РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 августа 2026 года г. Братск
Братский городской суд Иркутской области в составе:
председательствующего судьи Артёмовой Ю.Н., при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1726/2026 по исковому заявлению ФИО1 к Акционерному обществу «Гелиос» о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности,
УСТАНОВИЛ:
Истец – ФИО1 обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Гелиос» (далее по тексту – АО «Гелиос»), в котором с учетом уточнений, окончательно просил признать за ним право собственности на нежилое помещение – гараж ***, общей площадью *** кв.м., расположенный в подвальном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ***, по адресу: <адрес>, в силу приобретательной давности.
В обоснование исковых требований истец в исковом заявлении указал, что с 10.06.1996 года он владеет нежилым помещением, расположенным на подземном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый ***, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ПКАО «Гелиос», правопреемником которого является АО «Гелиос». Имущество представляет собой нежилое помещение (гараж), расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый ***. Право собственности на гараж не зарегистрировано в ЕГРН, сам объект поставлен на кадастровый учет.
Многоквартирный жилой дом, в котором расположен гараж, был введён в эксплуатацию на основании Постановления главы администрации г. Братска № 2304 от 16.12.1994, которым утверждён акт Государственной приёмочной комиссии о приёмке законченного строительством объекта. Застройщиком и первоначальным балансодержателем многоквартирного дома и входящего в его состав гаража являлось РСУ «ИркутскЭнерго». Впоследствии ФИО3, занимавший должности главного инженера, а затем директора Иркутскэнерго, стал собственником квартиры и гаража на основании Договора купли- продажи удостоверенного нотариусом Братского нотариального округа ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ по реестру ***, зарегистрированную в БТИ г. Братска ДД.ММ.ГГГГ за номером 8157-14640. Одновременно с квартирой ФИО3 был передан гараж, что подтверждается отметкой в договоре о полном расчёте за гараж, удостоверенной подписью заместителя главного инженера Иркутскэнерго ФИО5 Данная отметка подтверждает, что на момент совершения сделки ФИО3 являлся собственником гаража и распорядился им на законных основаниях. 25.01.1996 года между ФИО3 (продавец) и ПКАО «Гелиос» (покупатель) был заключён Договор купли-продажи <адрес> указанном доме, удостоверенный нотариусом Братского нотариального округа ФИО4 и зарегистрированный в реестре БТИ ***ДД.ММ.ГГГГ.1996 Истец заключил Договор купли-продажи с Ответчиком предметом которого является гараж. Обязательства по оплате истцом исполнены в полном объёме, до подписания договора. Право собственности возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в связи с чем не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В настоящее время ПКАО «Гелиос» реорганизовано, его правопреемником является Акционерное общество «Гелиос», привлечённое к участию в деле в качестве ответчика. На момент заключения договора Истец не знал и не мог знать об отсутствии государственной регистрации права собственности продавца, поскольку действовавшее законодательство (до 1998 года) не устанавливало регистрации перехода права собственности на недвижимость. Истец добросовестно полагал, что после подписания договора и акта приёма-передачи право собственности на гараж перешло к нему в полном объёме. С момента подписания договора кули-продажи с ДД.ММ.ГГГГ и фактической передачи гаража истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет гаражом как своим собственным. Срок владения на момент подачи иска составляет 30 лет. Добросовестность владения истца подтверждается тем, что он приобрёл гараж на возмездной основе по договору, прямо предполагавшему переход права собственности. Владение осуществляется истцом не по договору аренды, хранения или иному обязательственному правоотношению, а именно как своим собственным имуществом.
В судебное заседание истец ФИО1, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика АО «Гелиос» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление, в котором указал на то, что не имеет возражений против искового заявления, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Представитель третьего лица Администрации МО г.Братска, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель третьего лица – ООО УК «Жилсервис» в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом о дате, времени и месте его проведения.
Изучив предмет, основание и доводы иска, исследовав письменные материалы дела, оценив исследованные в судебном заседании доказательства каждое в отдельности с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а в их совокупности достаточности для разрешения данного гражданского дела по существу, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ч.1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ч.1 ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что п.1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Анализируя и оценивая представленные суду доказательства в их совокупности, суд установил, что на основании договора купли-продажи гаража от ДД.ММ.ГГГГ, ПКАО «Гелиос» продало, а ФИО1 купил принадлежащий продавцу на праве собственности гараж, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью *** кв.м. (п.1). Указанный гараж принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры и гаража от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Братского нотариального округа ФИО4 (п. 2). Указанный гараж продается за *** руб. (п.3). Передача гаража и расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Претензий по оплате не имеется (п. 4).
Договор купли-продажи гаража подписан сторонами и ими не оспаривается, равно как и не оспаривается факт передачи денежных средств от покупателя продавцу и передачи самого недвижимого имущества от продавца покупателю, по указанному договору купли-продажи гаража.
В настоящее время ПКАО «Гелиос» реорганизовано, его правопреемником является Акционерное общество «Гелиос», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.
Суду представлен технический план здания, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно Выписки из ЕГРН, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый ***, находятся нежилые помещения, поставленные на кадастровый учет.
В соответствии с Актом обследования нежилого помещения – гаража, составленного кадастровым инженером ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, обследуемый объект является нежилым помещением с видом разрешенного использования – гараж, расположен по адресу: <адрес>, находящийся в подвальном этаже четырехэтажного пятиподъездного многоквартирного жилого дома и имеет четвертый порядковый номер.
В ходе рассмотрения дела стороной ответчика возражений относительно исковых требований не представлено.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.
Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
В постановлении Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 N 48-П разъяснен смысл положений ст. 234 ГК РФ, предусматривающей возможность приобретение права собственности в силу приобретательной давности, и обращено внимание на то, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.
По настоящему делу не установлена противоправность действий истца при вступлении во владение спорным имуществом.
Более того, судом установлено, что спорное нежилое помещение было приобретено истцом на законных основаниях – по сделке купли-продажи, совершенной с юридическим лицом, при этом сторонами данной сделки совершены все необходимые действия по ее исполнению, в том числе: по уплате денежных средств в размере, указанном в договоре со стороны истца (покупателя по сделки) и по передачи недвижимого имущества по акту приема передачи со стороны продавца по сделке.
Доказательств расторжения договора купли-продажи гаража от ДД.ММ.ГГГГ, признании его недействительный, незаключенным, суду не представлено.
Указанный договор купли-продажи был заключен до введение в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статья 6 которого предусматривала, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Более того, материалами дела подтверждается, что с 1996 года по настоящее время истец открыто пользуется спорным нежилым помещением – гаражом ***, расположенным по адресу: <адрес>. Так, в соответствии с договором подряда *** от ДД.ММ.ГГГГ, истец производил ремонт нежилого помещения. Кроме того, с *** года истец сдавал спорный гараж в аренду (что подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ), на основании договора возмездного оказания услуг по доставке груза № АД-02/14 от ДД.ММ.ГГГГ, осуществлял доставку груза в спорный гараж, а также передавал спорное недвижимое имущество в безвозмездное пользование ФИО7 (договор безвозмездного пользования нежилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ).
При таких данных, суд находит действия истца добросовестными, поскольку с момента заключения договора купли-продажи спорного гаража, то есть с 10.06.1996 по настоящее время, истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным имуществом. На момент обращения в суд с настоящим иском (23.04.2026) давность владения истцом спорным недвижимым имуществом составляет более 30 лет непрерывно.
Истец владеет имуществом открыто, ни от кого не скрывая факт своего владения, уполномоченный орган с требованиями об освобождении спорного недвижимого имущества от чужого незаконного владения не обращался.
При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства в совокупности, суд полагает, что истцом представлены достаточные доказательства, подтверждающие совокупность условий, наличие которых позволяет признать право собственности в силу приобретательной давности на нежилое помещение – гараж ***, общей площадью *** кв.м., расположенный в подвальном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ***, по адресу: <адрес>, в силу приобретательной давности.
Других доказательств суду не представлено.
Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт ***) право собственности на нежилое помещение - гараж ***, общей площадью *** кв.м., расположенный в подвальном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером *** по адресу: <адрес>, в силу приобретательной давности.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский городской суд в течение месяца, со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Ю.Н. Артёмова
Мотивированная часть решения изготовлена 03 сентября 2026 года