ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 августа 2026 года с. Довольное
Доволенский районный суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Буяновой Н.А., при секретаре Кушко Т.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный холдинг Кристалл» к Комаровскому А. Л. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Агропромышленный холдинг Кристалл» (ООО «АПХ Кристалл») ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Доволенский районный суд <адрес> с исковым заявлением к Комаровскому А. Л. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на следующие обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АПХ Кристалл» и Комаровским А. Л. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в соответствии с которым должник обязался выплатить выкупную стоимость недвижимого имущества в размере 1 000 000 (один миллион) рублей в рассрочку ежемесячными периодическими платежами в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Последний платеж от должника поступил ДД.ММ.ГГГГ. Общая сумма платежей по договору на дату последнего платежа составила 531912 рублей. Сумма задолженности за 7 месяцев просрочки платежей составляет 105000 рублей.
В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору на недвижимое имущество наложено обременение в виде ипотеки по Закону от ДД.ММ.ГГГГ:
- на <адрес>:05:021105:397-54/173/2023-8
- на земельный участок №.
В соответствии с п. 1 ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации, заложенное имущество находится у залогодателя.
Оснований для освобождения должника от обращения взыскания на заложенное имущество не имеется.
В целях примирения сторон, истец предлагал ответчику погасить образовавшуюся задолженность либо добровольно реализовать заложенное по ипотеке имущество. Однако, ответа на свое предложение не получил.
Просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору купли-продажи имущества, обеспеченного залогом (законной ипотекой) в размере 468088 рублей и обратить взыскание на заложенное имущество.
Поскольку стоимость заложенного имущества согласована сторонами при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, доказательства, свидетельствующие об изменении рыночной стоимости заложенного имущества, отсутствуют, истец полагает возможным признать указанную в договоре и согласованную сторонами стоимость заложенного имущества в качестве начальной продажной цены при реализации имущества путем продажи с публичных торгов.
Представитель истца в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержал, просил удовлетворить требования. В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ не явился, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «АПХ Кристалл».
Ответчик Комаровский А.Л. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, не сообщил суду об уважительных причинах неявки, не просил суд о рассмотрении дела без его участия, либо отложении судебного заседания.
Ответчик, не явившись в судебное заседание, по своему усмотрению не воспользовались диспозитивным правом по предоставлению доказательств в обоснование своих возражений по иску, тем самым принял на себя риск соответствующих процессуальных последствий, в том числе в виде постановления решения по доказательствам, представленным истцом.
В связи с этим, суд считает возможным данное дело рассмотреть по имеющимся доказательствам.
В соответствии со статьей 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства, если истец против этого не возражает.
Представитель истца не возражает против рассмотрения дела в порядке заочного производства в отсутствие ответчика, о чем указано в письменном заявлении.
Таким образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца и ответчика, в порядке заочного производства.
Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями законов; не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пункт 1 ст. 485 ГК РФ предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В силу положений ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец в праве потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (п. 3).
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющий принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АПХ Кристалл» и Комаровским А.Л. заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по согласованной стоимости объекты недвижимости:
- жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 60,6 кв. м, с кадастровым номером №;
- земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1900 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи, стоимость объектов недвижимости составляет 1 000 000 рублей (300 000 рублей стоимость земельного участка и 700 000 рублей – стоимость квартиры).
Из п. 2.2 договора купли-продажи следует, что расчет между сторонами производится в следующем порядке:
- первый платеж в размере 100 000 рублей оплачивается покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем предоставляется рассрочка на период 60 месяцев по 15 000 рублей в месяц, до 20 числа текущего месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (срок первого платежа рассрочки).
Согласно п. 6.4 договора купли-продажи заявление о снятии ипотеки с недвижимого имущества подается продавцом (либо его правопреемником) после оплаты цены договора по п. 2.2.1 настоящего договора.
Из материалов дела следует, что ООО «АПХ Кристалл» исполнил свои обязательства по договору купли-продажи квартиры и земельного участка, в соответствии с п. 1.1 договора передав в собственность Комаровскому А.Л. указанные квартиру и земельный участок, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Государственная регистрация права собственности (номер государственной регистрации 54:05:021105:397-54/173/2023-7) и ипотеки в силу закона (номер государственной регистрации 54:05:021105:397-54/173/2023-8) на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Государственная регистрация права собственности (номер государственной регистрации 54:05:021105:110-54/173/2023-7) и ипотеки в силу закона (номер государственной регистрации 54:05:021105:110-54/173/2023-8) на земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Согласно произведенному истцом расчету, задолженность Комаровского А.Л. по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ составляет 468088 рублей (с учетом внесенных платежей в сумме 531912 рублей).
В адрес ответчика истцом направлена претензия о погашении задолженности по договору купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, в нарушение принятых на себя обязательств Комаровский А.Л. ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества, ежемесячные платежи в счет оплаты задолженности вносил нерегулярно, что привело к образованию задолженности.
Представленный в обоснование иска расчет задолженности проверен судом. Он является обоснованным, составленным в соответствии с условиями заключенного сторонами договора, с учетом ранее внесенных ответчиком платежей, не противоречит нормам действующего законодательства.
До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена. Доказательств, опровергающих сумму задолженности либо подтверждающих ее отсутствие, суду представлено не было.
Таким образом, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга в размере 468088 рублей.
Пунктом 1 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 5 ст. 54.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ).
В силу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами правил о залоге вещей», обращение взыскания на предмет залога не допускается, если допущенное должником нарушение незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенной вещи.
Пока не доказано иное, незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости предмета залога предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенной вещи и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2 статьи 348 ГК РФ, пункт 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами правил о залоге вещей», под суммой неисполненного обязательства для целей определения незначительности нарушения и ее соразмерности стоимости предмета залога следует понимать объем обоснованно предъявленного к взысканию денежного требования, включая сумму основного долга, проценты, неустойку и др. (статья 337 ГК РФ).
Если требование об обращении взыскания на предмет залога предъявлено наряду с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченного залогом денежного обязательства, исполняемого периодическими платежами, сумму неисполненного обязательства для целей установления незначительности нарушения и определения ее соразмерности стоимости предмета залога составляют размер всего обеспеченного залогом требования - остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты и т.д.
В соответствии со ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (ч. 1); если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущества, согласования стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (ч. 3).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Соответственно, начальная продажная цена заложенного имущества соответствует залоговой стоимости указанной в договоре купли-продажи и составляет 300000 рублей – стоимость земельного участка и 700000 рублей – стоимость квартиры.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный холдинг Кристалл» к Комаровскому А. Л. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и обращении взыскания на заложенное имущество -удовлетворить.
Взыскать с Комаровского А. Л., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный холдинг Кристалл» (ИНН 5420124142, ОГРН 1155476005200) задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 468 088 (четыреста шестьдесят восемь тысяч восемьдесят восемь) рублей 00 копеек.
Обратить взыскание на квартиру, площадью 60,6 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Определить способ реализации квартиры расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Обратить взыскание на земельный участок, площадью 1900 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Определить способ реализации земельного участка, площадью 1900 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость земельного участка, площадью 1900 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии заочного решения.
Заочное решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, либо в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене заочного решения, путем подачи апелляционной жалобы.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий Буянова Н.А.
Мотивированное заочное решение изготовлено 28 августа 2026 года.