентным органом (управляющей организацией, администрацией, органами жилищного надзора) доводилась информация об аварийном состоянии именно балок цокольного перекрытия, а не о необходимости локального утепления.
Напротив, из ответов управляющей компании от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ следует, что работы по утеплению плит цокольного перекрытия в координатах жилого помещения № были выполнены, а снижение температуры пола связывалось с аварийным состоянием смежной <адрес>.
Данные обстоятельства не позволяют сделать однозначный вывод о том, что ответчик знала о неустранимости дефектов и о том, что квартира в принципе непригодна для проживания, и, соответственно, о наличии у нее умысла на сокрытие таких сведений.
Материалами дела подтверждено, что факт пониженного температурного режима не являлся для истца скрытым обстоятельством.
Из переписки с риэлтором, показаний третьего лица и иных доказательств следует, что до заключения договора истцу была известна совокупность следующих обстоятельств: квартира расположена на первом этаже <адрес> года постройки в условиях Крайнего Севера; пол поднят до уровня батарей; в комнатах установлено по одному радиатору, в коридоре они отсутствуют; предыдущие собственники самостоятельно производили утепление пола и пользовались обогревателями; при осмотре квартира воспринималась как холодная.
Техническая причина этого явления - гниение балок и недостаточная теплоизоляция, выявленные позднее, - не меняет того, что само потребительское свойство товара (температурный режим) было предметом осознанной оценки покупателя ещё до подписания договора.
Судом в судебном заседании исследованы аудиосообщения и расшифровки переписки сторон в мессенджере «Макс» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела установлено следующее. ДД.ММ.ГГГГ риэлтор предложил истцу квартиру, охарактеризовав её как «замечательную», «очень большую», расположенную на первом этаже с высоким цоколем. В тот же день истец в ответном аудиосообщении выразила обеспокоенность состоянием отопления: по одному радиатору в комнатах, в коридоре радиаторы отсутствуют, и прямо указала, что не готова рисковать и вкладываться в квартиру на первом этаже. В ответ риэлтор заверил, что квартира «точно тёплая», сославшись на опыт работы в этом здании и доверие к продавцам. По итогам повторного осмотра ДД.ММ.ГГГГ риэлтор в переписке зафиксировал собственные ощущения - «она реально как будто холодная», - однако продолжал убеждать в добросовестности собственников. После вселения ДД.ММ.ГГГГ супруг истца обратился к риэлтору с претензией; риэлтор ответил, что проблема решаема через управляющую компанию. В аудиосообщении от ДД.ММ.ГГГГ истец сообщила о невозможности проживания ввиду крайне низкой температуры и заявила о намерении обратиться в суд; риэлтор выразил сожаление, признал неожиданность сложившейся ситуации и предложил лишь перепродать квартиру.
Оценивая указанные доказательства в совокупности с показаниями третьего лица ФИО13 и письменными материалами дела, суд приходит к следующим выводам.
Довод ФИО1 ответчика ФИО12 о том, что аудиосообщения представлены вырванными из контекста, опровергается их содержанием в совокупности с иными доказательствами.
Из материалов дела следует, что бывший супруг ответчика ФИО6 А.Б. при осмотре квартиры в сентябре 2024 года лично сообщал истцу и её супругу о холодном поле, о самостоятельном утеплении кухни, кладовой и части коридора (минеральная вата, монтажная пена), о том, что пол поднят до уровня батарей, что семья пользуется обогревателями, которые включены в состав передаваемого имущества.
Данные показания согласуются с ответами управляющей компании от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и подтверждают отсутствие умысла на сокрытие известных ответчику обстоятельств. Кроме того, из текстовой переписки в мессенджере следует, что супруг ответчика в ответ на обращение супруга истца указывал, что «до этой дырки не добрался», что дополнительно подтверждает его действия по самостоятельному утеплению и осведомлённость покупателей о предпринимавшихся мерах.
Таким образом, материалами дела подтверждено, что истец до подписания договора располагала информацией, ставящей под сомнение качество отопления, - первый этаж, малое количество радиаторов, холодный пол, - осознавала возможные негативные последствия приобретения такой квартиры, однако после заверений риэлтора приняла решение о покупке.
В присутствии нотариуса истец подписала договор, произвела полный расчёт как собственными, так и заёмными денежными средствами, вселилась в квартиру, тем самым дав ответчику разумные основания считать сделку состоявшейся и соответствующей ожиданиям покупателя.
В силу п. 2 ст. 431.1 ГК РФ покупатель, который при заключении договора знал или должен был знать о недостоверности заверений контрагента, не вправе ссылаться на такие заверения после исполнения договора.
В данном случае заверения истца риэлтором о том, что квартира теплая, носили предположительный, оценочный характер и не могли быть расценены разумным приобретателем как безусловная гарантия отсутствия любых проблем с отоплением. При этом истец не была лишена возможности провести инструментальное измерение температуры, зафиксировать ее в акте осмотра либо запросить у продавца документы о проведенных ремонтных работах, однако этого не сделала.
При таких обстоятельствах истец не вправе возлагать исключительную ответственность за выявленные недостатки на продавца, который, в свою очередь, не скрывал факта обращения в управляющую компанию по вопросу холода и производил утепление пола собственными силами.
При этом суд находит несостоятельным довод истца о том, что холодные полы и недостатки отопления являются скрытыми недостатками, поскольку сам факт расположения квартиры на первом этаже, субъективные ощущения прохлады при осмотре, а также отсутствие радиаторов в коридоре и малое их количество в комнатах являются очевидными характеристиками, которые покупатель мог и должен был оценить при осмотре.
Истец, выражая сомнения в аудиосообщении от ДД.ММ.ГГГГ, прямо указала, что «не готова рисковать и вкладываться», то есть осознавала возможные негативные последствия приобретения квартиры на первом этаже с указанными особенностями системы отопления. Тем не менее, после дополнительных заверений риэлтора, истец приняла решение о покупке, приняв на себя соответствующие риски.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, и истец, имея возможность отказаться от сделки, добровольно выбрала заключить договор на предложенных условиях, что исключает возможность последующего расторжения договора по основаниям, о которых она знала или должна была знать до его подписания.
Доводы истца о наличии трещин на наружной несущей стене также не могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку при визуальном осмотре квартиры перед покупкой истец имела возможность оценить состояние отделочных слоев и стен, в том числе факт наличия или отсутствия видимых трещин. Доказательств того, что ответчик умышленно скрыл наличие трещин с помощью декоративных методов отделки (например, шпаклевки или обоев), истцом не представлено. Более того, существенность влияния данных трещин на безопасность проживания, их характер (конструктивные или технологические), причины возникновения, а также возможность и стоимость их устранения могли быть установлены только путем проведения судебной строительно-технической экспертизы, от проведения которой истец отказалась.
При таких обстоятельствах суд лишен возможности сделать вывод о том, что трещины на стенах являются существенным недостатком, делающим квартиру непригодной для проживания либо требующим несоразмерных расходов на их устранение. Утверждения истца в этой части носят предположительный характер и не подтверждены объективными доказательствами.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец, действуя разумно и осмотрительно, при заключении договора купли-продажи не могла не знать о том, что приобретает квартиру с определенными физическими характеристиками, в том числе с холодными полами, и была согласна на приобретение квартиры именно в таком состоянии, о чем свидетельствует подписанный ею договор, в котором она подтвердила отсутствие претензий к качественному состоянию квартиры после ее осмотра.
В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Истцом не представлено доказательств, что продавец каким-либо образом ограничивал ее возможность осмотра квартиры или предоставлял недостоверную информацию о ее потребительских свойствах.
Более того, суд учитывает, что п. 2 ст. 431.1 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора недействительным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС24-4207, если получатель заверений об обстоятельствах (покупатель) изначально знал об их недостоверности, он не вправе предъявлять требования к контрагенту, связанные с такими заверениями.
В данном случае, получив от продавца заверения о качестве квартиры (п. 13 Договора), истец, тем не менее, располагала информацией о холодных полах, полученной при осмотре и из переписки с риэлтором, то есть знала о неполноте этих заверений применительно к температурному режиму, однако согласилась на заключение договора и приняла квартиру без замечаний, в связи с чем в силу приведенных положений закона она не вправе впоследствии ссылаться на недостоверность заверений продавца. В противном случае это означало бы извлечение преимущества из собственного недобросовестного или неосмотрительного поведения, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.
Применяя приведенные нормы и разъяснения к установленным обстоятельствам, суд также исходит из того, что поведение истца, которая после получения информации о недостатках (холодные полы, первый этаж, малое количество радиаторов) не отказалась от подписания договора купли-продажи в присутствии, в том числе нотариуса, произвела полный расчет по договору за наличные и заемные (ипотека) денежные средства, вселилась в квартиру, давало ответчику разумные основания полагать, что сделка является действительной и устраивает покупателя.
Данное поведение истца в силу принципа эстоппель, вытекающего из положений ст. 10 ГК РФ и п. 2 ст. 431.1 ГК РФ, лишает ее права впоследствии требовать расторжения договора по тем же самым основаниям, которые были ей известны до его заключения.
Принятие покупателем осознанного решения о покупке объекта с явными признаками недостатков (холод, первый этаж, отсутствие радиаторов в коридоре) исключает возможность последующего расторжения договора по этим же основаниям, поскольку в противном случае допускалось бы извлечение преимущества из собственного неразумного и неосмотрительного поведения, что противоречит основным началам гражданского законодательства.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что истец, утверждая о существенности выявленных недостатков, в том числе о неустранимости дефектов либо несоразмерности расходов на их устранение стоимости квартиры, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представила суду допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих эти обстоятельства.
Ходатайство истца о назначении судебной строительно-технической экспертизы, которая могла бы установить причины возникновения дефектов, их характер, объем необходимых ремонтных работ, их стоимость и возможность устранения без несоразмерных затрат, было заявлено ФИО1 истца в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, однако впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 истца заявил об отказе от данного ходатайства ввиду невозможности оплаты экспертизы.
В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.
Бремя доказывания существенности недостатков, то есть наличия обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 475 ГК РФ (неустранимость, несоразмерность расходов и т.д.), лежит на истце.
Отказ истца от проведения экспертизы, который не был вызван действиями суда или ответчика, а обусловлен исключительно финансовыми соображениями истца, не может служить основанием для освобождения истца от обязанности доказывания.
Поскольку истец не представил заключение специализированной организации о стоимости устранения выявленных недостатков и о том, превышают ли такие расходы разумные пределы по сравнению с ценой квартиры - 6 530 000 руб., а также не доказал, что недостатки являются неустранимыми, суд лишен возможности сделать вывод о существенности нарушения условий договора со стороны продавца.
Распоряжение Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, на которое ссылается истец, является административным актом, принятым по результатам работы межведомственной комиссии в рамках Положения №, и не содержит выводов о стоимости ремонта, о существенности недостатков именно для целей применения гражданско-правовых последствий в виде расторжения договора купли-продажи. Данный акт лишь констатирует необходимость проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, но не освобождает истца от доказывания того, что выявленные дефекты являются существенными именно по смыслу ст. 475 ГК РФ.
В отсутствие экспертного заключения доводы истца о существенности недостатков носят предположительный характер, что в силу ст. 67 ГПК РФ не может служить основанием для удовлетворения иска.
Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что истец, предъявляя иск о расторжении договора купли-продажи, не лишена возможности защитить свои права иными способами, предусмотренными ст. 475 ГК РФ, в частности потребовать соразмерного уменьшения покупной цены либо возмещения расходов на устранение недостатков.
В настоящем деле истцом заявлено исключительное требование о расторжении договора, которое в силу своей правовой природы (ultima ratio) подлежит удовлетворению лишь при доказанности неустранимости недостатков либо несоразмерности расходов на их устранение стоимости товара. Таких доказательств, как указано выше, не представлено.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости, которая обременена ипотекой в пользу добросовестного залогодержателя – ПАО «Сбербанк России», а также повлечет за собой необходимость возврата сторонами полученного по сделке, что затронет права третьих лиц, не участвующих в споре (кредитора).
Стабильность гражданского оборота и принцип поддержки добросовестного залогодержателя, закрепленные в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ, требуют особой осторожности при расторжении сделок с недвижимостью, исполненных сторонами и зарегистрированных в установленном порядке.
При наличии иных способов защиты, которые могли бы компенсировать истцу возможные убытки от приобретения квартиры с недостатками, расторжение договора является несоразмерным способом защиты, нарушающим баланс интересов сторон и стабильность имущественных прав, в том числе прав залогодержателя.
Суд отклоняет ссылку истца на то, что заверения о надлежащем качестве квартиры исходили от сопровождавшего сделку риэлтора.
В рамках гражданского оборота риэлторская деятельность носит информационно-посреднический характер. Субъективное профессиональное мнение риэлтора, равно как и его устные консультации, не снимают с покупателя, действующего в рамках стандарта разумного поведения, обязанности по самостоятельной проверке качественных характеристик недвижимого имущества.
Невыполнение истцом доступных мер по проверке технического состояния объекта (путем проведения осмотра с привлечением профильных специалистов до заключения сделки) при явной осведомленности о длительной эксплуатации самого здания, относится к внутренним рискам покупателя и не может служить основанием для признания заверений продавцов недостоверными
Суд также приходит к выводу, что риски, связанные с возможным ненадлежащим исполнением риэлтором своих консультационных и информационных обязательств перед истцом (в том числе касающихся эксплуатационных характеристик жилого помещения, температурного режима и состояния напольного покрытия), лежат исключительно на самом истце как на заказчике данных услуг.
Из положений главы 39 ГК РФ следует, что качество и полнота исполнения обязательств исполнителем по договору возмездного оказания услуг оцениваются в рамках правоотношений сторон этого договора и не могут порождать обязанностей для третьих лиц, не являющихся его участниками.
Названные риски не могут быть переложены на продавцов - физических лиц, со стороны которых не усматривается признаков недобросовестного поведения или предоставления заведомо достоверно ложных сведений (ст. 10 ГК РФ).
При оценке доводов истца о ненадлежащем качестве жилого помещения суд принимает во внимание его специфические технические характеристики и географическое расположение.
Предметом договора купли-продажи является квартира, расположенная в <адрес>, в многоквартирном жилом <адрес> года постройки так называемой «сталинской» планировки. Конструктивные особенности зданий данного типа, возведенных в условиях Крайнего Севера (включая деревянные перекрытия и особенности вентилируемого цокольного пространства), изначально предполагают повышенные риски теплопотерь.
В связи с этим пониженная температура напольного покрытия в отсутствие специальных теплотехнических измерений может являться как следствием проектно-конструктивных характеристик самого здания, так и результатом ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома со стороны управляющей организации.
Материалами дела не подтверждается, что температурный режим в жилом помещении на момент заключения договора не соответствовал обязательным санитарно-эпидемиологическим требованиям (действующим СанПиН и ГОСТ).
Учитывая, что для установления причинно-следственной связи между действиями продавца и температурными колебаниями, а также для определения существенности таких отклонений требуются специальные познания в области строительства и теплотехники, судом сторонам разъяснялось право на заявление ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы (ст. 79 ГПК РФ).
В связи с тем, что истец от проведения судебной экспертизы отказалась, а иными объективными и допустимыми доказательствами факт передачи квартиры с существенными и неустранимыми нарушениями требований к качеству не подтвержден, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания факта нарушения ответчиком своих обязательств
Из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ18-27, следует, что неоплата приобретаемого имущества признается существенным нарушением договора купли-продажи. В рассматриваемом деле оплата покупателем произведена в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось. В свою очередь, истцом не доказано наличие таких недостатков квартиры, которые являются существенными именно с точки зрения их неустранимости либо несоразмерности расходов на их устранение стоимости квартиры.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, существенность недостатка определяется в каждом конкретном случае исходя из стоимости товара, характера недостатка, возможности и целесообразности его устранения, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств. Доказательств, подтверждающих, что выявленные дефекты являются неустранимыми либо затраты на их устранение сопоставимы со стоимостью квартиры, истцом не представлено.
При этом суд также учитывает, что распоряжением Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ квартира признана подлежащей капитальному ремонту, то есть устранение недостатков возможно путем проведения ремонтных работ, что подтверждает отсутствие оснований для вывода о неустранимости недостатков.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора купли-продажи, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО5 к Муратовой Кундуз, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО3, ФИО2, о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Норильский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Ю.С. Плетнева
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.